房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)模式，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞：國(guó)有房企，商業(yè)地產(chǎn)，盈利模式

中圖分類號(hào)：C35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

1引言

當(dāng)住宅市場(chǎng)在房地產(chǎn)政策的不斷打壓下，商業(yè)地產(chǎn)作為城市和居民的生活配套工程，越來(lái)越被各大房地產(chǎn)企業(yè)所重視。就連一向?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)多有回避的萬(wàn)科，也表示會(huì)像重視住宅一樣重視商業(yè)開(kāi)發(fā)。其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)得以迅速發(fā)展，一方面是由于居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)在發(fā)生質(zhì)的變化，另一方面很大程度上是由政府推動(dòng)造成的，這點(diǎn)從土地的招拍掛市場(chǎng)就能看出端倪，現(xiàn)如今幾乎每個(gè)地塊的出讓條件里都規(guī)劃了一定體量的商業(yè)配套，開(kāi)發(fā)企業(yè)的拿地能力與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)能力緊密聯(lián)系在了一起。

2國(guó)有房企的優(yōu)劣勢(shì)分析

2.1國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)

擁有優(yōu)良的資質(zhì)和信譽(yù)，各方合作單位均喜歡找國(guó)有背景的企業(yè)進(jìn)行合作，就拿建筑單位來(lái)說(shuō)，它們甚至可以先行墊資也要和國(guó)有房企合作，因?yàn)閲?guó)有房企為了維護(hù)自己的社會(huì)形象和承擔(dān)一定的社會(huì)責(zé)任，特別是努力杜絕社會(huì)性的惡劣影響，堅(jiān)決不會(huì)拖欠施工單位的傭金。資金充裕有保障，如果是上市的國(guó)有房企，股值穩(wěn)定，現(xiàn)金流有保證，銀行信用等級(jí)高，貸款獲批較民營(yíng)房企更為容易，銀行貸款利率也更低，大大降低了融資成本，在資金運(yùn)作方面占據(jù)了很大的優(yōu)勢(shì)。甚至連國(guó)外投資機(jī)構(gòu)都比較看好國(guó)有房企，特別是首次進(jìn)入中國(guó)發(fā)展的外企，注重的是資金的安全性，而國(guó)有房企的企業(yè)“穩(wěn)定、安全“的發(fā)展理念正符合雙方的訴求。

與地方政府能夠更好建立緊密的關(guān)系，往往國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場(chǎng)上的踴躍，其背后是地方政府的推動(dòng)。更有甚者還能得到政府發(fā)放的巨額“財(cái)政紅包”，在眾多獲得地方政府補(bǔ)貼的國(guó)有企業(yè)中，華僑城2013年獲得的政府補(bǔ)助金額最高，達(dá)3.66億元。據(jù)媒體報(bào)道，國(guó)有房企獲取政府補(bǔ)助的形式多樣，除了常規(guī)的地價(jià)償還、稅收返還外，還有其他方式，如幫助提高就業(yè)率、支持綠色生態(tài)、綠色建設(shè)等名目。

2.2國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)劣勢(shì)

決策流程復(fù)雜，時(shí)間長(zhǎng)。雖然自改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)有企業(yè)業(yè)已實(shí)現(xiàn)政企分開(kāi)，但與民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)相比，國(guó)有房企在市場(chǎng)化、發(fā)展機(jī)制方面仍出現(xiàn)了明顯地滯后。例如某國(guó)有房企，原本一個(gè)非常平常的決策，需要分公司按照內(nèi)部流程上報(bào)總部，相關(guān)的業(yè)務(wù)部門進(jìn)行審批，然后再由分管領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行批示，最后才能送達(dá)公司總經(jīng)理，如果事情更為緊要的，還需要召開(kāi)總經(jīng)理辦公會(huì)審議，甚至是董事會(huì)，中間的過(guò)程還包括各種部門研討會(huì)和專家評(píng)審會(huì)。和民營(yíng)企業(yè)的“一人說(shuō)了算”不同，國(guó)有房企更注重的是風(fēng)險(xiǎn)控制、流程嚴(yán)格化，所以通常一個(gè)問(wèn)題得到解決平均需要用時(shí)一個(gè)月。企業(yè)間的合作或兼并等工作就更為麻煩，因?yàn)樯婕暗絿?guó)有資產(chǎn)等敏感問(wèn)題，還需要國(guó)資委審批通過(guò)才可以操作，例如某國(guó)有房企和某民營(yíng)企業(yè)商討赴港上市，從方案立項(xiàng)到審批，過(guò)程中花費(fèi)了近一年的時(shí)間，方案最終也沒(méi)有得到落地，最后該民營(yíng)企業(yè)實(shí)在是等不及國(guó)有房企的審批速度，自己在香港“借殼上市”。而國(guó)有房企也并沒(méi)有對(duì)方案持否定態(tài)度，只是因?yàn)榉桨傅膶?shí)施牽涉到商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)的剝離、規(guī)避國(guó)有房企赴港上市的限制等研究一直未找到切實(shí)可行的辦法，該事件就能看出民營(yíng)企業(yè)“扁平化”管理的優(yōu)勢(shì)。

和決策程序同樣有問(wèn)題的是國(guó)有房企的用人機(jī)制和考核激勵(lì)機(jī)制。國(guó)有房企仍帶有濃重地“鐵飯碗”色彩，企業(yè)員工存在著“少做少錯(cuò)，不做不錯(cuò)”的無(wú)為之道，導(dǎo)致公司結(jié)構(gòu)越來(lái)越臃腫，但是工作效率卻越來(lái)越低，長(zhǎng)期以來(lái)干部能上不能下，職工能進(jìn)不能出。在薪酬分配方面也存在平均主義，公平原則失效等現(xiàn)象。例如某國(guó)有房企，新成立了商業(yè)地產(chǎn)部門，部門人員過(guò)多，商業(yè)地產(chǎn)方面的專業(yè)技術(shù)人員卻沒(méi)有幾個(gè)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)展起來(lái)困難重重，也試著對(duì)外招聘，卻由于固化的工資體系和用人機(jī)制，無(wú)法和其它房企相競(jìng)爭(zhēng)，最后只能寄希望于公司內(nèi)部培養(yǎng)。

3現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式

按照國(guó)際慣例，商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式大致可分為發(fā)展物業(yè)模式、投資物業(yè)模式和混合模式。發(fā)展物業(yè)模式又稱持有物業(yè)，是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有開(kāi)發(fā)物業(yè)，進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)，獲取租金收入和增值收益。投資物業(yè)模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)將項(xiàng)目建成出售，取得銷售利潤(rùn)。投資物業(yè)+發(fā)展物業(yè)混合模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)與投資物業(yè)并舉，一方面開(kāi)發(fā)出售高回報(bào)、高價(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目，獲得盈利率高增長(zhǎng)，另一方面持有稀缺的商業(yè)物業(yè)，產(chǎn)生持續(xù)收入，提升凈資產(chǎn)價(jià)值。

從開(kāi)發(fā)周期、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、業(yè)績(jī)可控性、投資回報(bào)率等指標(biāo)來(lái)對(duì)比分析三種盈利模式，得到結(jié)論如下表所示，“投資開(kāi)發(fā)模式”的平均開(kāi)發(fā)周期最短，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高，短期投資回報(bào)率最高，運(yùn)營(yíng)成本最低；“持有發(fā)展模式”的運(yùn)營(yíng)成本最高，平均開(kāi)發(fā)周期最長(zhǎng)，長(zhǎng)期投資回報(bào)率最高；“投資開(kāi)發(fā)+持有發(fā)展模式”的大部分指標(biāo)都處于中位，但收益來(lái)源最多，業(yè)績(jī)可控性最強(qiáng)。

三種盈利模式各種指標(biāo)對(duì)比分析

考察指標(biāo) 三種盈利模式

投資開(kāi)發(fā)模式 持有發(fā)展模式 投資開(kāi)發(fā)+持有發(fā)展

平均開(kāi)發(fā)周期 最短 最長(zhǎng) 中位

資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 最高 最低 中位

業(yè)績(jī)可控性 最低 中位 最高

投資回報(bào)率 （短期） 最高 最低 中位

投資回報(bào)率（長(zhǎng)期） 最低 最高 中位

收益來(lái)源種類 最少 中位 最多

運(yùn)營(yíng)成本 最低 最高 中位

經(jīng)營(yíng)能力依賴度 最低 最高 中位

資料來(lái)源：東海證券研究所

4國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)盈利模式建議

與成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司不同的是，國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更偏偏重于“以住宅為主，商業(yè)為輔”的發(fā)展模式，“快進(jìn)快出，現(xiàn)金為王”的戰(zhàn)略思想。國(guó)有房企既然沒(méi)有辦法避開(kāi)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，不如主動(dòng)迎頭而上，在塑造和提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的過(guò)程中，結(jié)合自身的企業(yè)實(shí)力，揚(yáng)長(zhǎng)避短，確定合理的目標(biāo)，制定行之有效的措施。在初期，國(guó)有房企通過(guò)對(duì)可售物業(yè)的銷售實(shí)現(xiàn)階段性利潤(rùn)及現(xiàn)金流入，并對(duì)持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)進(jìn)行初步探索。在中期，可通過(guò)對(duì)銷售物業(yè)的銷售回款、開(kāi)發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流基本平衡，以形成項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和商業(yè)地產(chǎn)的良性循環(huán)。在后期，通過(guò)境外上市或其它房地產(chǎn)金融工具拓展融資渠道，擴(kuò)大資金規(guī)模和開(kāi)發(fā)規(guī)模，最終實(shí)現(xiàn)銷售和持有型物業(yè)并舉的經(jīng)營(yíng)機(jī)制。

4.1追求現(xiàn)金流的同時(shí)，逐步增加持有商業(yè)物業(yè)

雖然業(yè)界一直強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該持有經(jīng)營(yíng)，以長(zhǎng)期的租金收益為主要利潤(rùn)，但現(xiàn)實(shí)情況是國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)關(guān)注的是資產(chǎn)的保值和增值，追求的是合理利潤(rùn)和企業(yè)的穩(wěn)定成長(zhǎng)，上市公司還要實(shí)現(xiàn)股東利益最大化，還有任職期間的個(gè)人職務(wù)前途。特別是在住宅市場(chǎng)起伏波動(dòng)的當(dāng)下，不關(guān)注現(xiàn)金流的房地產(chǎn)企業(yè)是相當(dāng)危險(xiǎn)的。所以要用務(wù)實(shí)的眼光來(lái)看待商業(yè)地產(chǎn)，結(jié)合企業(yè)和市場(chǎng)情況，對(duì)商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行整合分類，梳理分析出占用資源情況，貨值及釋放情況，明確不同項(xiàng)目的商業(yè)銷售和持有比例。對(duì)商業(yè)各產(chǎn)品類型進(jìn)行深入研究，搞清哪部分是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的，哪部分是實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值的。對(duì)于臨街商鋪來(lái)說(shuō)，全部銷售比較容易實(shí)現(xiàn)，可是對(duì)于一個(gè)綜合體項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，全部銷售或者全部持有對(duì)于國(guó)有房企來(lái)說(shuō)都是不可取的，第一，全部銷售很難實(shí)現(xiàn)，即便實(shí)現(xiàn)了，后期也會(huì)引來(lái)麻煩不斷，因?yàn)槿夸N售的物業(yè)后期經(jīng)營(yíng)將得不到保障，容易導(dǎo)致社會(huì)發(fā)生，直接影響開(kāi)發(fā)企業(yè)的品牌形象。第二，全部自持只是個(gè)理想狀態(tài)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金要求太高，投入太大，回收周期過(guò)長(zhǎng)，即便是像萬(wàn)達(dá)集團(tuán)這樣的商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)，在發(fā)展的初期也是將產(chǎn)權(quán)商鋪全部進(jìn)行銷售，在保證了現(xiàn)金流之后逐步將產(chǎn)權(quán)商鋪的經(jīng)營(yíng)權(quán)回收。根據(jù)現(xiàn)有的成功案例，建議國(guó)有房企可從被動(dòng)持有開(kāi)始，逐步增加商業(yè)物業(yè)的持有量，尋求城市綜合體開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，逐步加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，完善整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系建設(shè)。在開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中積累商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，并為將來(lái)的跨區(qū)域復(fù)制、跨產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4.2整合多元產(chǎn)品線，挖掘細(xì)分市場(chǎng)

隨著商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)需求的日益細(xì)分，領(lǐng)先企業(yè)更加注重打造不同定位的產(chǎn)品線，推出特色鮮明的項(xiàng)目品牌，并通過(guò)品牌復(fù)制戰(zhàn)略，快速實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域拓展，占據(jù)主流商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。目前大多數(shù)企業(yè)基本圍繞城市商業(yè)、區(qū)域商業(yè)、鄰里商業(yè)三個(gè)層級(jí)劃分產(chǎn)品系列，諸如華潤(rùn)置地的“萬(wàn)象城”、“五彩城”、“歡樂(lè)頌”系列產(chǎn)品。在商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展的背景下，擁有系統(tǒng)化、專業(yè)化的產(chǎn)品線，更能精準(zhǔn)鎖定不同層次的目標(biāo)群體，并通過(guò)規(guī)模效應(yīng)獲得更大收益。

4.3創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)、拓寬融資渠道

隨著萬(wàn)科、金地、招商、中糧相繼在香港購(gòu)買上市公司，相比于目前國(guó)內(nèi)嚴(yán)厲的調(diào)控環(huán)境，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)更傾向于在港上市。國(guó)有房企如能實(shí)現(xiàn)在港上市，將實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展：滿足國(guó)有房企的業(yè)務(wù)發(fā)展需要，提升房企在行業(yè)的影響力，增加品牌附加值，拓寬融資渠道。財(cái)務(wù)上由減值計(jì)提轉(zhuǎn)變?yōu)樵鲋狄鐑r(jià)，實(shí)現(xiàn)國(guó)際化管理，適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展要求。

5結(jié)論

國(guó)有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在加快城市建設(shè)步伐、改善居民居住環(huán)境方面起著重要的推動(dòng)作用，但在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊卻屬于落后者。本文是基于對(duì)國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)和民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的體制對(duì)比，結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)，探討國(guó)有房企在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)時(shí)，應(yīng)摒棄住宅開(kāi)發(fā)的套路，謹(jǐn)慎看待商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是朝夕就能完成和快速周轉(zhuǎn)的。只有降低預(yù)期和利潤(rùn)指標(biāo)，全面平衡項(xiàng)目的資金成本，在務(wù)實(shí)的指導(dǎo)思想下，給予一定的耐心和信念，找準(zhǔn)商業(yè)項(xiàng)目的定位。

參考文獻(xiàn)：

1.大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司.商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè).清華大學(xué)出版社，2013

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 運(yùn)營(yíng)模式 轉(zhuǎn)型 持有物業(yè)模式 輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式 社區(qū)商業(yè)模式

引言

在我國(guó)，房地產(chǎn)業(yè)以一日千里的發(fā)展趨勢(shì)，成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已歷經(jīng)十多年的飛速發(fā)展，然而，與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境也面臨著全面的變遷與更新，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式也將從成長(zhǎng)期走向成熟期。本文將對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型展開(kāi)具體探討與論述。

1 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式分析

1.1房地產(chǎn)業(yè)主流運(yùn)營(yíng)模式

就現(xiàn)階段而言，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式主要有物業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)與物業(yè)持有兩種模式。其中，業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)成為現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的主流運(yùn)營(yíng)模式。相比之下，物業(yè)持有模式的發(fā)展較為緩慢。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商大多選擇業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，而很少有主動(dòng)選擇物業(yè)持有模式。

盡管政府對(duì)城市規(guī)劃與土地出讓提出了明確的要求并做出了詳細(xì)的規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)配建一定體量的公共建筑項(xiàng)目，然而，開(kāi)發(fā)商通常會(huì)將這類公建物業(yè)也進(jìn)行銷售，或者將其產(chǎn)權(quán)與房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體銷售或分割銷售，除非在房地產(chǎn)銷售情況不理想的時(shí)候，才會(huì)考慮物業(yè)持有的策略選擇。由于物業(yè)持有模式下的投資額非常巨大，而且成長(zhǎng)性十分有限，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不會(huì)主動(dòng)涉及物業(yè)持有模式。

1.2國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的生命周期

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已歷經(jīng)十多年的飛速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境也面臨著全面的更新與變化，住宅項(xiàng)目物業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式的發(fā)展將從成長(zhǎng)期走向成熟期。根據(jù)產(chǎn)業(yè)生命周期理論，一個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期，其外在的明顯特征表現(xiàn)為市場(chǎng)需求增長(zhǎng)放緩，供應(yīng)大于需求，逐漸形成供大于求的局面。土地成本增加、低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈、營(yíng)銷成本居高不下，最終導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)率下降。一些綜合競(jìng)爭(zhēng)力較弱的中小房地產(chǎn)企業(yè)不得不相繼退出，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度越來(lái)越高。

2 新形勢(shì)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式正走向產(chǎn)業(yè)成熟期，單一的物業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)無(wú)法滿足市場(chǎng)環(huán)境的變遷和革新。目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著需求增長(zhǎng)速度不明顯，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控越來(lái)越頻繁，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)站在更高的視角，把握全局，了解國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀與經(jīng)營(yíng)模式，針對(duì)企業(yè)自身的現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，選擇和調(diào)整適合的經(jīng)營(yíng)模式，制定和修正科學(xué)的發(fā)展戰(zhàn)略。

2.1運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型方向

持有型物業(yè)模式與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式正逐漸代替原來(lái)的物業(yè)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，而成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的主要發(fā)展方向。

2.1.1持有物業(yè)模式

第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)需求增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力，反過(guò)來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)又對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到載體的重要作用。因此，第三產(chǎn)業(yè)與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展是相輔相成的。

第三產(chǎn)業(yè)一日千里的發(fā)展與成熟，給持有型物業(yè)帶來(lái)了更多的機(jī)遇和無(wú)限的前景。物業(yè)持有模式是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變的明確方向，可以通過(guò)不斷增加持有型物業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的比重，將原來(lái)的住宅滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)持有模式。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)與住宅滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的業(yè)務(wù)模式不同，開(kāi)發(fā)商必須要擁有雄厚的資金，積累豐富的經(jīng)驗(yàn)，因而，房地產(chǎn)企業(yè)在城市化率為50%―60%的時(shí)候，就需要為企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)型做好充分的準(zhǔn)備，這樣才能趕上在城市化進(jìn)程結(jié)束之前，在住宅區(qū)需求增速變緩甚至跌入谷底之前，增加建立和提高與住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)能力截然不同的企業(yè)能力，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占有穩(wěn)定的一席之地。

2.1.2輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了走持有型物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式之外，還正從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式的發(fā)展方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變，收益方式也從以獲取資產(chǎn)升值為主向獲取增值服務(wù)收益為主的方向發(fā)展。筆者認(rèn)為，就房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展趨勢(shì)而言，該行業(yè)發(fā)展的最終演化結(jié)果就是專業(yè)化、精細(xì)化。房地產(chǎn)企業(yè)也將朝著一個(gè)專業(yè)化、精細(xì)化的方向發(fā)展。目前的房地產(chǎn)行業(yè)中，土地資源與持有物業(yè)的資產(chǎn)增值空間都十分有限，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收益方式轉(zhuǎn)向其他相關(guān)領(lǐng)域，例如開(kāi)發(fā)代工管理、品牌溢價(jià)、物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)及衍生收益和地產(chǎn)基金等。地產(chǎn)金融也正走向多元化的發(fā)展道路，房地產(chǎn)企業(yè)可以從地產(chǎn)金融服務(wù)中獲取相應(yīng)的費(fèi)用收益，從業(yè)績(jī)提成中獲取相應(yīng)的收益。目前，國(guó)內(nèi)很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)對(duì)這些增值服務(wù)領(lǐng)域有所嘗試，將輕資產(chǎn)模式作為高度專業(yè)化的房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)模式。

要實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式、物業(yè)持有模式與輕資產(chǎn)模式這三種運(yùn)營(yíng)模式的相互轉(zhuǎn)變，需要跨越相對(duì)漫長(zhǎng)的歷史時(shí)期，然而，這是行業(yè)演化和進(jìn)步的普遍規(guī)律，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)做出調(diào)整，采取積極的應(yīng)對(duì)措施。

根據(jù)房地產(chǎn)各類運(yùn)營(yíng)模式的生命周期可知，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式很有可能是在未來(lái)10年內(nèi)由成長(zhǎng)期循序漸進(jìn)地步入商業(yè)地產(chǎn)需求相對(duì)成熟的階段。第三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，將帶來(lái)物業(yè)持有模式發(fā)展下的房地產(chǎn)行業(yè)的黃金期。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷專業(yè)化，商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)務(wù)模式將逐漸剝離資產(chǎn)持有的智能，進(jìn)而向?qū)I(yè)開(kāi)發(fā)服務(wù)于資產(chǎn)管理結(jié)構(gòu)的方向發(fā)展，完全實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。要實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，還應(yīng)當(dāng)要具有高度發(fā)達(dá)和成熟的金融市場(chǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商要有相當(dāng)全面的專業(yè)知識(shí)，積累充足豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)體系也應(yīng)當(dāng)高度精細(xì)化和專業(yè)化，具備這樣的條件之后，房地產(chǎn)行業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式咋城市化進(jìn)程接近尾聲的時(shí)候，大致可以實(shí)現(xiàn)。三種運(yùn)營(yíng)模式生命周期分析如圖1所示。

圖1三種運(yùn)營(yíng)模式生命周期分析

2.2運(yùn)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型路徑

從長(zhǎng)期來(lái)看，業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式將因其優(yōu)勢(shì)的逐漸弱化而逐漸被淘汰，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式又相對(duì)超前，近期很難得到普及和應(yīng)用。隨著持有型業(yè)務(wù)模式適宜低擴(kuò)張環(huán)境、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的優(yōu)越性日益突出，單一的業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式無(wú)法滿足行業(yè)演進(jìn)與市場(chǎng)的發(fā)展需求，逐漸向“開(kāi)發(fā)+持有”雙重模式轉(zhuǎn)變，或者直接向純粹的業(yè)務(wù)持有型模式轉(zhuǎn)變，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最為自然和現(xiàn)實(shí)的選擇。一些以住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為主的大型發(fā)地產(chǎn)企業(yè)，已經(jīng)成立了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中心，為了拓寬領(lǐng)域，不少一線房地產(chǎn)企業(yè)正進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，很多企業(yè)都致力于提高持有物業(yè)的比重，這一比例在未來(lái)十年會(huì)增至20%―30%。

由于持有物業(yè)具有穩(wěn)定性，且具有長(zhǎng)期收益，在未來(lái)的幾年里，逐漸將住宅開(kāi)發(fā)所形成的現(xiàn)金流，轉(zhuǎn)投一部分到持有物業(yè)中。房地產(chǎn)業(yè)的主流趨勢(shì)將會(huì)是采用租售并舉，以售養(yǎng)租的內(nèi)部現(xiàn)金流的平衡來(lái)實(shí)現(xiàn)模式轉(zhuǎn)型。然而，與此同時(shí)，我們也應(yīng)該意識(shí)到，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)持有型物業(yè)模式具有投資額度大、回報(bào)周期長(zhǎng)、成長(zhǎng)性有限等局限性，因此，必須應(yīng)當(dāng)盡快找出切實(shí)可行的策略，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型。

2.2.1大型商業(yè)物業(yè)的增持難度大

中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式由業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式向租售并舉的經(jīng)營(yíng)模式或者單純的持有型物業(yè)模式發(fā)展，將經(jīng)歷一個(gè)漫長(zhǎng)的歷史時(shí)期。

盡管持有型物業(yè)模式的現(xiàn)金流具有較高的穩(wěn)定性，能夠提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。然而，從當(dāng)前的收益情況來(lái)看，持有型物業(yè)模式與住宅業(yè)務(wù)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式相比，仍然具有明顯的劣勢(shì)。就國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀而言，一線城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)投資回報(bào)率通常是在6%―10%區(qū)間內(nèi)，僅靠租金回報(bào)收益遠(yuǎn)低于，甚至根本無(wú)法獲得與住宅滾動(dòng)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)相近的資產(chǎn)收益率。即使將公允價(jià)值變動(dòng)因素考慮在內(nèi)，資產(chǎn)收益率仍然遠(yuǎn)不能達(dá)到滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的收益水平。

持有型物業(yè)的投資規(guī)模太過(guò)巨大，商業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；顿Y的門檻越來(lái)越高。目前為止，很多以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，仍然無(wú)法滿足規(guī)?；顿Y持有物業(yè)的資金要求。與此同時(shí)，因?yàn)槌钟形飿I(yè)投資回收周期較長(zhǎng)，現(xiàn)金回收速度慢，就算一線商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不再擴(kuò)大規(guī)模，全力以赴地發(fā)展投資物業(yè)，等到5年之后，該企業(yè)投資物業(yè)也僅占總儲(chǔ)備的20%―30%，根本無(wú)法發(fā)揮平滑周期風(fēng)險(xiǎn)的作用。大多數(shù)房地產(chǎn)商由于達(dá)不到持有物業(yè)規(guī)模化投資的門檻，也不具備有力的金融工具支持，不應(yīng)當(dāng)貿(mào)然大幅度增加持有物業(yè)，否則會(huì)讓企業(yè)面臨更大的不可控風(fēng)險(xiǎn)，因此，需要循序漸進(jìn)地發(fā)展，持有型物業(yè)發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，仍然需要10年以上的時(shí)間才有可能徹底完成。

2.2.2社區(qū)商業(yè)是突破方向

由于大型持有型物業(yè)的收益率過(guò)低、投資額度過(guò)高、回收周期長(zhǎng)，以住宅開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)商大多選擇“開(kāi)發(fā)+持有”相結(jié)合，這種社區(qū)型商業(yè)模式也促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。社區(qū)型商業(yè)能夠很好地滿足社區(qū)居民的日常生活出行、購(gòu)物、消費(fèi)、娛樂(lè)等綜合性需求。隨著城市范圍的不斷擴(kuò)大，通勤成本的不斷上升，住宅區(qū)周邊的社區(qū)商業(yè)已然成為了人們生活中較最為便捷的消費(fèi)場(chǎng)所。城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì)與人們生活水平的不斷提高，帶動(dòng)了越來(lái)越多中高檔社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，在住宅區(qū)周邊逐漸形成了可供持有的高價(jià)值物業(yè)，其發(fā)展空間完全不亞于城市中心區(qū)項(xiàng)目。

將社區(qū)商業(yè)為房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期持有資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)的良性循環(huán)發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)提升，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌影響力，另一方面能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來(lái)具有增值空間的持有物業(yè)，帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，是由物業(yè)滾動(dòng)發(fā)展模式向持有型物業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的可靠途徑。

3 結(jié)語(yǔ)

目前，由于居住房地產(chǎn)需求增速逐步放緩，大多以住宅滾動(dòng)開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以確保財(cái)務(wù)安全為前提，以合理的價(jià)格、合理的投資額度、合理的投資規(guī)模、合理的時(shí)點(diǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)和持有，循序漸進(jìn)地從滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式向租售并舉的模式自然過(guò)渡。因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)投資規(guī)模較大，優(yōu)質(zhì)土地資源稀缺，很難在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)持有模式的轉(zhuǎn)型，可能要經(jīng)歷很長(zhǎng)的歷史時(shí)期。社區(qū)是一種最接近住宅滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式的物業(yè)類型，也是支持目前房地產(chǎn)企業(yè)從原來(lái)的單一的住宅開(kāi)發(fā)向租售并舉模式轉(zhuǎn)變的重要跳板，具備了成熟的金融市場(chǎng)之后，優(yōu)良的社區(qū)商業(yè)能夠有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]張永偉.傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的終結(jié).廠長(zhǎng)經(jīng)理日?qǐng)?bào)，2002-03-04

篇3

由于REITs本質(zhì)上是房地產(chǎn)融資(大部分是權(quán)益融資)的一種模式，通過(guò)發(fā)行REITs將所擁有的部分資產(chǎn)套現(xiàn)，特別是通過(guò)IPO完成一次性融資，是絕大多數(shù)發(fā)行REITs的基本動(dòng)機(jī)。除lPO階段外，在REITs的運(yùn)營(yíng)階段，以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商還可持續(xù)地以向RElTs出售物業(yè)的方式進(jìn)行融資，使REITs成為以“發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商與資本市場(chǎng)之間的長(zhǎng)期有效接口和穩(wěn)定融資平臺(tái)。從長(zhǎng)期來(lái)看，發(fā)行REITs產(chǎn)品比IPO等一次性融資方式的意義更為重要。

以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的REITs的操作模式有兩種：一種是將物業(yè)直接打包銷售給REITs管理公司。另一種思路是將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給REITs，并用物業(yè)轉(zhuǎn)讓的收入認(rèn)購(gòu)REITs與物業(yè)等值的一部分基金份額，從而完成物業(yè)由實(shí)物形式向基金份額形式的轉(zhuǎn)化。

第二種思路可能是未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)臺(tái)作推出REITs產(chǎn)品的主要思路。因?yàn)橥ㄟ^(guò)這種轉(zhuǎn)讓，首先開(kāi)發(fā)商可以獲得物業(yè)轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的資本得利機(jī)會(huì)，即將物業(yè)轉(zhuǎn)讓給REITs的時(shí)候產(chǎn)生的轉(zhuǎn)讓價(jià)格相對(duì)于物業(yè)賬面值的溢價(jià)：其次，可以把不可流動(dòng)的房地產(chǎn)實(shí)物轉(zhuǎn)化為可以流通的基金份額；另外，由于流動(dòng)性在市場(chǎng)上可以產(chǎn)生溢價(jià)，這就意味著認(rèn)購(gòu)與物業(yè)出售時(shí)金額相等的基金份額有可能產(chǎn)生比持有物業(yè)本身更高的市場(chǎng)定價(jià)。從持有物業(yè)到轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟懈吡鲃?dòng)性基金產(chǎn)品的以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商，將會(huì)在資金獲取上更加靈活，更易變現(xiàn)。

根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，REITs的發(fā)起人在REITs發(fā)行后往往會(huì)持有(或通過(guò)其子公司持有)一定份額的股份(如40％)，例如，在新加坡上市的凱德置地旗下的幾個(gè)REITs產(chǎn)品均采用了這種方式。這種做法一方面可以保證發(fā)起人與廣大持有者的利益具有一致性，增強(qiáng)持有者的信心：另方面，發(fā)起人的持有比例雖然大幅降低，但由于其他投資者更為零散，所以仍繼續(xù)對(duì)REITs所擁有的物業(yè)具有控制權(quán)，從而達(dá)到既能融大筆資金又不喪失對(duì)物業(yè)控制權(quán)的目的，這也是利用REITs進(jìn)行融資的最大優(yōu)勢(shì)所在。同時(shí)，沒(méi)有轉(zhuǎn)讓給REITs的部分，發(fā)起人仍可以享受物業(yè)增值給發(fā)起人帶來(lái)的收益。

目前根據(jù)我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，通常在購(gòu)置土地的時(shí)候，待購(gòu)?fù)恋刂袝?huì)含有大量商業(yè)性物業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目，這是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)特色，也是我國(guó)房地產(chǎn)和城市化進(jìn)程在特定階段的產(chǎn)物。在這些產(chǎn)品的組合中，將要建設(shè)或者正在建設(shè)的商業(yè)物業(yè)的未來(lái)管理模式和發(fā)展模式仍不確定。通過(guò)REITs的發(fā)行，有可能解決這類房地產(chǎn)企業(yè)目前的出租性物業(yè)和待開(kāi)發(fā)的商業(yè)物業(yè)收益率較低和流動(dòng)性不足的問(wèn)題。

按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則3號(hào)的規(guī)定，房地產(chǎn)資產(chǎn)在以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的資產(chǎn)負(fù)債表中通常是按照原始成本計(jì)價(jià)，每年按照直線折舊法不斷提取折舊，其賬面價(jià)值往往會(huì)低于房地產(chǎn)的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值。當(dāng)然，按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，也可以采用公允價(jià)值為投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行計(jì)價(jià)。但是由于目前市場(chǎng)仍不成熟，房地產(chǎn)資產(chǎn)的公允價(jià)值很難持續(xù)可靠取得并被各機(jī)構(gòu)認(rèn)可，因此，大部分企業(yè)仍舊采用原始成本計(jì)價(jià)方式。

以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商所發(fā)行REITs中的物業(yè)通常都是優(yōu)質(zhì)的收益性物業(yè)，市場(chǎng)表現(xiàn)良好。REITs的發(fā)行能夠使這些房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值體現(xiàn)在賬面上，使得資產(chǎn)負(fù)債表中的資產(chǎn)總額增加，同時(shí)增值部分也會(huì)計(jì)入利潤(rùn)表，提升當(dāng)年度的利潤(rùn)增長(zhǎng)水平，同時(shí)增加每股收益。

近年來(lái)，以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商的發(fā)展節(jié)奏與房地產(chǎn)運(yùn)行周期的部分脫節(jié)，部分地表現(xiàn)了這類企業(yè)在我國(guó)當(dāng)前情況下采取的商業(yè)模式上的不足。一方面，在市場(chǎng)趨好時(shí)，以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商很難拿到非常好的土地：另一方面，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)差時(shí)，這類房地產(chǎn)商亦沒(méi)有很好的資源和能力作為應(yīng)急的支撐和支持。盡管“開(kāi)發(fā)+持有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一個(gè)較為穩(wěn)定的商業(yè)模式，可以平抑市場(chǎng)劇烈周期性波動(dòng)時(shí)，尤其是市場(chǎng)低谷時(shí)的銷售壓力等給房地產(chǎn)商帶來(lái)的沖擊，但是在我們目前的發(fā)展現(xiàn)狀下，這類房地產(chǎn)商通常缺乏應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。

倘若能夠通過(guò)REITs的發(fā)行為持有和經(jīng)營(yíng)型物業(yè)提供解決出路，可以使以開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商著眼于房地產(chǎn)的綜合開(kāi)發(fā)――配合當(dāng)?shù)卣诔鞘泻诵膮^(qū)進(jìn)行較大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)搭配多業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)。從經(jīng)營(yíng)角度考慮，綜合性開(kāi)發(fā)可實(shí)現(xiàn)資源的良性互動(dòng)，且其客戶可以互相借力，形成整合效應(yīng)。只有實(shí)現(xiàn)從“開(kāi)發(fā)+持有”到業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)再到獨(dú)特商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變，才可能為這類房地產(chǎn)商帶來(lái)可持續(xù)發(fā)展的機(jī)會(huì)。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，REITs模式有助于以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商實(shí)現(xiàn)分離開(kāi)發(fā)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展戰(zhàn)略。通過(guò)管理所發(fā)行的REITs，可以提升其房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的核心能力，并使之成為新的業(yè)務(wù)來(lái)源和增長(zhǎng)點(diǎn)。擔(dān)任基金管理人和物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理人的子公司亦可在實(shí)際操作中積累大量經(jīng)驗(yàn)，在服務(wù)母公司發(fā)行的REITs的同時(shí)，還有可能為其他企業(yè)REITs的發(fā)行和運(yùn)營(yíng)提供相關(guān)的咨詢。顧問(wèn)或管理等服務(wù)，成為這類企業(yè)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)。

REITs為以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的房地產(chǎn)商提供了建立戰(zhàn)略合作伙伴的機(jī)遇。通過(guò)REITs的發(fā)行，這類企業(yè)可以同些國(guó)內(nèi)外優(yōu)秀的金融機(jī)構(gòu)，包括投資銀行、資產(chǎn)管理公司，基金管理公司、證券公司等建立合作伙伴關(guān)系，而這些金融機(jī)構(gòu)又可以為這些房地產(chǎn)商提供個(gè)未來(lái)與融資和與機(jī)構(gòu)投資者的聯(lián)系平臺(tái)：認(rèn)購(gòu)REITs的部分機(jī)構(gòu)投資者可能成為發(fā)行REITs的房地產(chǎn)商其他業(yè)務(wù)的重要潛在客戶和合作對(duì)象，同時(shí)，通過(guò)REITs的發(fā)行和運(yùn)作，可以給房地產(chǎn)商提供個(gè)與世界上專業(yè)的物業(yè)管理公司等建立聯(lián)系的契機(jī)，從與他們的溝通和合作中獲取物業(yè)專業(yè)經(jīng)營(yíng)和管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)。

在建立全方位的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的基礎(chǔ)上，以“開(kāi)發(fā)+持有”為特色的地產(chǎn)商若能成為國(guó)內(nèi)REITs的首批發(fā)行者，通過(guò)發(fā)行REITs產(chǎn)品，還可以大大提升此類型地產(chǎn)商的品牌影響力和號(hào)召力。

篇4

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)；收益率；運(yùn)營(yíng)管理模式

中圖分類號(hào)：F426 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-2374（2014）10-0149-03

商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)模式?jīng)Q定了商業(yè)地產(chǎn)要從微觀上應(yīng)用與零售餐飲和娛樂(lè)以及休閑健身等有別于住宅房地產(chǎn)的收益方式。從經(jīng)營(yíng)規(guī)模上也區(qū)別于普通的居民住宅、公寓和普通的寫字樓。商業(yè)房地產(chǎn)是一個(gè)綜合的房地產(chǎn)運(yùn)作形式，要從投資和開(kāi)發(fā)上區(qū)別于傳統(tǒng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。商業(yè)地產(chǎn)按照實(shí)際的功能可以分為商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)區(qū)、大型商鋪區(qū)、綜合性購(gòu)物中心、休閑廣場(chǎng)、專業(yè)步行街等多種形式。

1 商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理

應(yīng)該在最大程度上提高房地產(chǎn)的租賃收益以及品質(zhì)的價(jià)值，將現(xiàn)代房地產(chǎn)理念加入傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目當(dāng)中。統(tǒng)一地將這些元素結(jié)合到一個(gè)信息平臺(tái)上，不能單純地只進(jìn)行運(yùn)行管理房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而逐漸從“商業(yè)管理”發(fā)展成為“物業(yè)管理”，從而逐漸增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)統(tǒng)一化標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵，在運(yùn)行管理上的統(tǒng)一最主要的就是開(kāi)發(fā)商和入駐店鋪的合理合作，在同一個(gè)主體概念下進(jìn)行統(tǒng)一步驟的經(jīng)營(yíng)管理工作。把傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理細(xì)分為廣告宣傳、市場(chǎng)營(yíng)銷和商戶運(yùn)營(yíng)售后安保三方面管理的方式，同時(shí)促進(jìn)維修好消防設(shè)備以及燈具的管理。雖然商業(yè)物業(yè)是一個(gè)綜合性非常強(qiáng)的復(fù)合商業(yè)物業(yè)，但是它的運(yùn)營(yíng)管理模式可以以一個(gè)店鋪的模式形成統(tǒng)一的感覺(jué)。這些同意的精英模式包含了四個(gè)方向的內(nèi)容，有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一售后服務(wù)管理、統(tǒng)一品質(zhì)監(jiān)管和物業(yè)服務(wù)。為以后的統(tǒng)一招商奠定了基礎(chǔ)。這項(xiàng)工作是這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)是否能成功的成為城市商業(yè)圈中心的重要執(zhí)行措施。所以執(zhí)行人員一定要做好前期的準(zhǔn)備工作。所以，準(zhǔn)確的商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)項(xiàng)目成功的運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)。

2 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與收益的常用模式

2.1 只售不租，出讓產(chǎn)權(quán)

通過(guò)采取只出售而不出租的方式以最快的速度出讓自身的產(chǎn)權(quán)，這種經(jīng)營(yíng)模式可以快速地收回自己的投資，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在日常經(jīng)營(yíng)過(guò)程中降低了自己的置業(yè)門檻，這樣就在很大程度上解決了賣場(chǎng)面積難以出售的問(wèn)題。很多商業(yè)地產(chǎn)都使用出售后租出的形式同時(shí)以高回報(bào)租金為回饋，除此之外還做出若干年之后回購(gòu)的承諾，這就營(yíng)造出來(lái)很多概念。房地產(chǎn)商以商鋪潛在的升值空間吸引部分居民進(jìn)行投資。產(chǎn)權(quán)類商業(yè)地產(chǎn)商鋪也成為了近些年的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也是以一個(gè)物業(yè)為整體進(jìn)行整體開(kāi)發(fā)的。通過(guò)對(duì)類型的商鋪的科學(xué)規(guī)劃和分類，這樣既可以在不同的市場(chǎng)都取得一定的利潤(rùn)，又可以保障小業(yè)主的除了每年必須繳納的店鋪費(fèi)用外還能每年獲得一定的收益。從而為發(fā)展商和商鋪店家形成長(zhǎng)期的租賃合同。對(duì)于這種大型的商家以租賃為主要銷售模式，并且得到了廣大商家的認(rèn)可，并且也被投資者所接受。

2.2 只租不售

而單純地出租而不銷售的好處就是房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)一直在開(kāi)發(fā)商手中，開(kāi)發(fā)商可以將產(chǎn)權(quán)進(jìn)行抵押貸款，待產(chǎn)業(yè)增值后再繼續(xù)出售，這樣做也會(huì)將整個(gè)地產(chǎn)都納入資產(chǎn)運(yùn)作的范圍內(nèi)，這樣既達(dá)到了開(kāi)放商對(duì)于商家的控制，也便于管理，執(zhí)行自己商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。

2.3 又租又售，部分租，部分賣

將銷售和出租結(jié)合的形式具有非常好的收效，這種模式可以進(jìn)行以租代售，還可以不租不售，將產(chǎn)權(quán)作為投資資本進(jìn)行再開(kāi)發(fā)，還可以同商家進(jìn)行聯(lián)營(yíng)，以物業(yè)為入股股本參與整個(gè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，也可以合作經(jīng)營(yíng)。除此之外，還可以通過(guò)物業(yè)和其他工作單位成立商業(yè)經(jīng)營(yíng)公司，專門為經(jīng)營(yíng)商業(yè)物業(yè)，同時(shí)以租賃的方式從業(yè)主手中取得商業(yè)物業(yè)的使用權(quán)，同時(shí)還能獲得產(chǎn)權(quán)的租賃收入和合伙經(jīng)營(yíng)搜如以及物業(yè)增值多方面的收益。目前，隨著商家和房地產(chǎn)商的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，逐漸形成了一種萬(wàn)達(dá)模式，這種模式也被如今萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)應(yīng)用到了極致，并且利用商業(yè)地產(chǎn)的形式讓沃爾瑪、歐倍德等國(guó)際大企業(yè)進(jìn)駐萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)，并且建立和良好的合作關(guān)系。而萬(wàn)達(dá)集團(tuán)通過(guò)租金的形式獲得了比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，而商家則是節(jié)省了很多選址時(shí)間和降低了風(fēng)險(xiǎn)，很大程度上減少了新店建設(shè)上的巨額資本原始

投入。

3 商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中存在的風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)區(qū)別在于商業(yè)地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)較慢，需要整個(gè)環(huán)節(jié)都不能有差錯(cuò)，才能形成一個(gè)完成的商業(yè)模式，也能保證這個(gè)商業(yè)環(huán)節(jié)上的開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、物業(yè)都能得到自己應(yīng)有的利潤(rùn)。主要的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)包括了開(kāi)發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營(yíng)和管理幾個(gè)工作環(huán)節(jié)，這幾個(gè)工作環(huán)節(jié)中每一個(gè)都有著非常緊密的聯(lián)系，而且在法律意義上也存在著和普通房地產(chǎn)的區(qū)別，同時(shí)商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也是比普通房地產(chǎn)大，通常會(huì)有以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

3.1 宏觀調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)

因?yàn)楝F(xiàn)在如今房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)非常的火熱，帶動(dòng)了整個(gè)房?jī)r(jià)的不合理高漲，國(guó)家層面已經(jīng)多次出手調(diào)控，例如上海市就已經(jīng)針對(duì)這種情況進(jìn)行詳細(xì)的法規(guī)規(guī)范，同時(shí)要明確商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)以及分割轉(zhuǎn)讓的明細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，并且規(guī)定商鋪必須在有產(chǎn)權(quán)證的時(shí)候才能夠開(kāi)發(fā)、使用和轉(zhuǎn)讓。這個(gè)同志就是通過(guò)行政手段的方式對(duì)開(kāi)發(fā)商的行為進(jìn)行了具體的規(guī)范。

3.2 行業(yè)規(guī)劃失誤的風(fēng)險(xiǎn)

行業(yè)規(guī)劃具體指的是對(duì)某一個(gè)地區(qū)的產(chǎn)業(yè)、地區(qū)以及人口等方面內(nèi)容的安排或者計(jì)劃，這種規(guī)劃屬于法律法規(guī)范疇內(nèi)的，具有一定的強(qiáng)制性，如果出現(xiàn)宏觀上的規(guī)劃失誤可能會(huì)造成商鋪的貶值。同時(shí)，相關(guān)的企業(yè)也應(yīng)該在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候應(yīng)該熟悉當(dāng)?shù)氐恼叻煞ㄒ?guī)，避免觸犯法律或者犯方向性的錯(cuò)誤。一項(xiàng)成功的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)很大程度上是以來(lái)市場(chǎng)調(diào)查等商業(yè)活動(dòng)，但是在法律的角度上來(lái)了解城市發(fā)展的政策傾向也會(huì)起到很大的作用。

3.3 租金價(jià)差帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商在賣出商鋪之后，消費(fèi)者和小業(yè)主們委托開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)該商鋪，而開(kāi)發(fā)商則是將整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)交給大型商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，這樣就會(huì)在一定程度上降低租金，注重保障小企業(yè)主的合法利益，保障他們的收益率，對(duì)于每年產(chǎn)生的一些差額，要進(jìn)行多退少補(bǔ)，不能克扣差額款。如果要回避開(kāi)放時(shí)候產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，就要聘請(qǐng)相關(guān)的法律律師，在前期規(guī)劃階段就要規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，并且按照市場(chǎng)的需求和規(guī)律來(lái)辦事，不能脫離市場(chǎng)。如果只是單純提高價(jià)格和回報(bào)率。因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有較高金額的租賃和增值稅。對(duì)于普通的投資者可能不清楚，會(huì)因?yàn)楹贤a(chǎn)生就飛需要注意在前期詳細(xì)解釋。這也需要開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行銷售的過(guò)程中做好正確的引導(dǎo)，同時(shí)要做到承諾的售后服務(wù)，以此提高商業(yè)信譽(yù)，維護(hù)企業(yè)品牌。

3.4 大型商鋪因?yàn)橥度敫叨a(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)

如果幾個(gè)大型的上家在長(zhǎng)期的承租期間內(nèi)因?yàn)樽陨淼慕?jīng)營(yíng)管理不善而無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng)而無(wú)力支付預(yù)先約定的房租，這就會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商無(wú)法支付固定的收益給業(yè)主，因此開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行出租的過(guò)程中不能只從租金的角度來(lái)挑選商家，而是綜合性地根據(jù)商鋪的行業(yè)前景、資質(zhì)一級(jí)履約能力進(jìn)行全方面的考量，盡量選取一些具有較強(qiáng)實(shí)力和較高資質(zhì)的客戶，以此保證其履約能力。這部分風(fēng)險(xiǎn)最主要的解決辦法就是要在招商工作上多進(jìn)行綜合性考量，很多開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行招商的過(guò)程中知識(shí)單純地追求入駐率，經(jīng)常忽視商家整體的精神風(fēng)貌和影響商業(yè)信譽(yù)和形象，也會(huì)因此造成商業(yè)布局的不合理、不科學(xué)，而且因此導(dǎo)致商家經(jīng)營(yíng)困難造成退租。這種情況會(huì)在很大程度上延長(zhǎng)招商時(shí)間，導(dǎo)致了更為嚴(yán)重的后果。

3.5 售后包租過(guò)程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)

通過(guò)公平的法律法規(guī)確定購(gòu)房者和開(kāi)放商之間的相關(guān)利益和義務(wù)。也確定購(gòu)房者和租房者的利益需求。而目前存在著一部分開(kāi)發(fā)商采用委托經(jīng)營(yíng)管理的合同方式保障投資收益，以此保證投資收益。業(yè)主除了和開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之外，開(kāi)發(fā)商或者提供的管理公司還要和購(gòu)房者簽訂一份委托管理合同，開(kāi)發(fā)商要特別注重委托經(jīng)營(yíng)的合同，因?yàn)檫@種委托合同將是保障未來(lái)收益的最主要的法律文書(shū)。

3.6 產(chǎn)權(quán)分散所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

開(kāi)發(fā)商也要公平公正的分配整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)布局，保證在產(chǎn)權(quán)上不要和經(jīng)營(yíng)者產(chǎn)生糾紛和矛盾。針對(duì)這一問(wèn)題開(kāi)發(fā)商可以在進(jìn)行分割的過(guò)程中成立業(yè)主委員會(huì)，通過(guò)業(yè)主委員會(huì)對(duì)商場(chǎng)未來(lái)經(jīng)營(yíng)管理進(jìn)行總體性的規(guī)劃管理，具體運(yùn)作層面要確定每個(gè)利益訴求的權(quán)限，這樣簽合同之前確定產(chǎn)權(quán)能最大限度的避免后期發(fā)生

糾紛。

3.7 物業(yè)管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

在商業(yè)物業(yè)當(dāng)中單獨(dú)成立的物業(yè)委員會(huì)的困難很大，而且管理內(nèi)容相當(dāng)冗雜，涉及了多種費(fèi)用的收取管理和分?jǐn)?，商業(yè)地產(chǎn)的管理費(fèi)可能因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善，而在后期增加多余的管理費(fèi)，讓很多消費(fèi)者和開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生了糾紛，這是物業(yè)的管理水平問(wèn)題就體現(xiàn)了出來(lái)。而且很多不同形態(tài)的物業(yè)也都面臨著不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這就增加了發(fā)生物業(yè)糾紛的概率。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，商業(yè)地產(chǎn)的已經(jīng)在我國(guó)開(kāi)始有了很大程度的發(fā)展，不僅是已經(jīng)進(jìn)入的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是新參加的開(kāi)發(fā)商，都是處于探索階段。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的投資領(lǐng)域，但是從整體上來(lái)講行業(yè)的前景十分廣闊，不僅有政策上的支持，而且存在著很大的市場(chǎng)空間。作為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，要緊密地和政府以及相關(guān)部門合作，開(kāi)發(fā)出具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品，在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)之前要做好可操作性研究和規(guī)劃設(shè)計(jì)， 商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)周期很長(zhǎng)，在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中要整合好各個(gè)方面的力量，同時(shí)要整合整條產(chǎn)業(yè)鏈，才能實(shí)現(xiàn)良好的運(yùn)行，取得預(yù)期的效益。

參考文獻(xiàn)

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[2] 武能堯.商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的研究[D].蘇州大學(xué)，2010.

篇5

根據(jù)海昌控股招股書(shū)，這家公司是中國(guó)最大的海洋主題公園運(yùn)營(yíng)商，也是中國(guó)第二大主題公園運(yùn)營(yíng)商。不過(guò)，主題公園是一門聽(tīng)上去很美實(shí)際上經(jīng)營(yíng)不易的生意。中國(guó)最大的主題公園運(yùn)營(yíng)商是華僑城（000069.SZ），但它同時(shí)被界定為一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在大家已經(jīng)認(rèn)定主題公園賺錢不易的前提下，它較早發(fā)現(xiàn)在主題公園周邊蓋房子賣是個(gè)不錯(cuò)的商業(yè)模式。海昌控股的董事長(zhǎng)曲乃杰對(duì)華僑城的商業(yè)模式必定不會(huì)陌生，他創(chuàng)辦的海昌集團(tuán)由海上石油貿(mào)易起家，據(jù)說(shuō)擁有中國(guó)最大的民營(yíng)船隊(duì)，業(yè)務(wù)除了經(jīng)營(yíng)主題公園的海昌控股之外，還有石油貿(mào)易、船舶運(yùn)輸和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等。

主題公園與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)兩項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的估值方法完全不同。前者相當(dāng)于持有能夠不斷產(chǎn)生現(xiàn)金流的商業(yè)物業(yè)，對(duì)資本要求很高，回收周期相比住宅開(kāi)發(fā)長(zhǎng)得多。簡(jiǎn)單來(lái)講，一項(xiàng)商業(yè)物業(yè)的回收周期一般超過(guò)10年，而住宅開(kāi)發(fā)周期對(duì)高周轉(zhuǎn)公司而言甚至可以短至半年左右。海昌控股甫一上市即跌破發(fā)行價(jià)，很大的原因是市場(chǎng)并不認(rèn)可它是消費(fèi)類的主題公園運(yùn)營(yíng)商，而將之歸為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。但將海昌控股歸為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商其實(shí)不公平，因?yàn)槠?013年和2014年上半年來(lái)自主題公園的收入均超過(guò)了60%，在可見(jiàn)的未來(lái)這個(gè)比例也不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

如果將海昌控股作為海洋主題公園運(yùn)營(yíng)商來(lái)看，目前估值談不上便宜，2013年黑石集團(tuán)旗下的SeaWorld Entertainment Inc.（NYSE：SEAS）上市，目前股價(jià)比上市之初跌去約50%，估值水平與海昌控股相若。不過(guò)，海昌控股與SeaWorld有很大的不同，后者處于飽和市場(chǎng)中，收入增長(zhǎng)只有個(gè)位數(shù)，甚至是負(fù)數(shù)；而海昌控股處于增長(zhǎng)中的市場(chǎng)，而且控股股東今年年底還將把兩家主題公司注入上市公司，募集的資金主要將用于在上海和三亞兩地興建兩座海洋主題公園。因此，海昌控股在接下來(lái)兩年除了保持健康的有機(jī)增長(zhǎng)（約10%）之外，還存在新增主題公園帶來(lái)的增長(zhǎng)，我估計(jì)公司未來(lái)5年的復(fù)合增長(zhǎng)率應(yīng)在20%以上。

正如前文所言，主題公園賺錢并不容易，它更多是要考驗(yàn)公司的運(yùn)營(yíng)能力。海昌控股目前主題公園的收入來(lái)源構(gòu)成中，門票收入仍占到90%以上，如果能夠通過(guò)向優(yōu)秀的主題公園運(yùn)營(yíng)商學(xué)習(xí)，將非門票收入提高，則這一塊仍然有較大的增長(zhǎng)空間。公司的招股書(shū)對(duì)此有明確陳述：“2012年，主題公園內(nèi)的食品、飲品以及商品銷售收入占公園運(yùn)營(yíng)總收入的8.8%，我們爭(zhēng)取把我們主題公園內(nèi)的食品、飲品以及商品銷售占公園經(jīng)營(yíng)總收入的比例提高到約40%――即領(lǐng)先的國(guó)際性同業(yè)所達(dá)到的水平?！?/p>

海昌控股是董事長(zhǎng)曲乃杰手中唯一的上市公司以及最年輕的業(yè)務(wù)板塊，能夠上市首先在于它瞄準(zhǔn)了中國(guó)蓬勃發(fā)展的主題公園旅游這個(gè)市場(chǎng)。世界最大的主題公園運(yùn)營(yíng)商迪斯尼已經(jīng)選定上海，而世界第三大主題公園環(huán)球影城也要進(jìn)軍北京市場(chǎng)，這都表明中國(guó)的主題公園投資熱并不是毫無(wú)根據(jù)。其次，海昌控股早在2009年就引入了戰(zhàn)略投資者歐力士，這家日本的企業(yè)集團(tuán)旗下的資產(chǎn)包括日本三個(gè)水族館及多間度假酒店，特別是日本著名的新江之島水族館。隨后在2012年又引入了弘毅投資作為策略股東。兩家有實(shí)力的戰(zhàn)略投資者為公司成功上市做了很好的背書(shū)。

這兩家股東入股時(shí)對(duì)海昌控股的估值分別為約45億港元和50億港元，目前二級(jí)市場(chǎng)給海昌控股的估值也不過(guò)48億港元?；蛟S是覺(jué)得價(jià)格實(shí)在便宜，弘毅投資和管理層今年均已增持了公司股份，但他們?cè)龀值膬r(jià)格比目前的股價(jià)高出了至少30%，到底是這些內(nèi)部人是傻瓜還是市場(chǎng)先生是傻瓜呢？答案也許一兩年內(nèi)就會(huì)揭曉。