土地出讓規(guī)劃條件精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇土地出讓規(guī)劃條件，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

一、縣(市、區(qū))人民政府、東僑開發(fā)區(qū)管委會(huì)要高度重視國(guó)有土地使用權(quán)出讓工作，主要領(lǐng)導(dǎo)和分管領(lǐng)導(dǎo)要高度負(fù)責(zé)，各相關(guān)部門要與時(shí)俱進(jìn)，認(rèn)真履行職責(zé)，處理好服務(wù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與依法行政的關(guān)系，秉公辦事、不循私情、反腐倡廉，避免國(guó)有資產(chǎn)流失。

二、宗地供應(yīng)應(yīng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃各項(xiàng)要求。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門要依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和附圖；規(guī)劃設(shè)計(jì)條件應(yīng)明確出讓宗地的面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度、停車泊位、主要出入口、綠地比例、必須配置的公共設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限等要求。

三、依法確定供地方式。國(guó)土資源管理部門要嚴(yán)格按照《劃撥用地目錄》、《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定》等規(guī)定確定供地方式。

四、規(guī)范供地過程。土地出讓應(yīng)符合規(guī)定的程序，規(guī)范制定土地出讓方案，按照法律規(guī)定的審批權(quán)限要求進(jìn)行審批；出讓計(jì)劃、出讓公告及出讓結(jié)果應(yīng)按照規(guī)定在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)上公布；出讓底價(jià)應(yīng)經(jīng)過集體決策；宗地的出讓價(jià)格應(yīng)不低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、不低于政府?dāng)M定的宗地出讓底價(jià)；土地出讓后應(yīng)簽訂規(guī)范的出讓合同。

篇2

進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有存量土地資產(chǎn)管理，規(guī)范對(duì)土地使用者因改變用途、利用現(xiàn)狀和容積率等土地使用條件，涉及土地資產(chǎn)的補(bǔ)充處置，維護(hù)土地市場(chǎng)公開公平公正的交易規(guī)則，實(shí)現(xiàn)政府的土地收益權(quán)，促進(jìn)廉政建設(shè)。

（一）全面實(shí)行經(jīng)營(yíng)性土地公開交易，完善市場(chǎng)配置機(jī)制。

凡商業(yè)、旅游、娛樂、金融、辦公、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用地，堅(jiān)持以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)。對(duì)于原工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、市政公用、交通、教育醫(yī)療等非經(jīng)營(yíng)性用地，按照規(guī)劃須改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用地的也必須實(shí)行公開交易。全面實(shí)行建設(shè)用地有償使用制度，包括行政機(jī)關(guān)事業(yè)單位盈利性的非自用辦公用房，街道社區(qū)居委會(huì)盈利性的對(duì)外服務(wù)用房，均要按照出讓方式供地。

（二）維護(hù)土地供地條件的嚴(yán)肅性，防止產(chǎn)生新的不公平競(jìng)爭(zhēng)。

根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定，建設(shè)單位使用國(guó)有土地，必須按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定執(zhí)行。國(guó)有土地使用權(quán)的供地條件具有法律嚴(yán)肅性，約定的各項(xiàng)規(guī)劃條件和用地范圍不應(yīng)隨意調(diào)整。除政府要求改變土地利用規(guī)劃條件之外，都不得改變?cè)鷾?zhǔn)的土地利用規(guī)劃條件。確需改變土地用途、容積率的必須經(jīng)原出讓方和規(guī)劃部門同意，依法報(bào)經(jīng)市、縣級(jí)市人民政府批準(zhǔn)，并按規(guī)定補(bǔ)繳不同用途和容積率的土地差價(jià)。

（三）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整產(chǎn)生土地增值收益歸政府，防止國(guó)有土地資產(chǎn)流失。

因規(guī)劃條件調(diào)整產(chǎn)生的土地增值屬于級(jí)差地租，歸地方政府所有，防止土地使用者通過改變土地用途和容積率等非正當(dāng)途徑獲取額外利益，導(dǎo)致國(guó)有土地資產(chǎn)流失。

二、適用范圍

國(guó)有存量建設(shè)用地，包括經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性的劃撥或出讓國(guó)

有土地使用權(quán)。主要指下列五種情形：

（一）原為國(guó)有存量經(jīng)營(yíng)性用地，須進(jìn)行翻擴(kuò)建，改變?cè)恋乩脿顩r和提高土地利用率的

（二）原國(guó)有存量非經(jīng)營(yíng)性土地，保持工業(yè)或其他非經(jīng)營(yíng)性用途不變，須進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、翻擴(kuò)建的

（三）原國(guó)有存量工業(yè)用地、公益事業(yè)用地、機(jī)關(guān)辦公用地等非經(jīng)營(yíng)性土地，利用原有建筑物現(xiàn)狀，暫時(shí)不進(jìn)行翻擴(kuò)建，但實(shí)際用途轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途的

（四）協(xié)議出讓的土地，通過公開交易取得的土地，調(diào)整規(guī)劃利用條件的

（五）涉及法院裁定協(xié)助執(zhí)行、企業(yè)抵債、拍賣行拍賣的土地。

三、處置方式

根據(jù)上述不同情形，對(duì)土地資產(chǎn)確定不同的補(bǔ)充處置方式：

（一）經(jīng)營(yíng)性土地翻擴(kuò)建的若宗地未納入政府統(tǒng)一規(guī)劃改造范圍，經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者才可以進(jìn)行翻擴(kuò)建，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金。若宗地已納入政府統(tǒng)一規(guī)劃改造范圍，且土地使用者能按照政府統(tǒng)一規(guī)劃要求改造的經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者可以進(jìn)行翻擴(kuò)建，并應(yīng)當(dāng)根據(jù)新的規(guī)劃條件，按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)繳土地出讓金；若土地使用者不能按照政府統(tǒng)一規(guī)劃要求改造的將由政府優(yōu)先收購(gòu)儲(chǔ)備，實(shí)行公開交易。

（二）非經(jīng)營(yíng)性土地翻擴(kuò)建的若原土地用途和城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)相一致的經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，土地使用者可以進(jìn)行翻建，不再補(bǔ)繳土地出讓金；若原土地用途和城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)不一致的且城市總體規(guī)劃確定的用地性質(zhì)為商業(yè)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營(yíng)性用途的則土地使用者不得進(jìn)行翻擴(kuò)建，將由政府優(yōu)先收購(gòu)儲(chǔ)備，實(shí)行公開交易。

（三）利用現(xiàn)有建筑改變土地用途的必須經(jīng)規(guī)劃和國(guó)土部門批準(zhǔn)，不得擅自改變土地用途。

對(duì)于在年7月我市實(shí)行土地公開交易制度以前已改變土地用途，并經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的土地使用者可申請(qǐng)完善相應(yīng)手續(xù)，一次性補(bǔ)繳土地出讓金后調(diào)整土地用途。

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性土地公開交易制度實(shí)行以前已改變土地用途，且土地使用者未申請(qǐng)一次性補(bǔ)繳土地出讓金的以及經(jīng)營(yíng)性土地公開交易制度實(shí)行以后改變土地用途的若是行政劃撥土地，則按照《省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)省國(guó)土管理局等部門關(guān)于對(duì)出租和改變用途的國(guó)有劃撥土地收取年租金的請(qǐng)示的通知》政辦發(fā)[]50號(hào)精神，根據(jù)規(guī)劃批準(zhǔn)意見，按年度收取改變用途土地年租金；若是出讓土地，則按年度收取土地收益。采取交付土地年租金或年度土地收益的土地使用權(quán)登記原用途不變。

（四）司法裁決、項(xiàng)權(quán)利實(shí)現(xiàn)、拍賣行拍賣等引起的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，若宗地已納入規(guī)劃改造范圍，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益的前提下，政府可以依法收購(gòu)。涉及改變土地批準(zhǔn)用途的按照本意見相關(guān)條款執(zhí)行。

五原協(xié)議出讓土地、公開交易的經(jīng)營(yíng)性用地，改變?cè)鲎尲s定的規(guī)劃條件的報(bào)經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)后，根據(jù)新規(guī)劃條件，按市場(chǎng)價(jià)格向政府補(bǔ)繳土地出讓金。

四、程序和要求

根據(jù)各種情況及相應(yīng)處置方式，按以下程序辦理相關(guān)手續(xù)：

（一）涉及國(guó)有存量經(jīng)營(yíng)性土地提高容積率的項(xiàng)目。

1規(guī)劃方案的審核批準(zhǔn)。規(guī)劃部門受理土地使用者申報(bào)的規(guī)劃方案，審核并報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)后，書面函告國(guó)土部門。

2國(guó)土部門根據(jù)規(guī)劃部門函告，對(duì)土地容積率提高需補(bǔ)繳地價(jià)的項(xiàng)目，書面函告發(fā)改、建設(shè)、房管部門，并同時(shí)根據(jù)規(guī)劃審定的具體方案，核定補(bǔ)充土地處置意見，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，補(bǔ)繳土地出讓金后，再次書面告知發(fā)改委、規(guī)劃、建設(shè)、房管部門。

3土地使用者到發(fā)改委辦理項(xiàng)目備案或核準(zhǔn)手續(xù)后，向規(guī)劃部門申領(lǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》進(jìn)入正常基建程序。

（二）涉及國(guó)有存量經(jīng)營(yíng)性土地改變?cè)鷾?zhǔn)用途的項(xiàng)目。

規(guī)劃方案審核批準(zhǔn)前，國(guó)土、發(fā)改、規(guī)劃等部門進(jìn)行會(huì)辦，會(huì)辦，意見報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)后按照上款的程序進(jìn)行。

（三）司法裁決、項(xiàng)權(quán)利實(shí)現(xiàn)、委托拍賣行拍賣等涉及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目。對(duì)土地權(quán)屬不合法、土地實(shí)際用途和批準(zhǔn)用途不一致，以及國(guó)有劃撥土地、集體土地使用權(quán)等，法律法規(guī)明確不符合土地轉(zhuǎn)讓條件的應(yīng)在裁決、處置、拍賣前先完善法定土地手續(xù)；確因債權(quán)處置需要，須在完善法定土地手續(xù)前裁決、處置、拍賣的應(yīng)按土地管理法律法規(guī)的要求處置，依法完善土地手續(xù)，維護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)利。

五、補(bǔ)繳地價(jià)

對(duì)于經(jīng)營(yíng)性土地，具體處置時(shí)應(yīng)根據(jù)調(diào)整原因、時(shí)間、幅度和規(guī)劃用途、土地性質(zhì)等因素按市場(chǎng)價(jià)確定地價(jià)補(bǔ)差。對(duì)于須補(bǔ)繳土地出讓金的經(jīng)營(yíng)性用地，原則上以規(guī)劃方案批準(zhǔn)時(shí)間為同一時(shí)點(diǎn)，對(duì)照新舊不同的規(guī)劃條件土地評(píng)估差價(jià)，作為地價(jià)調(diào)整和補(bǔ)繳土地收益的基數(shù)。

（一）容積率改變的根據(jù)具體情況相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。

1超過土地出讓合同約定的容積率，或超過原出讓時(shí)規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率的根據(jù)評(píng)估差價(jià)補(bǔ)繳土地出讓金。

2自行降低土地出讓合同約定的容積率或原規(guī)劃部門批準(zhǔn)容積率的土地出讓金不作調(diào)整。

3由于政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等客觀因素影響原批準(zhǔn)的容積率不能實(shí)施，以及政府要求降低容積率的根據(jù)評(píng)估差價(jià)可以相應(yīng)調(diào)整出讓金。

4定銷商品房項(xiàng)目用地容積率改變的按原出讓公告確定的房?jī)r(jià)、成交樓面地價(jià)以及調(diào)整容積率后的樓面地價(jià)，相應(yīng)調(diào)整土地出讓金。

（二）土地用途調(diào)整的按照評(píng)估差額全額補(bǔ)繳土地出讓金。

（三）行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性土地進(jìn)行翻擴(kuò)建的根據(jù)原利用現(xiàn)狀補(bǔ)辦出讓手續(xù)，按照規(guī)定比例收取原利用現(xiàn)狀下的土地出讓金，此基礎(chǔ)上按照規(guī)劃調(diào)整的具體情況，由土地使用者全額補(bǔ)繳土地出讓金。

（四）利用原建筑物將土地改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用途的年7月前已發(fā)生的土地使用者可申請(qǐng)一次性補(bǔ)繳土地出讓金。劃撥土地依據(jù)經(jīng)營(yíng)性用地市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)按規(guī)定比例補(bǔ)繳土地出讓金；出讓土地按照不同用途評(píng)估的差額補(bǔ)繳土地出讓金。

年7月前已改變用途，但未申請(qǐng)一次性補(bǔ)繳土地出讓金的以及土地公開交易制度實(shí)施以后改變用途的劃撥土地按照市政府公布的改變用途年租金標(biāo)準(zhǔn)征收，出讓土地則根據(jù)不同用途評(píng)估地價(jià)差額，還原折算成每年土地收益，逐年征收。

六、轉(zhuǎn)讓條件

根據(jù)《土地管理法》城市房地產(chǎn)管理法》及國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》國(guó)發(fā)[]15號(hào)文件規(guī)定，

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合以下條件：

（一）出讓土地使用權(quán)必須依法轉(zhuǎn)讓，劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)縣級(jí)市以上人民政府批準(zhǔn)，不得擅自轉(zhuǎn)讓。

（二）繳清土地出讓金，領(lǐng)取土地使用證。涉及改變土地規(guī)劃條件，進(jìn)行土地資產(chǎn)補(bǔ)充處置的還需提供土地完善手續(xù)的證明。

（三）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，完成投資總額的25％以上不含土地出讓金

（四）已經(jīng)建有房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)持有變更后房屋所有權(quán)證書。

（五）工業(yè)用地依法轉(zhuǎn)讓后需續(xù)建或新建廠房的受讓方須提供新的立項(xiàng)批復(fù)和規(guī)劃意見。

（六）凡土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)具備土地評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)如實(shí)申報(bào)成交地價(jià)，低于市場(chǎng)評(píng)估地價(jià)20％以上的政府實(shí)行優(yōu)先收購(gòu)。

城市房地產(chǎn)管理法》等法律法規(guī)明確禁止轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，必須按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)后辦理土地登記手續(xù)。

經(jīng)營(yíng)性土地分割轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)讓后土地使用者必須按照原整體規(guī)劃方案建設(shè)開發(fā)。

規(guī)范以土地資產(chǎn)為股權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，對(duì)取得土地使用權(quán)超過2年未開發(fā)的土地資產(chǎn)，不得以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，政府將依法收回。

七、土地登記

（一）進(jìn)一步細(xì)化土地登記。除根據(jù)現(xiàn)行土地分類和登記規(guī)程，土地使用證還須根據(jù)出讓合同或補(bǔ)充處置意見載明具體的規(guī)劃利用條件。

（二）嚴(yán)格土地證書查驗(yàn)制度。初始發(fā)放土地使用證時(shí)，要根據(jù)出讓合同約定的項(xiàng)目建成時(shí)間，注明土地證的有效期限。有效期內(nèi)，建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收通過后，換發(fā)土地使用證。超過有效期限的土地使用者必須向國(guó)土部門提交書面說明和延期申請(qǐng)。

（三）土地分割轉(zhuǎn)讓實(shí)行許可制度。除在土地公開交易公告中明確可分割銷售以外，對(duì)于賓館包括公寓式酒店超市、各類交易市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)性的物流用地原則上不得進(jìn)行分割銷售。對(duì)于經(jīng)營(yíng)性的打工樓、文體、教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、福利院、養(yǎng)老院、藝術(shù)館、博物館等項(xiàng)目用地，不得進(jìn)行分割轉(zhuǎn)讓。

（四）對(duì)改變土地利用規(guī)劃條件的項(xiàng)目，未完善土地手續(xù)、補(bǔ)繳土地出讓金前，不辦理土地抵押、變更和分割登記手續(xù)。

八、建立協(xié)調(diào)機(jī)制

加強(qiáng)國(guó)有存量土地資產(chǎn)管理，規(guī)范對(duì)改變土地利用條件涉及土地資產(chǎn)處置，涉及各有關(guān)部門的管理職能，需要部門之間加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，完善配套措施，健全工作規(guī)程，規(guī)范申報(bào)和流轉(zhuǎn)程序，便于在項(xiàng)目實(shí)施前完成土地資產(chǎn)處置，維護(hù)土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好秩序。

（一）建立溝通協(xié)調(diào)機(jī)制。發(fā)改、規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房管等相關(guān)部門，規(guī)劃選址、規(guī)劃方案審批、建設(shè)項(xiàng)目備案和核準(zhǔn)、用地審核、銷售許可等各個(gè)環(huán)節(jié)，要各司其職，密切合作，采取

通過相關(guān)事項(xiàng)書面告知和會(huì)辦等形式，加強(qiáng)信息溝通協(xié)調(diào)，確保部門各自職責(zé)到位。

（二）規(guī)范土地評(píng)估行為。土地資產(chǎn)的處置及轉(zhuǎn)讓，都須經(jīng)具備土地評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地評(píng)估，涉及上繳政府土地出讓金和土地收益的應(yīng)由一級(jí)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。國(guó)土部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理和監(jiān)督。

（三）規(guī)范開工報(bào)建程序。改變土地利用條件的開工報(bào)建項(xiàng)目未取得規(guī)劃和土地部門批準(zhǔn)手續(xù)的不予發(fā)放《建設(shè)工程施工許可證》

（四）嚴(yán)格房屋銷售制度。土地開發(fā)使用單位申請(qǐng)辦理預(yù)售許可證或銷售許可證時(shí)，必須提供國(guó)有土地使用證；涉及用途調(diào)整和改變利用條件的還需提供土地完善手續(xù)的材料。

（五）嚴(yán)格項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度。項(xiàng)目竣工后，規(guī)劃、國(guó)土部門進(jìn)行各自單項(xiàng)驗(yàn)收時(shí)，對(duì)土地用途、容積率等指標(biāo)要嚴(yán)格審核，符合規(guī)劃和土地利用條件的房管、國(guó)土部門方可辦理房產(chǎn)證和土地分割登記手續(xù)。

篇3

一、國(guó)有土地管理部門以追收土地出讓金為訴訟標(biāo)的案件的性質(zhì)

在審判實(shí)踐中，對(duì)以國(guó)有土地管理部門為原告、以開發(fā)商及其所屬房地產(chǎn)公司為被告、以追繳土地出讓金為標(biāo)的案件的性質(zhì)確定有三種不同意見：一種意見認(rèn)為該類爭(zhēng)議屬于行政爭(zhēng)議，應(yīng)由土地管理部門按照行政法律法規(guī)進(jìn)行處理，走行政裁決之路，該類爭(zhēng)議不屬于人民法院主管。其理由是國(guó)有土地管理部門負(fù)有行政管理職責(zé)任，國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓，具有行政許可和行政審批的特點(diǎn)，轉(zhuǎn)讓行為是否成立，最終要以土地權(quán)屬登記為生效要件。第二種意見認(rèn)為該類爭(zhēng)議屬于行政訴訟，以追繳土地出讓金為標(biāo)的的案件應(yīng)由行政審判庭審理并按照行政法律法規(guī)作出實(shí)體判決。第三種意見認(rèn)為該類爭(zhēng)議屬于普通的民事訴訟。對(duì)于欠繳土地出讓金的案件應(yīng)依據(jù)《土地出讓合同》，按照《合同法》的有關(guān)原則作出實(shí)體處理。

要弄清上述問題，我們有必要對(duì)國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行深入剖析。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，取得土地使用權(quán)用于商業(yè)開發(fā)，極終目的是以贏利、獲得商業(yè)利潤(rùn)為目的。根據(jù)法律的授權(quán)，國(guó)有土地管理部門對(duì)國(guó)有土地負(fù)有經(jīng)營(yíng)管理的職責(zé)，當(dāng)國(guó)有土地管理部門代表國(guó)家以“招、拍、掛”等市場(chǎng)運(yùn)作的形式，本著“平等、自愿、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用”的原則出讓具有商業(yè)開發(fā)價(jià)值的國(guó)有土地時(shí)，對(duì)于參加競(jìng)買國(guó)有土地的受讓人而言，在土地轉(zhuǎn)讓活動(dòng)中已不再具有行政管理者的身份，而僅僅具有普通意義上的民事主體身份。由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓已全部按照市場(chǎng)化方式運(yùn)作，決定了在《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》中雙方主體的平等性。因此，以國(guó)有土地管理部門為原告、以開發(fā)商及其所屬房地產(chǎn)公司為被告、以追繳土地出讓金為標(biāo)的案件的性質(zhì)應(yīng)當(dāng)是普通民事案件，人民法院要及時(shí)地按照普通民事案件受理立案。為了保全國(guó)有資產(chǎn)，盡可能減少國(guó)有資產(chǎn)流失，在該類案件的審判和執(zhí)行中，可以根據(jù)國(guó)有土地管理部門的訴前、訴訟保全申請(qǐng)，充分運(yùn)用查封、扣押、劃撥、變買等司法強(qiáng)制措施，查封房地產(chǎn)企業(yè)和開發(fā)商的銀行帳戶，扣押財(cái)產(chǎn)，保證欠繳土地出讓金能及時(shí)全額回收。

二、追收土地出讓金案件的兩種不同類型

從不同法院已受理的以追收土地出讓金為訴訟標(biāo)的案件來看，該類案件主要有兩種類型。一類是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國(guó)有土地管理部門簽訂《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》后，雖未改變合同約定的宗地用途，取得土地使用權(quán)后進(jìn)行了房地產(chǎn)開發(fā)，但未按合同的約定足額繳清出讓金，有的房地產(chǎn)企業(yè)為了取得土地使用權(quán)證，還向土地管理部門書立了欠據(jù)。對(duì)于這類案件，事實(shí)清楚，處理意見也是相當(dāng)明確的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)受讓人與出讓人簽訂的《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》的約定判決受讓人全額繳齊所欠土地出讓金。第二類是房地產(chǎn)商在簽訂《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》取得轉(zhuǎn)讓土地的使用權(quán)后，變更合同的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，主要是增大容積率，增大建筑面積，在追求企業(yè)利潤(rùn)的最大化的過程中，不按規(guī)定向國(guó)家補(bǔ)繳土地出讓金。對(duì)這類案件的審理，由于涉及到容積率與地價(jià)之間關(guān)系的專業(yè)知識(shí)，而標(biāo)準(zhǔn)容積率的確定國(guó)家沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，各省、地、市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，城市建設(shè)的總體規(guī)劃要求不同，也不可能有固定的容積率標(biāo)準(zhǔn)，因而改變?nèi)莘e率對(duì)地價(jià)的影響處于不確定的狀態(tài)，在學(xué)術(shù)界因容積率變動(dòng)計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金也有多種意見，因此，該類案件審理難較大。

三、建筑容積率與土地出讓金之間的關(guān)系

國(guó)有土地管理部門在出讓國(guó)有土地時(shí)，按照城市總體規(guī)劃，對(duì)所出讓的國(guó)有土地范圍內(nèi)新修建的建筑物，在《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》中要從以下方面進(jìn)行明確規(guī)定，一是要確定主體建筑物性質(zhì)和附屬物性質(zhì)；二是要確定建筑容積率；三是要規(guī)定建筑密度、高限和綠地比例。其中對(duì)建筑容積率的確定，是《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》中一個(gè)重要的合同條款。所謂的建筑容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。在宗地面積一定的情況下，建設(shè)項(xiàng)目的容積率越高，建設(shè)物總面積就越大，土地利用率就越高，地價(jià)也就越高，因而在國(guó)有土地出讓時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)繳納的土地出讓金也就越高。在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)商的暴利主要是從增加建筑物總面積、增大容積率、逃廢土地出讓金的形式來賺取的，面對(duì)日益攀升的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要進(jìn)行整治和規(guī)范，可以說應(yīng)當(dāng)從清理改變已出讓國(guó)有土地用途和建筑容積率著手。

四、增加建筑容積率后應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金的法律依據(jù)

由于建筑容積率的增加對(duì)國(guó)有土地的地價(jià)有著實(shí)質(zhì)性的影響，開發(fā)商在較低的建筑容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國(guó)有土地使用權(quán)，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高建筑容積率，其行為的本質(zhì)是逃廢土地出讓金，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的這種弊端，應(yīng)當(dāng)采取法律的手段予以有效地打擊和制止。《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。2002年12月26日建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》第四條規(guī)定：受讓人取得國(guó)有土地使用權(quán)后，必須按照《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》和建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一般不得改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)向城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門依法定程序修改控制性詳細(xì)規(guī)劃，并批準(zhǔn)變更建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)告知國(guó)有土地管理部門；依法應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交土地出讓金的，受讓人應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)交。僅僅從上述法律和部門規(guī)章中，我們可以進(jìn)一步明確，土地使用者增加建筑容積率、改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地規(guī)劃使用條件后，僅有規(guī)劃行政主管部門的同意是完全不行的，還必須取得國(guó)有土地管理部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金后才能真正取得宗地的土地使用權(quán)。據(jù)了解，從我市清理工作中反映的情況來看，從2003年以來，有100余宗建設(shè)用地改變了建筑容積率，初步概算房地產(chǎn)開發(fā)商逃廢土地出讓金達(dá)數(shù)千萬元，出現(xiàn)這樣的問題，不能不說到規(guī)劃行政和國(guó)有土地管理部門的失職失責(zé)。應(yīng)當(dāng)說，按照建設(shè)部2002年12月26日建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)出讓規(guī)劃管理工作的通知》精神，開發(fā)商申請(qǐng)規(guī)劃變更被批準(zhǔn)后，規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)告國(guó)有土地管理部門，國(guó)有土地管理部門得到告知后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)追繳土地出讓金，如果行政職能履行到位，也不會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)在的問題。

五、建筑容積率增加的行為屬于違反《國(guó)有土地出讓合同》的違約行為

在前面我們已經(jīng)闡明，國(guó)有土地管理部門在出讓國(guó)有土地時(shí)，按照城市總體規(guī)劃，對(duì)所出讓的國(guó)有土地范圍內(nèi)新修建建筑物，所確定的建筑容積率，是《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》中一個(gè)重要的合同條款。國(guó)有土地管理部門在合同中對(duì)受讓人（開發(fā)商）約定了投資總額、單位面積投資強(qiáng)度、建筑容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)，主要是為了節(jié)約集約用地，提高土地利用率。如果受讓人不能滿足《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》約定的指標(biāo)，通過增加建筑容積率達(dá)到增加建筑面積的行為，根據(jù)《合同法》確定的嚴(yán)格責(zé)任原則，是典型的合同違約。國(guó)有土地管理部門還可以按照合同的約定向國(guó)有土地的受讓人（開發(fā)商）主張違約責(zé)任，要求其按合同約定支付違約金。

六、建筑容積率增加與補(bǔ)交土地出讓金計(jì)算方式的確定

國(guó)務(wù)院下發(fā)的國(guó)發(fā)[2001]15號(hào)《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知》第二條明確規(guī)定：土地使用者需要改變?cè)鷾?zhǔn)的土地用途、容積等，必須依法報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)。對(duì)于出讓土地，凡改變土地用途、容積率的，應(yīng)按規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。國(guó)土資源部下發(fā)的《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議有關(guān)問題的說明》第二條第八項(xiàng)中規(guī)定：對(duì)受讓人（開發(fā)商）在國(guó)有土地出讓期限內(nèi)，改變《出讓合同》規(guī)定的土地用途、容積率等土地使用條件的有兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權(quán)后，依法重新出讓。這種處理方式，對(duì)于尚未進(jìn)行開發(fā)的國(guó)有土地適用。二是依法辦理改變土地用途和土地使用條件批準(zhǔn)手續(xù)后，由受讓人按照批準(zhǔn)變更時(shí)新舊土地使用條件下該宗地的土地市場(chǎng)差額補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。從上述行政法規(guī)和部門規(guī)章的規(guī)定中，進(jìn)一步明確了因增加建筑容積率后，國(guó)有土地受讓人應(yīng)補(bǔ)繳土地出讓金計(jì)算的期日和方法。在審理因增加建筑容積率應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金的案件中，在對(duì)受讓人應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金的計(jì)算時(shí)間和方法上要注意以下四個(gè)方面的問題，一是要確定《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》簽訂時(shí)約定的宗地土地出讓金總額；二是要查清受讓人改變國(guó)有土地用途和使用條件被批準(zhǔn)文件的生效日期。三是要按受讓人改變國(guó)有土地用途和使用條件被批準(zhǔn)文件的生效日期的基準(zhǔn)地價(jià)，參照改變后的建筑容積率，計(jì)算出受讓人取得的國(guó)有土地使用權(quán)新的土地出讓金總額。四是計(jì)算出新的土地出讓金總額與簽訂《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》時(shí)約定總額的差額就是受讓人（開發(fā)商）應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的金額。我們?cè)趯徖碇袘?yīng)當(dāng)注意到四川省人民政府在下發(fā)的川府發(fā)[2005]15號(hào)文件中規(guī)定：凡是改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，超容積率的，必須按原樓面地價(jià)補(bǔ)交土地出讓金。顯然，川府發(fā)[2005]15號(hào)文件規(guī)定的精神與國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部對(duì)改變規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、超容積率應(yīng)補(bǔ)交土地出讓金的處理方式是不同的。按照下位法服從上位法的法學(xué)原理，如果國(guó)有土地管理部門按照川府發(fā)[2005]15號(hào)文件中規(guī)定的計(jì)算方式和計(jì)算出的金額提出訴訟請(qǐng)求的，在審理中不應(yīng)予以采納，而應(yīng)當(dāng)責(zé)成作為原告的國(guó)有土地管理部門變更計(jì)算方式，變更訴訟請(qǐng)求。2004年11月23日最高人民法院下發(fā)的《關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使作權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第五條也作出了類似的規(guī)定：受讓方經(jīng)出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門同意，改變土地使用權(quán)出讓合同約定用途，當(dāng)事人請(qǐng)求按照時(shí)同種用途土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整土地出讓金的，應(yīng)予支持。

七、建筑容積率增加后受讓人取得國(guó)有土地新價(jià)格的確定

土地出讓金受地價(jià)的直接影響，宗地所處的區(qū)域位置不同、道路是否通達(dá)、對(duì)外交通是否便利、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、人口密度等綜合性因素都可能決定土地的商業(yè)價(jià)格。由于影響土地價(jià)格的因素眾多，在不同區(qū)位，對(duì)于土地評(píng)估的方式、方法均有不同側(cè)重。在專業(yè)地價(jià)評(píng)估中，各種影響土地價(jià)格的因素，均可以通過調(diào)整單項(xiàng)修正指數(shù)的方式對(duì)地價(jià)進(jìn)行科學(xué)準(zhǔn)確地評(píng)估。在解決因增加容積率而引起的補(bǔ)交土地出讓金的訴訟案件中，顯然要充分考慮建筑容積率的增加，對(duì)土地價(jià)格增加的影響因素，在案件審理中要采用修正容積率系數(shù)的方式計(jì)算土地出讓金的具體數(shù)額。

一般地，按照修正容積率系數(shù)計(jì)算地價(jià)的公式為：

宗地商業(yè)地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)×商業(yè)用地面積

宗地住宅地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)×住宅用地面積

宗地地價(jià)=商業(yè)地價(jià)+住宅地價(jià)

例如：政府準(zhǔn)備出讓一宗國(guó)有土地使用權(quán)，有效面積為20000平方米。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，該宗地用途為R2、C2（二類居住和二類商業(yè)用地），容積率≤1.5，建筑層數(shù)≤12，建筑高度≤36，綠地率≥35％。其中，商業(yè)建筑面積為4500平方米。該區(qū)域商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為900元／平方米，居住用地基準(zhǔn)地價(jià)600元／平方米。計(jì)算過程如下：

計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的分?jǐn)偯娣e

根據(jù)最有效使用原則，估價(jià)設(shè)定該宗地規(guī)劃容積率為1.5.

總建筑面積＝20000×1.5＝30000（平方米）

商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e＝（4500／30000）×20000＝3000（平方米）

居住用地分?jǐn)偼恋孛娣e＝[（30000-4500）／30000]×20000＝17000（平方米）

計(jì)算商業(yè)用地和居住用地的地價(jià)

假設(shè)區(qū)域個(gè)別因素、期日、開發(fā)程度修正系數(shù)均為1，商業(yè)用地出讓年限為40年、居住用地為70年，—年期修正系數(shù)也為1.當(dāng)容積率為1.5時(shí)，商業(yè)用地容積率修正系數(shù)為1.3，居住用地容積率修正系數(shù)為1.1.

商業(yè)用地總價(jià)＝900×1.3×3000＝351（萬元）

居住用地總價(jià)＝600×1.1×17000＝1122（萬元）

估價(jià)結(jié)果：

商業(yè)用地分?jǐn)偼恋孛娣e：3000平方米；土地單價(jià)：900元／平方米；土地總價(jià)：351萬元，大寫：人民幣叁佰伍拾壹萬元整

篇4

市區(qū)上市地塊必須是凈地。即擬上市地塊應(yīng)達(dá)到土地征收到位、地上建（構(gòu)）筑物拆除到位（包括經(jīng)國(guó)土部門認(rèn)定需要拆除的）、土地使用權(quán)收回到位、地上附著物賠付清除到位、應(yīng)遷移的桿線遷移到位、四至清楚的要求。凡不具備凈地出讓條件的，不得上報(bào)市政府批準(zhǔn)出讓。

二、規(guī)范出讓前期工作程序

1、地塊出讓工作由土地利用處牽頭負(fù)責(zé)。土地利用處應(yīng)根據(jù)年度土地供應(yīng)計(jì)劃適時(shí)組織實(shí)施。

2、擬出讓的地塊，由土地利用處提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制建議，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)同意后，由市土地儲(chǔ)備中心與市規(guī)劃部門聯(lián)系并落實(shí)編制規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，交由土地利用處負(fù)責(zé)統(tǒng)一分發(fā)給土地調(diào)查中心、地價(jià)所、土地交易中心等部門，相關(guān)部門按各自職責(zé)分別做好相關(guān)工作。

3、地塊上市應(yīng)通過召開局業(yè)務(wù)會(huì)辦會(huì)集體討論決定，局業(yè)務(wù)會(huì)應(yīng)提交的材料齊全后，土地利用處適時(shí)提請(qǐng)召開局業(yè)務(wù)會(huì)辦會(huì)，形成紀(jì)要，并據(jù)此編制地塊出讓方案，報(bào)市政府審批。

三、嚴(yán)格土地交易行為

1、市土地交易中心加強(qiáng)對(duì)競(jìng)買人資格審查。根據(jù)即將建立的省土地信用平臺(tái)，凡有欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地等違約行為的，其競(jìng)買資格審查不予通過。競(jìng)買人若有隱瞞或提供虛假申請(qǐng)材料的，由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2、建立土地拍賣主持人庫(kù)。土地拍賣實(shí)行“搖號(hào)主持，現(xiàn)場(chǎng)直播，全程錄像”，具體操作辦法按國(guó)土資（）83號(hào)文件的要求執(zhí)行。

四、加強(qiáng)土地出讓合同管理

1、按時(shí)簽訂土地出讓合同。土地成交后，土地交易中心除按相關(guān)規(guī)定及時(shí)將成交時(shí)間、成交價(jià)款、成交單位等成交信息向社會(huì)公開外，還應(yīng)同步將相關(guān)信息通過內(nèi)部辦公系統(tǒng)予以公布，并負(fù)責(zé)督促土地競(jìng)得人按成交確認(rèn)書的約定及時(shí)到土地利用處辦理出讓手續(xù)，簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)土地出讓合同》。出讓合同中應(yīng)對(duì)投資額、違約金、開竣工時(shí)間等進(jìn)行約定，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對(duì)地上地下空間有明確要求的，也一并進(jìn)行約定。

2、督促競(jìng)買人按期繳納土地出讓價(jià)款。土地出讓合同簽訂后，土地利用處負(fù)責(zé)土地出讓金的督促催收，并及時(shí)發(fā)出催繳通知書（樣式附后）。財(cái)務(wù)處根據(jù)土地利用處提供的出讓金繳納要求及時(shí)向土地利用處反饋出讓價(jià)款到賬情況，并協(xié)助催收。分期付款以及欠繳土地出讓價(jià)款的，財(cái)務(wù)處負(fù)責(zé)按出讓合同約定分別計(jì)收銀行同期利息和違約金。

3、規(guī)范交地程序，按時(shí)交地。交地工作由土地利用處牽頭組織。出讓地塊所在地國(guó)土分局應(yīng)及時(shí)提醒當(dāng)?shù)貐^(qū)政府或管委會(huì)（新城西區(qū)、蜀崗瘦西湖風(fēng)景區(qū)管委會(huì)由所轄國(guó)土分局負(fù)責(zé)），及時(shí)做好交地準(zhǔn)備工作，區(qū)政府或管委會(huì)的交地準(zhǔn)備工作，應(yīng)當(dāng)在承諾的交地時(shí)日前一周完成，并通知市國(guó)土資源局組織交地（通知樣式附后）。

土地交付時(shí)，土地利用處會(huì)同土地調(diào)查中心、土地交易中心、儲(chǔ)備中心（儲(chǔ)備地塊）和國(guó)土分局、土地受讓人以及所在地政府（管委會(huì)）相關(guān)人員，依據(jù)土地出讓合同、勘測(cè)定界報(bào)告等資料對(duì)出讓面積、界址和范圍現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，填寫《市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地塊交接書》（樣式附后）。所交地塊的界址由調(diào)查中心依據(jù)出讓范圍確定。地籍調(diào)查由土地調(diào)查中心負(fù)責(zé)。所在地政府（管委會(huì)）及其相關(guān)人員的組織由國(guó)土分局負(fù)責(zé)。

4、建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度。土地受讓人應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí)，向國(guó)土資源管理部門書面申報(bào)。申報(bào)工作由市國(guó)土資源局委托地塊所在地國(guó)土分局負(fù)責(zé)，國(guó)土分局受理后應(yīng)到地塊開工或竣工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查并報(bào)土地利用處備案。在合同約定期限內(nèi)未開工或竣工的，土地使用權(quán)人要在到期前30日內(nèi)向所在地國(guó)土分局書面申報(bào)延遲原因。申請(qǐng)延期的，由分局受理，報(bào)市局土地利用處辦理。未經(jīng)批準(zhǔn)，超過出讓合同約定開工、竣工時(shí)間的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定處理。申報(bào)時(shí)，土地使用權(quán)人應(yīng)填寫《市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地開竣工申報(bào)表》。申報(bào)開工的，應(yīng)提供《施工許可證》或者其他開工證明文件、現(xiàn)場(chǎng)照片；申報(bào)竣工的，應(yīng)提供綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或其他竣工證明文件、現(xiàn)場(chǎng)照片。

5、規(guī)范容積率調(diào)整補(bǔ)繳出讓金行為。土地受讓人應(yīng)按出讓合同約定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件開發(fā)建設(shè)。不得擅自調(diào)整。對(duì)于經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整容積率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)依法按照變更時(shí)容積率條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格與變更前容積條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格的差額補(bǔ)交土地出讓金。

五、違約行為處理責(zé)任機(jī)制

1、土地成交后，土地競(jìng)得人未能按成交確認(rèn)書約定在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳足規(guī)定比例的出讓金、簽訂出讓合同構(gòu)成違約的，應(yīng)依據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》的約定，沒收其繳納的履約保證金，取消競(jìng)得資格。市土地交易中心負(fù)責(zé)形成情況報(bào)告，交市國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)調(diào)查，法規(guī)處依法提出處理意見，經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)討論決定后實(shí)施。

2、土地出讓合同簽訂后，土地受讓人未能按合同約定繳納土地出讓價(jià)款的，應(yīng)依據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》追究違約責(zé)任。土地利用處負(fù)責(zé)形成情況報(bào)告，交市國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)調(diào)查，法規(guī)處提出依法處理意見，經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)討論決定后實(shí)施。

3、地塊所在地區(qū)政府（管委會(huì)）未能按其承諾按時(shí)交地導(dǎo)致出讓人違約的，應(yīng)依據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》和有關(guān)規(guī)定，追究相關(guān)方面的違約責(zé)任。土地利用處負(fù)責(zé)形成情況報(bào)告，交市國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)調(diào)查，法規(guī)處依法提出處理意見，經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)討論決定后實(shí)施。

4、土地受讓人未能按合同約定在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)開、竣工的，或申請(qǐng)延期未獲批準(zhǔn)構(gòu)成違約的，所在地國(guó)土分局負(fù)責(zé)形成情況報(bào)告，交市國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)調(diào)查，法規(guī)處依法提出處理意見，經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)討論決定后實(shí)施。一、堅(jiān)持“凈地”出讓

市區(qū)上市地塊必須是凈地。即擬上市地塊應(yīng)達(dá)到土地征收到位、地上建（構(gòu)）筑物拆除到位（包括經(jīng)國(guó)土部門認(rèn)定需要拆除的）、土地使用權(quán)收回到位、地上附著物賠付清除到位、應(yīng)遷移的桿線遷移到位、四至清楚的要求。凡不具備凈地出讓條件的，不得上報(bào)市政府批準(zhǔn)出讓。

二、規(guī)范出讓前期工作程序

1、地塊出讓工作由土地利用處牽頭負(fù)責(zé)。土地利用處應(yīng)根據(jù)年度土地供應(yīng)計(jì)劃適時(shí)組織實(shí)施。

2、擬出讓的地塊，由土地利用處提出規(guī)劃設(shè)計(jì)條件編制建議，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)同意后，由市土地儲(chǔ)備中心與市規(guī)劃部門聯(lián)系并落實(shí)編制規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，交由土地利用處負(fù)責(zé)統(tǒng)一分發(fā)給土地調(diào)查中心、地價(jià)所、土地交易中心等部門，相關(guān)部門按各自職責(zé)分別做好相關(guān)工作。

3、地塊上市應(yīng)通過召開局業(yè)務(wù)會(huì)辦會(huì)集體討論決定，局業(yè)務(wù)會(huì)應(yīng)提交的材料齊全后，土地利用處適時(shí)提請(qǐng)召開局業(yè)務(wù)會(huì)辦會(huì)，形成紀(jì)要，并據(jù)此編制地塊出讓方案，報(bào)市政府審批。

三、嚴(yán)格土地交易行為

1、市土地交易中心加強(qiáng)對(duì)競(jìng)買人資格審查。根據(jù)即將建立的省土地信用平臺(tái)，凡有欠繳土地出讓價(jià)款、閑置土地等違約行為的，其競(jìng)買資格審查不予通過。競(jìng)買人若有隱瞞或提供虛假申請(qǐng)材料的，由其承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

2、建立土地拍賣主持人庫(kù)。土地拍賣實(shí)行“搖號(hào)主持，現(xiàn)場(chǎng)直播，全程錄像”，具體操作辦法按國(guó)土資（）83號(hào)文件的要求執(zhí)行。

四、加強(qiáng)土地出讓合同管理

1、按時(shí)簽訂土地出讓合同。土地成交后，土地交易中心除按相關(guān)規(guī)定及時(shí)將成交時(shí)間、成交價(jià)款、成交單位等成交信息向社會(huì)公開外，還應(yīng)同步將相關(guān)信息通過內(nèi)部辦公系統(tǒng)予以公布，并負(fù)責(zé)督促土地競(jìng)得人按成交確認(rèn)書的約定及時(shí)到土地利用處辦理出讓手續(xù)，簽訂《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)土地出讓合同》。出讓合同中應(yīng)對(duì)投資額、違約金、開竣工時(shí)間等進(jìn)行約定，規(guī)劃設(shè)計(jì)條件對(duì)地上地下空間有明確要求的，也一并進(jìn)行約定。

2、督促競(jìng)買人按期繳納土地出讓價(jià)款。土地出讓合同簽訂后，土地利用處負(fù)責(zé)土地出讓金的督促催收，并及時(shí)發(fā)出催繳通知書（樣式附后）。財(cái)務(wù)處根據(jù)土地利用處提供的出讓金繳納要求及時(shí)向土地利用處反饋出讓價(jià)款到賬情況，并協(xié)助催收。分期付款以及欠繳土地出讓價(jià)款的，財(cái)務(wù)處負(fù)責(zé)按出讓合同約定分別計(jì)收銀行同期利息和違約金。

3、規(guī)范交地程序，按時(shí)交地。交地工作由土地利用處牽頭組織。出讓地塊所在地國(guó)土分局應(yīng)及時(shí)提醒當(dāng)?shù)貐^(qū)政府或管委會(huì)（新城西區(qū)、蜀崗瘦西湖風(fēng)景區(qū)管委會(huì)由所轄國(guó)土分局負(fù)責(zé)），及時(shí)做好交地準(zhǔn)備工作，區(qū)政府或管委會(huì)的交地準(zhǔn)備工作，應(yīng)當(dāng)在承諾的交地時(shí)日前一周完成，并通知市國(guó)土資源局組織交地（通知樣式附后）。

土地交付時(shí)，土地利用處會(huì)同土地調(diào)查中心、土地交易中心、儲(chǔ)備中心（儲(chǔ)備地塊）和國(guó)土分局、土地受讓人以及所在地政府（管委會(huì)）相關(guān)人員，依據(jù)土地出讓合同、勘測(cè)定界報(bào)告等資料對(duì)出讓面積、界址和范圍現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，填寫《市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地塊交接書》（樣式附后）。所交地塊的界址由調(diào)查中心依據(jù)出讓范圍確定。地籍調(diào)查由土地調(diào)查中心負(fù)責(zé)。所在地政府（管委會(huì)）及其相關(guān)人員的組織由國(guó)土分局負(fù)責(zé)。

4、建立房地產(chǎn)用地開竣工申報(bào)制度。土地受讓人應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目開工、竣工時(shí)，向國(guó)土資源管理部門書面申報(bào)。申報(bào)工作由市國(guó)土資源局委托地塊所在地國(guó)土分局負(fù)責(zé)，國(guó)土分局受理后應(yīng)到地塊開工或竣工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核查并報(bào)土地利用處備案。在合同約定期限內(nèi)未開工或竣工的，土地使用權(quán)人要在到期前30日內(nèi)向所在地國(guó)土分局書面申報(bào)延遲原因。申請(qǐng)延期的，由分局受理，報(bào)市局土地利用處辦理。未經(jīng)批準(zhǔn)，超過出讓合同約定開工、竣工時(shí)間的，應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定處理。申報(bào)時(shí)，土地使用權(quán)人應(yīng)填寫《市區(qū)國(guó)有建設(shè)用地開竣工申報(bào)表》。申報(bào)開工的，應(yīng)提供《施工許可證》或者其他開工證明文件、現(xiàn)場(chǎng)照片；申報(bào)竣工的，應(yīng)提供綜合驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或其他竣工證明文件、現(xiàn)場(chǎng)照片。

5、規(guī)范容積率調(diào)整補(bǔ)繳出讓金行為。土地受讓人應(yīng)按出讓合同約定的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件開發(fā)建設(shè)。不得擅自調(diào)整。對(duì)于經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整容積率等規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的，應(yīng)當(dāng)依法按照變更時(shí)容積率條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格與變更前容積條件下的土地市場(chǎng)價(jià)格的差額補(bǔ)交土地出讓金。

五、違約行為處理責(zé)任機(jī)制

1、土地成交后，土地競(jìng)得人未能按成交確認(rèn)書約定在規(guī)定時(shí)間內(nèi)繳足規(guī)定比例的出讓金、簽訂出讓合同構(gòu)成違約的，應(yīng)依據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)成交確認(rèn)書》的約定，沒收其繳納的履約保證金，取消競(jìng)得資格。市土地交易中心負(fù)責(zé)形成情況報(bào)告，交市國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)調(diào)查，法規(guī)處依法提出處理意見，經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)討論決定后實(shí)施。

2、土地出讓合同簽訂后，土地受讓人未能按合同約定繳納土地出讓價(jià)款的，應(yīng)依據(jù)《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》追究違約責(zé)任。土地利用處負(fù)責(zé)形成情況報(bào)告，交市國(guó)土資源執(zhí)法監(jiān)察支隊(duì)調(diào)查，法規(guī)處提出依法處理意見，經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)討論決定后實(shí)施。

篇5

一、本實(shí)施意見所稱的用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金是指本區(qū)從土地出讓金收入中按規(guī)定比例劃出的專賬管理的資金。

本區(qū)土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的比例，按土地出讓平均純收益15％確定，其中30％資金由市集中使用，70％資金由區(qū)集中使用。

土地出讓平均純收益標(biāo)準(zhǔn)是指：根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于印發(fā)〈用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法〉的通知》（財(cái)綜[*]49號(hào)）中確定的本區(qū)地方人民政府出讓土地取得的土地出讓純收益的平均值，具體標(biāo)準(zhǔn)為65元/平方米。

二、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金納入財(cái)政預(yù)算，實(shí)行專項(xiàng)管理。區(qū)財(cái)政局應(yīng)對(duì)農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金實(shí)行專帳核算，按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和用途足額劃繳及使用，不得截留、坐支和挪用，并實(shí)行社會(huì)公示制度。

三、調(diào)整現(xiàn)行政府預(yù)算收支科目，取消“基金預(yù)算收入科目”第85類“土地有償使用收入”下的850101項(xiàng)“土地出讓金”；增設(shè)850103項(xiàng)“用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金”，反映從“土地出讓金”財(cái)政專戶中劃入的用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的資金。

四、市房地資源管理局根據(jù)辦理的土地出讓合同和土地出讓金繳納情況，按月統(tǒng)計(jì)各區(qū)(縣)已繳清土地出讓金的土地出讓面積送市財(cái)政局，市財(cái)政局根據(jù)土地出讓面積、土地出讓平均純收益標(biāo)準(zhǔn)等，計(jì)算應(yīng)從土地出讓金劃繳的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金，并于次月10日前分別劃入市、區(qū)(縣)級(jí)國(guó)庫(kù)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入專賬。

從土地出讓金劃繳的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)區(qū)級(jí)專項(xiàng)資金的計(jì)算公式為：土地出讓面積（平方米）×65（元/平方米）×15％×70％。

五、本實(shí)施意見所稱的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)主要包括：土地整理和復(fù)墾、宜農(nóng)未利用地的開發(fā)、基本農(nóng)田建設(shè)以及改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)。

土地整理和復(fù)墾是指：按照土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃，有組織地對(duì)農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林及村莊進(jìn)行綜合整治；對(duì)在生產(chǎn)建設(shè)過程中挖損、塌陷、壓占及污染破壞的土地和洪災(zāi)滑坡崩塌、泥石流、風(fēng)沙等自然災(zāi)害毀損的土地進(jìn)行復(fù)墾。

宜農(nóng)未利用地的開發(fā)是指：在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防治水土流失和土地沙漠化的前提下，對(duì)灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農(nóng)土地進(jìn)行開發(fā)利用。

基本農(nóng)田建設(shè)是指：采取相應(yīng)措施對(duì)基本農(nóng)田進(jìn)行改造、改良和保護(hù)，促進(jìn)基本農(nóng)田綜合生產(chǎn)能力提高和持續(xù)利用。具體包括：經(jīng)國(guó)務(wù)院有關(guān)主管部門或者區(qū)以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地的建設(shè)；有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地建設(shè)；對(duì)中低產(chǎn)田的改造；蔬菜生產(chǎn)基地的建設(shè)；國(guó)務(wù)院規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地的建設(shè)等。

改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)是指：為改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件而獨(dú)立進(jìn)行的農(nóng)田道路、電力通訊、水源、給排水等生產(chǎn)設(shè)施的建設(shè)。

六、市級(jí)專項(xiàng)資金50％用于宜農(nóng)未利用地的開發(fā)，50％用于基本農(nóng)田建設(shè)、改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的土地開發(fā)(主要指農(nóng)業(yè)設(shè)施建設(shè))；區(qū)級(jí)專項(xiàng)資金主要用于“農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中”后的土地整理和復(fù)墾等。

七、財(cái)政部門負(fù)責(zé)農(nóng)業(yè)土地開發(fā)專項(xiàng)資金的預(yù)算審批、下達(dá)、資金的撥付和資金的監(jiān)督管理等工作；房地部門、農(nóng)業(yè)部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目預(yù)算的編報(bào)、匯總、項(xiàng)目實(shí)施的監(jiān)督檢查及竣工驗(yàn)收等項(xiàng)目管理工作。

八、區(qū)財(cái)政局會(huì)同有關(guān)部門每半年將用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入、資金使用計(jì)劃、支出情況上報(bào)市財(cái)政局、市房地局和市農(nóng)委等部門。

九、區(qū)財(cái)政、房地會(huì)同審計(jì)等部門對(duì)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金的預(yù)算管理、支出范圍等情況進(jìn)行定期或不定期的監(jiān)督檢查。對(duì)于違反規(guī)定的，予以通報(bào)；對(duì)于違反專賬管理的，督促其在7個(gè)工作日內(nèi)予以糾正；對(duì)于違反支出范圍的，除督促其在7個(gè)工作日內(nèi)糾正外，應(yīng)將超出本實(shí)施意見規(guī)定支出范圍的資金收回專賬；對(duì)挪用專賬資金的，除追繳外，由相關(guān)部門追究有關(guān)人員責(zé)任。

十、對(duì)*年1月1日起繳入財(cái)政專戶的土地出讓金，按本實(shí)施意見規(guī)定提取用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的專項(xiàng)資金。

按區(qū)政府有關(guān)規(guī)定，*年已撥付給相關(guān)單位和部門的土地出讓金中，屬于應(yīng)提取用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金而未提取的，必須予以補(bǔ)提。補(bǔ)提用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的專項(xiàng)資金計(jì)算公式為：土地出讓面積（平方米）×65（元/平方米）×15％，其中30％上繳市級(jí)專戶，70％納入?yún)^(qū)級(jí)專戶。