土地儲備規劃精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇土地儲備規劃，期待它們能激發您的靈感。

篇1

編制土地儲備規劃的必要性

編制土地儲備規劃是土地儲備制度完善和創新的需要

土地儲備工作對完善土地一級市場，建立公開、公正、公平的市場環境，促進房地產市場發展，提升國有土地資產價值，提供城市建設資金等諸多方面作出了重要貢獻。然而在本輪房地產市場過熱的情況下，土地儲備與出讓的主觀性、隨意性、無計劃性等問題逐步顯現。土地儲備制度的完善需要進一步引入創新機制，實行規劃控制，即編制土地儲備規劃。

土地儲備制度主要通過四個環節實現“一個池子蓄水”和“一個龍頭放水”的目的，即：收購、儲備、開發整理、出讓。顯然，在具體操作過程中，任何一個環節都需要有規劃的合理控制：收購儲備關系到儲備資金的籌集運作、被拆遷人的安置、征地與用地指標的平衡；開發整理關系到城市設施建設及相關部門協調等；出讓則直接影響到整個房地產市場和宏觀經濟的運行。而土地儲備與土地出讓在數量上、時間上、空間上存在的不一致，更加彰顯了編制土地儲備規劃的必要性。

編制土地儲備規劃是實現土地政策參與宏觀調控的重要途徑之一

長久以來，盲目以需求確定土地供給的導向已經成為一些區域經濟發展過熱、產業結構不合理、房地產空置率高的主要原因。土地政策在2004年首次成為除貨幣政策和財政政策以外的第三個宏觀調控手段，是土地管理工作的重大突破。土地儲備與出讓是調控房地產市場的直接環節，科學合理編制土地儲備規劃，有計劃實施土地供應，理應是土地政策參與宏觀調控的重要途徑之一。通過土地儲備規劃的編制和實施，可以有效避免當前土地儲備與出讓的主觀隨意性大，受領導意志控制強，土地市場不健康，開發建設過熱等問題出現。

編制土地儲備規劃是實施土地利用總體規劃和城市規劃的有效手段

土地儲備機構應突出行政性、非營利性和專門性，其作用應體現在參與宏觀調控、加強土地資源管理、盤活土地資源和落實城市規劃等方面。土地儲備規劃的主要作用就是以市場供求和經濟發展為依據，將土地利用總體規劃控制指標和城市規劃的方案通過土地出讓落實到地塊。它可前瞻性地平衡征地指標和用地指標，解決城市規劃與市場脫節的問題，解決由于規劃和房地部門信息不對稱、更新不及時造成的土地信息不完備等問題。

編制土地儲備規劃有利于落實國家土地出讓收支管理政策

編制土地儲備規劃有利于進行土地出讓總價預算；有利于預先安排和落實土地征收和動拆遷費用的支付及被拆遷人的安置，保障公民權益。同時，有利于保障經濟型住宅用地的供給，完善住房供應體系；有利于確保出讓地塊的配套設施完善，保證土地正常使用。

總的看來，通過土地儲備規劃可以達到以下目的：(1)實施和協調土地利用總體規劃、城市總體規劃及其他相關規劃。有效引導城市建設開發，促進城市發展；(2)摸清土地信息，平衡經營性用地和公共設施用地，促進土地經濟、環境和社會效益最大化，實現土地可持續利用；(3)促進房地產市場健康平穩發展，積極發揮土地政策的宏觀調控作用；(4)促進土地儲備與出讓資金的良性循環和高效運作。

土地儲備規劃與相關規劃計劃的關系

當前，我國各類規劃體系相對健全，探討編制土地儲備規劃，需要分析土地儲備規劃與相關規劃的關系，明晰其在規劃體系中的地位。

與土地利用總體規劃的關系

土地利用總體規劃已經在全國實施多年，是否還有編制土地儲備規劃的必要?分析兩類規劃可以看出，它們之間的差異是顯而易見的。

目標不同。土地儲備規劃目標簡單地說是為了落實城市規劃和土地利用總體規劃，通過土地供應實現宏觀調控，保障土地市場健康發展。土地利用總體規劃目標則是協調國民經濟各部門以及農業各業之間的用地矛盾，平衡農業用地與非農用地之間的配置，提高土地利用率和土地產出率，取得土地的最佳生態效益、經濟效益和社會效益。

特征不同。土地儲備規劃側重的是土地資產的市場運營，直接關系到土地市場和房地產市場的供求平衡控制，更具經濟特性。而土地利用總體規劃則側重于土地資源的配置，直接關系到農業用地、非農用地與未利用土地的平衡，更具資源特性。

出發點不同。土地儲備規劃是基于具體建設項目的落實，特別是經營性用地的落實。而土地利用總體規劃出發點則是土地資源的開發、利用和保護，特別是耕地的保護。

規劃對象不同。土地利用總體規劃的對象是區域內所有土地。土地儲備規劃的對象則是規劃區域內需要更新改造的存量城市建設用地，以及即將轉變為城市建設用地的增量土地。

規劃內容不同。土地儲備規劃是在充分分析土地資源的保護、城市發展方向和速度、基礎設施和公益設施建設推進時點、房地產市場供求狀況、土地成本等要素的基礎上，分別就經營性用地、工業用地和部分重大設施用地，確定規劃期需要儲備和出讓地塊的數量、布局、強度和時序，其年度和近期規劃成果具體到地塊。土地利用總體規劃則是在充分分析土地適宜性、不同用途需求和土地供給潛力的基礎上，主要分別就農業用地、非農用地和未利用土地，確定規劃期各類用地的數量、位置和時序。

實施途徑不同。土地儲備規劃實施通過出讓制度，經由土地收購、土地儲備、土地一級開發、土地招拍掛出讓和監管等一系列過程。整個過程伴隨著資金的流動、運作，是市場化運營過程與行政管理的結合。而土地利用總體規劃實施通過用途管制制度，經由用地申報、審批、監督等過程。整個過程伴隨各項用地指標控制，是行政管理過程。

層級不同。土地儲備規劃以土地利用總體規劃為依據，增量土地的推出必須符合土地利用總體規劃的指標控制。可以說，土地儲備規劃是土地利用總體規劃的一項具體實施規劃。

與城市規劃的關系

城市規劃是指導城市建設用地利用的綱領性文件，它規定了城市發展性質、建設用地的規模、結構、布局和強度。城市規劃是土地儲備規劃的最直接依據。但在當前具體實踐中，城市規劃過于重視形態規劃，對市場及經濟的考察偏弱，常會造成規劃對市場的偏離和滯后。因此，主要以市場研究和地塊具體開發為基礎的土地儲備規劃，可以反饋和修正城市規劃并確保城市規劃方案的實施。另一方面，由于各部門的信息交換不通暢，在開發具體地塊時，相關部門的專項規劃之間常常存在矛盾，阻礙城市建設的順利進行。土地儲備規劃可以更有針對性地協調城市土地開發過程中的矛盾，并及時加以解決。

與土地利用計劃的關系

土地利用計劃是土地利用總體規劃的年度實施計劃，屬于資源性控制規劃，主要進行農用地轉用指標總量控制和城鄉建設、能源、交通、水利等獨立選址建設項目占用農用地指標的分類控制。土地利用計劃實行的是指令性管理，不得突破，凡不符合規劃、沒有農用地轉用計劃指標的，一律不得批準農用地轉用。土地儲備規劃中的增量土地儲備與出讓指標必須符合年度土地利用計劃，否則，無法辦理農用地轉用手續，無法進行土地儲備與出讓。然而，對許可的土地利用指標如何在把握市場規律和土地開發經營規律的基礎上，落實到具體地塊并推向市場，則需要土地儲備規劃來完成。

篇2

土地儲備需與城市規劃緊密配合

城市土地儲備工作是一項綜合性的系統工程，必須得到規劃、計劃、建設、財政、土地管理等城市政府各職能部門的支持和配合。部門之間配合互動的狀況，直接關系到城市土地儲備的運作成本。例如，政府將城市土地納入儲備庫后，如果規劃條件不能及時明確，城市土地就無法及時推向市場，而城市土地的儲備時間越長，資金的壓力就越大，勢必影響城市土地的再投放和資金回籠。

目前，我國大部分城市的土地儲備機構往往與城市規劃管理部門分屬不同系統，只進行一些簡單的業務往來。比如在上海市浦東新區，土地儲備中心與城市規劃管理部門的業務關系主要有兩個方面：一是土地儲備中心擬定土地儲備計劃后，交由規劃部門核查會簽，主要是確定規劃用地范圍和用地性質；二是在辦理儲備土地的前期許可和后期出讓時，由規劃部門根據批準的詳細規劃核定規劃條件。可以看出，這種業務關系更多地流于程式，比較機械。事實上，土地儲備應當與城市規劃建立非常密切的互動關系。

從法律法規看，我國《土地管理法》規定，用地單位和個人應嚴格按照土地利用總體規劃和城市規劃確定的用途使用土地。《城市規劃法》也明確規定，城市規劃區內的土地利用和各項建設必須符合城市規劃，服從規劃管理。因此，土地儲備必須要遵循規劃先行、服從規劃的原則，其中土地利用總體規劃相對宏觀，主要對建設用地和農用地做出限定，而城市規劃則是從操作層面為土地儲備工作提供具體的規定和要求，成為土地儲備工作的重要法律依據。

從經濟效益看，土地儲備一個重要的效益來源是土地增值帶來的回報，從而形成土地經營的健康資金鏈。儲備土地的增值大體可分為三種情況：一是通過儲備期內城市建設的完善、城市品位的提高而帶來的普遍增值；二是用地性質的轉變，如工業用地轉為商業用地帶來的性質增值；三是建筑容量的提高帶來的數量增值。城市規劃則是實現以上三種增值的必要途徑和手段。

從操作層面看，我國過去的土地政策造成了現在一些土地的權屬關系比較分散和復雜，如果全部回購，將給處于啟動階段的土地儲備機構造成巨大的資金壓力。通過城市規劃指導下的“規劃儲備”方式，可以將一些已列入改造計劃但近期收購難度較大的土地，先納入規劃儲備庫，再根據市場條件變化，擇機進行儲備。這樣可以大大減輕土地儲備機構的資金流轉壓力。

土地儲備實施過程中城市規劃的全程參與

通常來說，土地儲備工作分為收購、儲備和出讓三個階段，為了更有效地發揮土地儲備的作用、實現土地儲備的價值，就必須使城市規劃工作貫穿于這三個階段之中。

1．收購階段，規劃部門需配合土地儲備機構重點解決的問題是：

(1)確定儲備土地的選址和范圍。不是所有的土地都適合或應當納入土地儲備的范圍。從用地類別看，經營性用地，比如居住、商貿、娛樂以及部分工業用地，可以納入土地儲備的范圍；從用地選址看，土地儲備應集中資金重點儲備政府規劃的增值潛力大的土地，例如規劃大型公園周邊土地、規劃軌道交通站點周邊土地等。因此，規劃部門應當在土地利用總體規劃和城市規劃的基礎上，從用地性質、區位、周邊規劃發展等多方面，幫助土地儲備機構有重點地確定儲備對象，特別是選擇當前市場形勢下易被投資者接受的地塊作為土地儲備對象。

(2)為土地的儲備方式、時限等提供參考意見。如果土地儲備機構對所有可儲備的土地都通過征購、置換等直接儲備方式進行儲備，將可能面臨巨大的資金壓力和投資風險。規劃部門可以配合土地儲備機構，從城市規劃的角度，將一些近期增值空間有限、儲備難度大或者位于城郊邊緣的地塊納入規劃儲備庫，運用規劃手段對地塊進行控制，待時機成熟再進行儲備。此外，對于已明確進行儲備的土地，規劃部門也應結合城市發展規劃對儲備時限提出建議，與土地儲備機構共同確定短期、中期土地出讓計劃，使土地出讓計劃同城市規劃結合起來，以利于土地利用的連續性和城市規劃配套設施的建設。

2．儲備階段，規劃部門需配合土地儲備機構重點解決的問題是：

(1)土地的臨時使用。土地儲備時間的長短，取決于城市發展對土地的需求、規劃條件成熟度、政府財力承受能力等多種因素。一般國外城市土地的儲備期為2年～3年，較長的達7年～10年，儲備期內往往賦予土地臨時用途。目前我國對于已儲備土地的臨時使用缺乏相關管理措施，致使儲備土地在未開發前長時間處于荒廢狀態。規劃部門可以根據儲備土地所處的位置、規模以及周邊建設情況，對部分儲備地塊實行年租和短租政策，研究提出儲備土地臨時使用的有關意見和規劃條件。這樣既充分發揮城市土地資源的價值，增加國有土地資產收益，也有利于滿足一些城市土地的短期需求者，實現規劃資源的合理調配。

(2)地塊詳細規劃的編制。對于尚未編制規劃的土地，在儲備期應由土地儲備機構組織編制詳細規劃，報規劃部門審批。其中，依據各部門綜合討論確定的出讓土地計劃，對近期出讓土地的詳細規劃應當要求具有一定的深度，從開發強度、城市景觀、市政配套、公建配套等各個方面細致地做出要求。對于中遠期出讓土地，特別是規劃儲備土地，應更多地從容量限定、路網結構等進行總體控制，便于將來與周邊地塊開發相銜接。在用地性質、容積率等具體規劃參數方面則應留有一定的空間，便于政府根據市場的變化進行合理調節。

3．出讓階段，規劃部門需配合土地儲備機構重點解決的問題是：

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【關鍵詞】城市規劃；土地儲備；土地資源

1.城市規劃與土地儲備的關系

城市規劃與城市土地儲備既存在同一性，又存在差異性。城市規劃為了節約和合理利用土地和空間資源，保證城市土地合理利用和開發。土地儲備能夠在土地供應過量或缺乏時調節土地市場，為城市建設籌集資金，保證城市規劃和土地利用總體規劃的實施。因此，兩者內涵雖然不同，但在節約利用土地資源等方面是相輔相成的。同時，城市規劃與城市土地儲備在側重點方面又存在差異。城市規劃側重于宏觀地分析城市的發展條件，長遠期兼顧發展，使經濟效益、社會效益和環境效益達到統一，也沒有明確的人格化代表。城市土地儲備側重于微觀的考慮，注重短期的效果和所創造的經濟效益，服務對象有明確的人格化代表。城市規劃與城市土地儲備之間聯系密切。城市規劃對土地儲備具有指導和控制的作用，而土地儲備對城市規劃的發展、整合城市用地布局、聚集城市建設資金又有一定的促進作用。

2.城市規劃與土地儲備存在的問題

2.1城市規劃彈性不足

控制性詳細規劃往往只重視城市形態，缺乏整體性分析和對該地區經濟價值的策劃，使得控制性詳細規劃中確定的各項指標要求與實際具備近期儲備或拍賣條件的地塊存在矛盾，影響整個地區的土地拍賣和改造。同時，控制性詳細規劃的用地分類劃分到小類，小類對用地性質的規定太細，而土地拍賣的市場化要求土地性質有很強的兼容性，能夠根據市場的需求進行適時地調整。由于控規不能被頻繁地調整，因此用地規劃管理往往發生滯后，無法及時有效地引導和控制土地儲備和拍賣。

2.2土地儲備數量與城市規劃不一致

城市規劃作為“終極藍圖”無法滿足近期土地儲備和拍賣的要求。城市規劃試圖通過對遠期規劃目標的確定來指導近期建設，造成近期儲備拍賣土地的數量和方向與城市規劃的要求不一致。儲備土地時，往往出現具備上市條件的土地與城市規劃確定的規劃指標要求和房地產開發市場情況的差距太大，城市規劃與土地拍賣面對兩難的選擇。

2.3城市規劃受制于土地拍賣

城市經營性用地進行公開上市拍賣后，土地的價值得以充分顯現，土地拍賣的收入在政府財政收入中的比重大大增加。因此，政府樂于用土地拍賣的方式來經營城市，影響城市規劃，規劃管理服從土地拍賣，用地規劃管理無法發揮作用。由于土地拍賣的需要，城市規劃不斷進行調整和修編，造成城市的無序蔓延，小區發展缺乏公共設施配套。在市場經濟條件下，人們對拍賣土地使用權屬的概念逐漸增強，因此對小區的公共配套設施的使用權屬會更加重視，公共設施無法按要求配套。

2.4城市規劃和土地管理的用地分類不一致

在土地管理上通常采用的分類標準是《全國土地分類》，城市規劃管理部門用地管理采用的是《城市用地分類與規劃建設用地標準》。由于歷史原因和管理體制，建設項目規劃用地許可證上的用地性質與國有土地使用權證上的土地使用性質所采用的分類標準不一致。由于兩者的用地性質確定上的不統一，城市規劃用地性質的意圖無法在土地拍賣中得到準確的體現，中標人常利用這一點來謀取不正當利益。

3.以城市規劃為導向完善土地儲備工作

3.1正確處理好兩個“規劃”的關系。

城市規劃和土地利用總體規劃各自的任務不同。城市規劃是城市建設方面的綜合性規劃，土地利用總體規劃是整個區域的規劃，城市只是區域中的一個部分，因此，城市規劃與土地利用總體規劃是局部與整體、點與面的關系。土地利用總體規劃的任務是在保證耕地穩定的前提下，綜合協調各業用地的發展平衡，統籌安排各類用地的布局和規模，合理安排土地開發和整理，促進土地資源的高效利用，保證社會經濟可持續發展。從土地利用的角度出發，城市規劃應服從于土地利用總體規劃對城市建設用地規模布局的安排。新的土地管理法中規定，城市總體規劃不得突破土地利用總體規劃確定的建設用地規模。這表明土地利用總體規劃批準后，其剛性大于城市總體規劃，城市規劃在用地規模上須服從土地利用總體規劃。

3.2發揮城市規劃的“龍頭”作用

城市規劃是城市發展建設的“龍頭”，政府通過城市規劃來指導城市開發。在各級政府爭相追逐土地儲備收益最大化的情況下，城市規劃不僅需要對用地進行科學合理的布局，還要對商業開發和公共開發的時序進行引導和控制。規劃管理部門應該對與土地儲備相關密切的公共開發項目加以明確，在土地儲備前期指導公共開發項目建設。城市用地分類不斷完善。為了使土地儲備和拍賣政策與土地使用性質的管理相適應，應結合城市的規劃管理實踐，把土地的使用功能作為土地分類的主導因素，同時考慮用地的使用目的、所有權屬、出讓方式等相關因素，并與相關標準和分類相銜接。在這方面，深圳市走在了其他城市的前列，取得了一定的成果。深圳市根據規劃編制、地政管理、規劃管理和規劃研究的各個環節，充分考慮城市用地分類不同深度的要求，制定了《城市用地分類與標準》。該分類標準確定了大類、中類和小類的三級用地分類體系，基本滿足了城市規劃管理工作中對不同深度用地類型的要求。規劃編制方式的轉變。中國城市規劃設計研究院將“四區”劃定的模式應用到試點城市的城市總體規劃中，從而指導和控制城市的用地規劃管理。“四區”模式就是在城市中綜合考慮自然地理限制條件和人文地理限制條件，科學地確定“建成區”、“適建區”、“限建區”和“禁建區”，綜合評價土地資源開發建設的條件。 “四區”模式可以確定城市的極限容量和增長邊界，在城市規劃和土地利用規劃中協調對各類用地的控制，并對土地儲備提供限定條件，進而規劃城鎮空間的布局，提高城市規劃編制的科學性。

3.3城市規劃參與土地競標

城市規劃參與土地投標，可以保證規劃基礎性作用的發揮。國有土地使用權招拍掛出讓時，出讓地塊的規劃設計條件應嚴格準確。簽訂《國有土地使用權出讓合同》時，規劃設計條件與附圖是合同的重要組成部分。要本著“價高者”與“信優者”并重的原則來確定中標人，要充分考察投標者的從業經驗、資質、房地產開發的業績、市場聲譽、信用度及其對規劃土地利用的能力，將規劃設計條件切實應用到土地開發活動中，并得以充分實現。城市規劃指導土地儲備。在土地儲備出讓過程中，規劃設計條件必須明確地塊的面積、規劃用地性質、容積率、建筑密度、建筑高度、主要出入口、停車泊位、綠地率、必配的公共設施和市政基礎設施等要求。宗地圖中要明確標明地塊的區位，道路紅線的坐標、標高，地塊的坐標、標高，建筑界線，出入口位置以及地塊周邊的環境和基礎設施。若出讓地塊為經營性土地，招拍掛出讓的規劃設計條件不可以變更，嚴格保證土地使用權的公平、公開、公正。

4.結論

城市規劃指導下的土地儲備，可以促進城市規劃的實施，保證城市功能的完整性，可以合理確定各類用地的空間區位，充分發揮基礎設施的效益，可以更有效地完善基礎設施與公共配套設施，有利于地方政府實現“地盡其用”和“地盡其利”的目標，保證城市健康、和諧發展。城市規劃的任務是對城市的建設和發展進行綜合部署和具體安排，保障社會經濟的全面發展。 [科]

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關鍵詞：土地儲備；城市規劃；良性互動

自改革開放以來，我國經濟逐步出現了平穩性的長期發展歷程，土地經營模式已成為土地發展過程中的主要方向。隨著社會主義市場經濟體制的不斷完善與成熟，國有土地有償經營已經逐步的進入應用階段。對于運營過程中的土地能否實現我們預想中的目標，通過當前城市化建設中的各種實踐已經得到了證實。在未來城市規劃的過程中如何合理利用土地儲備資源是當前政府面臨的主要問題，在未來的發展過程中，土地儲備資源的合理利用關鍵在于政府建立出一個公開、公正的土地市場規劃氛圍。

1　土地儲備和城市規劃互動存在兩個主要問題

1.1 土地儲備缺乏城市規劃的有效引導

第一，土地儲備和當前城市經濟發展戰略建設不目標的協調性差，與市場發展方向有悖。近些年來，伴隨我國經濟的迅猛發展，其相應規劃單位受到了諸多開發商與占地單位等的多方面的要求，隨著時間的不斷推移，這種壓力也就日益明顯、加大，導致了我國城市規劃為了能夠實現提高更多的經濟效益，重現出更多的有利局面，也就是去奔著這種目標前進，逐漸障礙重重，本身地位而占據被動，往往政府土地儲備和城市規劃的方向，兩相并不能達到協調統一、方向一致。第二，當前我國的土地儲備機構存在很多的營利為目的的商業化用地。

1.2 城市規劃缺乏用地市場需求分析問題

主要體現為在當前的市場用地建設開發時，存在人員參與緊張的情況，即土地市場、物業市場以及城市開發相關的咨詢人員的參與程度往往上不去，存在制約與局限性進一步加大。首先，對于城市規劃的制定內容，往往指考慮到了城市規劃體制下的剛性原則，但是對于市場節奏的把握以及相關需求還是不能夠牢牢把握得住，因此在當前看來，這種規劃的實質分析受理情況已經逐漸超出了相關人員的工作范疇。第二，當前的投資主體不單只是政府個體本身，還要依賴于社會資本的推動，但是這樣也勢必會導致項目規劃的彈性加大。

2　土地儲備運作與城市規劃脫節的問題

2.1 城市近期重點發展

區域用地未能超前、及時儲備城市總體規劃和近期建設規劃決定了城市未來的發展方向和近期建設重點，明確了基礎設施和公共服務設施集中投入的方向，而這些信息往往是政府部門內部能預先得知的，但在很多城市，往往對重點發展區域周邊的經營性土地未能超前或及時儲備，土地儲備機構反應能力慢于規劃概念擴散影響和市場反應速度，造成土地儲備難度和成本加大，無法實現政府土地資源效益最大化[1]。反過來，由于缺少可儲備土地信息的支持，又使城市規劃管理部門選擇城市重點建設項目的載體時缺少依據。

2.2 土地儲備未能以城市規劃作為選址和經濟測算的依據

目前土地儲備工作中，許多城市土地儲備部門往往以主觀判斷為依據，缺少城市規劃作為指導，缺乏規劃技術經濟指標的支持，往往是先進行實物儲備，生米煮成熟飯，再進行補辦規劃選址審批手續和申請規劃設計條件。在儲備工作當中不了解儲備地塊當中的可建設用地面積、規劃用地性質和可開發強度，沒有進行科學的成本和收益的核算，盲目地以用地面積“畝”為單位進行經濟測算和征收回購，常常出現儲備地塊沒有道路出入，地塊被規劃道路穿越，地塊大部分為規劃的公園綠地或者其他公用設施用地，地塊可建設用地很少甚至為不可建設用地等情況，給土地儲備資金造成浪費，增加土地經營的風險，或者政府為了短期的經濟利益，將以犧牲城市規劃作為代價。

3　土地儲備與城市規劃的良性互動

3.1 有效彌補現有土地出讓計劃的不足

在過去的時間里，土地的出讓管理僅僅是以城市建設需求為基礎，對用地總量進行控制，保證土地用量適宜，然而卻忽視了土地空間的科學定位。在這種情況下，土地出讓計劃就顯得有些籠統，不夠細化，很難落實到具體地塊，會大幅度降低土地出讓的執行力度，沒有應用的控制作用和約束力度。隨著城市化發展進程的不斷加快，這種土地出讓計劃已然無法滿足城市建設需求，這就需要城建部門建立一套全新的土地出讓計劃體系，強調對土地資源的科學管理，以城市建設需求為依據，實現對土地資源的精細化管理，以此來彌補土地出讓計劃的不足之處。

3.2 促進城市建設資金實現良性循環

土地儲備制度建立后，城市建設逐步集中體現在兩個方面：一方面是公益性基礎設施建設，另一方面就是經營性用地前期整理開發并出讓的土地儲備過程。前者是政府巨量資金的投入，后者是土地資產變現后政府收益的回籠。政府公益性基礎設施建設投入，必將改善設施延伸區域的環境，帶來土地升值，將這些即將升值的土地預先納入政府儲備，由土地儲備機構制定儲備計劃，進行整理、養地，再適時出讓，是實現城市建設資金良性循環的關鍵。

3.3 實現土地與規劃部門的互動反饋

首先，土地儲備部門在對土地儲備計劃進行設置前期時，需要與城市規劃部門進行交流、溝通，將各自的意見進行交換、整理，并安排專門的人員完成對土地規劃審批工作的各個程序，有效形成對接工作。其次，為了能夠將土地儲備與城市規劃工作有效結合起來，發揮其應用作用，土地儲備部門還應該結合項目的前期投資能力，以及市場的趨勢要求，抓取有利信息和規劃部門進行協調、溝通，促進意見統一，最后達成一致，從而便于未來再繼續做出合理化結構安排調整，利于項目有序實施。

4　結語

土地儲備技術已成為日后城市規劃和發展中不可缺少的一環，是促進實現土地空間良性發展的基礎。通過構建土地儲備與城市規劃互動的相關體制，加以政府的積極有效引導，推動城市化規劃相關措施的有利實施，合理的利用和實施有關土地使用政策，建立健全土地儲備衡量標準是滿足未來國家發展和城市化建設的主要需求。

參考文獻

[1] 謝理 ， 鄧毛穎 . 土地儲備出讓中的城市規劃參與 [J]. 城市住宅 ，2015(02):74-76.

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【關鍵詞】土地儲備城市規劃良性互動

中圖分類號：TU984文獻標識碼： A 文章編號：

一.前言

一直以來，城市土地就由規劃和土地管理部門直接根據各單位及個人的申請，完成行政審批的任務。但是由于各部門管理僵硬，按部就班，部門之間缺乏有效地溝通協調，從而導致城市土地利用的結構布局以及利用強度的不合理，土地利用的浪費，區域間城市結構趨同或重復建設，這些現象都浪費巨大的土地資源。市場經濟的不斷發展促進了土地制度的不斷改革,而隨著當前土地使用制度的逐步改革,我國土地逐漸進入了有償使用階段。從目前來看，政府只有通過城市規劃和土地儲備這兩個重要手段來促進國有土地資產保值、增值及變現，城市規劃側重為土地資產變現提供基礎與創造條件，土地儲備為土地資產變現提供了平臺，為了能夠實現城市的可持續發展，城市規劃和土地儲備必須協調配合，并進行良性互動。

二. 土地儲備與城市規劃兩者間的互動關系

1.研究城市規劃對土地儲備的引導機制

（一）城市規劃對土地資產價格有著較為明顯的影響

城市規劃所確定的城市性質與規模，城市土地配置的合理度、功能布局及城市基礎設施的發展水平，以及城市建設總體容量控制的標準都能對城市土地價格的高低產生較大的影響。

（二）城市規劃大大提高了土地儲備效率，促進了土地資源的合理配置

由于城市不同區域以及不同地段的土地具有著不同的投資收益，與其對應的土地價格也不相同，為了能夠高效地配置土地資源，城市規劃考慮多方面的需求因素，科學地配置土地資源，形成合理的城市空間結構，為土地儲備創造出良好環境。

2.分析土地儲備對城市規劃的反饋機制

土地儲備從出現到現在已經有十來年了，土地儲備制度促進了社會經濟的發展，并對城市規劃形成了積極的反饋機制。

促進城市布局結構更趨合理

土地儲備對城市空間結構的影響主要表現在兩方面：一方面是建成區內的空間重構，另一方面是新城市擴張。隨著國有土地使用制度改革，土地儲備的實施，極大地促進了城市用地結構、布局形態及功能分區趨于合理，使城市各類功能用地在空間上分布更加合理，推動城市規劃水平的提高。

促進城市的更新與拓展

舊城更新與新區開發，是城市規劃面臨的兩大任務。這兩個任務都是通過土地儲備與城市規劃部門溝通，共同研究適合市場需求的合理規劃要求，推進布局結構和功能分區，并進行更新和完善，推動規劃實施，從而進一步提升城市整體形象。

土地儲備和城市規劃互動存在的問題

1.分析城市規劃缺乏用地市場需求

由于目前土地儲蓄與城市互動制度還不完善，不可避免地出現問題：

（一）當前規劃更多的側重關注于規劃方案本身的科學合理性，而未考慮到實施的的難度，有些甚至超出了城市規劃的工作范圍。可以想象，當前規劃項目用地一旦與市場脫節，項目就很難實施，因此必須要以市場需求為導向，在規劃在注重規劃剛性原則的基礎上，對規劃提出了更高的要求。

（二）在當前規劃體制下，對于城市規劃編制時安排的土地開發內容，可能是符合城市規劃剛性原則，但對于市場對規劃用地的需求，卻超出了規劃師的工作范圍。

2.土地儲備需要城市規劃的引導

多數城市在確定土地儲備標的時，存在著盲目性。主要由以下幾種情況。

土地儲備未能適應城市發展戰略和發展方向。近年來，隨著我國經濟的飛速發展，規劃部門受到來自開發商和用地單位等多方面的壓力日益增大，致使城市規劃在與經濟利益博弈中常常處于被動局面，往往造成政府的土地儲備與城市規劃所確定的用地主導方向不相同。

（二）土地儲備未能緊密結合基礎設施建設。城市以“攤大餅”的外延擴張的方式無序蔓延，不僅僅造成城市土地資源、基礎設施難以高效利用，而且直接導致政府很難在基礎設施配套完善的地區實現戰略儲備，政府難以充分享受由自身投資產生的土地升值及由此帶來的豐厚回報，影響了城市建設資金的良性循環。

3.土地儲備整體運行效率低

（一）嚴重不對稱的規劃信息，直接導致土地儲備過程中往往時機把握不當。這主要體現在前期拆遷時機把握不當與后期出讓時機把握不當，這些往往導致土地資產低效變現。

（二）在儲備地塊中有較多的的代征和配套用地，而實際可有效出讓面積比例卻不高。作為政府儲備理應為社會多代征和配套些土地，有利于改善城市環境和提高居民生活質量。但政府的儲備用地和其他社會用地，在規劃上沒能得到相同的待遇，大大降低了儲備土地的收益。

四.構建兩者良性互動機制

城市規劃對土地利用起到更大的引導作用，促進了土地儲備制度更加順暢的運行，推進城市的可持續發展，有必要構建兩者良性互動的機制。最主要是建立土地儲備規劃和計劃編制和運行為核心的工作框架。

1.土地儲備計劃

土地儲備計劃是一種適應城市規劃的土地利用計劃體系，指導土地儲備年度工作的實施計劃。其作用如下：

土地和規劃部門互動反饋的直接源頭。土地儲備計劃為兩部門反饋機制的形成，提供了渠道。

（二）促進城市建設資金實現良性循環。土地儲備制度建立后，城市建設逐步集中體現在兩個方面，一方面是公益性基礎設施建設，另一方面就是經營性用地前期整理開發并出讓的土地儲備過程。前者是政府巨量資金的投入，后者是土地資產變現后政府收益的回籠。政府公益性基礎設施建設投入，必將改善設施延伸區域的環境，帶來土地升值，將這些即將升值的土地預先納入政府儲備，由土地儲備機構制定儲備計劃，進行整理、養地，再適時出讓，是實現城市建設資金良性循環的關鍵。

（三）有效整合了各方面實施計劃。土地儲備計劃是一個系統計劃，它不僅結合了城市近期建設規劃，各區縣和各行業的城建計劃、土地供應計劃、土地市場和城建資金需求等方面的內容，使得計劃促進城市建設和發展，而且為所涉及的每一塊土地制定了詳細征地、拆遷、配套、供應以及資金計劃，為儲備土地由“生地”轉為“熟地”，“毛地”轉為“凈地”，制定詳細步驟，實現儲備土地精細化管理。

（四）有效彌補現有土地出讓計劃的不足。在城市土地管理日益由資源向資產管理轉變的背景下，土地儲備計劃能有效彌補當前土地利用計劃的不足，符合當前城市土地利用管理的特點，并與城市規劃相銜接，為土地精細化管理奠定基礎。

2.土地儲備規劃

土地儲備規劃是對城市經營性土地資產進行有效控制和統籌安排的專項規劃。其現實作用如下：

（一）有利于建立政府土地儲備庫，增強政府的調控土地市場能力。土地儲備規劃從政府專項規劃層面出發，明確了在儲備規劃范圍內的儲備土地全部由土地儲備機構來組織實施土地的前期工作，促進了土地儲備庫的建立，有利于形成統一儲備的局面，增強了政府調控土地市場的能力。

（二）明確規劃實施主體，促進規劃實施。土地儲備規劃為土地儲備機構明確了儲備土地的范圍、量及其空間分布，創造了城市規劃的反饋渠道條件，是為實施土地儲備而專門制定的總綱，控制了城市的非理性擴張。

五.結束語

隨著當前經濟和科學技術的飛速發展，在快速發展的同時，人類也付出了高昂的代價,如何促進大都市空間的理性成長成為關注城市化問題專家熱議的焦點。政府通過積極有效引導構建土地儲備與城市規劃互動的相關體制，有利于城市化規劃相關措施的有利實施，以及合理的利用和實施有關土地使用政策，有助于實現城市建設資金實現良性的循環，促進城市的健康更加有序的發展。

參考文獻：

[1]金良富, 市場經濟下城市規劃與土地利用的良性互動[J],城市規劃,2002年