當前市場經濟形勢精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇當前市場經濟形勢，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：經濟復蘇 股票 商品期貨 估值體系 資產配置

一、當前經濟形勢定性分析

經濟的運行總遵循特定的規律，經歷周期性的經濟擴張與緊縮，循環往復。繁榮、衰退、蕭條和復蘇四個經濟階段具有不同的市場特性，對投資市場而言，準確界定當前所處的經濟大環境是確保投資方向的大前提和基本條件。

自08年金融危機以來，世界經濟經歷了一場盛世后的破滅，在多重沖擊下艱難爬行，全球經濟體的共同救世舉措使經濟從衰退中緩慢復蘇。縱觀全球主要經濟體，美國在美聯儲刺激經濟回暖、拉動就業增加的兩次量化寬松貨幣政策推動下，仍然復蘇動力不足，僅維持溫和增長。量化寬松貨幣政策所釋放出的流動性并沒有進入美國實體經濟，相當一部分流入新興市場國家。大量資金流入新興市場國家引發資產價格泡沫，既導致美國經濟復蘇動力不足，又推動能源和大宗商品價格上揚，加劇了全球通脹壓力及全球經濟下行速度，反過來又影響到美國商品出口和就業機會增加。總體來看，未來相當長時間內美國都將面臨償還債務和減赤的痛苦，勢必繼續通過美元貶值和通貨膨脹向包括中國在內的其他國家轉嫁危機，推動貨幣摩擦升溫。因此，美國未來經濟不會有大幅上漲的可能。

歐洲因債務危機已陷入衰退。接二連三出現債務危機和債務險情，歐洲金融動蕩已部分擴散到了此前尚未受影響的發展中國家和其他高收入國家。這種傳染性推高了世界許多地區的借貸成本，拉低了股市，而流向發展中國家的資本流量也出現急劇下跌。同時，歐債危機導致歐洲整體經濟實力衰退，缺乏競爭力是歐洲債務國面臨的根本問題。

作為亞洲主要經濟體的中國和日本，經濟復蘇情況同樣不樂觀，中國的經濟受內外部失衡壓力所致增長明顯放緩，連續6個季度GDP同比回落；日本則先后經歷了地震、海嘯和核泄漏，重創了日本經濟。

整體來看，世界主要經濟體均沒有快速增長的基礎，奠定了全球經濟放緩的趨勢。世界經濟還處于大幅下跌后的復蘇期，全球經濟沒有快速增長的可能性，總體經濟形勢并未得到根本的好轉。

二、國內主流投資市場及投資品種分析

全球總體投資環境并不理想，國內經濟面臨結構性調整。在此背景下，出口、投資需求面臨下行壓力，國內物價上漲、需求放緩，房地產市場、投融資平臺、民間借貸等領域潛在風險增大。盡管如此，對投資市場而言，總是不乏機會，端看人如何發現和把握。無論經濟處于繁榮、衰退、蕭條還是復蘇，任何一個經濟階段都會有適合的投資品種機會存在，了解這些主體投資品種的優劣勢和市場特性是把握投資機會的前提。本文將從國內主流投資市場――房地產、股票和商品期貨三大市場分析當前經濟環境下的品種投資策略。

1、房地產市場

從市場經濟的角度而言，中國目前的房價已經處于較高水平，但從計劃經濟的角度上講卻另當別論。某種程度而言，國內的房地產市場是計劃經濟的產物，并非完全意義上的市場經濟，這與國內的土地出讓制度有關，土地出讓面積受到控制，且長期偏緊，這是國內維持高房價根源。從金融危機以來國內房價與國外房價的差異化走勢也可以印證兩者的差別。亞洲地區普遍存在高房價，這一現象與中國人乃至亞洲人對房產和土地的熱衷有直接關系，大多數人愿意壓縮消費花去一生的積蓄來買一套房子，這在國外是非常少見的。因此，國內的房價即使相對于國外來說偏高也是可以理解且合理的。

從宏觀層面來看，政府在房地產調控政策上的政策導向將是長期維穩，房地產行業將經歷一個漫長的陣痛和降溫過程，未來將呈現較為平穩的運行狀態。政府對房地產投機行為的打壓雖然會削弱市場需求，但作為自住型購房的剛性需求仍然存在對房產價格形成支撐。總體來看，未來房價不會快速大幅上漲，相對資金成本來說，因投資需求而購買房地產并不劃算，且高價位的房產要出售轉賣并不容易，因此，從投資角度而言，未來國內房地產市場對資金的吸引力度有限。

2、股票市場

在當前經濟環境下，我們認為國內股票市場具備較大的投資價值。一方面，國內的投資市場相對國外而言非常少，任何一個投資渠道都具有非常大的投資價值，而股票市場即是國內稀缺投資市場中的主要投資選擇。另一方面，中國股票市場的上市規則注定了相當多數的股票從上市之初就是被大幅高估的，通常反映在較高的市盈率和市凈率水平上，也從側面說明，相對國外市場而言，中國的大部分個股基本不具備投資價值。金融危機以來，中國的股票市場經歷了一輪大幅下跌之后，大部分股票的估值已經處于較低水平，因此從價值投資的角度出發，未來2-3年中國股票市場將逐漸具備較大的中長期投資價值和投資潛力，有較大的上漲空間。

回顧上一輪股市走勢，我們發現03年底到04年初，股票市場有一波大級別的反彈，上證指數從1300多點上漲到1800多點，反彈了30%，之后經歷04、05年行情見底之后迎來一波大牛市。投資市場上歷史總會重演，從去年年底到今年年初，上證指數上漲幅度也基本接近30%，兩次30%反彈在時間點上的重大事件都是政府換屆，這在一定程度上體現了中國股市的政策市行情，以史為鑒，若在適當的時候配合利好因素（如分紅制度的確立、稅收減免等）的推動，未來2-3年內國內股票市場的上漲行情是值得期待的。

3、商品期貨市場

商品期貨市場包括了貴金屬和大宗原材料商品，如有色金屬、能源、化工、農產品等，這些商品與我們的經濟生活息息相關，正因為如此，其價格波動更能嚴格的遵循價值規律，在一個合理的區間范圍內波動，不會過多偏離合理區間。因為一旦價格波動偏離了合理的價值區間太多，市場將出現無風險套利機會，市場套利投資者將利用該機會通過套利操作獲取無風險收益，并最終促使價格回歸合理區間，使市場回歸到正常水平。

所有投資市場的訣竅都是高拋低吸。一般投資市場的操作是低買高賣，如我們所熟悉的股票市場，但商品期貨市場除了可以低買高賣之外，還可以進行高賣低買的操作，雙向均可行。因此，相對于房地產和股票市場而言，商品期貨市場具備無論在經濟繁榮或衰退階段均具有的投資價值和盈利特性。

對于商品市場而言，如何正確判斷商品價格的高和低將是投資能否成功的關鍵。商品價格的高低往往與其產業相關，通常我們將產業庫存水平的變化、產能與產量的變化、下游消費、企業利潤以及期貨和現貨的比價作為評判的主要指標，建立商品的估值體系。一般而言，價格從高到低的轉變過程也是產業庫存從高到低的變化過程，且庫存相對于價格的變化有一定的滯后性，即最低價位不一定出現在庫存最低的時候，反而可能出現在從最低價位開始上漲的初期階段，原因在于，市場需求在復蘇，而供應在減少。從產能與產量的角度，產能的集中投放往往出現在較低的價位，且周期較長，往往幾年甚至幾十年，而產量在價格從高到低的過程中則表現為逐步遞減。從企業利潤和下游消費的角度，往往價格最高的時候，消費最高，利潤最高，反之亦然。期貨與現貨的比價關系也是判定商品價格高與低的重要判定指標，即基差的變動。

整體上，相對于單向操作的投資市場，商品期貨市場的投資更具靈活性和多樣性，無論在哪個經濟階段都有可能出現較大的投資機會。而從當前經濟環境來看，危機之后的大宗商品經歷了一輪較大幅度的下跌，大多數期貨品種到目前的價位都已經出現了底部的數據結構（如銅），即期貨與現貨的比較關系出現較低的價格極值。在這樣的市場結構下，我們判斷未來商品市場的總體價格走勢將是從低往高走。那么對于投資者而言，順應大勢，低買高賣，逐步建立多頭頭寸將是較為恰當的操作方式。

三、投資建議

綜上，全球經濟緩慢復蘇，國內經濟面臨結構性調整的大背景決定了現階段經濟沒有快速上漲的可能性，經濟的運行處于衰退后的復蘇期。這一經濟階段特性決定了作為普通投資者，我們既面臨可以預見的通貨膨脹風險，也面臨可以預期的政府救世政策所帶來的相關行業的利好，以及經濟逐步復蘇帶來的資本市場新一輪上漲行情的歷史機遇。在當前國內投資渠道有限的前提下，根據自身不同的風險偏好進行資產組合的有效配置將非常必要。根據上述投資市場分析，國內投資者從中長線資產配備的投資需求考慮，可將關注的重點投放在股票市場和機會較多的商品期貨市場。

參考文獻：

篇2

關鍵詞：房地產 融資市場

，我國的房地產業已經毫無疑問地成為國民的支柱產業，然而，與房地產業的重要地位和發展速度極不相稱的是，房地產融資市場的發展卻步履蹣跚。作為典型的資本密集型產業，房地產業對金融市場具有天然的高度依賴，而發展滯后的房地產融資市場必然會危及房地產業的健康發展。當前，如何加快房地產融資市場的發展已成為整個房地產業所面臨的最緊迫課題。

近年來，隨著國家對房地產業逐步實施了一系列的宏觀調控政策，特別是日趨嚴格的土地和金融信貸政策使房地產業遭遇了前所未有的資金困境。為了因應融資困局，房地產業開始探求多元化的融資渠道，諸如信托、基金、上市以及私募融資等形式開始頻繁地出現在公眾視線當中，而房地產融資也成為業內最受關注的議題，房地產金融創新的探討與實踐嘗試將成為今后一個時期房地產業的主旋律。

一、房地產融資市場格局的形成背景

當前房地產融資市場格局的形成有著其深刻的政府政策背景和產業發展背景。認清融資市場格局的形成背景有助于我們更好地認識地產融資市場的游戲規則，理解其存在的合理性并及時地把握地產融資市場的發展趨勢。

（一）政府政策背景

政府政策背景主要包含兩方面內容：一是配合宏觀調控，政府在房地產領域實施了比較嚴格的土地和信貸緊縮政策；二是出于防范金融風險的考慮，金融監管當局對商業銀行的房地產信貸業務做出了進一步的限制，諸如停止流動資金貸款、提高資本金比例、嚴格貸款審批等。

1、宏觀調控政策仍將持續

從宏觀經濟形勢來看，近年來我國的GDP一直保持高速增長狀態，但是在經濟高速發展的同時出現了嚴重的結構性失衡，突出表現就是固定資產投資增長過快，尤其是房地產投資。2003年房地產貸款突破1萬億大關，同比增長29.7%，占同期固定資產投資總量的23.7%。固定資產投資增長過快對國民經濟的正常運行造成了極大的負面，出現了諸如信貸規模極劇膨脹，原材料、能源等生產資料的價格上漲過快，產業結構失衡等方面的經濟。為了抑制這種不正常的固定資產投資增長，政府有計劃地出臺了相應的緊縮調控政策。

具體到房地產業而言，政府將繼續執行嚴格的土地與信貸政策，從土地和資金兩個方面對房地產業的發展進行調控，尤其是接連出臺的信貸緊縮政策更是有力地限制了銀行系統對房地產業的資金支持。一方面是土地價格的不斷高漲，另一方面是銀行系統的資金閥門被逐步擰緊，面對調控的雙重夾擊，原有單一的房地產融資市場格局受到嚴重沖擊，供血不足的房地產業被迫尋求多元化的融資渠道。

根據經濟周期理論與慣性理論，宏觀經濟運行特別是固定資產投資增速不可能迅速被降低。因此，我們有理由認為，政府的緊縮政策將在一段時間內（3－5年）持續下去，而打造多元化的融資渠道也將成為房地產融資市場的核心任務。

2、緊縮信貸意在化解金融風險

除了配合宏觀調控政策而實施緊縮金融政策之外，緊縮金融政策的另一個重要意義就在于防范房地產金融風險。根據央行的《房地產業發展和金融的支持》（央行研究局，2004）以及《2004中國房地產金融報告》（央行房地產金融分析小組，2005）這兩份研究報告，目前我國房地產金融存在以下幾個方面的重大風險：

第一，土地購置與房地產開發資金過分依賴銀行信貸，超過60%的開發資金是直接或者間接來自于銀行系統，房地產投資的信用風險與市場風險集中于商業銀行。一方面，較低的融資成本與貸款門檻容易誘發企業利用銀行信貸杠桿來進行高負債經營，這在增加企業財務風險的同時也加劇了貸款企業的違約風險；另一方面，部分地區由于市場過熱而存在較高的市場投資風險，一旦泡沫破裂房地產價格下跌，作為抵押物的房地產將會大幅度貶值。

第二，金融體系不健全，金融機構經營不規范、管理不嚴格，金融機構之間缺乏合作，特別是信息共享程度很低。這突出表現在：貸款審查不嚴格、抵押物管理不規范、利用“假按揭”騙貸等等。與房地產業市場化形成鮮明對比的是我國金融業的壟斷與落后，由于缺乏與市場經濟相符合的經營機制、監管機制與激勵機制，因而造成銀行系統存在許多經營漏洞，這是導致近年來金融機構在房地產業務方面頻繁出現大案要案的根本原因。

第三，由于土地儲備制度不完善，再加上銀行監管不到位、缺乏有效的擔保措施等問題，向政府土地儲備中心發放的土地儲備貸款也面臨著較大的市場風險與信用風險。

通常情況下，上述這些潛在的風險可以通過業務創新、強化管理以及改進經營機制等更加積極的方式來進行化解，但由于近年來房地產金融業務發展過猛，金融資產規模與風險同步迅速累積，因此在這種情況下，金融監管當局便借助宏觀緊縮調控的時機對房地產業實行了更為嚴格的緊縮信貸政策。

結合國內金融市場改革的發展進程以及國際上房地產業通常的資本構成狀況，我們認為這種嚴格的銀行信貸政策在商業銀行系統完成市場化改革之前很難有所松動，但是監管當局在限制銀行資金進入房地產業的同時也將有意識地積極推動建設其他的融資渠道，特別是信托以及房地產產業基金。

（二）產業發展背景

產業發展背景主要包含兩方面內容：一是由市場競爭引發的行業集中度提高，房地產企業在大規模擴張的同時對房地產融資市場提出了更高的要求；二是房地產行業運作模式的轉變，使得房地產運營重心向金融運作傾斜。

1、市場競爭引發行業集中度提高

由于存在規模經濟效應，房地產業隨著市場競爭的加劇，在馬太效應的作用下，必然導致行業集中度越來越高。與此同時，房地產暴利也將終結，素質低、實力差和經營不規范的企業將被淘汰出局。據權威部門預計，今后5至10年，現有近3萬家房地產公司將有90%以上在競爭中消亡，取而代之的是逐步形成一批年銷售規模過百億元的跨區域經營的特大型房地產集團，事實上，這種全國性的地產大鱷早已浮出水面。行業集中度的提高使得融資主體對于地產融資市場提出了新的更高要求，因而其影響意義非常深遠。

伴隨著行業集中度的提高，企業資產規模的迅速膨脹，一方面房地產企業迫切需要金融機構能夠提供數額龐大的、穩定的、低成本的融資服務，而傳統上以商業銀行為主渠道的單一地產融資體系根本無法滿足企業擴張的需要，這就迫使房地產企業必須打造自己的金融平臺，包括發行信托計劃、收購上市公司、參股金融機構、發起設立地產基金以及海外上市等等；另一方面，房地產企業又要在擴張的同時竭力規避融資風險，保持財務穩健，實現企業持續、快速、健康發展，這就要求企業必須對其資本結構進行合理調整，通過諸如降低資產負債率，擴大股權融資比例等，保持穩健而靈活的資本結構。

2、房地產行業運作模式的轉變

隨著房地產行業專業化分工的日益深化，傳統的“開發商主導”運作模式正在逐步向“投資商＋發展商＋建筑商”三位一體的運作模式轉變。在該運作模式下，投資商為項目提供資金但不參與具體項目的管理；發展商除了組織實施投資之外，還要負責項目的選擇、評估、協調以及項目建成之后的運營管理；建筑商負責項目的規劃與施工建造。如果不考慮資產證券化以及定向投資等其他因素，單從運作模式上看，這種三位一體的運作模式已經具備了不動產投資基金管理運作的基本雛形。

行業運作模式的轉變可以說是房地產企業在行業競爭過程中走向分化的一個必然結果。隨著行業競爭的加劇，房地產金融職能將得到不斷強化，房地產業的運營重心逐步由地產項目運營向金融運作傾斜，房地產業的運作在很大程度上將會是一種金融運作。從發展趨勢來看，那些善于借助多種融資渠道、諳熟金融市場運作并具有深厚的行業運作背景的開發商將有望轉型為房地產投資商或者不動產投資基金管理人，與此相對應的是投資商和不動產投資基金也將成為主導中國房地產市場的兩種主流業態，房地產行業的競爭最終將集中體現在投資管理能力與金融運作技巧方面的競爭。

綜上所述，無論是市場競爭引發的行業集中度提高還是行業運作模式的轉變，都深刻地影響著房地產企業的融資需求，而融資主體需求的轉變則是推動房地產融資市場再造的決定性力量。未來房地產金融市場必將呈現出融資渠道多樣化與資金性質多元化的局面，而走產融結合的道路將是未來房地產金融市場最顯著的發展趨勢。二、當前房地產融資市場的主要特征

監管當局不斷出臺的緊縮政策削弱了對銀行信貸的依賴，在客觀上帶動了信托、地產基金等金融創新工具的；而產業自身升級與分化則決定了未來房地產融資市場的嶄新格局。在這些復雜因素的綜合下，當前房地產融資市場呈現出以下主要特征：一是以銀行信貸為主導的單一融資格局；二是其他融資渠道雖然總量不大，但是卻代表了房地產融資市場的發展方向；三是房地產融資市場體系不健全。

（一）以銀行信貸為主導的單一融資格局

2004年我國房地產開發資金總額為17168.77億元，同比增長29.9%，相應地，房地產融資總規模也在逐年攀升。房地產開發資金主要來源于銀行信貸、自籌資金、定金及預售款和其他資金②。受宏觀調控政策的影響，銀行信貸增長幅度一路下滑，2004年銀行信貸只占開發資金總量的18.4%，自籌資金與定金及預售款增幅較快，分別占資金總量的30.3%和42%。由于預售款中大部分是銀行對購房者發放的個人住房貸款，因此總體上看至少有60%以上的資金是來自銀行系統，融資渠道過分依賴商業銀行。

由于融資渠道單一，所以在銀行信貸被收緊之后，沒有相應的融資渠道能夠進行有效的資金彌補，因而造成房地產企業的嚴重貧血。這種現象并不意味著房地產市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產業的高效渠道。

（二）多元化的融資渠道日趨活躍

其他資金來源盡管占開發資金總量的比例不到10%，但是它們對房地產融資市場的意義卻是不容小覷。

盡管仍存在障礙，但是業內對于房地產產業基金的重要地位和作用還是有著難得的高度共識，而市場中已成功發起設立的幾家準地產基金正在積極地進行探索式房地產產業基金道路的有益嘗試。可以預見，隨著《產業基金法》的出臺，產業基金合法地位的確立，產業基金模式必將成為房地產融資市場的中流砥柱。

資金信托計劃是近年來最活躍的地產融資工具，雖然其融資額在整個房地產融資總量中僅約占1%，但是它所表現出來的創造性、靈活性與適應能力卻讓我們嘆為觀止。為了改善房地產融資市場的疲弱局面，2004年10月銀監會公布了《信托投資公司房地產信托業務管理暫行辦法（征求意見稿）》，該暫行辦法將對符合規定條件的房地產信托業務放寬限制，這將有可能把資金信托計劃變為真正意義上的房地產信托。

此外，上市也是近年來業界非常關注的一個融資話題。上市融資雖然門檻較高，而且上市后要接受較嚴格的監管，但是從規范經營管理，實現企業長遠發展戰略規劃的角度看，走上市的道路是一個必然的選擇。由于現階段我國股票市場正處于變革的攻堅期，國內企業通過證券市場直接融資的難度較大而且不穩定因素較多，因而紛紛尋求海外上市融資。

（三）房地產融資市場體系不健全

盡管房地產融資渠道呈現多元化的發展趨勢，但是這些渠道所提供的產品卻難以滿足市場需要。例如，單個資金信托計劃不得超過200份信托合同的限制，而且需要提供齊全的項目手續文件。房地產項目的銀行信貸審核就更為嚴格、貸款條件也更為苛刻。由于市場存在嚴重的資金供求失衡，從而直接導致了房地產融資成本的高企，相當多的企業因資金鏈斷裂而被迫出讓項目，有的企業鋌而走險借助地下金融或者進行資金“尋租”。這些不正常現象反映了由于房地產融資市場體系的不健全所導致的諸如金融創新不足、監管限制過多、政策引導不利等諸多。監管當局在強調防范房地產金融風險的同時，卻忽略了構建一個適合國情的、符合發展需要的、健全的房地產金融市場體系。

三、 房地產融資市場的發展趨勢

通過深入細致的市場，并諸多房地產行業數據指標，我們認為就整體而言，房地產業的發展是合乎邏輯的，是符合市場的。同時，鑒于房地產業在國民經濟中所處的重要戰略地位，政府不可能對其進行打壓或者對房地產業的生存困境不予理睬，肯定會考慮在銀行信貸緊縮環境下房地產業的融資出路問題。從短期來看，由于政府對房地產市場調控的成效并不理想，有可能繼續出臺不利于房地產業發展的土地與金融政策，諸如增加經濟適用房供給來平抑房價，提高首付比例限制投資性購房等等；但是從中長期來看，政府必然會適時地放松相關的調控政策以支持房地產業的發展，房地產業仍然是極具活力與投資價值的行業，而房地產融資市場的發展前景也將非常樂觀。

根據前文的研究，我們預計房地產融資市場將呈現以下重大的發展趨勢：

（一）融資市場格局多元化

以銀行信貸為主導的單一融資格局將會逐步被多元化的融資格局所替代。隨著房地產行業的不斷發展以及融資政策的逐步放松，除銀行信貸之外的各種融資渠道的發展空間將被進一步打開，預計房地產信托業務管理辦法也會在近期有所突破，而直接融資環境的改善將很快提上議事日程。屆時，我們會看到融資市場將出現產業投資基金、銀行信貸以及房地產信托三足鼎立之勢。

（二）房地產融資體系逐步健全

房地產融資體系的健全包含兩個方面：一是圍繞房地產融資而構建的具有不同市場功能的金融機構體系，二是構建提高房地產金融資產流動性的市場體系。就金融機構體系而言，除了原有的商業銀行、信托公司以及保險公司之外，還將出現專業化的房地產投資基金、抵押資產管理公司、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構。就構建市場體系而言，關鍵是要建立房地產金融資產的流通市場體系。通過借助資產證券化、指數化、基金化等金融手段，房地產金融資產才能順利地實現流通和交易，流通市場把本來集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場中。

（三）資產證券化積極推進

資產證券化是構建房地產金融資產流通市場的前提條件，巨額的房地產資產經過證券化之后就可以實現分割交易，極大地改善了資產流動性。由于住房抵押貸款信用風險相對較小，資產質量較高，因而證券化的住房抵押貸款將成為流通市場的主流品種。房地產抵押貸款的證券化過程應由抵押債權者、政府擔保機構、債券發行人、投資者以及中介機構共同參與完成。

（四）金融產品創新層出不窮

房地產市場中不斷變化的投融資需求是金融創新的原動力，隨著房地產業的不斷發展，未來房地產融資市場中的金融創新主要體現在以下兩個方面：一是如何滿足企業日益多樣化的融資需求，例如目前市場中資金信托計劃的花樣就層出不窮，資金的性質可以是債權或股權，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向；二是如何幫助企業規避融資風險，通常融資主體都會面臨利率風險、期限配比風險③，有時還會面臨一定程度的匯率風險。金融產品創新在客觀上降低了房地產企業的融資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進一步完善。

綜上所述，房地產融資市場的健康發展是決定房地產業興衰成敗的關鍵。隨著房地產業的不斷深化發展及其融資環境的逐步改善，我們相信中國的房地產融資市場必將步入快速、健康、持續的發展階段。：

1. 央行房地產小組，《2004房地產金融報告》，2005.8

2. 央行局課題組，《中國房地產業和金融的支持》，《金融時報》，2004.3

3.張紅，《房地產學講義》，清華大學出版社，2004.9

4.王希迎等，《房地產融資新解》，中國經濟出版社，2005.2

5.特瑞斯·M·克勞瑞特［美］，《房地產金融：原理和實踐》，經濟出版社，2004.12

篇3

【關鍵詞】房地產；宏觀調控；經濟政策；走勢分析

國務院自2010年4月遏制房價過快上漲的通知到2011年1月又“國八條”，逐漸深化實施細則，鞏固和擴大調控成果，這期間一直圍繞限購、限貸、稅收等調控措施展開，這直接導致的結果就是商品房銷售困難，庫存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗。有數據顯示，2011年1-11月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現大幅下滑，其中，北京的新房銷售創下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。調控政策影響下的房地產行業，將不得不面對逐漸蕭條的樓市。

1. 我國房地產市場發展現狀

雖然我國房地產市場保持了年均超過20%的增長速度，依然難以滿足不斷增加的需求，房地產市場似乎一直處于稀缺的賣方市場狀態。原因主要有兩個方面：第一，我國社會經濟持續快速的發展，使得人們的收入水平也隨之不斷提高，此外，城市化進程的加快以及人口的增加，各種合力形成了對住房巨大的剛性需求；第二，房地產自身很強的投機性已經使之成為重要投資品，在預期房價上漲時，投資和投機需求快速進入市場。當前，這種投資和投機已經過度，推動房價非理性的快速飆升，房價的增長速度嚴重超過了經濟和人民收入的增長速度。房價泡沫毋庸置疑，近期福布斯已將房產泡沫列為全球六大資產泡沫第二位，其中包涵的風險不可小視，國家政府對此應引起足夠的重視。

當前，我國房地產業面臨的主要問題有以下幾個方面：一、房地產價格上漲過快，房屋價格虛高；二、房地產開發結構失衡，有效供給不足；三、房地產市場秩序混亂；四、投機性成分增加，融資方式過于單一，市場風險大。而房地產業中存在的這些問題是市場本身無法解決的，這就要求政府必須對房地產進行宏觀調控，以實現房地產市場的健康運行。

2. 當前國家宏觀調控經濟政策對房地產市場的影響

2.1 財政政策調控對房地產市場的影響

財政政策是國家有關部門以變動稅收和支出的形式影響總需求進而影響就業和國民收入的政策。通過在房地產比較火爆的時候，提高相關的稅率，增加相關的稅收，減少政府支出等財政政策，減少相關的投資者的利潤率，增加房地產投資的成本，從而影響到房地產市場的發展，抑制了潛在進入者的進入，從而緩和了相關的市場矛盾，從間接的角度，影響房地產的相關行業的發展，防止和預防房地產行業過快發展而引發的附加問題，最終影響到國民經濟的發展。

2.2 貨幣政策調控對房地產市場的影響

貨幣政策的調控主要是通過中央銀行對貨幣供給量的控制影響利率，從而影響相關的需求的政策。

首先，存款準備金政策。國家通過提高或降低銀行的存款準備金率，從而減少或增加銀行的貨幣供給量，從而影響利率進而影響投資的策略。最近國家為了抑制房價的過快增長，通過提高存款準備金率，增加了銀行在中央銀行的存款，減少各商業銀行中的貸款份額，從而提高了銀行的利率，減少了投資者的貸款，從而緩和了房地產市場的過度激烈的競爭，減少相關問題的出現。其次，再貼現率政策。再貼現率是中央銀行對商業銀行及其他金融機構的放款利率。中央銀行通過調整再貼現率，調整商業銀行對外的貨幣供給量，從而影響了利率的升降，影響房地產市場投資者的資金流動，從而最終影響到房地產投資進而影響到總需求，從而對房地產貸款等進行控制，收緊銀根，抑制房地產市場的過熱發展，進而對房價進行間接調控，從而為人民解決相關的民生問題。

2.3 行政政策——限購令

合理調節土地供應。直接增加土地供應。2010年計劃供應住房用地總量同比增長逾130%，2011年計劃供應比2010實際供地量增加72.6%。要求各地要明確并適當增加土地供應總量。提高土地利用率，減少大型商品住房及別墅土地供應。經濟適用住房、廉租住房和中低價位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。2010年供地計劃中小套型商品房占四成多。2011年優先安排民生建設用地，對保障性安居工程用地實施計劃指標單列。杜絕非法囤地，平抑土地價格。限購以及停購政策。2010年，限購最早由北京發起，繼上海、廣州等城市宣布后，各一線城市及部分二線城市紛紛出臺相應限購細則。2011年7月，限購范圍從一線向二三線擴大，顯示出政府遏制全國城市房價上漲的調控決心，限制投資投機需求，引導市場預期。房價過高上漲過快城市要限定居民購房套數，第一批指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持有人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房等。

3. 未來政策走勢的初步判斷

3.1 調控效果將顯現

中央政府對房地產進行調控，是從全國社會經濟發展的大局出發，考慮緩和社會矛盾、維護經濟秩序和社會穩定等因素做出的階段性調整決策，是基于現階段物價上漲過快、民眾生活成本激增、社會矛盾呈激化趨勢背景下的一種主動干預行為。因此，必須從政治角度戰略高度來看待本次調控。無論是大規模推行保障房建設，還是采取強力的行政手段限制投機/投資購房行為，都體現了中央政府實現調控目標的決心。由此推斷，在未來的1-2年內，也就是說在2011和2012年內，此次調控必然會有明顯的效果，且調控持續的時間越長，取得的效果越明顯。

3.2 經濟因素干擾調控

國際金融危機及其影響逐漸消除，國內經濟尤其是實體經濟日趨向好，為本次調控提供了非常必要的先決條件。我國經濟受到國際經濟環境的影響是廣泛而且深刻的。然而，目前國際經濟形勢并不樂觀，美國經濟復蘇緩慢，歐洲問題不斷，如果出現全球性的事件導致經濟動蕩的話，有可能將打亂上述的調控部署。這種不確定因素始終存在，可以成為我們觀察調控政策變化趨勢的重要的外部因素。

3.3 調控難以長期持續

盡管中央調控的決心和力度如此有力，但刺激房地產市場走高的制度性因素并未消除。首先是土地財政問題，地方政府與中央政府利益博弈的格局未曾改變，地方政府推高地價的沖動始終存在，目前僅僅受到一定程度上的抑制而已。其次，房地產投資熱潮實際上是持續通貨膨脹預期下，投資渠道匱乏導致資金不斷追高的結果。因此，通貨膨脹預期不變，投資渠道不能拓寬，目前的調控政策只能是權宜之計。用強力的行政手段“堵”住涌向房地產的投資，而“疏”的手段或渠道不能有效建立，只能治標不治本。因此，目前的調控是階段性的，不具備長期持續的基礎。

4. 房地產企業的應對措施

4.1 根據資金供應狀況，適度調整發展戰略

由于央行緊縮銀根，造成開發商正常的融資規模和融資渠道在不同程度上受到了限制。從目前各地的情況看，房地產開發企業已很難從銀行借到款，即便借到了也只有其土地出讓金的百分之三四十，而且還要求房地產開發企業項目資本金必須達到投資額的35%以上，這對于全國許多實力較弱的開發企業來說無疑是致命的。許多房產開發企業為了度過難關被迫尋求新的融資渠道，有的被迫向民間集資。民間集資高額的利率在推動開發成本上漲的同時，無疑加重了企業的負擔。在銷售不暢和成本上漲的雙重壓力下，房產開發企業資金普遍緊張成了不爭的事實。面對目前的形勢，房地產開發企業必須在投資策略上作適當的調整或控制，以期保存實力再圖發展。

開發企業應視資金運作情況，謹慎面對新的土地開發項目，盡量做到量力而行，對于超出自己實力的項目必須有清醒的認識，應該拿得起放得下，注意控制風險；對于企業現行已進行開發的項目，規模上也應視資金供給情況作適當的收縮，以滿足企業現金流量平衡。

4.2 慎重選擇開發項目，注意控制風險

房地產開發由于其生產產品的獨特性，決定了房地產開發對地理位置選擇上的重要性。特別是在當前的條件下，房地產企業關注的不僅僅是房地產價格預期上漲問題，更重要的是開發的房子能不能順利銷售的問題，因為這將關系到企業的存亡。所以企業在選擇項目時必須注重調查研究，特別是對擬開發地區住房需要量的測算上要下功夫。對于擬開發的項目，企業必須通過對該地區的人口數、年齡段分布等資料對購房需求進行適當的測算，同時結合已售商品房量、商品房未售存量和現有開發量等調查情況測算出該地區的可開發量，進而確定擬開發項目的可行性。對于超量開發嚴重的地區不宜介入，寧愿持幣待購，也不能冒險挺進，否則輕率的一舉就有可能拖累整個企業，造成巨大風險。

4.3 開發適銷對路產品，規避市場風險

我國由于地域廣闊，各地條件差異較大，生活水準大相徑庭，在對住房面積、結構等要求方面也是大有差別。有些地方由于工資水平高，人們大多喜歡大的、高檔次的房子，而有些地方由于剛解決溫飽不久，人們只能買小的、低檔次的房子，所以房產開發企業在擬開發項目的時候，就必須結合當地實際對當地的房屋適應情況作一個全面的了解，做到胸有成竹。這樣在開發的時候就能夠有針對性的設計建造符合當地需要的適銷產品，房屋滯銷的風險將大大降低。

總結

總之，預計未來2-3年，我國房地產市場發展供應緊張狀況將得到一定程度的緩解，但制約因素依然存在，一系列調控措施將繼續執行。房地產調控力度進一步加強，資源將向保障性住房傾斜，謹防二三線城市房地產的過熱，防止一線城市房地產市場在繁榮后的“大落”，為房地產業及整個國民經濟的平穩發展創造良好的條件。

參考文獻

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[4]賈康.中國房地產調控與房產稅問題探討[J].首都經濟貿易大學學報，2011

[5]范志勇.中國房地產政策回顧與探析[J].學術交流，2008

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[論文摘要]信用問題隨著經濟的發展而日益彰顯重要，在市場經濟格局中，大眾、企業和政府是參與經濟運行的三大經濟主體。行業自律實施的手段、方式和機制的變化反映了同類交易者所在行業的組織程度和結構的變化，反映了由交易者、行業協會和政府之間作用關系構成的行業治理結構的變化。

信用問題隨著經濟的發展而日益彰顯重要，傳統主流經濟學對此已有諸多分析，“經濟人”假設是其分析的基石。但現實經濟活動中，市場主體的信用行為并非完全理性，運用行為經濟學理論來分析信用問題，能使信用問題的研究更趨完善和全面。這里運用市場主體、自律主體、行為主體三個層面提出了信用問題治理思路。

一、市場主體的合理構建

在市場經濟格局中，大眾、企業和政府是參與經濟運行的三大經濟主體。經濟主體行為變遷與宏觀經濟調控，就反映中國特色社會主義的優越性。筆者引用余斌對我國經濟結構的四點研究結論，可以旁證構建和諧社會的關鍵是經濟主體的和諧上對我們的指導意義：首先，消費預期穩定，消費行為漸趨合理化。隨著經濟持續快速增長，城鄉居民收入增長穩定，政府同時加快了社會保障制度的建設，各地區先后調整了最低工資標準，中央和地方增加了“低保”預算支出，大大減輕了經濟體制改革對居民預期產生的負面影響，消費行為漸趨合理。

其次，居民收入水平已接近消費需求快速擴張的“門檻”，以住房和汽車消費為主的消費結構升級，將在相當長時期內帶動消費需求的持續快速擴張。

再次，消費領域的進一步拓展，為消費需求提供了新的增長空間。近年來，以文化、教育、旅游、娛樂、體育和醫療保健支出為主的非商品性消費，在城鄉消費支出中所占比重不斷上升。隨著溫飽問題的完全解決和小康建設的推進，這種發展趨勢會日益明顯。

上述消費主體研究，它包含了這樣兩個層面。一是在經濟運行機制重塑方面，實現在社會主義制度原則下，用市場機制對原有計劃機制的主要置換，真正確立市場對資源配置的基礎和主導地位；二是在經濟主體角色轉換方面，國家將由經濟活動的運動員轉任裁判員，企業則逐步從政府的附屬地位走出來，成為市場主體。如果說在實現“兩個根本性轉變”中，經濟體制轉變的標志，是企業成為市場主體的話，那么，經濟行為方式根本轉變的目標就是經濟自律。

二、市場主體的自律精神

在市場諸多主體中，行為主體，比如“職業管理”，可以健全企業主體與員工勞動主體的社會職業勞動體系，可以提高企業的整體水準，使其自覺形成一個介于政府管制框架和社會監督氛圍之間的職業體系以盡可能減少來自市場的不合理壓力。主體自律行為是建立在企業個體、員工、產業的合理體系，而不是簡單對社會責任的認識和理解上，在實踐中具有職業主體性、行業普適性和現實強制性。

市場經濟條件下，企業成為市場競爭主體，當然也就要求企業同時必須成為職業自律主體。在市場主體發育方面，現在已經不僅僅是單個企業的競爭能力問題了，而是市場主體的組織行為嚴重缺失。缺少市場主體的組織性自律，無行規行矩，企業難免競相壓價，無序競爭，一旦經濟出現景氣指標，哪個行業有利可圖，大家蜂擁而上，地方政府再推波助瀾，難免過熱。而缺乏行業自律，政府面對眾多分散的企業進行調控，按下葫蘆浮起瓢，顧此失彼。

三、行為主體的風險體系

經過二十多年的改革開放，中國經濟運行實現了計劃機制向市場機制的轉型，市場發揮了資源配置的基礎作用，并初步實現了國內經濟運行市場化、國內市場與國際市場的一體化，但是，目前的市場機制還不成熟、不完善，市場配置資源的效率還有改善的空間。其核心問題就是市場的集聚化與行業的板塊化，在選擇資源配置的機制和取徑都是不同的。

以寧波紡織服裝行業再造為例，大量的中小企業迅速崛起，催生了以雅戈爾、維科、杉杉、羅蒙為龍頭的規模擴張模式成為地方產業集聚的市場主體。但是，隨著規模擴張，產業集聚開始帶動地方經濟板塊形成，這些龍頭企業迅速介入地方板塊，在地方發展的社會資源上占有優先地位，于是，企業開始在地方機制下占領各種地方資源。這種占有開始使得企業具有了社會權利的形態，股份制，開始成為這種形態的一種機制，將所有制社會化，寧波的紡織服裝行業再造開始啟動社會機制，政府，已經介入到這種機制中去，甚至決定了企業的資源分配份額。

這種機制創新體現在股份制后的行業化發展機制。負責的企業已經轉變了自己的角色，他們認識到自己從最大的盈利者轉為最大的占有者，那么，這種占有就使得行業分化與國際接軌，開發新產品。行業的驅動使得企業沖破資本壟斷的私有制，顯示出社會主義制度的優越性。

實際上是經濟運行的組織化、自治化程度如何提高的問題。從美英日等市場經濟發達國家行業經驗,以及中國迄今為止的政府與各行業企業之間關系的變化來看，行業實施的手段、方式和機制的變化反映了同類交易者所在行業的組織程度和結構的變化，反映了由交易者、行業協會和政府之間作用關系構成的行業治理結構的變化。

參考文獻：

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關鍵詞：中小旅行社；產品設計；創新

中小旅行社的定義與中小企業的定義一樣，是一個相對概念。現有的旅游小企業研究文獻中，旅游小企業的界定有定量與定性兩種標準，以后者為主。在定性研究方面，學者們多從旅游小企業的性質、地位和作用方面來進行界定。在定量界定方面，則主要通過雇工人數這一指標來進行界定。由于“小”只是一個相對的概念，因此在不同的國家，涉及不同的旅游行業構成，具體指標也各不相同。按照國家統計局《關于貫徹執行新

一、河南省旅行社市場環境條件現狀

（一）旅行社快速轉型

1.旅行社業務由單純接（組）團向業務多元化轉變

長期以來河南省的旅行社均為單體旅行社，其經營涉獵范圍為單純的地接與組團業務，旅行社產品單一，抗風險能力較差。近幾年，隨著河南省從旅游大省向旅游強省快速過渡，河南省的旅行社發展有規模化、集團化傾向，許多旅行社業務從單純接組團旅游逐漸拓展經營范圍，比如旅行社托管景區、旅行社托管酒店、旅行社托管餐廳、旅行社涉足票務預訂、旅行社涉足廣告、旅行社涉足金融等等。這種變化最直接的作用就是中小旅行社抗風險能力增強，企業經營受季節性影響趨弱，旅行社經營收入提升的抓手也變的更加豐富與多元。

2.旅行社經營規模集團化傾向

鑒于河南省旅游資源極為豐富，潛在游客群體極為龐大，國內眾多旅游大鱷紛紛將目光鎖定中原，河南省本土旅行社也勵精圖治，積極尋求有所建樹。縱觀各旅行社規模化運營方式大概有以下幾類：

（1）外來旅行社強勢介入

此類旅行社以中國西部旅游著名企業百事通為代表，他們大多憑借雄厚的經濟、技術和產品優勢，強勢入圍，利用自己網絡覆蓋龐大，配套服務標準化，產品類別豐富的旅游分銷渠道謀得市場的優勢份額，做到利潤的做大化以及整個旅游市場的話語權及定價權。

（2）外來旅行社與本土旅行社聯姻

深航旅游與深圳寶中進入河南市場不約而同的采用了此種方式，此種方式最大的優勢在于可以解決外來旅行社的水土不服問題，同時又保留了本土旅行社前期經營中所擁有的市場份額。

（3）本土旅行社經營合作體

面對競爭日趨激烈的旅游市場，同時面對外來旅游大鱷的強勢壓力，河南省本土一些有危機感的旅游企業經營者采用了抱團取暖的方式來保存自己的陣地。河南鄭旅國際旅游集團公司是其中規模較大的一個。該公司擁有全資子公司四家，控股子公司三家，參股公司一家，涵蓋了大部分景區。

3.中小型旅行社向差異化市場定位以及專業化分工方向轉型

河南省中小旅行社傳統經營項目多為組團旅游，旅游線路也大多為常規的一些線路，整體展現的特點是產品重復性強，旅行社產品同質化嚴重，還有旅行社產品缺乏個性化，旅行社經營沒有實行差異化市場定位。

隨著游客旅游個性化產品需求的增加，許多旅行社經營者已經開始注重產品的市場差異化和經營范圍的專業化分工。涌現出了一些個性鮮明的旅行社產品，比如：

（1）河南省內短途山水旅游線路專賣；

（2）、新疆旅游線路專賣；

（3）鄭汴洛+云臺山旅游線路地接專賣；

（4）臺灣旅游線路專賣；

（5）宗教旅游線路專賣。

今后河南省中小旅行社的分工將更加趨于專業，旅行社也將更加注重產品的開發深度。商務高端旅游、體育旅游、文化旅游將逐漸走近我們的視野。

4.水平分工體系向垂直分工體系快速過渡

河南省中小旅行社長期以來采用的是水平分工體系，這種分工體系造成的最大問題在于無法形成旅行社經營的規模化優勢，旅行社無論大小經營產品雷同，造成各旅行社面對競爭的殺手锏只有一個那就是大打低價牌，最后影響最大的還是旅行社本身。

自2007年以來，河南旅游市場相繼有旅游企業改變了以往大而全的經營模式，專注于做專線旅游產品，經過多年積累，逐漸成為專線旅游產品的專家型經營者。再有近幾年外來資金、市場份額雄厚的較大旅游企業，實行了直鋪店面或者特許加盟等形式在河南開拓經營的方式。這兩種經營轉型最直接的結果就是河南旅行社市場的水平分工體系逐漸被打破，一種全新的垂直分工體系正在穩步形成。旅行社各司其職，合作共贏。它的優勢非常明顯的體現在以下幾點：

（1）批發商和零售商之間的關系是相互合作和相互依賴的關系，避免了無謂的競爭，形成良性循環。

（2）旅游產品的規劃和采購方面發揮了批發經營商的專業和規模效應，產品銷售方面發揮了零售商服務直客的優勢，兩者相輔相成，提高了旅行社的運營效率。

（3）旅游產品的生產標準化、專業化和大規模市場營銷活動，刺激了整個旅游市場的需求，最終保證和提高了企業和整個行業的利潤需求，形成行業的可持續發展。

（二）游客出游意愿日漸個性,但有規律可循

同全國游客的出游趨勢一致，河南省的游客出游動機和出游方式近幾年也有了一個大的改變，傳統的團隊組團形式在一些旅游目的地逐漸淡出，游客的出游需求日趨個性化。但多年統計資料分析顯示還是有規律可循的，見表1。

（三）河南省旅行社產品的經營現狀

河南省旅行社產品的經營目前也是呈現多元化的態勢，旅行社在各種旅游產品中占得份額較傳統也有了巨大的變化，見表2。

二、河南省中小旅行社目前經營中存在的主要問題