工業(yè)用地土地規(guī)劃精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇工業(yè)用地土地規(guī)劃，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

【關(guān)鍵詞】功能沖突 房地產(chǎn)業(yè) 土地財政 規(guī)劃

房地產(chǎn)業(yè)作為服務(wù)業(yè)的重要組成部分，在整個國民經(jīng)濟(jì)中地位突出。近些年來，我國房地產(chǎn)持續(xù)升溫，國務(wù)院及各級地方政府雖然屢次對房地產(chǎn)市場進(jìn)行緊縮性調(diào)控，但房價依然持續(xù)上漲，房價過高已成為影響普通民眾生活質(zhì)量及社會安定團(tuán)結(jié)的重要因素。

一、房價上漲的原因分析

（一）房地產(chǎn)業(yè)供需的結(jié)構(gòu)性矛盾是房價上漲的主要影響因素

價格是價值的貨幣表現(xiàn)形式。在市場經(jīng)濟(jì)的大背景下，供求關(guān)系始終是價格的決定性因素。從需求方面看，一方面普通居民的住房需求增加，伴隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，我國人口不斷增加，居民收入逐漸增加，老百姓“買房置地”的觀念根深蒂固，民眾的住房剛性需求不斷增強(qiáng)。2013年6月19日，總理主持召開的國務(wù)院常務(wù)會議上決定將“支持居民家庭首套自住購房”作為房地產(chǎn)調(diào)控中的政策要點(diǎn)，這也體現(xiàn)政府對剛需購房群體的關(guān)注；另一方面，房地產(chǎn)作為投資品需求強(qiáng)勁，2008年國際金融危機(jī)以來，為了保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，中國實(shí)行了寬松的財政政策和貨幣政策，提出了4萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃，中央銀行多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，使得市場流動性增強(qiáng)，鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的技術(shù)和市場準(zhǔn)入門檻較低，在資本的趨利性作用下，大量的貨幣資本涌入房地產(chǎn)市場，房地產(chǎn)投資需求旺盛。從供給方面，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)的失衡。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品中，商品房的供給占絕大部分比例，而經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房、公租房等保障性住房的比重非常低，使得其供給不能滿足需求，據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計，2007年10月，在40個重點(diǎn)城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為25.77%。

（二）地方財政對土地出讓金的過度依賴是房價過高的根源

改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了舉世矚目的成就，經(jīng)濟(jì)總量長期以超過10%的速度進(jìn)行增長，中國經(jīng)濟(jì)增長主要依靠出口、投資、消費(fèi)“三駕馬車”驅(qū)動。然而，2008年美國次貸危機(jī)進(jìn)而引發(fā)的金融危機(jī)迅速向全球蔓延，使得出口放緩，經(jīng)濟(jì)增長動力不足。為保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，擴(kuò)大投資力度，我國實(shí)施寬松的財政政策，政府購買和財政轉(zhuǎn)移支付的力度逐年加大，財政支出的增長規(guī)模大大超過財政收入的增長規(guī)模，政府財政赤字現(xiàn)象嚴(yán)重，政府債務(wù)負(fù)擔(dān)在不斷加大。2012年中央政府與地方政府加總債務(wù)27.7萬億元，占當(dāng)年GDP的53%，其中地方政府債務(wù)19.94萬億元。政府債務(wù)負(fù)擔(dān)沉重，債務(wù)違約風(fēng)險增加，倒逼政府必須通過各種途徑增加財政收入。事實(shí)上，一方面土地出讓已經(jīng)成為地方財政收入的重要源泉之一，2012年，全國土地出讓金為2.6898萬億元，占全國財政收入的比重為22.94%。另一方面土地出讓也是政府增加財政收入的便捷途徑，我國土地國有或集體所有制決定了政府享有絕對的土地審批和控制權(quán)，地方政府往往更傾向于通過出讓更多的土地或提高土地價格來增加財政收入，以此減輕政府債務(wù)負(fù)擔(dān)。2012年四季度末，全國105個主要城市綜合地價為每平方米3129元，同比增長2.6%。土地價格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)用地成本增加，房地產(chǎn)建設(shè)用地成本在房地產(chǎn)總成本中占很大一部分比例，這樣就順勢推高了房地產(chǎn)價格。

二、房地產(chǎn)擴(kuò)張導(dǎo)致的土地功能沖突

（一）土地功能沖突

土地功能是指土地在人類生產(chǎn)和生活中所承載的功效和職能。土地功能具有多樣性，其大致可分類為：一、作為“建設(shè)用地”為工業(yè)化和城鎮(zhèn)化提供空間載體；二、作為“農(nóng)業(yè)用地”為人類生產(chǎn)生活提供糧食資源；三、作為“生態(tài)用地”承擔(dān)區(qū)域生態(tài)屏障功能。一般而言，自然條件較好的土地，其開發(fā)利用成本往往比較低，所以，環(huán)境適宜性和經(jīng)濟(jì)適宜性使得土地的利用方式趨于空間選擇的一致性。土地功能及其利用方式的多樣性使得土地利用主體具有多樣性，不同的土地利用行為主體在具體區(qū)域空間范圍內(nèi)，以自身利益為導(dǎo)向，對土地利用的相對最優(yōu)空間選擇進(jìn)行博弈，他們之間的競爭使得強(qiáng)勢的利益相關(guān)者擠占區(qū)域內(nèi)其他利益相關(guān)者的空間，弱勢的利益相關(guān)者的空間將逐漸壓縮，當(dāng)壓縮程度超過一定的范圍致使其功能受損時，就產(chǎn)生了土地利用的功能沖突[1]。

由于我國房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率高于各行業(yè)的平均利潤率，也高于國際房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤率，國際房地產(chǎn)平均利潤率為5%～8%，而我國房地產(chǎn)行業(yè)利潤率卻高達(dá)35%左右。在土地利用主體博弈方面，房地產(chǎn)業(yè)屬于強(qiáng)勢的利益相關(guān)者，不斷擠占其他產(chǎn)業(yè)用地空間。2012年國有建設(shè)用地結(jié)構(gòu)中，住宅用地占16.1%，商服用地占7.2%，工礦倉儲用地占29.5%，基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地占47.3%①。商服用地比重偏小，住宅用地比重偏大，造成了“建設(shè)用地”功能內(nèi)部的土地利用結(jié)構(gòu)沖突。

（二）房地產(chǎn)擴(kuò)張致使土地功能沖突的危害

房地產(chǎn)擴(kuò)張導(dǎo)致的土地功能沖突主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)用地面積的不斷擴(kuò)張，住宅用地表現(xiàn)尤為明顯，壓縮了商服用地、工礦倉儲用地等空間規(guī)模。其危害表現(xiàn)在以下幾方面：一是造成土地資源的浪費(fèi)，不利于土地資源的集約利用。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤誘發(fā)開發(fā)商大肆圈地，盲目擴(kuò)張，利用土地缺乏科學(xué)性、系統(tǒng)性和前瞻性，一定程度上造成了土地資源的浪費(fèi)；二是阻礙其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級。房地產(chǎn)業(yè)用地擴(kuò)張，土地價格上漲，使工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)用地成本增加，不利于其充分發(fā)展，客觀上容易導(dǎo)致區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形，威脅到區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)體系的完整性；三是政府陷入“土地財政”困境，不利于財政收支良性互動。政府收入來源中，工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)所納稅額與房地產(chǎn)業(yè)相比，更具有豐度和可持續(xù)性，土地功能沖突阻礙了工業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，不利于政府稅收的可持續(xù)發(fā)展。

三、合理規(guī)劃房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)，減少土地財政依賴是保持房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展的有效途徑

減少政府對土地財政的依賴是保持房地產(chǎn)市場有序健康的關(guān)鍵。由于地方政府的資產(chǎn)負(fù)債率偏高，債務(wù)杠桿化程度高，使得地方政府更傾向于利用土地儲備金制度，擴(kuò)大住宅用地的供給，商服用地空間相對壓縮，造成土地利用功能沖突。為了走出“土地財政”陷阱，政府應(yīng)該擴(kuò)大其他產(chǎn)業(yè)方面的財政收入來源，而不僅僅依靠土地出讓金。從土地利用規(guī)劃方面來講，就是要壓縮住宅用地的供給，擴(kuò)大商服用地的規(guī)模。這樣能充分發(fā)揮“建設(shè)用地”商服功能的發(fā)揮，商業(yè)服務(wù)業(yè)具有產(chǎn)值附加值較高、土地利用集約、技術(shù)擴(kuò)散能力強(qiáng)等特點(diǎn)，其功能的良好發(fā)揮在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高度化的同時增加地方政府財政的收入，這樣就能減少政府對土地財政的依賴，減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)，擺脫“土地財政”陷阱后，政府才能從長期利益考慮，對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀調(diào)控，并對其用地進(jìn)行合理規(guī)劃，最終使房地產(chǎn)業(yè)走向有序健康穩(wěn)定發(fā)展的軌道。

四、房地產(chǎn)用地規(guī)劃具體思路

合理進(jìn)行房地產(chǎn)用地規(guī)劃，避免土地功能沖突，對區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，擺脫“土地財政困境”其具體規(guī)劃思路如下：診斷土地利用現(xiàn)狀預(yù)測房地產(chǎn)用地供需量確定規(guī)劃原則和目標(biāo)調(diào)整房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)與空間布局制定并實(shí)施規(guī)劃的具體措施建立規(guī)劃實(shí)施的反饋監(jiān)管機(jī)制。

五、結(jié)語

當(dāng)前房地產(chǎn)過熱，房價高漲的根源在于地方政府陷入了“土地財政”的困境，房地產(chǎn)過度開發(fā)，住宅用地規(guī)模增加，擠占了土地利用的其他功能，尤其是商服用地規(guī)模較小，造成了土地功能沖突。走出該困境的有效途徑就是政府在用地規(guī)劃中減少房地產(chǎn)用地規(guī)模，增加商服用地規(guī)模，讓工商服務(wù)業(yè)成為政府財政收入來源，這樣既能使財政收入結(jié)構(gòu)合理，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有序健康，同時也能促使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，保障土地利用的可持續(xù)性。

注釋

①數(shù)據(jù)來源：《中國國土資源公報》（2013年）。

參考文獻(xiàn)

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篇2

本文以烏海市作為研究對象，以其土地利用總體規(guī)劃（2006―2020）方案為基礎(chǔ)，進(jìn)行了環(huán)境影響評價研究。本文首先從總體上梳理了研究區(qū)的各方面情況，然后，結(jié)合規(guī)劃內(nèi)容，識別規(guī)劃期內(nèi)的主要環(huán)境影響要素，形成“環(huán)境影響識別列表”，并運(yùn)用層次分析法、多指標(biāo)綜合評價模型來構(gòu)建評價指標(biāo)體系以及計算各評價指標(biāo)的具體數(shù)值，以此預(yù)測各種土地利用、開發(fā)行為對烏海市實(shí)施規(guī)劃過程中所可能帶來的各種環(huán)境影響。最后，基于數(shù)理分析結(jié)果，提出預(yù)防或減緩烏海市實(shí)施土地利用總體規(guī)劃方案可能帶來或產(chǎn)生的不良影響的有關(guān)建議。

關(guān)鍵詞：工業(yè)城市 土地利用總體規(guī)劃 環(huán)境影響評價 烏海市

1． 烏海市自然和社會經(jīng)濟(jì)概況

烏海市是西部的新興工業(yè)城市，地處黃河上游，東臨鄂爾多斯高原，南與寧夏石嘴山市隔河相望，西接阿拉善草原，北靠肥沃的河套平原，平均海拔1，150米，南北長約69公里，東西寬42公里，總面積1，672.36平方公里（2005年土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查數(shù)據(jù)）。行政轄區(qū)內(nèi)轄海勃灣、烏達(dá)、海南3個區(qū)、5個鎮(zhèn)和15個街道辦事處，現(xiàn)有人口50多萬，有漢、蒙、回、滿等25個民族，是西部大開發(fā)以來，率先在國內(nèi)實(shí)施城鄉(xiāng)一體化改革、實(shí)行城鄉(xiāng)單一戶籍制度的城市之一。

烏海市具有典型暖溫帶大陸性氣候：冬季漫長、嚴(yán)寒、少雪，風(fēng)沙大；春季干旱，多風(fēng)沙，冷熱變化大；夏季炎熱，降水集中；秋季溫度劇降，天氣晴朗。年平均氣溫10.9℃，是氣溫最高的地區(qū)之一。年均日照時數(shù)3，047.3―3，227.4小時，平均氣溫日較差13.9℃，無霜期156―165天，全市年均降水量165毫米左右，7、8月降水最多，占全年降水量的60%以上，降水不穩(wěn)定，年際變化較大。

全市水資源主要有地表徑流與地下水資源組成。黃河是工業(yè)用水的主要供水源，年平均徑流量321億立方米，最大徑流量556億立方米，最小徑流量166億立方米。

根據(jù)烏海市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要，預(yù)計到規(guī)劃期末，烏海市地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長21%，總量達(dá)到1，000億元；地方財政總收入年均增長22%，達(dá)到180億元；全社會固定資產(chǎn)投資五年累計完成1，500億元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為1：67：32，繼續(xù)提高非煤產(chǎn)業(yè)、非資源產(chǎn)業(yè)、非當(dāng)?shù)刭Y源產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中的比重，接續(xù)替代工業(yè)占工業(yè)增加值比重超過30%，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值占工業(yè)增加值比重超過5%，生產(chǎn)業(yè)增加值占第三產(chǎn)業(yè)增加值比重超過50%。全市常住人口達(dá)到60萬，服務(wù)區(qū)域人口80萬，輻射周邊人口100萬。基本實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，居民人均可支配收入達(dá)到4萬元以上，年均增長16%左右，恩格爾系數(shù)達(dá)到25%，人口平均壽命達(dá)到75歲，人均住房使用面積達(dá)到35平方米以上；新增城市就業(yè)人口4.5萬以上。

2.烏海市土地利用總體規(guī)劃（2006―2020年）主要指標(biāo)

《烏海市土地利用總體規(guī)劃(2006～2020年)》于2005年正式啟動編制，該規(guī)劃期限為2006―2020年，其中2005年為基期年，2010年為階段性目標(biāo)年，2020年為目標(biāo)年。

《土地利用總體規(guī)劃（2006―2020年）》下達(dá)烏海市土地利用的主要調(diào)控指標(biāo)見表2―1。

3． 烏海市土地利用總體規(guī)劃環(huán)境影響評價的過程

3.1環(huán)境影響識別表的構(gòu)建

為實(shí)施科學(xué)的規(guī)劃環(huán)境影響評價，首先必須構(gòu)建一套合理、適用的評價指標(biāo)體系，而構(gòu)建評價指標(biāo)體系又首先必須明確規(guī)劃方案將給環(huán)境帶來哪些可能的影響。環(huán)境影響識別的關(guān)鍵在于構(gòu)建一份清晰、明確的環(huán)境影響識別表，具體指出特定規(guī)劃行為與環(huán)境影響之間的對應(yīng)關(guān)系。

由規(guī)劃經(jīng)濟(jì)行為對環(huán)境影響分析可知，烏海市土地利用總體規(guī)劃環(huán)境影響類別包括：生態(tài)環(huán)境影響，即對于土地利用相關(guān)的植被、微生物生態(tài)環(huán)境的影響；土地資源影響，即與規(guī)劃實(shí)施相關(guān)的土地污染、土壤侵蝕和土地沙化等影響；水資源影響，主要是能源開發(fā)利用與工業(yè)發(fā)展過程中產(chǎn)生的水體污染和水資源緊張等影響。

由此，烏海市土地利用總體規(guī)劃環(huán)境影響識別結(jié)果如表3―1所示。

3.2 評價指標(biāo)體系的構(gòu)建

根據(jù)烏海市土地利用總體規(guī)劃的環(huán)境影響識別結(jié)果，以及原國家環(huán)保總局的《規(guī)劃環(huán)境影響技術(shù)導(dǎo)則（試行）》（HJ/T 130―2003）中的“土地利用規(guī)劃環(huán)境目標(biāo)與評價指標(biāo)表述示范”，選取15個環(huán)境影響因子作為烏海市2006―2020土地利用總體規(guī)劃環(huán)境影響評價的具體指標(biāo)。同時，基于層次分析法等綜合評價模型的相關(guān)原理、方法，將這些指標(biāo)按照“目標(biāo)層”、“準(zhǔn)則層”、“指標(biāo)層”，進(jìn)行分級分類，形成烏海市2006―2020土地利用總體規(guī)劃環(huán)境影響評價指標(biāo)體系。如表3―2所示。

3.3評價指標(biāo)數(shù)值的計算

為獲得量化的評價結(jié)果，必須對上述評價指標(biāo)體系中的各個具體指標(biāo)設(shè)計相應(yīng)的數(shù)學(xué)公式加以計算。各指標(biāo)值的計算公式及數(shù)值如表3―3所示。

3.4評價指標(biāo)權(quán)重的計算

在確定評價指標(biāo)體系中各指標(biāo)的權(quán)重過程中，層次分析法是一種應(yīng)用非常普遍的確定權(quán)重方法，它能夠?qū)崿F(xiàn)定量分析與定性分析的有效結(jié)合。為計算上述指標(biāo)體系中各指標(biāo)的權(quán)重，通過邀請對烏海市經(jīng)濟(jì)社會情況及環(huán)境現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢比較了解的專家對各項指標(biāo)的重要性進(jìn)行標(biāo)度，獲得如下判斷矩陣及相關(guān)權(quán)重：各準(zhǔn)則層對于評價目標(biāo)A的權(quán)重為0.1030，0.0617，0.2952，0.5401；C1―C4對于B1的權(quán)重為0.0931，0.1567，0.2452，0.5050；C5―C8對于B2的權(quán)重0.0555，0.1143，0.2457，0.5844；C9―C12對于B3的權(quán)重0.0736，0.1089，0.2208，0.5967；C13―C15對于B4的判權(quán)重0.1634，0.2970，0.5396。

最終，C1―C15對于評價目標(biāo)A的組合權(quán)重為0.0096,0.0161,0.0253,0.0520,0.0034,0.0071,0.0152,0.0360,0.0217,0.0322,0.0652，0.1762,0.0883,0.1604,0.2914。

3.5 指標(biāo)的無量綱化及加權(quán)處理

為消除各個評價指標(biāo)因單位、量綱和數(shù)量級不同而帶來的計算誤差，一般要進(jìn)行無量綱化處理。采用極值法來進(jìn)行無量綱處理。根據(jù)不同指標(biāo)的性質(zhì)，有些指標(biāo)是越大越好（亦稱為效益指標(biāo)），而有些指標(biāo)則是越小越好（亦稱為成本指標(biāo)）。因此，對不同的指標(biāo)必須采用不同的處理方法。

效益指標(biāo)的無量綱處理公式為：具體指標(biāo)的數(shù)值/同類指標(biāo)中的最大值

成本指標(biāo)的無量綱處理公式為：同類指標(biāo)中的最小值/具體指標(biāo)的數(shù)值

通過無量綱數(shù)值與各組合權(quán)重相乘，即獲得烏海市2005、2010、2020年指標(biāo)C1―C15無量綱處理后的加權(quán)數(shù)值及土地利用總體規(guī)劃環(huán)境影響評價的綜合得分如表3―4、3―5所示。

從綜合評價結(jié)果看，作為本輪土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃期最后一個年度的2020年，比規(guī)劃編制基期（2005年）及現(xiàn)狀（2010年）的環(huán)境影響評價數(shù)值均高較多，因此，從預(yù)期性的角度，本輪規(guī)劃是可行的。

3.6 基于評價結(jié)果的建議

基于上述分析可知，烏海市土地利用總體規(guī)劃（2006―2020年）的實(shí)施對區(qū)域的綜合環(huán)境具有明顯的改善作用，規(guī)劃方案可行。但為了在最大程度上預(yù)防或減緩本輪土地總體利用規(guī)劃實(shí)施后可能帶來或產(chǎn)生的不良影響，提出如下建議：

（1）合理安排建設(shè)用地規(guī)模與布局

（2）嚴(yán)格保護(hù)水源地

（3）開展綜合治理，促進(jìn)農(nóng)村節(jié)約用地

（4）加大基本農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)投資力度

（5）重點(diǎn)保護(hù)耕地與基本農(nóng)田

（6）預(yù)防礦產(chǎn)資源開發(fā)對生態(tài)環(huán)境的不良影響

參考文獻(xiàn)：

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篇3

當(dāng)前上海建設(shè)用地特別是工業(yè)用地的粗放利用，不僅無助于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整這一戰(zhàn)略目標(biāo)，而且將對上海建設(shè)“四個中心”和中國特色社會主義現(xiàn)代化國際大都市產(chǎn)生阻礙作用。具體表現(xiàn)在以下三方面：

一是建設(shè)用地規(guī)模趨于極限，資源約束特征顯著。從建設(shè)用地規(guī)模總量看，當(dāng)前上海建設(shè)用地已達(dá)3070平方公里，占本市陸域面積比重為45.7%。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，至2020年上海建設(shè)用地總規(guī)模為3226平方公里，占本市陸域面積的比重將達(dá)到48%，建設(shè)用地總量趨于極限規(guī)模。與此相比，國外大都市建設(shè)用地占城市陸域面積的比重一般都保持在20%～30%的水平。從人均建設(shè)用地水平看，上海目前為122平方米，遠(yuǎn)高于發(fā)達(dá)國家城市人均82.4平方米和發(fā)展中國家城市人均83.3平方米的水平，也高于國際大都市的水平，反映出資源約束的明顯特征。

二是建設(shè)用地結(jié)構(gòu)中工業(yè)用地比例較高。上海建設(shè)用地中，工業(yè)用地占比達(dá)29%，與國外綜合性城市工業(yè)用地平均占比15%～17%相比，明顯較高。上海中心城區(qū)還存在大量工業(yè)用地性質(zhì)的老廠房、老倉庫；而倫敦、紐約、東京等國際大都市的工業(yè)用地占建設(shè)用地比重一般在5%以下，上海與之相比差距更大，這與上海“四個中心”的發(fā)展定位明顯不符。近十年來工業(yè)用地占年供地總量比重始終在50%左右，給整個城市的生態(tài)環(huán)境建設(shè)帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

三是工業(yè)用地產(chǎn)出效率相對較低。2000～2009年的10年間，上海建設(shè)用地產(chǎn)出效率年均增長率為8.3%，而同期工業(yè)用地年均增長率僅為6.5%。2000年時，商服用地的產(chǎn)出效率是工業(yè)用地的1.37倍，到2009年則增加到1.74倍，表明商服用地的產(chǎn)出效率不僅高于工業(yè)用地，而且其增長率也高于工業(yè)用地。與此同時，工業(yè)用地產(chǎn)出效率的提升主要是靠資本投入而非創(chuàng)新水平的提升。自2000年以來的10年間，上海工業(yè)用地的投資強(qiáng)度年均增長4.6%，表明目前工業(yè)土地產(chǎn)出效率增長中的70%以上仍主要由投資拉動。

目前上海土地粗放開發(fā)的弊端已開始逐漸顯現(xiàn)：一方面，土地開發(fā)強(qiáng)度已接近極限；另一方面，工業(yè)土地閑置或粗放利用的現(xiàn)象較為多見。面對土地資源硬約束與大量工業(yè)用地閑置之間的矛盾，必須通過優(yōu)化建設(shè)用地結(jié)構(gòu)、加快土地二次開發(fā)和創(chuàng)新土地使用制度等方式來提升土地的集約節(jié)約利用水平，逐步緩解上海建設(shè)用地緊張局面，實(shí)現(xiàn)上海未來的可持續(xù)發(fā)展。為此我們建議：

一、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化建設(shè)用地結(jié)構(gòu)

從長遠(yuǎn)來看，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化是經(jīng)濟(jì)增長的核心，土地二次開發(fā)的目的就是讓優(yōu)質(zhì)項目盡快落地，保證經(jīng)濟(jì)、社會的可持續(xù)發(fā)展。因此，優(yōu)化建設(shè)用地結(jié)構(gòu)：

一要加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，使產(chǎn)業(yè)用地政策與本市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向高度匹配。中心城區(qū)應(yīng)優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，而郊區(qū)工業(yè)用地需優(yōu)先保證先進(jìn)制造業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

二要堅持“產(chǎn)業(yè)集中、用地集中”原則，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局。加大市域范圍內(nèi)零星、低效工業(yè)點(diǎn)向本市統(tǒng)一認(rèn)定的“104個產(chǎn)業(yè)區(qū)塊”集聚力度。

三要研究產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移動向，建立覆蓋本市各行業(yè)的集約節(jié)約用地標(biāo)準(zhǔn)體系。大力支持企業(yè)技術(shù)改造，提高土地產(chǎn)出率。

二、加快土地二次開發(fā)，提高地均產(chǎn)出效益

本市可以借鑒發(fā)達(dá)國家分別采用“土地重整制度”和“精明增長戰(zhàn)略”應(yīng)對土地緊缺的經(jīng)驗(yàn)，加快工業(yè)土地二次開發(fā)，盤活存量，提高質(zhì)量。

一是通過合理分配土地用途轉(zhuǎn)型所帶來的“紅利”，鼓勵現(xiàn)有的二產(chǎn)用地向三產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型。

二是利用稅收調(diào)節(jié)手段，促進(jìn)企業(yè)部分存量與閑置土地入市，從而增加建設(shè)用地的供應(yīng)途徑。

篇4

大連市土地批而未供問題的原因和解決措施

造成大連市土地批而未供的主要原因有：一是因征地拆遷難導(dǎo)致無法供地的2344公頃，占比29%；二是因城市規(guī)劃未確定或調(diào)整的1265公頃，占比16%；三是正在實(shí)施供地土地面積1693公頃，占批而未供土地總面積的21%；四是項目未落實(shí)導(dǎo)致土地批而未供面積515公頃，占批而未供土地總面積的6%；五是基礎(chǔ)設(shè)施未供先用涉及土地面積994公頃，占批而未供土地總面積的12%；六是因林地等原因無法供地涉及土地面積1181公頃，占批而未供土地總面積的16%。為切實(shí)解決大連市批而未供土地問題，提高土地利用效率，在實(shí)際工作中采取了如下措施。1.加強(qiáng)用地計劃調(diào)控，擴(kuò)大專項性計劃支持一是以存量挖潛定新增計劃。把供地率、批而未供和閑置土地盤活利用作為下達(dá)新增建設(shè)用地計劃的重要依據(jù)，倒逼存量建設(shè)用地盤活利用，新增用地主要用于支持城市轉(zhuǎn)型發(fā)展和用地結(jié)構(gòu)優(yōu)化。二是計劃指標(biāo)差別化分解。對發(fā)達(dá)地區(qū)實(shí)行逐步調(diào)減新增用地指標(biāo)與適當(dāng)增加增減掛鉤和低效用地再開發(fā)指標(biāo)相結(jié)合。對一般發(fā)展地區(qū)，合理安排新增和存量用地指標(biāo)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接。對欠發(fā)展地區(qū)適當(dāng)增加新增建設(shè)用地指標(biāo)，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項目向欠發(fā)展地區(qū)分布，從而促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。2.適當(dāng)調(diào)整工業(yè)用地供地政策按照土地節(jié)約集約利用要求，大連市工業(yè)用地大多集中在各類園區(qū)中，涉及新增建設(shè)用地比較多，從征地拆遷到掛牌出讓周期較長，影響土地供應(yīng)效率。為解決這一問題，通過積極調(diào)研，學(xué)習(xí)借鑒吉林省長春市工業(yè)用地使用權(quán)預(yù)公告制度工作中的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合大連實(shí)際，研究了工業(yè)用地使用權(quán)預(yù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，并得到國家土地督察沈陽局的認(rèn)可，2015年印發(fā)了《關(guān)于實(shí)行工業(yè)用地使用權(quán)預(yù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的指導(dǎo)意見》。該制度是按國家有關(guān)規(guī)定在辦理用地征轉(zhuǎn)用手續(xù)的同時，進(jìn)行土地預(yù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓，待征轉(zhuǎn)用地批準(zhǔn)后，正式簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》的新的土地供應(yīng)模式。實(shí)行工業(yè)用地使用權(quán)預(yù)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，有利于縮短工業(yè)項目用地的土地審批時限；有利于加快集體土地征后的供應(yīng)速度；有利于保障和推進(jìn)產(chǎn)業(yè)項目盡快落地。3.縮短辦件時限，簡化供地程序大連市批而未供土地中，有近1700公頃是正在實(shí)施供地的面積，已進(jìn)入供地環(huán)節(jié)，但沒有最后完成供地手續(xù)，針對這一問題，為貫徹落實(shí)國家深化行政審批制度改革，提高行政審批服務(wù)效率的要求，大連市國土資源和房屋局進(jìn)行了“大審批”制度改革。組建審批處，將規(guī)劃、耕保、地籍、利用、征轉(zhuǎn)、房屋登記、房屋征收、物業(yè)，礦管等業(yè)務(wù)涉及的76項行政職權(quán)全部集中到審批處，在市政府行政服務(wù)大廳辦公，構(gòu)建一站式受理、審批、服務(wù)等一條龍的大審批平臺，縮短了行政審批時限，簡化辦事流程的工作，這樣縮短了辦件時限，進(jìn)一步提高辦件的效率，從而減少批而未供土地數(shù)量。

解決批而未供問題的幾點(diǎn)建議

1.實(shí)行征地制度改革按項目征地。實(shí)行按項目征地，從源頭上解決批而未供問題。受經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢和資金等因素影響，征地前有用地意向企業(yè)退出，造成了土地征后難以供應(yīng)。建議在申請項目用地時要附帶供地方案和規(guī)劃部門意見，收取一定額度保證金等，用地獲得批準(zhǔn)后，在規(guī)定時間內(nèi)到土地交易中心實(shí)行交易，用地意向者未摘牌的，沒收保證金，同時扣減該縣區(qū)相應(yīng)用地指標(biāo)。控制征地規(guī)模、縮小征地范圍。除國家層面應(yīng)編制《國家征地目錄》外，地方層面可考慮在市級人大常委會或政府中設(shè)立專門認(rèn)定機(jī)構(gòu)，由其采用聽證方式組織對建設(shè)項目是否屬于“為公共利益需要”進(jìn)行認(rèn)定，認(rèn)定結(jié)果可以提請行政復(fù)議或司法審查裁定。對屬于《國家征地目錄》范圍內(nèi)或經(jīng)法定程序認(rèn)定屬于“為公共利益需要”范圍的項目用地，經(jīng)批準(zhǔn)可以行使土地征收權(quán)。準(zhǔn)確界定“未實(shí)施具體征地或用地行為”標(biāo)準(zhǔn)。《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定“對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)后，滿兩年未實(shí)施具體征地或用地行為的，批準(zhǔn)文件自動失效，建設(shè)用地規(guī)模指標(biāo)退還地方”這在實(shí)際工作中因?yàn)椤拔磳?shí)施具體征地或用地行為”難以界定，所以無法實(shí)現(xiàn)征地批復(fù)的廢止，造成土地批而未供現(xiàn)象的發(fā)生，建議國家層面準(zhǔn)確界定標(biāo)準(zhǔn)，地方上即可照此廢止征地批復(fù)。同時，建議對未滿兩年，因規(guī)劃、林業(yè)等原因無法實(shí)施供應(yīng)的，也廢止農(nóng)用地轉(zhuǎn)用批準(zhǔn)文件，建設(shè)用地規(guī)模指標(biāo)退還地方，重新進(jìn)行項目選址，重辦土地征轉(zhuǎn)用手續(xù)。2.加快多規(guī)合一大連市批而未供土地中，因林地、城市規(guī)劃等問題造成批而未供土地約2300公頃，約占批而未供總量30%。是影響土地批后供應(yīng)的主要問題。究其原因，主要是因?yàn)榱謽I(yè)部門的林地保護(hù)利用規(guī)劃，規(guī)劃部門的城鄉(xiāng)規(guī)劃和土地部門的土地利用總體規(guī)劃不一致，在征地時是按照土地利用總體規(guī)劃進(jìn)行征地，雖然土地利用總體規(guī)劃報批前均征求上述部門意見，但是因各種原因，各部門規(guī)劃仍存在不一致的問題。因此迫切需要加快多規(guī)合一工作，將主體功能區(qū)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃以及土地利用總體規(guī)劃、生態(tài)保護(hù)規(guī)劃和林地保護(hù)利用規(guī)劃合并編制。一要解決城市規(guī)劃用地分類和土地規(guī)劃用地分類不統(tǒng)一的問題，明確“統(tǒng)一規(guī)劃”的用地分類；二要做好“三線”劃定工作。將城市開發(fā)邊界線、基本農(nóng)田保護(hù)紅線、生態(tài)保護(hù)紅線統(tǒng)一劃定，明確土地開發(fā)利用和保護(hù)范圍；三要統(tǒng)一管制區(qū)域。將主體功能區(qū)的優(yōu)化開發(fā)區(qū)、重點(diǎn)開發(fā)區(qū)、限制開發(fā)區(qū)、禁止開發(fā)區(qū)，土地利用總體規(guī)劃的允許建設(shè)區(qū)、有條件建設(shè)區(qū)、限制建設(shè)區(qū)、禁止建設(shè)區(qū)，城鄉(xiāng)規(guī)劃的已建區(qū)、適建區(qū)、限建區(qū)、禁建區(qū)，進(jìn)行名稱和管制內(nèi)容方面的統(tǒng)一，避免矛盾。通過多規(guī)合一可以促進(jìn)各類資源得到合理利用，同時有效解決土地批而未供的問題。3.調(diào)整工業(yè)用地供地方式工業(yè)用地指向性強(qiáng)，招拍掛流于形式，雖然我市實(shí)行了工業(yè)用地預(yù)招拍掛出讓，但并沒有從根本上解決工業(yè)用地供應(yīng)的問題，建議調(diào)整當(dāng)前工業(yè)用地招拍掛制度，對難以引人市場競爭機(jī)制的工業(yè)項目允許協(xié)議出讓，這樣保證項目土地按期實(shí)現(xiàn)供應(yīng)，減少批而未供土地現(xiàn)象的發(fā)生。

作者：周連義 于振 單位：大連市國土資源和房屋局

篇5

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃；土地利用；問題；對策

中圖分類號： TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

城市土地資源的開發(fā)和利用從整體保護(hù)層面進(jìn)行總體規(guī)劃指的是對土地資源進(jìn)行合理的規(guī)劃和使用，在進(jìn)行規(guī)劃的時候要具有目的性，對于城市的土地來說是不是具有較好的使用價值重點(diǎn)就是對土地的合理規(guī)劃，經(jīng)過對城市的土地進(jìn)行合理的規(guī)劃，方能較好的制定出適合本年度發(fā)展的計劃方案，一定要注意進(jìn)行建設(shè)用地的合法審批與規(guī)劃。

1 城市土地使用規(guī)劃管理出現(xiàn)的情況

較好的整合、劃分、管理城市的土地，比較有利的手段就是對城市土地的使用和規(guī)劃，現(xiàn)在我國的城市土地使用和規(guī)劃性能比較脆弱，對于用地的有效控制不規(guī)范，具體表現(xiàn)為下面幾點(diǎn)：

1.1 城市土地使用信息掌握的不夠完整。城市土地的實(shí)際使用情況就是目前城市土地的使用現(xiàn)狀，開展城市土地使用規(guī)劃的根本就是對城市土地使用高效的管理，提升土地使用的集中效益。現(xiàn)在國內(nèi)的大多數(shù)城市土地和規(guī)劃單位對于城市所有土地的使用信息掌握的比較少，一部分建設(shè)項目的有關(guān)信息記載的不完整；隨著時間的改變有些信息做不到立即的儲存和更新；記載的信息比較繁雜，沒有系統(tǒng)的進(jìn)行規(guī)范管理，目前先進(jìn)的管理技術(shù)應(yīng)用不到信息管理上。

1.2 土地規(guī)劃和城市規(guī)劃不統(tǒng)一。在土地使用總規(guī)劃與城市規(guī)劃里，對于國內(nèi)土地使用的規(guī)劃情況都有相關(guān)的約定，然而土地使用總規(guī)劃與城市規(guī)劃的擬定以及執(zhí)行性能分別屬于土地管理單位和土地建設(shè)單位，這兩個規(guī)劃擬定所依據(jù)的信息、制度以及技術(shù)水平存在差異；城市土地的類別不一樣，城市土地的信息就會不一樣；每一次規(guī)劃制定的時間不一樣，規(guī)劃制定的目的就會不一樣；土地使用的總規(guī)劃中比較重視保護(hù)耕地，然而城市規(guī)劃比較關(guān)注城市的大小。上述的情況就會造成在實(shí)際的城市土地規(guī)劃的時候受到多個部門的管理，就會出現(xiàn)開發(fā)、使用和監(jiān)管的重重困難，與此同時，兩個規(guī)劃里面的城市土地使用規(guī)劃信息都有和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展相背離的情況，做不到和城市的總體進(jìn)程相協(xié)調(diào)，做不到城市用地的合理規(guī)劃和拓展。

1.3 對城市用地管理比較薄弱。我國的土地使用規(guī)劃比較貧乏，改變不了當(dāng)前的土地使用情況，要處理好城市土地使用規(guī)劃出現(xiàn)的情況，就要重新的去看待土地使用規(guī)劃出現(xiàn)的情況，做到土地使用和經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，推進(jìn)城市健康的發(fā)展，使土地使用規(guī)劃性能更加的完備，高效的管理城市土地情況。

2 城市土地使用中出現(xiàn)的情況

最近幾年以來，伴隨著城市化進(jìn)程速度的提升，城市土地使用中出現(xiàn)的情況也越來越多，具體有以下幾點(diǎn)：

2.1 城市用地規(guī)模不斷的加大。城市用地供需矛盾日益的突顯。現(xiàn)在國內(nèi)共有六百多個城市，有兩萬多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，2005年我國的城鎮(zhèn)化速度就已經(jīng)達(dá)到三分之一左右。總體上看，每一年的增長速度為一個百分點(diǎn)，然而2000年統(tǒng)計城市土地總面積二萬多平方公里，到了2003年城市土地總面積三萬平方公里左右，2004年城市土地總面積已經(jīng)超過三萬多平方公里，每一年的增長比率為0.08，這就會出現(xiàn)超過城市化進(jìn)程的情況。有些地方在城市建設(shè)的時候，大多數(shù)的方式都是創(chuàng)建產(chǎn)業(yè)、物流、軟件園區(qū)，這就造成大量的耕地變成了工業(yè)用地，土地資源出現(xiàn)了透支的狀況，土地的數(shù)量滿足不了城市增長的需要。

2.2 城市占地使用效率下降，用地規(guī)模不斷的增加。國內(nèi)城市的土地使用效率比較低，有一些城市建設(shè)完成以后多多少少都會有一些閑置或者是遺棄的土地存在。依據(jù)有關(guān)單位的匯總發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在全國城市閑置、空余和批而沒有使用的土地大約就有四百多萬畝，占城市建設(shè)用地的百分之八左右，這就不難發(fā)現(xiàn)城市人均用地面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了亞洲臨近的國家。北京地區(qū)在進(jìn)行清理以后，占而沒有使用的土地面積就有一百多平方公里，依據(jù)建設(shè)使用的數(shù)量十年之內(nèi)也使用不完。城市土地建設(shè)出現(xiàn)住宅建設(shè)用地和商業(yè)建設(shè)用地等等的土地使用容積率不高的情況，工業(yè)建設(shè)用地投入力度和產(chǎn)出水平普遍不高達(dá)不到集約用地的需要。

2.3 城市用地構(gòu)成的比例不均衡。國內(nèi)城市土地使用不均衡，主要表現(xiàn)在城市建設(shè)工業(yè)用地所占的比例比較大，商業(yè)用地和市政建設(shè)用地所占的比率比較小。現(xiàn)在城市工業(yè)用地的比例占城市總用地的三分之一，這就超出了建設(shè)部有關(guān)的規(guī)定，建設(shè)部規(guī)定的城市工業(yè)用地比例要占城市總用地的五分之一左右，發(fā)達(dá)地區(qū)的工業(yè)用地比例不能超出百分之十五，國內(nèi)城市的人均廣場和公共設(shè)施用地和國外相比較要低百分之十左右。如果城市的工業(yè)用地比例較大就會制約土地的價值效益和城市商業(yè)中心的性能展現(xiàn)，還會影響城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

3 城市規(guī)劃土地使用的合理化策略

3.1 要注重區(qū)域理念。本著城市發(fā)展的目標(biāo)，結(jié)合國內(nèi)城市土地發(fā)展的有關(guān)策略，明確土地使用開發(fā)的規(guī)模與發(fā)展策略以及城市區(qū)域進(jìn)步的有關(guān)策略；探究城市各區(qū)域發(fā)展建設(shè)擁有的相對發(fā)展特點(diǎn)和所有的制約因素進(jìn)，組合城市各部門的優(yōu)越條件，提升城市發(fā)展的總體實(shí)力；依據(jù)城市進(jìn)步的現(xiàn)實(shí)狀況和威力，制定出有關(guān)土地使用空間構(gòu)成的重新整合辦法。

3.2 要與社會、政治、經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。（1）生態(tài)優(yōu)先發(fā)展策略。對于城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量日益下降的情況，一定要探究城市的有效容量以及城市化建設(shè)的生態(tài)可持續(xù)性，在建設(shè)與圍護(hù)的區(qū)域間，創(chuàng)建土地有效流轉(zhuǎn)的市場化配置體制，進(jìn)而滿足管理環(huán)境容積較小的城市和發(fā)展環(huán)境容積較大城市的戰(zhàn)略意義；把城市土地使用規(guī)劃范圍內(nèi)的土地進(jìn)行劃分，從而推進(jìn)城市化的發(fā)展，城市化進(jìn)步的管理區(qū)域和非城市化進(jìn)步區(qū)域，經(jīng)過對限制因素的了解，敲定不可創(chuàng)建區(qū)域和管理發(fā)展區(qū)域的范圍；在擬定土地使用規(guī)劃里，一定要探究所有的土地使用構(gòu)成對于環(huán)境的制約，還要出臺有關(guān)的治理方法，把土地使用對于環(huán)境的損壞降到最小。（2）要注重實(shí)施策略的探究。土地使用規(guī)劃的擬定要對它的實(shí)施辦法進(jìn)行討論，城市的進(jìn)步和區(qū)域內(nèi)大型基礎(chǔ)設(shè)備的整合要依據(jù)目前推行的城市土地使用空間的推進(jìn)辦法、有關(guān)的組織單位政策和資金籌集等等來執(zhí)行，把過去單一的規(guī)劃調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)榛ハ嗦?lián)系的戰(zhàn)略團(tuán)隊，從空間構(gòu)成、產(chǎn)業(yè)進(jìn)步和交通發(fā)展等層面實(shí)施有關(guān)的土地使用方法，提升城市土地使用規(guī)劃的可行性，通過從各個方面著手進(jìn)行探究城市化的實(shí)施策略，使城市化在規(guī)劃的時候得到較好的設(shè)計。

4 結(jié)論

總而言之，城市規(guī)劃及土地的利用，要充分借鑒國外的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，充分了解我國的整體發(fā)展情況，在規(guī)劃和利用的過程中，制定出符合我國國情的方案，達(dá)到科學(xué)指導(dǎo)的目的。于此同時，要保持長遠(yuǎn)的發(fā)展眼光，提高城市土地資源的發(fā)展力和持續(xù)利用力，確保城市規(guī)劃的優(yōu)越性、系統(tǒng)性和全面性。

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