土地性質和規劃用途精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇土地性質和規劃用途，期待它們能激發您的靈感。

篇1

【關鍵詞】土地規劃；更新；問題；建議

浙江省市、縣、鄉三級新一輪土地利用總體規劃已于2011年全面啟動實施，為保證規劃成果現勢性，2012年浙江省國土資源廳下發了《關于開展全省2011年土地利用總體規劃數據庫成果年度執行和更新工作的通知》， 率先在全國開展鄉鎮級土地利用總體規劃2011年度執行和更新工作，本人通過參與該項工作，談幾點想法。

土地規劃年度執行和更新工作的重要性和必要性

及時更新土地規劃，保證規劃的現勢性

為加強鄉鎮級土地利用總體規劃數據庫成果管理，指導鄉鎮土地規劃預留指標的落實和有條件建設用地規劃修改數據庫成果適時更新，維護鄉鎮土地利用總體規劃數據庫成果的完整性和現勢性，及時、高效提供滿足國土資源管理要求精度、實效的土地規劃數據服務，適應國土資源信息化“一張圖”工程和土地“批、供、用、補、查”業務監管新要求。

及時更新土地規劃，保證規劃的科學性

通過規劃年度執行和更新工作，可及時發現現行規劃目標的推進情況和土地利用變化情況，了解規劃的實施成效和存在問題，并及時優化規劃實施措施，以增強土地規劃的科學性及合理性，提高土地規劃的可操作性，充分發揮土地規劃的控制和引導作用。

規劃執行和更新工作存在的問題

法律依據問題

無論是《土地管理法》，還是《浙江省土地利用總體規劃條例》中都沒有提及土地規劃的年度執行和更新工作，只有浙江省國土資源廳發發的一個通知，因此該項工作缺乏相應的法律或者法規依據，對于工作成果、工作方法以及工作的效果都存在一定的不確定性，為保證土地規劃嚴肅性和權威性，必須配套相關的法律法規，實現有法有依。

時間設置問題

浙江省2011年度規劃執行和更新工作集中在9月份上旬開展，由于10、11月份一般為土地農轉用地報批高峰期，因此規劃執行和更新工作必須在一個月內完成，，否則無法保證規劃更新成果應用于當年的農轉用報批，時間設置過于緊湊。又由于該項工作有統一的標準、較高的要求，因此要在短時間內完成，質量難以保證。

工作內容問題

為保證土地規劃的嚴肅性，防止規劃年度執行和更新演變為土地規劃的修改，浙江省對土地規劃的執行和更新工作內容上進行設置和規定，實行總量控制和依據更新原則，工作的內容包括一是清理2006-2011年期間規劃執行和修改情況；二是將規劃執行和修改情況、建設用地管制分區調整情況、與“二調”、“基本農田劃區定界”和“農村土地綜合整治”銜接情況更新到新一輪土地利用總體規劃成果數據庫中，形成最現勢的規劃數據庫。工作涉及的內容較多，且對規劃成果變動量較大，難免對規劃的嚴肅性產生一定的影響。

規劃執行和更新工作的建議

機制常態化

土地利用總體規劃年度執行和更新要與土地利用現狀年度變更一樣，形成常態化更新機制，一年一更新。時間結點為前一年度的12月31日，即可保障前一年規劃修改項目全部批準，又不影響下半年的用地報批。但更新時間可采用一個時間階段，比如4-6月份期間開展，當前縣市區國土資源局的技術力量基本無法獨立完成該項工作，或采用全程委托專業隊伍完成或者采用國土資源局技術力量與專業作業隊相結合的方法完成，若該項工作集中在短期內完成，由于專業隊數量有限，全省90多個縣，造成專業隊伍任務重，難以保證工作質量。建議在一個時間階段內進行年度執行與更新工作，如2-3個月的時間，即能保證工作質量，又能相對集中的完成該項目工作。

成果規范化

土地利用總體規劃執行和更新工作成果要規范完整，成果資料包括執行和更新的過程數據和更新后土地利用總體規劃成果資料，具體包括過程中的農轉用資料、土地開發整理資料、農村綜合整治資料、違法用地資料、規劃數據庫修改的資料以及規劃執行和更新后的土地利用總體規劃成果。當然前提是規劃執行和更新工作的技術標準要科學合理，且不能經常變動。成果要以檔案形式進行管理，成果資料要求齊全完整規范。

方式信息化

土地規劃成果的執行和更新工作是一項時間緊、任務重、數據多，指標繁的工作，若采用傳統的人工作業方式，不僅影響工作的正確性，而且效率低下，因此規劃執行和更新工作必須以土地利用規劃管理信息系統為平臺，充分運用規劃系統中的規劃修改調整、圖形變更、指標管理、歷史數據管理等功能，并以土地利用現狀變更的模式，以增量包的形式進行規劃數據成果的執行和更新工作， 以便快速、準確的生成更新后的規劃成果。

內容創新化

規劃數據執行和更新工作可以與土地利用現狀年度變更工作相結合，在變更內容上，土地利用現狀數據變更側重對已經發生的變化或已經審批的地塊變更，包括農轉用、違法用地、新增耕地等。這些內容與規劃年度執行的內容相同。執行項目包括常規的農轉用項目、土地開發整理項目、農村綜合整治項目、基本農田的保護落實。更新工作主要是土地規劃修改、規劃預留指標的落實以及省重點項目的指標追加。因此工作內容即要保證規劃的嚴肅性，又能盡可能保障工作內容的全面，盡量與其它土地管理現狀主變更工作相結合，真正實現“一張圖”管理。

篇2

為進一步加強土地市場建設，強化國有土地的用途管制，規范用地行為，合理優化配置土地資源，有效解決我市集鎮及中心城區部分用地單位因企業改制安置職工、企業轉型、城市規劃調整、退城進園等原因申請改變現使用土地用途特別是將工業用途變更為商業、商品房開發等經營性用地的報批管理問題，確保政府土地收益不流失，根據上級有關精神，經2009年第三次政府常務會議同意，提出如下意見：

一、嚴格計劃管理，控制供應總量

用地單位或個人需要改變現有土地用途，須向國土資源管理部門（以下簡稱“國土部門”）提出申請，并由國土部門在符合土地利用總體規劃、城市總體規劃的前提下，草擬土地供應計劃，報市政府審批后執行。

二、嚴格收購儲備，規范土地市場

（一）本著應收盡收的原則，土地儲備中心負責城區需要改變用途的土地收購工作。對土地儲備中心認定不宜收購的土地，可由原土地使用者直接委托土地交易中心公開交易。

（二）收購方案報批。收購方將原土地使用者的收購申請、收購方擬定的收購協議、可行性分析報告等相關資料上報國土部門，由國土部門簽署初審意見，報分管市領導審批后予以實施。

（三）補償標準的確定。土地補償標準由有評估資質的土地評估機構按照收購時土地使用性質和批準的原土地用途進行評估確定（特殊情況雙方協商），房屋補償按房屋性質由有評估資質的房屋評估機構按市場價評估確定。

三、嚴格交易程序，規范交易行為

（一）處置方式

根據國土資源部39號令和《物權法》及相關法律的規定，劃撥土地使用權改變用途、出讓土地使用權改變用途及供應工業和經營性用地必須采取招標拍賣掛牌的方式公開出讓。

（二）前置條件

1、產權清晰。尤其要查明改變土地用途地塊的土地使用權、房屋所有權是否存在抵押或查封的情況，已抵押或查封的必須要解除抵押或查封，才能改變土地用途，有糾紛的不能改變用途。

2、清場拆遷。涉及拆遷和搬遷的，必須要有原單位對拆遷和搬遷的意見，對職工的安置要符合有關法律規定，不能引發群體性上訪事件的發生。

3、規劃許可。需要改變現有土地用途的必須由規劃部門同意，并出具改變用途后土地的《規劃設計條件》。

（三）處置程序

1、原土地使用單位向國土部門提出改變土地用途的申請。國土部門依據年度供應計劃審查后，報市政府審批。

2、部門配合。各有關部門要根據各自職責，做好國有資產處置、房產評估、土地評估、出讓金結算等工作。涉及到國有資產處置或變性的，要有國資部門的批復；土地上有房產的，要有房產評估報告，進行清產核資；國土部門要進行現場勘測、評估，確定土地資產量；財政部門負責做好土地出讓金征收結算工作。

3、原土地使用單位提供相關資料，在符合改變土地用途前置條件的情況下進行土地、房產評估，確定補償標準。

4、原土地使用單位與土地儲備中心簽訂收購協議，不宜收購的與土地交易中心簽訂《委托處置協議》，同時按程序收回原土地使用者的土地使用權。

5、市國土部門擬定改變用途的出讓方案報市政府同意后公開交易。

6、成交后，土地收購方與國土部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》，并負責將土地出讓總價款全額上繳財政。財政部門直接將收購成本撥付土地儲備中心，委托處置的直接撥付原土地使用者，及時結算相關費用。

7、依法登記，頒發土地使用證。

四、嚴格土地出讓收支管理，確保政府收益不流失

（一）政府土地收益是指土地出讓總價款減去土地、房屋使用權補償及前期費用等收購儲備成本后的余額。政府土地收益主要用于城市建設、收購儲備及企業安置不足的補充等。

（二）確定改變土地用途的政府收益

1、政府土地收益最低標準的確定。改變土地用途的土地收益確定，采用政府最低收益制。原土地使用者的土地使用性質為劃撥的，最低收益為改變用途后的土地評估價的50%。

原土地使用者的土地使用性質為出讓的，最低收益為改變用途后土地的評估價與改變用途時原用途的土地評估價的差額。

2、超過土地收益最低標準的分配。來源為土地儲備中心收購的土地，在扣除各項稅費后全部為政府收益；來源為委托處置的土地，在扣除各項稅費和留足農業土地開發出讓金、國有土地收益基金、廉租住房建設資金后50%返還給原土地使用者，其余為政府收益。

（三）國土部門、財政部門要相互配合，共同做好改變土地用途后土地出讓收入的結算工作。

篇3

土地用途管制制度出現于19世紀末的德國。目前它是世界上大多數國家和地區為了保證土地資源的合理利用，而廣泛采用的土地管理制度［1］，主要分為城市土地用途管制和農用地用途管制兩類。其中，城市土地用途管制以控制土地使用性質、密度、容積率，控制城市規模和空間發展布局為核心。從發達國家及地區的實踐經驗看，良好的土地用途管制對維持城市有序發展，激發城市再開發活力起到了良好的推動作用。但目前我國城市土地用途管制制度，特別是土地的用途變更管理仍面臨相關法律法規不健全，局部地區規劃管理過于剛性，土地用途變更通道不暢等問題，不僅不利于城市活力的提升，而且不利于城市的轉型升級和可持續發展，客觀上造成了大量擅自改變土地用途行為的發生。本文試圖梳理國際城市土地用途管制制度的發展軌跡及趨勢，為完善和健全我國城市土地用途管制制度和用途變更制度提供參考。

1城市土地用途管制制度演變的階段性特征

總結發達國家及地區城市土地用途管制制度的發展歷程，大致可劃分為零星管制、嚴格管制和局部彈性管制三個階段。

1.1零星管制階段(20世紀初期以前)19世紀中葉前，歐美國家很少對私人的土地利用進行管制，土地所有權被認為是神圣不可侵犯的，土地所有權人擁有排除他人干涉土地的完全權利。政府對土地利用的管制僅限于土地所有權的行使不能給他人或鄰居造成損害。19世紀中葉以后，隨著產業革命的到來，世界各地的城市迅速形成并發展，城市人口快速增加，市內住宅出現不足，住宅大量興建。但由于缺乏相應的計劃和管理，許多城市開始出現住宅擁擠、環境臟亂、貧民窟蔓延等問題。即使在土地資源相對充裕的城郊，由于道路設施的不齊備和對“建筑自由”的尊重，住宅建筑顯得毫無秩序。在此背景下，出于對安全、衛生、道德的考慮，一些國家開始嘗試規范私人的用地行為，特別是對住宅用地的使用進行規范，重點是對基本的道路線、建筑線進行管制或針對個別地塊進行零星管制。

1.1.1針對基本的道路線和建筑線進行的管制在19世紀中葉的德國，德國普魯士革命的結果使得不動產所有權與動產所有權毫無區別，個人享有“建筑的自由”的權利被大幅放大，但是伴隨產業革命帶來的工業污染、住宅擁擠、環境臟亂等城市問題，德國國內開始意識到應該對土地的所有權加以限制，以保障市民良好的居住環境，因此產生了應制定土地利用“周詳計劃”的觀念，并開始對基本的道路線和建筑線進行管制(所謂道路線是指各地區內道路的位置，建筑線是指各地區內建筑物的位置)，這種管理制度成為了德國地方政府都市計劃的基本要求。英國、日本和我國臺灣地區早期出于改善居住環境、公共衛生和道路布置的原因，均開始擬定最初的建筑管理法規或土地使用規劃方案。比如1858年英國制定地方政府法案，授權地方政府制定建筑管理法規;1888年，日本了《東京市區改正條例》，擬定了以建筑物為主的都市計劃。1900年，日據時期的我國臺灣地區公布了《臺灣家屋建筑規則》及其《施行細則》，對傳統中國式的臺灣都市進行改造。

1.1.2針對個別地塊進行的零星管制美國早在殖民地時期就以保護毗鄰地區土地所有者和使用者的權利為目的，要求一些殖民村的火藥生產和貯藏必須遠離住宅與商業區。馬薩諸塞州灣的一個法令還禁止家禽在小島上過度吃草以保護當地的草地和灌木，防止給公眾造成損害。總的來說，這一時期的零星管制只針對某些妨礙公共或他人利益的特殊問題，或是簡單地指定部分地區的道路線和建筑線，并沒有覆蓋整個城市范圍。對公眾來說比較容易接受，也容易通過協商達成共識。但在管制的性質上，由于多數沒有相應的法律保障，在實施時有很大的局限性，只短暫地滿足了當時城市部分地區發展的需要。

1.2嚴格管制階段(20世紀前期至20世紀中期)19世紀末20世紀初，大規模的工業污染使城市環境急劇惡化，工業生產的負外部性進一步凸顯，出現大量與居住、商業活動相沖突的現象，影響了城市土地整體的最高最佳使用。但由于大多數發達國家和地區實行土地私有制，要求保護土地所有權人的私利，因此地方政府無法對土地利用做出過多干涉。在此背景下，出于對城市整體環境與公共利益的考慮，一些國家開始實施較為嚴格的土地使用管制，限制土地的開發，即試圖通過政府管制來消除因土地混合利用帶來的負外部性，糾正“市場失靈”。在當時的生產、生活條件下，不少專家認為，嚴格的用途管制有利于維護城市公共安全、衛生和公共福利，促進各種土地使用的有效運作，促進居民生活環境的改善，增加城市生活的豐富性，促進資源的公平分配等效果。因此，1933年，現代建筑國際會議(CIAM)擬訂并通過了《雅典》，該提出，工業污染、城市擁擠以及由此產生的問題是缺乏分區規劃造成的，而通過把城市分為居住、工作、休憩和交通四類功能區，并結合現有的交通和建筑技術可以解決城市面臨的問題，實現城市的有序發展，該對全面推行嚴格分區管制制度具有重要意義。該時期的管制方式包括簡單實行土地使用分區管制制度，在規劃的基礎上實行分區管制制度和在規劃的基礎上實行開發許可制三類。

1.2.1簡單實行土地使用分區管制制度土地使用分區管制制度是指將管制范圍內的土地，依使用目的與需要的不同，劃定為各種不同的使用分區(如住宅區、商業區、工業區等)，各分區再視需要，依使用強度的不同，劃設若干細分的使用區，并限制有妨礙各分區用途的其他使用。其內容包括兩部分:一是編繪土地使用分區圖，指派各種經濟活動在空間上的區位;二是制定管制規則，規范各種分區的建筑行為與活動行為。1916年，第一個土地分區管制條例在美國紐約通過，并以治安權①為依據，規范建筑物的密度、高度、容積率與空地面積等，規范土地作為住宅、工業、商業或其他目的的使用。此后，分區管制條例在全美范圍大量出現。1926年，美國最高法院在歐幾里得案中作出判決，認為土地使用分區管制是一種維護公共衛生、公共安全、公共道德與公共福利的治安權，確定了分區管制的合憲性。1928年，美國了《城市規劃標準授權法案》，為各州和地方政府制定分區管制條例奠定了法律基礎，但該法案未對規劃與分區管制制度做明確的界定，使得美國許多城市只采用了分區管制制度，并沒有制定相應的規劃作為基礎。美國這個時期的土地使用管制是僵化沒有彈性的，排外性的分區管制便是典型代表。

1.2.2在規劃的基礎上實行土地分區管制制度德國擅長統一的規劃管理，其對土地用途的管制通過在規劃基礎上實行分區管制實現。具體來說，這一時期德國的規劃體系自上而下包括覆蓋全國的“國土計劃”、超越地方政府范圍的“空間計劃”，以及從基本道路線和建筑線發展起來的地方政府的“都市計劃”。都市計劃的核心是建設指導規劃制度，主要對市鎮內的土地建設和使用進行準備和引導，其又分為準備性建設指導規劃(土地利用規劃)和約束性建設指導規劃(營建規劃)兩類。土地利用規劃根據城市發展的需要，對整個市鎮內的土地框架性地確定預計的土地用途，營建規劃則確定了市鎮部分土地將用于建設并且明確了適用范圍內允許土地使用的種類和規模。所有對于土地用途的規定隨著營建規劃具體落實到市鎮的土地上，形成了土地使用的限制，土地利用行為得到嚴格管制。日本參照德國，在該時期也采用在規劃基礎上實施分區管制的方法。1919年，日本公布了《都市計劃法》，按照土地使用分區管制的理念，將城市劃分為工業區、商業區和居住區，確定了最初的土地用途管制制度。

1.2.3在規劃的基礎上實行開發許可制這一時期，英國的土地用途管制實現了從土地用途分區管制向開發許可制的轉變。1909年，英國頒布了《住宅與城市規劃法》，該法授權地方政府擬定土地利用規劃方案，并對將要或可能要開發地區的土地實施分區管制，以確保土地的布局和利用能符合衛生、舒適和便利的要求。到了1947年，英國重新修訂并公布了《城鄉規劃法》，建立起了英國現代城鄉規劃制度，確立了發展權國有制度和開發許可制，強調所有土地均需納入計劃管制，任何開發行為包括建筑、工程或有關土地和建筑實質使用的改變，均需事先獲得地方規劃部門的許可。由此，開發控制和規劃控制成為英國城鄉規劃體系中的重要元素，英國政府利用這些方法對土地利用和新建建筑加以嚴格規制。總的來說，嚴格的用途管制在一定程度上有效地隔離了不兼容的土地、減少了工業污染對居住環境、商業辦公等活動的影響，通過犧牲小部分人的私利來增進社會整體的公共利益，大大改善了城市以往雜亂無序的面貌。

1.3局部彈性管制階段(20世紀中后期)傳統嚴格的管制雖然有助于隔離不兼容的土地，消除負外部性，保障了公民的財產權，但也產生了很多弊病。具體來說，一是造成城市空間結構及活動的過于單調;二是妨害了市場競爭，造成社會不公平。對于城市的商業區與非商業區，其區位和數量應該由市場競爭而產生，但在分區管制劃定各種使用分區的界線后，就人為地決定了土地用途而抹殺了市場競爭的可能性。此外，分區管制透過土地使用性質及使用密度的規定，造成了私人權益間的“暴損或暴利”的不公平現象。三是造成了社會的隔離。由于土地使用分區管制通過種種政策，限制低收入人群享受地方政府所提供的公共服務的機會，造成各種社會隔離問題。四是引發交通擁堵、環境污染等問題。嚴格的分區產生了許多不必要的交通出行，造成資源浪費、交通擁堵、環境污染等城市問題。因此，雖然傳統嚴格管制的目標是美好的，但事實證明它并沒有實現預期效果，也無法繼續對城市發展做積極的誘導。因此對傳統土地分區管制的改良和創新逐漸興起。1977年出臺的《馬丘比丘》在《雅典》的基礎上也有了新發展。該認為，城市職能是多樣的，需要用整體性的思維來分析;城市規劃是動態的，需要突破把規劃作為靜態終極藍圖的傳統觀念，應進行過程性規劃。一味地強調分區，會忽略城市的有機組成，忽略人與人之間的關系與互動交往，使城市失去生機和活力。《馬丘比丘》為世界各國陸續采用彈性化的用途管制制度提供了依據。20世紀中后期，發達國家和地區開始出現各種彈性管制措施，比較典型的有英國的規劃協議及精簡規劃分區、美國的彈性分區管制、日本的分區管制與開發許可制并重、新加坡和我國臺灣地區的在特定區域內實行土地用途彈性變更制度等。

1.3.1實行規劃協議及精簡規劃分區制在土地用途彈性管制的多種手段中，開發許可制基礎上的規劃協議制在英國備受推崇。由于嚴格管制階段建立起來的開發許可制要求所有的開發行為前均需申請規劃許可，在許可過程中，規劃是實質性的考量依據，規劃部門會嚴格按照規劃來授予或拒絕規劃許可。除了取得規劃許可外，開發土地還需要繳納100%的“開發捐”。這些前提條件嚴重地妨礙了英國土地開發和城市發展的活力。因此，為增加規劃許可的彈性，地方政府開始引入規劃協議，即由土地開發者與地方政府協議確定土地開發許可的有關權益，這個協議可能是要求開發商開發土地時附帶配建公共設施，可能是限制土地的開發或使用，也可能是要求開發商給地方政府一筆錢，具體必須在地方政府和土地所有權人同意的情況下執行，這種方式的引入給予地方規劃部門很大的自由裁量權，也大大增加了用途管制的彈性。此后，為了解決諸如“內城退化”、開發許可制的審議拖延、效率低下等問題，1986年，英國政府頒布了《住宅及規劃法》，確立精簡規劃分區制。精簡規劃分區是指在指定區域內直接予以規劃許可的一種管制方式，主要有兩種表現形式:一是針對特別的開發項目，在予以詳細展列后直接予以開發許可，其他開發行為仍遵循正常程序;二是廣泛地授予開發許可，只針對少數的、特別的項目采取開發管制。精簡規劃分區移除了部分國家管制，使得經濟活動有更大的自由度。

1.3.2實行彈性分區管制20世紀50年代以后，美國越來越重視規劃的制定，比如1954年實施的《住宅法》規定，地方政府若想要獲得聯邦政府對都市更新、住宅或其他方案的補助，必須準備綜合開發計劃，美國因此進入綜合規劃時期，對土地使用的介入有強化的趨勢。但分區管制制度在美國仍然流行，并逐步引入彈性分區管制的手段。這個時期，美國各地的管制工具在傳統嚴格分區管制中增加了環境管理(劃定敏感區、特別保護區等)。60年代后期，管制的目標除了實質和環境層面外更增加了社會和經濟層面，管制工具更趨多樣，如采用浮動式分區、契約式分區和土地開發權轉移等。具體來說，浮動式分區是指土地規劃時，不事先劃定全部的分區界限，而是只將有把握的地方先行劃定，待時機成熟時，配合城市發展的需要再作變動性的劃定。契約式分區是指分區管制在法律上有限制性，契約期滿日就可以變更不合宜的土地用途和開發強度。開發權轉移是指將受開發控制的土地的開發權通過開發權的買賣市場轉移給他人或轉移至其他土地的行為。70年代起，美國地方政府開始逐步結合英國開發許可制的精神，將規劃協議的方式引入土地用途管制。80年代末期，美國政府在土地用途管制方面由直接介入逐步轉變成引導角色，市場則發揮主要作用，公私合營的管理模式成為這個時期的主要特點。比如，在公私合營組織的操作下，棄置的港口和荒蕪的工業區重新被作為住宅、辦公、游憩用地使用。這個時期美國的土地用途管制制度呈現管制工具愈趨多樣，規劃重視協商程序，參與規劃的角色更多元等趨勢。

1.3.3同時實行土地使用分區管制與開發許可制20世紀60年代末，日本也參考英國開發許可制的精神，對土地用途管制實行分區管制與開發許可制并重的方法。一方面，在嚴格管制階段的基礎上，通過重新修訂《都市計劃法》，進一步完善全國性的規劃體系，把城市土地劃區分為市街化區域和市街化調整區，并進一步決定功能區和用途區，有計劃有步驟地發展城市。另一方面，在土地分區管制中引入開發許可制，要求市街化區域內在一定面積以上的土地開發行為均需申請開發許可;而市街化調整區域因抑制其市街化，原則上禁止開發，以此來確保都市土地利用的秩序及環境品質。此外，日本設置了特定街區制，它類似于美國的開發權轉移，在被指定的街區之間允許容積率的轉移，以此推進城市再開發，也增加了分區管制的彈性。總的來說，日本的土地利用管制效仿德國，相較于英美，彈性管制的力度不大。

1.3.4在特定區域內實行土地用途彈性變更制度新加坡和我國臺灣地區的彈性管制措施在土地用途變更管理方面較上述國家有了更大的突破，即在特定區域允許土地的混合利用或一定比例的用途變更彈性。如新加坡為促進產業轉型升級，允許在“白色地帶”和“商務地帶”內，隨時變更土地用途，更好地適應市場需要。“白色地帶”計劃規定，在政府劃定的特定地塊，允許包括商業、居住、旅館業或其他無污染用途的項目在該地帶內混合發展，發展商也可以改變混合的比例以適應市場的需要，在項目周期內改變用途時，無需交納額外費用。“商務地帶”是指將園區內原工業、電信和市政設施用途的地帶重新規劃為新的商務地帶，是“以影響為基礎”的規劃方式，允許商務落戶于不同用途的建筑內，改變用途無須重新申請，并且同一棟建筑內也允許具有不同的用途，以增加土地用途變更的靈活性。21世紀初，我國臺灣地區公布了《工業區用地變更規劃辦法》，其核心思想是增加工業區內土地使用的彈性和規劃調整的適應性。具體來說，為促進產業升級，允許工業區內的土地有一定比例的用途變更彈性。比如，工業區內原生產事業用地可以變更為相關產業用地，做批發零售、運輸倉儲、餐飲、通訊、工商服務、社會與個人服務、金融、保險，以及不動產業使用。但是，用途變更的比例受到嚴格控制，規定生產事業用地所占面積不得低于全區土地總面積扣除公共設施用地后的50%;社區用地不得超過全區土地總面積的10%;公共設施用地不得低于全區土地總面積的30%;相關產業用地不得 超過全區土地總面積扣除前二款公共設施用地及社區用地面積后的50%。以上措施在嚴格用途管制的基礎上，增加了局部土地用途的彈性，有效地促進了產業的轉型升級和城市的可持續發展。

2土地用途管制制度的發展趨勢

進入21世紀，隨著人們生產、生活方式的改變，城市職能也順勢發生轉變，城市空間發展由以生產性空間為主導向以生活性空間為主導的模式轉變，這些轉變對城市土地用途管制制度提出了新的要求。在土地利用方面具體表現為，對綜合的、多樣的、多變的、界限相對模糊的土地需求愈加強烈，以滿足人們對交往、休閑、游憩、生活便利、知識創新的需求。在此背景下，城市土地用途管制制度的發展呈現以下幾個趨勢:

2.1土地用途管制的基本要求仍要堅持雖然城市發展對綜合多樣、界限相對模糊的土地需求日趨強烈，但不同用途土地之間的負外部性仍可能存在，負外部性可能會導致“市場失靈”的情況。因此，出于消除負外部性和對城市整體環境與公共利益的考慮，土地用途管制的基本制度仍要堅持，政府應通過直接干預或管制的方式來實現城市土地整體的最高最佳使用。發達國家和地區的經驗也說明，以規劃為基礎，進行土地用途分區管制是行之有效的方法。同時，對于擅自變更土地用途的行為，要堅決實施嚴厲的處罰措施。

2.2規劃編制上更加注重彈性，增加混合用地的供給當今世界，城市向生態化、人文化、區域一體化的發展態勢明顯，要求城市規劃堅持以人為本、堅持可持續發展，堅持一切從實際出發，“產城融合”的理念日益深入人心。產城融合強調功能上的融合，功能單一的產業園區已失去競爭力，今后產業發展不會再像以往那樣讓產業區、生活區明顯割裂，社區的作用會越來越大，特別是復合型的產業社區，商業社區的概念會強化。因此，在規劃編制上，要更加注重土地用途的彈性，科學制定城市規劃和土地利用規劃，使規劃的編制不落后于土地利用性質改變或產業融合發展的需要。特別地，可參考新加坡的做法，在特定區域(如:自貿區)增加綜合用地這一類型土地的供給，允許土地的適當混合使用和一定比例的用途變更彈性。此外，基于對城市未來發展不確定性的考慮，也應重視彈性發展空間的預留，做好多情景應對。

篇4

    1.征地土地使用權性質

    在郊區代征地一般為集體土地。在城區代征地土地使用權性質則可能為劃撥土地使用權.以出讓方式取得的土地使用權和以其他有償方式取得的土地使用權。由于目前大多數代征地為劃撥用地,故本文的代征地土地使用權性質如不做特別說明,為城區劃撥土地使用權。

    2.代征地項目來源

    代征地的項目來源主要有城市舊城區改造和征用集體土地。其中城市舊城改造又分為:危舊房改造.污染擾民企業搬遷轉讓.存量土地轉開發.項目轉讓等。

    3.代征地費用確定方式

    代征地費用的確定按建筑面積和土地面積計算有如下幾種方式

    *依據代征地地塊現狀建筑面積計算

    *依據代征地土地面積計算

    *依據整個建設項目征地拆遷費用按現狀建筑面積來分攤

    *依據整個建設項目征地拆遷和按代征地比例來分攤

    這里的代征地比例=代征地占地面積;建設用地面積

    此外可考慮依據項目地上建筑物面積按代征地比例來分攤,這樣做對開發企業來講,往往不太公平,因為多數情況下,代征地上的費用比建設用地的費用要高。

    本文最終依據代征地土地上現狀建筑面積確定代征地費用,如果建筑紅線正好分割某被拆(征)單位,則按該地塊分割的土地面積來分攤該地塊代征地費用。此種方法雖不好操作但和實際費用接近,相對合理。

    4.代征地費用確定

    代征地費用確定有兩種方法,一種是參考基準地價評估,根據新的基準地價體系中的熟地價和毛地價水平,經過修正可得出征地費用,一種是根據代征地上的房屋現狀按照征地拆遷政策進行評估。本文根據拆遷征地政策進行試算,參照住宅用途和非住宅用途房屋拆遷的有關法規,代征地費用可表達如下:

    (1)代征用城區范圍內非住宅用地

    現狀代征地樓面費用=區位價格;現狀容積率調整系數;房屋現狀用途調整系數;位置臨路修正系數+地上物補償價格

    該公式主要參照非住宅拆遷補償辦法

    (2)代征用城區范圍內住宅用地

    現狀代征地樓面費用=(基準地價;k+基準房價) ;建筑面積+地上物補償價格

    該公式參照住宅房屋補償款公式確定。K值為容積率調整系數,基準地價.基準房價以及k值根據項目的具體情況確定。地上物的補償,參考多數項目的拆遷水平確定。

    需要說明的是,以上費用均為計算費用,非為實際發生費用,除上述費用外,還包括各種補助.相關管理費和服務費等。通過計算可得到現狀代征地總費用,最終結果應以發生的客觀合理部分為準。

    二、建設項目分攤代征地費用分攤基數

    規劃建設項目分攤的樓面代征地費用根據建設項目建筑面積和代征地土地面積之間的關系以及公式:

    代征地比例=代征地占地面積;建設用地面積

    可推導出:

    規劃樓面分攤代征地費用

    代征地總費用;建設項目建筑面積

    代征地總費用; (建設項目建設用地面積;規劃容積率)

    代征地總費用;(代征地占地面積;代征地比例);規劃容積率

    代征地總費用;代征地占地面積;代征地比例;規劃容積率

    現狀地面分攤代征地費用;代征地比例;規劃容積率

    即:

    規劃樓面分攤代征地費用=現狀地面分攤代征地費用;代征地比例;規劃容積率

    根據上述公式可看出,若建設項目代征地比例為50%,現狀容積率為0.7,規劃容積率為2.5,則規劃樓面分攤代征地費用為現狀代征地樓面費用的14%,為現狀地面分攤代征地費用的20%.

    三、代征地費用的分攤

    根據上述分析,項目代征地費用按照“誰受益,誰投資”的原則,政府應分攤一部分費用,該部分費用可根據項目的規劃容積率.代征地的比例和代征地的規劃用途來計算,公式為:

    政府分攤費用(樓面)

    =規劃樓面分攤代征地費用;代征地比例修正系數;規劃用途修正系數

    =現狀地面分攤代征地費用;代征地比例;規劃容積率;代征地比例修正系數;規劃用途修正系數

    其中規劃用途修正系數,主要考慮到代征地規劃用途對建設項目,可能會產生正面影響,也可能會產生負面影響,修正時根據代征地規劃用途對建設項目的影響程度分別進行。

篇5

1、公有非居房產用途不一定是商業，還有可能是辦公房地產、工業房地產、農業房地產和特殊用途房地產。

2、非居住房地產可分為商業房地產、辦公房地產、工業房地產、農業房地產和特殊用途房地產。

相關說明：

1、房產證上的規劃用途是根據土地性質來的，如果該土地規劃是住宅用地，那房產證上面規劃用途就是住宅，如果是商業用地，房產證上面就是商業。

2、房地產權初始登記房屋用途，應以城市規劃管理部門核發的建設工程規劃驗收證明文件所確定的建筑物各部位具體用途為依據。申請房屋用途變更登記的，須持城市規劃部門同意改變房屋用途的書面意見到相關單位進行變更。