房地產(chǎn)稅收籌劃精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)稅收籌劃，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題對策

一、房地產(chǎn)稅收籌劃存在的問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識薄弱，法律意識不強(qiáng)

依法納稅是每個納稅人對國家應(yīng)盡的義務(wù)，與國家的整體利益及企業(yè)、單位、個人的直接利益有著密切的聯(lián)系。國家通過制定實(shí)施稅法加強(qiáng)對國民經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)控，在社會主義市場經(jīng)濟(jì)日益繁榮的今天，稅法的地位越來越重要。但在這種復(fù)雜的稅法政策下，沒有更好的直接的渠道傳達(dá)給房地產(chǎn)企業(yè)，因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)對稅法政策了解很少，進(jìn)而出現(xiàn)了不會交稅的現(xiàn)象，最后自己也不知是多交了還是少交了。另外，隨著稅法地位的提高，房地產(chǎn)企業(yè)也開始將注意力放在了應(yīng)納稅款上，加上稅收成本的增加，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著沉重的稅收負(fù)擔(dān)，這時房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅收成本就會利用不合法的手段去偷逃稅。此時，房地產(chǎn)企業(yè)不但要面臨因偷逃稅而必須承擔(dān)法律制裁的風(fēng)險，更要承擔(dān)因偷逃稅對企業(yè)帶來的不利影響，這兩種風(fēng)險給企業(yè)帶來了不小的負(fù)面影響，進(jìn)而給企業(yè)的稅收上帶來了很大的風(fēng)險。

(二)企業(yè)誤把稅收籌劃當(dāng)成了財務(wù)部門會計(jì)處理的工作

目前，很多房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員錯誤地認(rèn)為，企業(yè)的稅收只是財務(wù)部門的事兒，企業(yè)的應(yīng)納稅額是由財務(wù)部門來決策，一旦出現(xiàn)多交稅或者是被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰了都是因?yàn)樨攧?wù)部門沒有做好稅收工作。這種明顯的錯誤觀念，讓我們看到了房地產(chǎn)企業(yè)的決策人不了解稅收的產(chǎn)生，所以當(dāng)企業(yè)有納稅問題產(chǎn)生時就會出現(xiàn)無法解決的尷尬局面。雖然企業(yè)在交稅的過程中，財務(wù)人員也會跟稅務(wù)機(jī)關(guān)打交道，但并沒有涉及到企業(yè)各經(jīng)營過程相關(guān)稅收事宜，財務(wù)人員只是將企業(yè)在正常經(jīng)營過程中所涉及到的稅款交到了稅務(wù)機(jī)關(guān)。對于房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的比如土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)、銷售房產(chǎn)等等環(huán)節(jié)的稅收結(jié)果，最終還是需要房地產(chǎn)企業(yè)的決策人在這些業(yè)務(wù)發(fā)生前做好稅收籌劃工作。房地產(chǎn)企業(yè)的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)都需要通過合同來體現(xiàn)，當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)來企業(yè)查看房地產(chǎn)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)過程時就需要企業(yè)提供相關(guān)的合同，而房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的每份合同都代表企業(yè)的一個業(yè)務(wù)過程，此時也相應(yīng)產(chǎn)生一個業(yè)務(wù)過程的稅收，并涉及到相關(guān)業(yè)務(wù)部門，同時財務(wù)部門就應(yīng)交納稅收。但是每一項(xiàng)業(yè)務(wù)過程即合同簽訂的過程并不是由房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)部門來簽訂，而真正起決定作用的是企業(yè)的決策人、策劃部門及銷售部門，他們才是業(yè)務(wù)簽訂的牽頭人。此時，企業(yè)如果將稅收籌劃單純地放到財務(wù)部門，讓財務(wù)部門通過簡單的賬面處理來進(jìn)行稅收籌劃就顯得不科學(xué)、不合理、不可取。所以說，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)改變以往的舊觀念，不能再將企業(yè)稅收籌劃工作推給財務(wù)部門，而應(yīng)樹立正確的稅收籌劃意識，提高決策人稅收籌劃的決策能力，使企業(yè)在業(yè)務(wù)處理前做好稅收籌劃。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)誤把稅收籌劃的實(shí)施放在業(yè)務(wù)產(chǎn)生的事后來進(jìn)行

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收之所以經(jīng)常出現(xiàn)問題從而被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒有重視稅收籌劃，也是因?yàn)槠髽I(yè)的決策人沒有樹立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)決策人只有在看到業(yè)務(wù)發(fā)生后的稅負(fù)很重時才希望財務(wù)部門通過賬面處理去解決稅收問題，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)在稅收方面存在的最大缺陷。當(dāng)企業(yè)的稅收產(chǎn)生時，再通過財務(wù)部門的財務(wù)處理手段去處理已經(jīng)晚了，更不存在稅收籌劃了。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)對公司內(nèi)部缺乏必要的納稅管理

目前房地產(chǎn)企業(yè)對內(nèi)部進(jìn)行納稅管理的少之又少，很多房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員開始學(xué)習(xí)相關(guān)的稅收法律、法規(guī)，對企業(yè)自身的業(yè)務(wù)開始進(jìn)行稅收籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業(yè)偷稅逃稅的現(xiàn)象，受到稅務(wù)部門的處罰。什么原因造成的呢?其主要原因不是因?yàn)樨攧?wù)人員的素質(zhì)不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因?yàn)槠髽I(yè)在經(jīng)營過程中，每一個環(huán)節(jié)都存在稅收問題。比如：房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立過程中，性質(zhì)不同，稅收政策也不同，企業(yè)在開發(fā)土地的時間上有推移，從而造成稅收的結(jié)果也不同，而且財務(wù)只是對企業(yè)經(jīng)營成果進(jìn)行核算與反映，企業(yè)很多具體業(yè)務(wù)不是財務(wù)能操作的。比如：企業(yè)在簽訂房屋銷售合同時，是由銷售部門實(shí)施的，但是由于他們不了解稅收政策，沒有按照稅收法規(guī)進(jìn)行操作，往往給財務(wù)部門的核算工作帶來很大麻煩。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房屋時，為了達(dá)到銷售目的，制定了不少的促銷方式。如打折銷售、買房子送裝修等。但在稅法上規(guī)定，打折銷售是根據(jù)打折后的金額做銷售，而買房子送裝修是根據(jù)購房款加上裝修款的合計(jì)金額做銷售(送裝修為視同銷售)。因?yàn)殇N售部門不了解稅收政策，無意中增加了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，給財務(wù)部門進(jìn)行稅收籌劃帶來麻煩。所以，稅收籌劃并不只是通過財務(wù)部門的工作實(shí)現(xiàn)的，而必須得到企業(yè)內(nèi)部所有部門的配合。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在決策過程中存在的這個盲區(qū)，企業(yè)內(nèi)部缺乏必要的納稅管理，需要企業(yè)決策人、業(yè)務(wù)部門和財務(wù)部門相互配合。納稅人在交稅過程中應(yīng)該考慮自己的納稅成本，通過合理、合法的手段來實(shí)現(xiàn)稅收籌劃，財務(wù)人員不僅要了解稅收政策，按國家規(guī)定交稅，決策人更應(yīng)該通過了解稅收政策設(shè)計(jì)好自己的銷售過程，來減輕自身的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險。正確的納稅觀念為：合同決定稅收，只有加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的納稅管理，使公司各部門之間相互配合，才能減輕公司的納稅負(fù)擔(dān)，更好地規(guī)避公司的納稅風(fēng)險。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃對策

(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高稅收籌劃意識

房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，首先應(yīng)轉(zhuǎn)變舊的思想觀念，樹立正確的稅收籌劃觀念，企業(yè)的決策人應(yīng)做好企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)過程的事前籌劃工作，并需要其他部門和財務(wù)部門相互配合。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高納稅成本節(jié)約意識

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高納稅成本節(jié)約意識，并通過合理、合法的手段來實(shí)現(xiàn)稅收籌劃。因此，不僅需要財務(wù)人員全面了解國家相關(guān)稅收政策，更需要企業(yè)的決策人充分了解國家最新相關(guān)稅收政策，并設(shè)計(jì)好房地產(chǎn)各項(xiàng)經(jīng)營過程，以減輕企業(yè)自身的納稅負(fù)擔(dān)，規(guī)避納稅風(fēng)險。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好事前籌劃

稅收籌劃的重點(diǎn)在于事前籌劃，而不是事后籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營過程中，決策人要做決策之前可先與財務(wù)人員進(jìn)行商討，利用房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅種的優(yōu)惠政策來出臺相關(guān)的稅收籌劃。如果財務(wù)人員的水平不足未能進(jìn)行合理的稅收籌劃時，或者在稅收籌劃的技術(shù)上沒什么把握的話，企業(yè)還可以通過聘請稅務(wù)事務(wù)所等專業(yè)人員來進(jìn)行稅收籌劃。

綜上所述，稅務(wù)籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅收負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅收凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮。只有這樣，才能夠充分發(fā)揮稅務(wù)籌劃的作用。

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篇2

隨著市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得了巨大的成就，在推動國家整體發(fā)展方面做出了很大的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展，其投資總額在國民生產(chǎn)總值中的比重也在不斷提高，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2008年至2012年的5年時間中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資總額由3.12萬億元增加到了7.2萬億元。隨著我國國際化步伐加快，國家宏觀調(diào)控政策收緊，加上房地產(chǎn)行業(yè)投資大、風(fēng)險高等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著新的挑戰(zhàn)。由原來的“暴利行業(yè)”轉(zhuǎn)變成了“平利行業(yè)”。就房地產(chǎn)行業(yè)目前現(xiàn)狀來看，競爭比較激烈，行業(yè)整體利潤率在下降，尤其是對于一些中小型的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨的市場風(fēng)險更大。而在房地產(chǎn)的成本中，其中有20%的為稅收支出，因此，合理進(jìn)行稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)提高利潤的一條有效途徑，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)自身特點(diǎn)，合理管理企業(yè)資金，通過稅收籌劃手段降低稅負(fù)，進(jìn)而達(dá)到降低成本目的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，不僅有助于企業(yè)實(shí)現(xiàn)價值最大化的財務(wù)管理目標(biāo)，而且很好的貫徹了國家宏觀調(diào)控政策，有助于國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和企業(yè)資產(chǎn)優(yōu)化配置。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收主要分布情況

（一）開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式有兩種，一種是從一級市場通過招投標(biāo)的方式取得土地使用權(quán)，另一種是在二級市場上通過轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)。不論是在一級市場，還是在二級市場上取得土地使用權(quán)時，房地產(chǎn)企業(yè)需要支付土地出讓金，與轉(zhuǎn)讓方簽訂“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，相應(yīng)的應(yīng)該繳納印花稅、契稅。如果房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房產(chǎn)時，占用了耕地面積的還需要繳納耕地占用稅。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行工程建設(shè)時，還會涉及到企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及附加等稅種，因工程項(xiàng)目占用土地還需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（二）轉(zhuǎn)讓處置環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓處置主要包括銷售房屋、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、贈與房屋或者土地、房屋抵債、股利分配等方式。按照營業(yè)稅的征稅管理可知，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)屬于“銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”，應(yīng)該征稅營業(yè)稅，相應(yīng)的就應(yīng)該繳納城建稅和教育費(fèi)附加，而房屋銷售又屬于房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)，因此還應(yīng)該繳納企業(yè)所得稅，土地增值稅等。將房地產(chǎn)作為股利分配進(jìn)行處置時，需要繳納個人所得稅。

（三）持有使用環(huán)節(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)的房屋使用環(huán)節(jié)主要分為出租房屋或土地以及自用房屋或土地。房地產(chǎn)企業(yè)出租房屋或者土地時，需要繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅以及個人所得稅等，將房屋或者土地自用的，需要繳納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的稅負(fù)一般比較低。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的房屋處于閑置狀態(tài)時，一般不需要負(fù)擔(dān)稅收負(fù)擔(dān)。總之，在我國，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)種類比較多。企業(yè)需要根據(jù)不同稅種的特點(diǎn)進(jìn)行合理籌劃。

三、房地產(chǎn)企業(yè)主要稅種的籌劃策略

（一）營業(yè)稅稅收籌劃

營業(yè)稅是一種傳統(tǒng)的商品勞務(wù)稅，計(jì)稅依據(jù)為營業(yè)額全額，一般不受成本、費(fèi)用等的影響。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，營業(yè)稅的稅收籌劃通常可以從三個方面進(jìn)行規(guī)劃，一是充分利用營業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策，采用合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，一方提供土地使用權(quán)，另一方提供建房需要的資金，兩方在合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行房屋建造，對于建成的房屋，合作雙方將按照投資比例分配的房屋價值，對于以土地使用權(quán)出資的一方，因?yàn)楂@得了部分房屋的所有權(quán)，應(yīng)該繳納營業(yè)稅，而對于以資金出資的一方則無需繳納營業(yè)稅。二是利用建筑承包合同進(jìn)行稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售時，一般會將房屋劃分為精裝修房和毛坯房兩種，通常情況下精裝修房的價格比毛坯房要高很多，因而房地產(chǎn)企業(yè)如果以精裝修房進(jìn)行銷售，會增加其稅收負(fù)擔(dān)。如果房地產(chǎn)企業(yè)將房屋分為毛坯房銷售和房屋裝修服務(wù)兩種，就可以降低營業(yè)稅稅負(fù)。對于毛坯房的銷售，按照“銷售不動產(chǎn)”規(guī)定，采用5%的營業(yè)稅稅率，對于房屋裝修部分，按照“建筑業(yè)”規(guī)定，采用3%的營業(yè)稅稅率，這樣可以節(jié)約2%的營業(yè)稅。三是合理利用銷售折扣。一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售樓盤時都會采取一定的促銷政策，比如利用現(xiàn)金折扣等，如果房地產(chǎn)企業(yè)將銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上，就可以以折扣后的銷售額作用營業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而節(jié)省一定的營業(yè)稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低營業(yè)稅負(fù)擔(dān)，就可以將樓盤銷售價款和折扣額開在同一張發(fā)票上。

（二）土地增值稅稅收籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是對房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一，土地增值稅實(shí)行四級累進(jìn)稅率，稅率從30%到60%，增值越多，稅率越高。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)增值稅的特點(diǎn)和相關(guān)優(yōu)惠政策，合理進(jìn)行稅收籌劃。根據(jù)土地增值稅相關(guān)條例規(guī)定，對于增值率不超過20%的普通住宅，可以免征土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在對房屋進(jìn)行定價時，要充分考慮相關(guān)的優(yōu)惠政策，以提高企業(yè)利潤作為目標(biāo)。舉例來說，A地產(chǎn)在2014年開發(fā)了一個項(xiàng)目，該項(xiàng)目列為普通住宅，共10000平方米，2015年5月完工，該房地產(chǎn)項(xiàng)目共發(fā)生的費(fèi)用如下：取得地盤價款300萬元，開發(fā)成本500萬元，為了響應(yīng)國家限制房價的政策，年末企業(yè)推出一批低價房源，管理層的初步定價策略有兩個，方案一的定價策略是1300元/平方米，方案二的定價策略是1350元/平方米。如果采用方案一，企業(yè)應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及地方教育附加為72.8萬元，扣除項(xiàng)目金額為1112.8萬元，增值率為16.82%，由于為普通住宅，且低于20%的增值率，應(yīng)該免征土地增值稅。方案一的凈利潤為247.2萬元。如果采用方案二，企業(yè)應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加以及地方教育附加為75.6萬元，扣除項(xiàng)目金額為1115.6萬元，增值率為21.01%，增值率高于20%，應(yīng)交土地增值稅為70.32萬元，方案二的凈利潤為224.08萬元，很顯然，在這兩個方案中，考慮土地增值稅的優(yōu)惠政策之后，可以為企業(yè)帶來更多的利潤。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用利息扣除方法進(jìn)行稅收籌劃。由于房地產(chǎn)企業(yè)利息支出的扣除方法有兩種：一是能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；二是不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按該項(xiàng)目地價款和開發(fā)成本之和的10%直接扣除成本，其實(shí)際利息支出就不能扣除了。所以可以根據(jù)具體情況選擇適合的方法進(jìn)行稅收籌劃。當(dāng)企業(yè)利息費(fèi)用比較高時，可以通過提供金融機(jī)構(gòu)證明，采用分?jǐn)偫⒌姆绞竭M(jìn)行利息費(fèi)用扣除；如果利息支出比較小時，則可將其計(jì)入開發(fā)成本一并扣除，這樣也有利于降低企業(yè)土地增值額，進(jìn)而減輕了土地增值稅負(fù)擔(dān)。

（三）企業(yè)所得稅稅收籌劃

企業(yè)所得稅稅收籌劃的重點(diǎn)在以下兩個方面，一是通過合理的方法實(shí)現(xiàn)遞延收入；二是對企業(yè)的成本、費(fèi)用進(jìn)行籌劃，以減少企業(yè)的應(yīng)納稅所得額。具體來說，企業(yè)可以根據(jù)需要選擇不同的折舊方法、采用不同的存貨計(jì)價方法等來實(shí)現(xiàn)。尤其對于房地產(chǎn)企業(yè)，其固定資產(chǎn)占企業(yè)總資產(chǎn)的比重很高，在適當(dāng)?shù)那闆r下，企業(yè)可根據(jù)發(fā)展，縮短固定資產(chǎn)折舊年限，進(jìn)而提高當(dāng)前的折舊額，企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額就會隨之減少，形成遞延所得稅。舉例來說，某房地產(chǎn)企業(yè)有一套房屋，價值100萬元，預(yù)計(jì)使用5年，凈殘值為零，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃，根據(jù)情況如果由三種可供選擇方案，一是將折舊年限變?yōu)?年，二是采用雙倍余額遞減法計(jì)提折舊，三是采用年數(shù)總和法計(jì)提折舊，通過計(jì)算可知方案一不僅可以滿足稅務(wù)機(jī)關(guān)要求，還可以給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)利益。

（四）房產(chǎn)稅的稅收籌劃

房產(chǎn)稅的計(jì)稅方法有兩種，一種是按照房產(chǎn)原值一次性扣除一定比例之后按照余額的1.2%計(jì)征；另一種方法是從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅的稅收籌劃重點(diǎn)就是如何對房屋進(jìn)行分配以及如何分解房地產(chǎn)的租金收入，以實(shí)現(xiàn)稅收最小化。比如：某公司自行建造一座辦公樓，價值400萬元，將其全部對外出租，租金每年30萬元，則該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為3.6萬元，如果房地產(chǎn)企業(yè)在對外出租過程中，將水電費(fèi)、物管費(fèi)等分解開來，由物管公司收取客戶水電費(fèi)、物管費(fèi)8萬元，則企業(yè)的房產(chǎn)稅為2.64萬元，這樣就可以節(jié)省0.96萬元的房產(chǎn)稅。

（五）其他稅種的稅收籌劃

對于房地產(chǎn)企業(yè)，在進(jìn)行房產(chǎn)交易過程中，還會涉及到印花稅、契稅等稅種。對于印花稅，計(jì)稅依據(jù)是應(yīng)稅憑證記載金額或者應(yīng)稅憑證件數(shù)。且不同種類合同適用的稅率一般存在很大的差異，比如企業(yè)與銀行之間的借款合同需要按照借款金額的0.005%繳納印花稅，而對于企業(yè)之間的借款合同則無需繳納印花稅，因此，適當(dāng)情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可通過企業(yè)之間借款來代替與銀行的借款。房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)移土地以及房屋權(quán)屬時還需要繳納契稅，關(guān)于契稅稅收籌劃，一般企業(yè)可以將房屋的銷售與相關(guān)設(shè)備銷售分開進(jìn)行，簽訂兩份銷售合同，這樣可以分解收入，節(jié)約契稅。

四、結(jié)論

篇3

關(guān)鍵詞：稅收籌劃誤區(qū)；稅收籌劃方式；房地產(chǎn)公司

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）07-0-02

目前隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之相配套的法律法規(guī)也日趨完善。由于稅收法規(guī)對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整力度加大，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)更加注重納稅籌劃。然而，近年來不斷出臺新的稅收法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原合法的納稅籌劃方案不再合法，形成納稅籌劃的誤區(qū)。因此，筆者在此認(rèn)真剖析此類誤區(qū)，尋找納稅籌劃的新亮點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃誤區(qū)現(xiàn)狀

誤區(qū)一：通過投資或聯(lián)營方式，規(guī)避土地增值稅。

過去，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營來達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。其政策依據(jù)是《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅[1995]48號）第一條的規(guī)定，“對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”許多稅務(wù)師事務(wù)所在為房地產(chǎn)企業(yè)做稅收籌劃時，通常運(yùn)用這一政策制定規(guī)避土地增值稅的籌劃方案。

然而，財政部和國家稅務(wù)總局為了堵塞這一漏洞，出臺了反避稅條款。在2006年3月頒布了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第五條明確規(guī)定，“對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行了投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題的通知》（財稅[1995]48號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定”。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。這一籌劃誤區(qū)應(yīng)引起房地產(chǎn)企業(yè)的足夠重視，從而防范新的稅收風(fēng)險。

誤區(qū)二：利用借款費(fèi)用資本化，進(jìn)行加計(jì)扣除，從而減少土地增值額。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）關(guān)于企業(yè)的利息支出應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：“企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用，可按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配。”而最新頒布的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第17號—借款費(fèi)用（財會[2006]3號）第四條規(guī)定，“企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本”。因此，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將符合資本化條件的借款費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本，這是合乎規(guī)定的。

然而在計(jì)算土地增值稅時，許多房地產(chǎn)公司把此項(xiàng)借款費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)，不僅加計(jì)扣除了開發(fā)成本的20%，在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時還作為5%的計(jì)算基數(shù)給予扣除，使項(xiàng)目土地增值額大大減少，導(dǎo)致土地增值稅支出降低。這種做法存在較大的稅收風(fēng)險。

在這一點(diǎn)上，稅收籌劃的亮點(diǎn)在于所發(fā)生的能夠扣除的借款費(fèi)用是否超過稅法規(guī)定可以扣除的開發(fā)成本的5%。如果超過5%，則企業(yè)應(yīng)提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，否則，應(yīng)不提供金融機(jī)構(gòu)的相關(guān)證明更為有利。

誤區(qū)三：預(yù)售購房款掛在往來賬面。

將預(yù)售購房款掛為往來賬，個別企業(yè)還采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶上，或不按規(guī)定給購房人開具發(fā)票，而以收款收據(jù)代替，隱瞞收入，造成不申報納稅，延繳、偷逃營業(yè)稅及附加、土地增值稅和企業(yè)所得稅。

誤區(qū)四：不按照合同約定的時間確認(rèn)收入

以各種理由諸如末清算、未決算或者是商品房銷售沒有全部完畢等原因拖延繳納企業(yè)所得稅。還有些企業(yè)則是不按合同約定時間確認(rèn)收入，以各種理由拖繳納企業(yè)所得稅。

誤區(qū)五：隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額

有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金緊張，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款的申報數(shù)額，通常做法是年初、年中減少申報數(shù)額，年末全部繳清。有些房地產(chǎn)開發(fā)商由于資金緊張，有意侵占國家財政資金，在年度內(nèi)隨意調(diào)整稅款申報數(shù)額，甚至少報稅款或逃避納稅。

誤區(qū)六：鉆政策“空予”，不及時清算土地增值稅。

開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)在全部竣工結(jié)算銷售后清算土地增值稅，而部分開發(fā)商采用工程遲遲不結(jié)算等手段，結(jié)果導(dǎo)致無法進(jìn)行整個項(xiàng)目的結(jié)算，影響了土地增值稅的及時足額入庫。

誤區(qū)七：以虛列成本，致使企業(yè)虧損不繳納企業(yè)所得稅。從售樓款中抵減手續(xù)費(fèi)，將銷售商手續(xù)費(fèi)支出直接從售樓款收入中抵減，而從商處收取的樓款凈增額為計(jì)稅營業(yè)額，以此少繳營業(yè)稅；更名費(fèi)等收入不入賬等等。

二、房地產(chǎn)稅收籌劃解決方式

近幾年國家稅務(wù)總局加大稅收征收管理，新的房地產(chǎn)稅收政策不斷完善，企業(yè)對稅收政策不熟悉、理解不透，納稅觀念淡薄，片面追逐自身利益，采用籌劃方案不當(dāng)形成企業(yè)稅收風(fēng)險，筆者就此從以下幾點(diǎn)來談?wù)勛陨眢w會。

1.稅收政策是稅收籌劃的主要基礎(chǔ)，稅收籌劃應(yīng)隨稅法的變化而調(diào)整。這就要求企業(yè)財務(wù)人員要讀透房地產(chǎn)相關(guān)稅收相關(guān)政策，熟悉新法規(guī)，掌握稅收政策變化細(xì)節(jié)，適時做出相應(yīng)籌劃調(diào)節(jié)，努力做到房地產(chǎn)稅收籌劃的涉稅零風(fēng)險。對此，企業(yè)財務(wù)人員要承擔(dān)其應(yīng)有的責(zé)任，企業(yè)負(fù)責(zé)人也要有稅收風(fēng)險意識。

2.房地產(chǎn)稅收籌劃的目標(biāo)要符合企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。

“國六條”、“國八條”等相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺，意味著我們現(xiàn)在一定要仔細(xì)把握行業(yè)政策，特別是企業(yè)財務(wù)負(fù)責(zé)人要研讀政策把握房地產(chǎn)行業(yè)政策導(dǎo)向，適時拓寬產(chǎn)業(yè)鏈，尋找新的利潤增長給老板提供決策力。

3.稅收籌劃要做到事前籌劃，事中控制，事后總結(jié)。如果是集團(tuán)公司的話，要把籌劃放在整個集團(tuán)的層面進(jìn)行稅收籌劃，將各公司、各業(yè)務(wù)部門參與籌劃工作中，做到項(xiàng)目開工前預(yù)計(jì)出準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)及銷售收入數(shù)據(jù)，財務(wù)部門建立各項(xiàng)稅種測算模板，利用相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算出準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)稅收數(shù)據(jù)，以此反復(fù)調(diào)整籌劃方案以實(shí)現(xiàn)稅收籌劃目標(biāo)。銷售、策劃、工程、成控、采購等相關(guān)部門按照計(jì)劃執(zhí)行，在執(zhí)行過程中根據(jù)具體情況做出實(shí)時調(diào)整，財務(wù)部門及時跟進(jìn)，以保證籌劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

4.利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃。納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營中遇到稅收臨界點(diǎn)時，通過增減收入或支出，避免承擔(dān)較重的稅負(fù)。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。起征點(diǎn)的規(guī)定決定存在著納稅籌劃的空間。如何做到應(yīng)繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是開發(fā)商應(yīng)當(dāng)認(rèn)真考慮的問題。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點(diǎn)”。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，我們可以對此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的增值率在20%這個臨界點(diǎn)上，一是可以通過適當(dāng)控制出售價格，還可采用精裝房方式控制價格和開發(fā)成本，可使計(jì)算土地增值額時按增加成本金額放大扣除近1.3倍，從而降低增值率，來免繳和少繳納土地增值稅。

5.合作建房籌劃法。如一方企業(yè)是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，持有一塊土地，另一方企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可通過雙方合作建房的方式，分得建成房產(chǎn)后再轉(zhuǎn)讓，對土地增值稅的節(jié)稅是非常顯著的。

6.遵循成本收益原則。進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。

7.從節(jié)稅空間大的稅種入手。在進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃之前要先分析哪些稅種具有稅收籌劃價值，應(yīng)選擇稅收優(yōu)惠多，稅負(fù)伸縮彈性大的稅種作為切入點(diǎn)。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)稅收籌劃的方法多種多樣，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員要在熟讀相關(guān)法規(guī)基礎(chǔ)上籌劃節(jié)稅方案，充分關(guān)注稅收風(fēng)險，避免稅收籌劃誤區(qū)，為企業(yè)節(jié)約稅收成本，創(chuàng)造利潤最大化。

參考文獻(xiàn)：

[1]《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》及實(shí)施條例（中華人民共和國主席令第63號、國務(wù)院令第512號）.

[2]《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則（國務(wù)院令[1993]第138、財法字[1995]第6號）.

[3]《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）.

篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 銷售 納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務(wù)復(fù)雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關(guān)系到房地產(chǎn)投資回報率的高低。因此，運(yùn)用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

一、房地產(chǎn)銷售中的納稅籌劃

(一)努力控制房地產(chǎn)增值率

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其計(jì)算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額。扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實(shí)行四級超額累進(jìn)稅率即：(1)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過扣除項(xiàng)目金50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負(fù)擔(dān)的關(guān)鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計(jì)算扣除項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點(diǎn)附近的情況，事先一定要進(jìn)行必要的籌劃。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負(fù)擔(dān)在增值率為20%時出現(xiàn)大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時，要求房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該高度關(guān)注。現(xiàn)舉例說明如下：

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算銷售5000平米的商品房，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價格出售；二是按照2100元/平米的價格出售。如果企業(yè)選擇了第一個方案，房地產(chǎn)的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點(diǎn)，這時企業(yè)不需要繳納土地增值稅，企業(yè)最后所得的利潤為160萬元。如果企業(yè)選擇了第二個方案，所得房地產(chǎn)的增值稅率為25%，這時企業(yè)就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬元，這時該企業(yè)所得的利潤為147萬元，看似企業(yè)的銷售價格提高了，但相比之下企業(yè)的利潤卻下降了13萬元，這時再考慮到營業(yè)稅的因素，兩種方案下所得利潤的差別就會更大。

(二)設(shè)立獨(dú)立核算的銷售公司

以上方案的選擇需要企業(yè)控制和降低房產(chǎn)銷售價格來獲得免征點(diǎn)，從而降低土地增值稅負(fù)擔(dān)的問題，但是這個方案僅局限于企業(yè)降低其銷售價格。因此，通過房地產(chǎn)企業(yè)研究分析得出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將自己的銷售部門分離出來，并設(shè)立為獨(dú)立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，這樣就能使房地產(chǎn)企業(yè)采用較高的價格來進(jìn)行房地產(chǎn)銷售，又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負(fù)擔(dān)。

現(xiàn)仍按以上方案為例，假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃以2400元/平米的價格出售5000平米的房產(chǎn)，預(yù)扣除項(xiàng)目的金額為840萬元，這時房地產(chǎn)的增值率為42.86%，企業(yè)所需繳納的土地增值稅為108萬元，此時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計(jì)，合計(jì)繳納稅款174萬元，最后該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得的稅后凈利潤為186萬元。

而如果該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這時要將銷售部門分離出來，設(shè)立獨(dú)立核算的銷售子公司，如果這時房地產(chǎn)企業(yè)將商品房以1800元/平米的價格銷售給該銷售子公司，這時如果銷售公司仍以2400元/平米的價格對外銷售，則對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說就不需要繳納土地增值稅，利潤為60萬元，需要繳納的營業(yè)稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；而此時對于從該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中分享出來的銷售子公司所實(shí)現(xiàn)銷售利潤為300萬元，所需繳納營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤244.5萬元，可見，房地產(chǎn)企業(yè)在通過設(shè)立銷售公司比原銷售計(jì)劃多實(shí)現(xiàn)凈利潤58.5萬元。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷售中，除了可以將自己的銷售部門分離出來設(shè)立銷售子公司外，企業(yè)還可以和其他房地產(chǎn)銷售公司達(dá)成協(xié)議進(jìn)行銷售轉(zhuǎn)移來達(dá)到好的籌劃效果。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用這中方案時還應(yīng)考慮到納稅籌劃的成本，如房地產(chǎn)企業(yè)不論是將銷售部門分離出來設(shè)立獨(dú)立核算子公司或者是尋求別的房地產(chǎn)銷售公司訂立協(xié)議時都應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際情況，考慮納稅籌劃的成本。

(三)變房地產(chǎn)銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。

二、結(jié)束語

綜上所述，納稅籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負(fù)擔(dān)，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。當(dāng)然，在進(jìn)行房屋銷售的房地產(chǎn)稅收籌劃時，事先要進(jìn)行必要的成本收益分析，并注意風(fēng)險的防范與控制，進(jìn)行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收籌劃的作用。

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篇5

從2003年我國把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)以來,我國房價可謂是一路飆升。然而在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的同時,一系列現(xiàn)實(shí)社會問題也逐漸顯現(xiàn)。為了有效抑制房價迅猛上漲,促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的走向可持續(xù)發(fā)展道路,國家陸續(xù)出臺了一系列調(diào)控政策,如“國六條”、“新國八條”、“新國五條”等。要想在日趨復(fù)雜的背景下求得生存和發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)無疑必須降低開發(fā)成本。由于房地產(chǎn)企業(yè)稅收存在涉稅多、稅負(fù)重的特點(diǎn),可進(jìn)行籌劃的空間相對比較大,所以通過稅收籌劃來降低成本是房地產(chǎn)企業(yè)謀求發(fā)展得必然選擇。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性

(1)房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈緊縮:當(dāng)前我國的房地產(chǎn)信貸政策出現(xiàn)緊縮現(xiàn)象,資金回籠變緩,全國各地的房企資金鏈面臨前所未有的壓力。所以降低開發(fā)成本,節(jié)約資金對于房地產(chǎn)企業(yè)來說十分重要。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本幾乎達(dá)到極限:隨著建筑材料的價格上漲、工人工資的上調(diào)以及土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)的提高等經(jīng)營成本的提高,使得從經(jīng)營成本入手來降低成本變得難度加大。

(3)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅多、稅負(fù)重:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從取得土地開始到最后的銷售,整個過程都會涉及到稅收。而且在整個過程中涉及的稅種多,稅負(fù)也相當(dāng)重。例如土地增值稅的稅率高達(dá)30%-60%。但這同時也為納稅籌劃帶來了可操作的空間。

(4)國家稅收優(yōu)惠政策為納稅籌劃提供了可行性:對于房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種,國家都有相應(yīng)的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)有效利用稅收優(yōu)惠政策,可以為企業(yè)降低納稅成本,同時還可實(shí)現(xiàn)國家宏觀調(diào)控,可謂一舉兩得。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的影響因素

企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時,需時刻注意環(huán)境變化,因?yàn)槎愂栈I劃必然受到各種政策、法律法規(guī)等各種環(huán)境變化的影響,新會計(jì)準(zhǔn)則中對我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃產(chǎn)生影響的主要涉及兩點(diǎn):存貨和投資性房地產(chǎn)。

(1)我國《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第1號――存貨》對存貨的發(fā)出計(jì)價方式的規(guī)定中不再有后進(jìn)先出法,只能采用先進(jìn)先出法、加權(quán)平均法和個別計(jì)價法。而原來的后進(jìn)先出法在目前我國通貨膨脹的背景下可以抵扣、減免一定的稅收。因此,如果房地產(chǎn)企業(yè)不對此采取措施,必然使其負(fù)稅加重。另外,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營周期一般都比較長,取消了后進(jìn)先出法,必將會對企業(yè)的當(dāng)期損益造成影響,進(jìn)而影響到利潤。

(2)新會計(jì)準(zhǔn)則中,增加了《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》。該準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的概念進(jìn)行了界定,而且規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)如何對資產(chǎn)分類。另外,準(zhǔn)則還增加了“公允價值”這種計(jì)量模式,對如何確認(rèn)、計(jì)量都做出了明確的規(guī)定。若是合理運(yùn)用投資性房地產(chǎn)的公允價值計(jì)量模式,便可為公司減輕稅負(fù)。

四、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

2000年一直到現(xiàn)在,房地產(chǎn)一直是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在國家經(jīng)濟(jì)快速增長的同時,房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了很多利潤。由于房地產(chǎn)投資金額大加之發(fā)展迅速,很多企業(yè)發(fā)展并不成熟,他們往往企圖通過偷漏稅的辦法來達(dá)到降低成本的目的。但是2002年我國就開始把房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查工作作為重點(diǎn)工作,使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著日益復(fù)雜的稅收環(huán)境。通過偷漏稅的現(xiàn)象不僅存在很大風(fēng)險,還阻礙了稅收籌劃的進(jìn)程。

(1)企業(yè)稅收籌劃意識不強(qiáng)。我國《憲法》第五十六條明確規(guī)定,“中華人民共和國公民有依照法律納稅的義務(wù)。”同時,我國稅法也規(guī)定納稅人有依法納稅的義務(wù)。但是房地產(chǎn)企業(yè)由于稅負(fù)重、納稅多,其認(rèn)為通過稅收籌劃減輕負(fù)稅的效果不明顯,所以常常通過偷稅漏稅的方式來減稅。基于此,很多企業(yè)出現(xiàn)了內(nèi)外兩套賬的現(xiàn)象,對內(nèi)的是反映企業(yè)真實(shí)情況的賬,對外則是用來應(yīng)付稅務(wù)機(jī)關(guān)的假賬。這種做法無疑給企業(yè)帶來了巨大的風(fēng)險,一旦被查處,除了繳納罰款,還會影響企業(yè)的信譽(yù),不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。稅收籌劃反而是一個合理減輕稅負(fù)的方式。

(2)企業(yè)稅收籌劃組織不健全。企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃組織不健全也是房地產(chǎn)稅收籌劃的重要影響因素。由于稅收籌劃具有較強(qiáng)的專業(yè)性,他要求工作人員不僅掌握會計(jì)知識,還要熟悉我國相關(guān)法律法規(guī),尤其是我國稅收法律法規(guī)相對繁多復(fù)雜的情況下,納稅籌劃工作更是復(fù)雜。通過調(diào)查當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織機(jī)構(gòu),發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)很少設(shè)置專門的稅務(wù)部門,一般都不進(jìn)行納稅籌劃,即使開展納稅籌劃工作也是由財務(wù)部門來完成。如此重要復(fù)雜的納稅籌劃工作如果完全依賴與稅務(wù)工作不太一致的財務(wù)部門來做的話,恐怕難以達(dá)到應(yīng)有的效果。

(3) 企業(yè)各部門之間合作困難。企業(yè)各部門之間合作困難,阻礙了稅收籌劃的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)的整個過程都會涉及到稅收而且建造的過程中有很多部門參與,財務(wù)部門并不能控制整個過程。要使得每個部門都積極配合并非易事,從而使得稅收籌劃的工作執(zhí)行起來會很困難。財務(wù)部門除了制定合理的稅收籌劃計(jì)劃,還要與各部門之間進(jìn)行溝通交流,從而使得各個部門的工作能夠在不違背稅收籌劃計(jì)劃的前提下執(zhí)行。然而其他部門由于稅收知識的缺乏和利益的問題,都會使得稅收籌劃工作的進(jìn)行。

五、 加強(qiáng)我國房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的舉措

(1) 增強(qiáng)企業(yè)稅收籌劃意識。在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展得背景下,我國有關(guān)稅收法律制度也逐漸趨于完善。企業(yè)想要通過偷稅漏稅的方式來減輕稅負(fù)、降低企業(yè)成本已經(jīng)不再現(xiàn)實(shí)。所以,企業(yè)要想真正通過節(jié)稅降低成本必須進(jìn)行稅收籌劃。我認(rèn)為在我國應(yīng)該出臺相關(guān)政策,或者利用媒體的作用鼓勵企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃工作。也可以通過宣傳一些企業(yè)稅收籌劃成功的例子來引起企業(yè)的足夠重視,使得他們積極主動的進(jìn)行稅收籌劃,為企業(yè)降低成本,從而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)

的可持續(xù)發(fā)展。 (2) 建立健全的稅收籌劃組織。面對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)嚴(yán)峻的形式,如果想要做好稅收籌劃工作,建立健全的組織機(jī)構(gòu)很重要。所以,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的組織機(jī)構(gòu)進(jìn)行稅收籌劃。在此,我認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)可以獨(dú)立于財務(wù)部門設(shè)立稅收籌劃部門,并且配備專業(yè)人員負(fù)責(zé)。這要求該部門職工不僅要有財務(wù)知識,還要掌握稅收工作,了解相關(guān)法律法規(guī),以期保證稅收部門的專業(yè)度和稅收籌劃工作的成功。

(3) 促進(jìn)各部門之間的合作。如果一個好的籌劃計(jì)劃得不到順利的實(shí)施,其最后也是失敗的。因此,在整個稅收籌劃的過程當(dāng)中,除了要保證稅收組織的建立和人員的配備外,各部門之間的配合協(xié)調(diào)也相當(dāng)重要。我認(rèn)為企業(yè)應(yīng)該在企業(yè)內(nèi)部普及稅收相關(guān)知識,讓每個員工意識到稅收籌劃對公司發(fā)展的意義,以及清楚各部門具體應(yīng)該做些什么。另外,制定相[文秘站:]關(guān)激勵制度,鼓勵各部門積極配合,以確保工作的順利。