關于房產贈與的法律法規(guī)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇關于房產贈與的法律法規(guī)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

[關鍵詞]贈與合同 公證業(yè)務 辦理公證

[中圖分類號]D926.6 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2014）09-0013-01

隨著經濟社會的發(fā)展，越來越多的人群存在于“陌生人”社會，更多的通過法律手段來化解糾紛，也有越來越多的人選擇利用公證程序保護自身權益。贈與合同公證很好地適應這一現狀，通過法律賦予的權力和規(guī)定的程序進行權利規(guī)范，定紛止爭，具有重要的意義。

一、贈與合同公證的含義

贈與公證是國家公證機關根據當事人的申請將贈與活動或贈與行為進行公證，通過公證賦予該行為或活動真實性、有效性和一定強制性的行為。辦理贈與公證，并不一定導致該贈與行為發(fā)生法律效力，也并非贈與行為的必經程序。然而，經過公證，該贈與合同具有較高的效力。我國法律關于贈與及公證的效力有如下規(guī)定：第一百八十六條贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款規(guī)定。第一百八十八條具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與財產的，受贈人可以要求交付。

二、贈與合同公證工作中常見的問題

1.公證機構性質和法律地位不夠明確。在實踐中公證機構的性質和地位不明確，導致公證機構沒有準確的編制定位和管理定位，任務負擔繁重。

2.公證的法定核實權難以得到保障。《公證法》第29條規(guī)定：“公證機構對公證事項及證明材料應當進行核實，有關單位或個人應當依法予以協(xié)助?！睂嵺`中，其他單位部門與個人往往消極對待，不配合公證人員的工作，公證機關和公證人員也缺乏有效手段落實法定核實權。

3.行業(yè)不正當競爭現象普遍，行業(yè)秩序有待于進一步規(guī)范。有的公證處實行全員效益工資，辦證數量與工資掛鉤，導致公證人員質量意識淡薄，片面追求經濟效益，導致公證社會公信力不斷下降，影響了公證事業(yè)的健康發(fā)展。

4.公證員風險保障機制缺位?！豆C程序規(guī)則》以及執(zhí)業(yè)管理制度等相關法規(guī)、規(guī)章中的規(guī)定，要求公證員及公證機構對所有的公證事項負全責。但實踐中公證處根本無力承擔實質審查所需要的時間、人力和物力成本，難以切實審核虛假公證，易于造成嚴重后果。

5.公證人員法律水平有待規(guī)范。根據相關法律法規(guī)規(guī)定，公證處對當事人所述事實及所提供的證明材料有進行核實的權利和義務，但公證處工作人員往往難以有效核實證明材料的真實性有效性，只能進行形式審查，在出具公證文書時，還存在著引用法律、法規(guī)不準確，邏輯性不強，表述不夠嚴謹等問題。

三、改進贈與合同公證辦理的建議和措施

（一）重視對合同雙方主體資格的審查

贈與合同的主體是贈與人和受贈人，公證實踐業(yè)務中應當注意一種較為少見的情形，即限制行為能力人能否成為贈與人。根據《民法通則》的規(guī)定，限制行為能力人可以成為純獲利益合同的受益人，并且，在由其法定人同意或由其法定人可以在必要時處分其財產。在辦理此類公證中公證員重點要審查法定人申辦贈與公證的原由并詳細記錄在案。

（二）重視對贈與人真實意思表示的審查

贈與人意思表示真實才能確保贈與合同的真實性、合法性和有效性。然而，在實務中存在著雙方惡意串通，或一方對另一方進行脅迫、欺騙達到不法目的或規(guī)避相關法律法規(guī)的情形。在審查過程中，公證員應當注重對雙方真實意思表示的審查，通過背對背談話等方式了解真實意圖，避免法律風險。

（三）重視對房產贈與合同公證中“房屋所有權證明”的審查

根據《物權法》規(guī)定，房屋等不動產的所有權采用登記生效制度，是否具有房屋所有權證是是否具備房屋所有權的證明。在實務中，確認房屋所有權的唯一證據更是以取得房屋所有權的事實為依據，房產證并非房屋所有權歸屬的絕對依據。如果當事人持有的不是產權處已備案的正式合同，但同時房地產開發(fā)部門也出具相應證明，證明該房產的產權屬于當事人所有，只是產權證尚未辦理完成，則公證機構也可受理。

（四）重視對房產贈與合同是否附義務、條件的審查

在公證實踐業(yè)務中，贈與合同所約定條件和義務種類基本上為結婚、養(yǎng)老及共同居住等，然而，在約定中，當事人的約定往往十分籠統(tǒng)，難以明確闡述，甚至在約定中出現無法操作甚至不合法的情形，因此公證員面對此種情況，應當讓贈與人詳細表明解決辦法，并通過筆錄詳細記載，交由當事人簽字，以防發(fā)生糾紛。總之所附條件及義務應體現內容清楚明確，有可操作性，合理合法。

結語：贈與合同以其受益性的特點，在對其辦理公證時需要進行重點的關注與審查。當前，越來越多的人采用公證的方式來達成協(xié)議，在公證業(yè)務辦理中，應當注重相關法律知識的學習，加強業(yè)務能力，履行審慎義務，切實保障當事人合法權益。

【參考文獻】

[1]車輝.對贈與合同幾個問題的探討[J].福建行政學院福建經濟管理干部學院學報，2000（04）.

篇2

鎮(zhèn)人大主席團:

按照鎮(zhèn)人大主席團工作要點中確定的審議議題,我受主席團的委托于12月15日至18日期間，對建設分局一年來的工作進行走訪、了解、調查,現將調查情況報告如下：

一、基本評價

以來，建設分局在縣建設局及鎮(zhèn)黨委、政府的領導和鎮(zhèn)人大主席團的監(jiān)督下，堅持以黨的十七大精神和“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發(fā)展觀，貫徹實施國家的法律、法規(guī)，依法履行職能，全面落實目標管理責任制，積極抓好各項行政業(yè)務管理工作，為我鎮(zhèn)經濟社會又好又快發(fā)展作出了努力，取得一定的成效，主要表現在：

（一）依法行政的能力和水平得到提高。 一是抓好普法宣傳教育。結合實際，組織學習和貫徹本部門相關的法律法規(guī)，提高法律素質和法制觀念，促進依法行政。二是落實行政執(zhí)法責任制。建立和完善各項管理制度，落實制度管人，加強規(guī)范管理，促進依法行政。

（二）城鎮(zhèn)管理逐步走向規(guī)范。一是強化規(guī)劃的管理，對轄區(qū)內新建建筑物，認真組織人員參與實施放線，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證，同時嚴格執(zhí)行辦證中的正、副本制度，并做好監(jiān)督驗收工作；二是加強房地產管理。嚴格依照房地產管理法法規(guī)對轄區(qū)合法房產進行調查登記，及時做好房產檔案；三是強化安全生產監(jiān)督檢查。認真組織開展好在建工程、液化氣銷售點安全生產隱患排查治理專項行動，確保安全穩(wěn)定；

（三）街道衛(wèi)生逐步好轉。一是通過公開、公正、公開、競爭的原則，于4月份完成了環(huán)衛(wèi)站的承包，并簽定了勞動責任合同；二是充實環(huán)衛(wèi)清潔工人，在原來有4人環(huán)衛(wèi)工人的基礎上，又另招聘了3人；三是組織環(huán)衛(wèi)站，對鎮(zhèn)區(qū)肄意堆放、晾曬各種藥材及雜物的行為進行專項整治，開展環(huán)境監(jiān)查，對亂倒垃圾、排污的群眾進行批評教育；四是建立了環(huán)衛(wèi)工人清潔區(qū)負責制，環(huán)衛(wèi)車分早晚沿街收集垃圾。通過上述措施衛(wèi)生狀況得到逐步好轉。

（四）積極參與新農村建設。積極配合鎮(zhèn)新建辦完成清水塘、姑德克、尖山、小尖山重點扶持村建設項目的規(guī)劃、預算、工程質量的監(jiān)督、驗收及工程結算。并配合完成爛泥箐民族團結示范村的項目規(guī)劃及預算，在新農村建設工作中，做到積極參與。

二、存在的問題

（一）交通堵塞的狀況沒有根本改善。在老車站至廣二中這段街道，車輛亂停、小食品攤點亂擺、建筑所用材料亂堆情況，沒有及時組織人員進行整頓，造成該路段交通時有堵塞。

（二）政策宣傳還不到位。六月安全生產宣傳月中，積極性不高，平時開展政策宣傳次數也較少。由于政策宣傳不到位，群眾亂倒垃圾、亂排生活污水情況時有發(fā)生，還存在一些違規(guī)建筑，如：二中在建集資樓缺少相關手續(xù)。

（三）隊伍建設有待加強，分局中的一些工作人員在業(yè)務水平、工作責任心還有待提高。

三、意見和建議

（一）認真履行職能，開展專項整治，清理整治亂擺攤點，亂停車輛行為，徹底改決集鎮(zhèn)交通堵塞的狀況。同時，加強建筑工地環(huán)境整治，確保環(huán)衛(wèi)管理不留死角；

（二）深入宣傳相關法律法規(guī)，并深化政務公開制度；

（三）努力提高服務水平和工作效能。依法抓好房屋新建、改建、買賣、繼承、贈與等產權證的登記、辦理、發(fā)放工作，努力做好服務；

篇3

一、投資入股方式

根據相關稅收法律法規(guī)規(guī)定，企業(yè)以房地產對外投資，不需繳納營業(yè)稅及附加、土地增值稅(房地產企業(yè)除外)，但必須繳納企業(yè)所得稅、印花稅和契稅。

（一）投資方——母公司納稅分析：1.營業(yè)稅及附加。根據《財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）規(guī)定：“以無形資產、不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。”母公司該項房地產投資行為，不征收營業(yè)稅，也不需要繳納城建稅和教育費附加。2.土地增值稅。根據《財政部國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）第四條規(guī)定：“單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。”和第五條規(guī)定：“上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發(fā)企業(yè)?！庇捎谀腹竞妥庸揪皇欠康禺a開發(fā)企業(yè)，因此該項房地產投資不需要繳納土地增值稅。3.印花稅。根據《印花稅暫行條例》第三條規(guī)定：“納稅人根據應納稅憑證的性質，分別按比例稅率或者按件定額計算應納稅額。產權轉移書據，立據人按所載金額萬分之五貼花。”《印花稅暫行條例施行細則》第五條規(guī)定：“條例第二條所說的產權轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。”《國家稅務總局關于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國稅發(fā)〔1991〕155號）規(guī)定：“財產所有權轉移書據的征稅范圍是：經政府管理機關登記注冊的動產、不動產的所有權轉移所立的書據，以及企業(yè)股權轉讓所立的書據。”母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，母公司應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。4.企業(yè)所得稅。根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外?！薄敦斦繃叶悇湛偩株P于非貨幣性資產投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）第二條規(guī)定：“企業(yè)以非貨幣性資產對外投資，應對非貨幣性資產進行評估并按評估后的公允價值扣除計稅基礎后的余額，計算確認非貨幣性資產轉讓所得。企業(yè)以非貨幣性資產對外投資，應于投資協(xié)議生效并辦理股權登記手續(xù)時，確認非貨幣性資產轉讓收入的實現?！蹦腹镜脑擁椃康禺a投資業(yè)務屬于非貨幣性資產對外投資，因此，應視同轉讓財產確認非貨幣性資產轉讓所得，計算繳納企業(yè)所得稅124.8125萬元[(1500－1000－0.75)×25%]。以上分析，母公司共計應繳稅費125.5625萬元(0.75＋124.8125)。

(二)接受投資方——子公司納稅分析：1.契稅。根據《契稅暫行條例》第一條規(guī)定：“在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當依照條例的規(guī)定繳納契稅。”《契稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定：“土地、房屋權屬以下列方式轉移的，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈與征稅：（一）以土地、房屋權屬作價投資、入股?！背惺芊康禺a權屬的子公司，應按房地產投資價值1500萬元的4%計算繳納契稅60萬元(1500×4%)。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，子公司也應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。以上，子公司共計應納稅費60.75萬元(60＋0.75)?！巴顿Y入股”方式納稅分析，母、子兩公司共計應納稅費186.3125萬元(125.5625＋60.75)。中興煤業(yè)集團財務負責人聽完筆者解答后，對于母公司不繳納營業(yè)稅及附加和土地增值稅表示滿意，但對于子公司需要繳納60萬元契稅卻不大樂意，隨即提出子公司能不能不繳契稅？筆者回答：如果采用上述投資入股方式投資房地產，根據相關稅收法規(guī)規(guī)定，接受投資方必須繳納契稅。該財務負責人問：如果采用“資產劃轉”方式，母公司將商務樓權屬無償劃轉給子公司，是否可以不繳契稅？筆者回答：中興煤業(yè)集團公司作為母公司，將其房地產權屬劃轉給所屬全資子公司，屬于同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉。根據《財政部國家稅務總局關于進一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2015〕37號，以下簡稱“37號文”）第六條“資產劃轉”第二款規(guī)定：“同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。”承受房地產權屬的子公司無需繳納契稅。需要提醒，雖然承受房地產權屬的子公司能夠享受免征契稅優(yōu)惠政策，但由于母、子公司都是法人單位，所以，“無償劃轉資產”業(yè)務，根據其他相關稅收法律法規(guī)規(guī)定，劃入方雖然無需繳納契稅，但卻需要繳納印花稅和企業(yè)所得稅；同時，劃出方不但需要繳納企業(yè)所得稅和印花稅，還需要繳納營業(yè)稅和土地增值稅，顯然增加了稅負。

二、無償劃轉方式

（一）資產劃出方——母公司納稅分析：1.營業(yè)稅及附加。根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第五條第（一）項規(guī)定：“單位和個人將不動產或土地使用權無償贈送其他單位和個人，視同發(fā)生應稅行為。”母公司將其商務樓權屬無償劃轉給子公司，屬于贈送行為，應按視同銷售不動產“應稅行為”繳納5％的營業(yè)稅，并按照規(guī)定比例繳納城建稅和教育費附加。應繳納營業(yè)稅及附加為84萬元［1500×5％×（1+7％+3％+2%）］。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，母公司應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.土地增值稅。根據《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅?！薄锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第二條規(guī)定：“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為?！薄敦斦繃叶悇湛偩株P于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）規(guī)定：“細則所稱的‘贈與’是指如下情況：（一）房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務的人。（二）房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的?！蹦腹緦⑵渖虅諛菣鄬贌o償劃轉給子公司的行為，不屬于上述兩種情況，故應繳納土地增值稅。因為商務樓是新建成的，所以房屋成新度應為100％，則計算土地增值稅的增值額為415.25萬元（1500－1000－84－0.75）。增值率為38.28％(415.25÷1084.75×100%)。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率應為30%。因此，母公司應繳納土地增值稅為124.575萬元（415.25×30％）4.企業(yè)所得稅。根據《企業(yè)所得稅法實施條例》第二十五條規(guī)定和《企業(yè)所得稅法》第九條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內的部分，準予在計算應納稅所得額時扣除”?！镀髽I(yè)所得稅法》第十條規(guī)定：“在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：（五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈支出”，以及《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）規(guī)定“：企業(yè)將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發(fā)生改變而不屬于內部處置資產，應按規(guī)定視同銷售確定收入：(5)用于對外捐贈?！蹦?、子公司都是法人單位，因此，母公司無償劃轉給子公司的商務樓權屬，屬于對外捐贈，權屬已發(fā)生改變，應當視同轉讓財產，按劃轉資產公允價值與賬面價值及所納稅費的差額確定應稅收入，計算繳納企業(yè)所得稅。另外，母公司對子公司的無償劃轉行為，在稅法上視同直接捐贈，而且由于捐贈行為所發(fā)生的支出不屬于公益性的捐贈，所以不能在企業(yè)所得稅稅前扣除。因此，母公司應全額計算繳納企業(yè)所得稅72.66875萬元［(1500－1000－84－0.75－124.575)×25%］以上分析，母公司共計應繳稅款281.99375萬元(84＋0.75＋124.575＋72.66875)。

（二）資產劃入方——子公司納稅分析：1.契稅。根據37號文第六條“資產劃轉”第二款規(guī)定，子公司承受母公司無償劃轉的商務樓權屬，可不繳納契稅。2.印花稅。根據上述印花稅法律法規(guī)規(guī)定，母公司與子公司書立的商務樓權屬《產權轉移書據》，子公司也應按所載金額1500萬元的萬分之五計算繳納印花稅7500元（1500萬元×0.5‰）。3.企業(yè)所得稅。根據《企業(yè)所得稅法》第六條規(guī)定：“企業(yè)以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額，包括(八)接受捐贈收入?！焙汀镀髽I(yè)所得稅法實施條例》第二十一條規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條第(八)項所稱接受捐贈收入，是指企業(yè)接受的來自其他企業(yè)、組織或者個人無償給予的貨幣性資產、非貨幣性資產。接受捐贈收入，按照實際收到捐贈資產的日期確認收入的實現?！钡谑龡l規(guī)定：“企業(yè)所得稅法第六條所稱企業(yè)以非貨幣形式取得的收入，應當按照公允價值確定收入額。前款所稱公允價值，是指按照市場價格確定的價值?！弊庸窘邮苣腹緹o償劃轉的商務樓權屬，屬于接受非貨幣性資產捐贈，應按公允價值1500萬元確定捐贈收入額，并入應納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅375萬元(1500×25%)。

篇4

    1950年3月，張甲在某縣城購有房產237平方米。同年9月與王甲結婚。婚后生育女張乙和兒張丙。后來，兒子張丙與李甲結婚生育一子張丁。1992年3月，母親王甲因病死亡。張甲單獨生活，由其子女每月各給付20－30元的生活費。1999年6月，張丙與其妻李甲離婚。2002年初因舊城改造需拆遷該房。3月29日，由兒子張丙的前妻李甲執(zhí)筆，張甲作說明，內容是：拆遷戶產權所有人張甲，自愿將房屋產權留給孫子張丁，現因孫子年幼，一切產權手續(xù)由其母親李甲代為辦理。特此說明。說明人張甲親筆簽了字。3月30日，長寧縣房屋拆遷安置事務所與李甲簽訂了《房屋拆遷補償安置協(xié)議書》。李甲根據張甲的“說明”在與房屋撤遷安置事務所簽訂協(xié)議時將回遷房的住房和門市所有權登記在自己名下，并于4月1日領取安置補償、補助費12963.60元。4月23日，張甲以被告張丙與李甲離婚，張丁的監(jiān)護權屬李甲為由，向長寧縣拆遷辦公室書面要求張丙、李甲所簽的房權無效終止，今后房屋產權由張甲本人親自辦理。同年5月24日，張甲因病到張乙家，25日由張乙送醫(yī)院住院治療。26日張甲親筆書寫了一份遺囑，主要內容是：第一在生之日住宿、生活、照顧、供養(yǎng)，由張乙一概負責，包括生養(yǎng)病死。第二在生之日房屋權歸我所有，死后由張乙繼承享受。第三此遺囑簽字并經公證處備注生效。住院三天后，張甲到張乙家中生活，同年7月22日，張甲因病逝世。對張甲生前的房屋問題發(fā)生繼承糾紛，張乙將張丙、張丁作為被告訴至法院。

    審判：

    一審認為：死者張甲將自己的房屋贈與其孫子張丁，李甲又為其子張丁辦理了有關拆遷協(xié)議，并領取了部份拆遷費用，應認定財產已經轉移給張丁，贈與關系依法成立。張甲生前要求撤銷贈與合同，不符合法定條件，原告張乙要求按遺囑繼承財產，因死者張甲已無財產可供繼承，所以原告張乙的訴訟請求。本院不予支持。

    二審認為：本案訟爭房雖為張甲婚前所購，但張甲與王甲已結婚多年，根據相應的司法解釋規(guī)定，上述房產已轉化為張甲、王甲的夫妻共同財產。原判僅以張甲簽名的說明就將整個房產認定為張甲個人財產并以贈與作出判決，屬適用法律不當。況且，上述說明內容中有關“自愿將房屋產權留給孫子……”的文義應是張甲將其房屋產權在死后送給法定繼承人以外的孫子的意思表示，據《中華人民共和國繼承法》第十六條第三款之規(guī)定，該說明的性質并非贈與而屬一種遺贈的法律關系。由于張甲在簽署上述說明后不久又反悔，并另立自書遺囑將其房產歸張乙繼承，張乙也按張甲所立自書遺囑的要求將該遺囑交公證部門備案存查，因此，根據《中華人民共和國繼承法》第二十條第一款、第二款之規(guī)定，前述說明所反映的遺贈關系應屬無效，張甲后來所立自書遺囑應為合法有效，但該遺囑只能處分張甲個人所有的財產（房產）份額，對于本案訟爭房中屬于王甲部分的財產（房產）份額，按《中華人民共和國繼承法》第五條規(guī)定，應由王甲的法定繼承人依法繼承，張甲個人所有的財產（房產）份額按自書遺囑繼承。

    再審認為，訟爭房依法應屬張甲與王甲的夫妻共同財產。張甲與王甲均應享有該房屋237.56平方米的1／2，應作為遺產由其法定繼承人共同繼承。張甲生前將全部房產視為個人財產，并以上述“說明”贈與孫子張丁，將該“說明”交給張丁之母李甲，李甲據此“說明”辦理了拆遷房屋調換的相關手續(xù)，簽訂了安置補償協(xié)議，領取了補償款。此民事行為說明張甲已將房屋產付受贈人張丁，由于拆遷原因，產權變更的登記在辦理之中。因此，贈與關系應視為依法成立。但張甲將全部房屋贈與張丁，侵犯了其他共有人的權利。贈與合同部份有效，部份無效。張甲只能贈與屬其個人所有的合法財產。贈與關系成立后，張甲又要求撤銷李甲所簽協(xié)議，即是要求撤銷贈與。請求撤銷贈與的條件不符合法律規(guī)定，本院不予認可。張甲又將房屋以“自書遺囑”的方式，指定由張乙繼承，并載明經公證處備注生效。該遺囑到張甲死亡前并未經公證處備注留檔，且經司法技術鑒定證明此“自書遺囑”不是張甲親筆書寫，故該自書遺囑無效，依法不能進行遺囑繼承。

    筆者對以上判決有不同認識，在此分析如下，討教于同仁：

    一、李甲是否應當追加為本案當事人？一審、二審、再審均未追加。筆者認為，雖然李甲系張丁之母，僅從繼承法律關系上看與本案無直接牽連，但是她在為張丁行使監(jiān)護權時代為張甲寫“說明”，又將遷回的住房和門市（本案爭議標的物）預登記在了自己名下，侵占了標的物，與本案的處理產生了法律上的利害關系，應當作為第三人參加訴訟。

    二、“自愿將房屋產權留給孫子……”，此表述性質是遺贈還是贈與？這是本案的焦點。一審認為是贈與，二審認為是遺贈，再審認為是贈與。區(qū)別贈與和遺贈的關鍵是看贈送物品是否以贈送人死亡為時間條件，接受人在贈送人死亡前得到贈與物為贈與，反之在死亡后為遺贈。本案由于“留”字字意含糊，沒有明確是否以死亡為時間條件，導致多次判決認定不一。且各判決在此認定上均論述不充分，特別是再審以李甲憑借說明辦理了拆遷房屋調換手續(xù)和領取了補償款為由認為贈與關系成立。缺乏說服力。

    筆者認為“留”字應當作為遺贈理解。理由在二方面：一是“留”對于特定的人有特殊的含義。針對老年人而言，符合處理身后事務的通常心理；二是該“說明”系李甲所寫，“說明”語義含糊，撰寫人負有不可推卸的責任，鑒于李甲系張丁監(jiān)護人，其責任應由張丁承擔，可作出不利于張丁的判斷，確認“留”是遺贈（《合同法》關于格式合同有類似規(guī)定）。

篇5

筆者認為，根據“職權法定”原則，婚姻登記是民政部門的職能，而民事法律關系中財產歸屬的確定屬法院職能，對當事人婚姻關系和財產歸屬的實質性審查，顯然超越了房屋登記機構行政職能范圍，越權審查已屬“行政違法”，急需改變審查方式和審查理念。

一、法律法規(guī)的調整，要求房屋登記中對婚姻關系的審查由“實質性審查”向“形式性審查”轉變

1.《物權法》、《房屋登記辦法》對“房屋登記”審查職責和法定涵義的規(guī)定，明確房屋登記機構不具有實質審查職能。《物權法》頒布之前，我國法律法規(guī)對不動產登記傾向于采用實質審查方式?！段餀喾ā返?2條規(guī)定，“登記機構應當履行下列職責：(一)查驗申請人提交的必要材料；（二）就有關事項詢問申請人；（三）如實、及時地登記有關事項；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。登記機構認為對申請登記的不動產實際情況需要查看的，申請人以及其他有義務協(xié)助的人應當協(xié)助”。強調了登記機關的主要職責是查驗材料是否齊備、對申請人的詢問、并且按照資料內容將當事人物權變動的事項納入登記?！斗课莸怯涋k法》規(guī)定“房屋登記”的概念是指“房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為”，并依據行政法對行政登記的定義，確立了“依申請登記原則”，從而改變原《城市房屋權屬登記管理辦法》將房屋登記作為“確權”的定性。這一變化的重大意義在于將登記機構從具有實質審查的“確權”責任中解脫出來。同時，《房屋登記辦法》中“異議登記”制度的設立，則說明因審查職能所限，登記簿客觀存在與實際狀況不一致的情形，也為登記簿以外的共有人提供了新的救濟渠道。

2.法院涉房案件審理適用規(guī)定的調整，排除了房屋登記機構實質審查責任和賠償責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條規(guī)定“當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系或應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟期限內；已經受理的，裁定中止訴訟”。該規(guī)定解決了人民法院在行政案件與民事案件交叉時，確定審理順序的問題，首次以書面形式確定了“先民事，后行政”的原則，間接排除了房屋登記機構對民事法律關系實體審查的責任。之后出臺的《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（法釋[2011]18號）第11條規(guī)定，“ 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。”可以看出，處分登記甚至不需審查另一方是否同意，只要第三人為善意購買，人民法院也不支持另一方追回房屋的訴求。法院對房產過戶的實質定性為資產形式的變化，已將房屋登記機構對房屋登記申請人的婚姻關系、財產關系的審查責任排除在外，明確損失賠償責任人為處分房屋一方，與登記機構無涉。

3.《房地產登記技術規(guī)程》（下稱《規(guī)程》）闡明的登記要件和審查要求，進一步明確了房屋登記機構審查內容?！兑?guī)程》是我國房地產登記工作的第一個行業(yè)標準，是衡量該項工作是否盡到合法審慎義務的重要標準。從《規(guī)程》的規(guī)定來看：對房屋所有權是否為共有的審查，僅限于在受理時對申請人進行詢問；對房屋登記申請材料的列舉清單中，也未要求申請人提供任何婚姻關系證明；對登記機構申請材料的審查要求，也不涉及主動審查是否共有人，而是要求申請人自行提供；是否為共有，由申請人自行申請，且申請為共有的房屋，由申請人主動提供證明共有的材料。這也是房屋登記“依申請原則”的具體體現。

二、由于我國婚姻登記制度變化及現狀，房屋登記機構也無法對婚姻狀況進行實質審查

2003年10月1日經修改出臺的《婚姻登記條例》取消了行政性干預條款，婚姻登記不再需要所在單位或村（居）民委員會出具婚姻證明材料，只需當事人就其婚姻狀況做出聲明。

然而，婚姻登記制度變化后，配套的工作卻沒有跟上。原來的婚姻登記職能分散，機構分設，造成有在市級民政部門登記的，有在街道辦事處登記的，有在鄉(xiāng)鎮(zhèn)級民政辦登記的，還有事實婚姻等狀況，造成政府退出行政干預后，民政部門未能及時有效建立全國的信息網絡，無法形成統(tǒng)一的婚姻登記數據庫，且公安部門的戶口登記信息資源和民政部門的婚姻登記信息資源未能共享，即使是婚姻登記機關，也無法全面了解當事人的婚姻狀況。同樣，公安部門的戶口信息依當事人自行申報的客觀情況，也使得公民的婚姻狀況真實性完全依賴于個人誠信度，戶口信息上婚姻狀況欄的記載與真實情況不一致的情況已屬常態(tài)。加之涉外婚姻的復雜性，當事人婚姻狀況的真實性已無法由國內某個權威機構證實。

由此，房屋登記機構依賴民政部門或街道辦事處出具婚姻狀況證明、以戶口簿記載婚姻狀況為審查依據的做法，沒有任何法律依據和意義?；橐龅怯洷旧硪彩且环N行政行為，其合法性的審查屬于人民法院職責，也存在被撤銷的可能，基于婚姻關系形成的財產共有關系，必然隨之產生不確定性。房屋登記機構顯然不可能有超越民政、公安機關的審查職能，又何來審查婚姻狀況真實性的能力，更不可能有審查因婚姻關系變化產生的財產關系變化的能力。