房地產工程管理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產工程管理，期待它們能激發您的靈感。

篇1

    論文摘要摘要:本文討論了房地產工程管理的內容、出現的新問題以及相應的策略建議。

    一、房地產工程管理的內容

    (一)房地產開發的規劃管理

    規劃管理是房地產開發工程管理的第一階段。俗話說“萬事開頭難”,項目開發剛開始,千頭萬緒。這一階段的重點工作,就是確定建筑的規劃方案,此時一定要避免為趕時間而忽略了建筑規劃方案的謹慎取舍,因為建筑規劃方案在整個項目開發中具有極其重要的功能,關系到項目開發的成敗,所以必須認真做好建筑方案的可行性和可取性的分析探究。

    (二)房地產開發的設計管理

    設計理念的先進和否、建筑布局的適用效率、結構設計的規范合理,對給水、排水、供熱、燃氣、電氣、電訊、智能化安防系統等統籌設計的好壞,都將直接影響工程管理目標的實現。為此,房地產開發設計管理應做好以下幾個方面的工作摘要:

    1、注重對設計單位的選擇,切忌因過分強調節約設計費用而選擇素質差、缺乏設計實力的設計單位。一定要以《中華人民共和國招標投標法》和《建設工程質量管理條例》等國家有關法律法規為依據,擇優選擇設計單位承擔設計任務。

    2、保持和設計人員的工作性溝通,隨時把握設計的進度,及時解決設計中出現的,需由房地產開發企業確定的相關事宜,同時要把對于項目的設計要求、希望達到的目標等和主要設計人員進行溝通、探索。

    3、要督促設計單位嚴格執行國家有關強制性技術標準注重提高工程的科技含量,并按要求進行施工圖審查。房地產開發企業要以身作則,不要自行變更已審查批準的施工圖設計文件,以杜絕工程隱患,確實需要改進圖紙時,必須按照有關規定程序辦理手續。

    (三)房地產開發的施工管理

    房地產開發的施工管理,具有時間跨度長、內容多、影響大、涉及面廣的特征,它和工程管理目標的實現有著最直接的關系。應遵循公開、公平、公正和老實守信的原則,擇優選擇施工企業,從工程開工到工程竣工,處理好每一個重要環節。嚴格執行國家相關的法律、法規和規范,從而完成工程的質量、工期、成本三控制。

    1、施工合同管理

    房地產開發企業和施工企業簽訂的施工合同,是房地產開發企業對所開發項目進行施工管理的法律依據。該合同條款的制訂是施工管理的第一步,也是首要任務。

    2、施工質量控制

    施工質量控制是施工管理工作的重點。房地產開發企業的工程管理人員,要善于把握全局,引導、協調、督促設計、監理、施工等單位共同完成好施工質量的控制任務。

    3、工期控制

    工期控制在房地產項目的施工管理中是極為重要的工作內容。因為其不僅關系到房地產開發企業和施工企業的切身利益,還涉及到第三方——購房者的利益,可以說它是個連環套。為此,要督促施工企業結合工程實際,編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃,以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。

    二、房地產工程管理中出現的新問題

    (一)對所開發的工程建設前期工作預備不充分

    開發企業對地塊關注的焦點大多是位置、商業環境和周邊配套。而作為建筑產品的建設單位,往往對前期工作預備不充分,尤其是對技術資料普遍把握不足。可能會有開發企業為加快開發速度或是對此類工作不了解,匆匆上馬。由于沒有把握有關工程管線情況,沒有在基礎設計前委托地質勘探,設計依據不充分,出現基坑開挖到地下管線、打樁打打倒流沙層完全沉沒的情況。也有的開發企業對城市有關配套管理規定不清楚,發生了交付業主使用的建筑仍使用著施工用臨時水、臨時電的情況。

    (二)對有關施工許可的規定重視不夠

    開發企業一旦決策了開發項目,就希望工程進度盡快滿足銷售的要求,實現收入。在政府建設行政主管部門完善施工巡查制度之前,加上辦理施工許可證的手續較多,不少房地產企業對辦理許可證的要求不重視,往往要求施工單位不等辦完有關施工許可手續就匆匆施工。也有開發企業打擦邊球,先辦理基坑開挖的手續,在沒有得到上部施工許可的情況下連續施工,結果導致城管部門要求施工單位停工、建設主管部門對施工單位罰款及通報、對房地開發企業罰款等結果。對此環節的薄弱管理使得企業處于被動,影響工程的順利推進,還有可能造成不好的社會影響。

    (三)對工程驗收及備案管理不到位

    對于開發企業而言,工程竣工驗收意味著可以“交樓”,工程驗收也是能越快辦完越好。然而,開發企業往往在工程實施過程中對相關的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規劃驗收等中間環節管理不到位,到竣工時驗收資料不齊、結算依據不足,不能辦理驗收,造成備案滯后和拖延交付使用的后果。假如實施建筑施工的是多個土建、安裝、設備單位,那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。

    三、相應的策略建議

    (一)始終把握工程管理的控制權

    作為開發企業,其擁有的核心資源和能力主要是對房地產需求的猜測和判定、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何,都不能放棄對自己銷售的建筑產品本身的控制。開發企業必須對整個工程建設有全局的統籌,在整體的質量、進度、各專業之間的配合等方面,要有統籌和控制能力,要有具備相應經驗的管理班子。房地產開發企業工程總監應全面把握工程情況,制定計劃,明確目標,督促各參建單位完成各自任務。

    (二)在策劃階段做深做細全局控制計劃

    高級工程管理人員在策劃階段就要深度介入,將工程建設和營銷計劃、資金計劃相配合,以協同形成可行的項目計劃書。這樣可以達到公司層面的優化,有利于公司層面對全局的把握和統籌。而且要對全局的計劃進行分解,就像公司的戰略要轉化為執行力一樣,將全局控制計劃形成各層各單位可操作的指導文件。

篇2

關鍵詞：房地產；工程管理

中圖分類號：F407.9文獻標識碼：A

1 工程管理的涵義

工程管理可具體分為工程進度管理、工程質量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，加快工程進度，節約工程工期，快速高效地進行生產運作，才能不被激烈的房地產市場所淘汰。工程質量管理是管理結果，工程質量是工程之根本。只有在滿足質量的情況下，工程進度管理才有其意義。

2目前房地產工程管理出現的新問題

2.1項目管理環境變化大，工程技術日益復雜。隨著國家經濟的發展，房地產企業管理環境變化越來越大，可變因素增多，使得項目工程管理的預見性和可見性差，各類項目的技術要求也越來越高。因此，為適應環境的變化以及工程項目的要求。需要房地產企業不斷地運用科技手段提升企業自身的核心競爭力。

2.2管理上的相對粗放，需要多方合作。房地產企業基本屬于勞動密集型企業，產品的形成主要依靠勞動力的投入，附加值較低，人員流動頻繁，房地產企業往往只雇傭項目管理人員和少部分技術工人，大多數的員工并沒有固定的工作單位和工作地點，造成培訓困難，作業水平參差不起。并且，一個工程項目還涉及到業主方、分包方、材料供應商等各個方面，而分包專業分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。

2.3委托監理存在的問題。權責不明，責任不清。房地產開發采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監理。且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混

亂，建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。

2.4對工程驗收及備案管理不到位。對于開發企業而言．工程竣工驗收意味著可以“交樓”，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發企業往往在工程實施過程中對相關的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規劃驗收等中間環節管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結算依據不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。

3 房地產工程管理中的關鍵問題分析

成本、質量、進度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關鍵任務，運作一個成功的房地產建設項目就顯得順理成章、得心應手了。

3.1成本問題。房地產開發歸根到底是商業行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設工程管理的首要目標。因為房屋的成本直接決定著業主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發商也會收不回成本，導致兩敗俱傷的局面。

3.2質量問題。工程質量是確立房地產品牌形象的保證，施工質量控制是工程管理工作的重點。質量不好，業主也不會購買．房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產開發企業的工程管理人員，要善于把握全局，引導、協調、督促設計、監理、施工等單位共同完成好施工質量的控制任務。

3.3 進度問題。房地產進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結果就是房屋售價的提高，這也會影響到業主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業結合工程實際，編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。

3.4 安全問題。沒有安全生產，就沒有生產力，也就沒有效益。安全管理是房地產企業工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現代管理理念中尤其突出，也是提高房地產企業綜合效益必需的。

4 提高房地產工程管理水平的措施

4.1熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調整的條件和方式、材料供應情況、工程款撥付、結算方式和違約處理等。熟悉合同內容后，就能做到心中有數，工作開展時才會有理、有節、有據。加強合同履約檢查。應加大對各參建單位的人員設備落實情況的檢查，嚴格執行合同條款，對不符合招標文件要求的，進行嚴厲處罰。

4.2 嚴格審批施工組織設計及優化施工方案。優秀的施工組織設計及方案，不僅技術先進、工藝合理，而且組織精干、費用節約；該工作質量的優劣，將影響著經濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應對施工圖紙進行會審，及時發現設計中的錯誤，避免施工中進行修改．造成不必要的浪費。

4.3嚴把設備、材料價格關。引入競爭機制，創造競爭條件，開展設備、材料的招投標工作；根據開發產品的市場定位．在保證產品質量的前提下，正確的確定產品品質，選擇合適的價位；適時對設備、材料價格實行動態管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況．建立設備、材料價格信息網；或者根據企業資金狀況，可以在市場價位走低的時候，囤積一部分材料，以減少投資。

4.4推動工程建設管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構與責任范圍、實施程序、資料管理、物質獎勵等方面做了詳細的規定．消除質量隱患．預防質量通病。

4.5創建“平安工地”。編制“平安工地”實施方案，召開“平安工地”建設部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓教育制度；加強施工現場的安全隱患排查和治理的力度，認真抓好施工作業的安全防護和安全生產演練工作；定期召開安全生產專題會議，實行安全技術交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確保“平安工地”活動能夠取得實效。

4.6做好三階段預防工作。按三階段安全風險分析與預防的要求落實各項安全措施。要根據工程進展情況詳細編制項目總體預案及危險源預案，通過防護和交底措施，做好預控工作。

5結語

房地產工程周期長，綜合性強，在工程的不同階段，工程管理內容的側重點不同。盡管有這些內容的不同側重點，但工程管理在各個階段都很重要。房地產工程管理是否成功影響著住宅建造的品質。房地產工程管理主要是通過優秀的勘探和設計單位，素質高的施工企業和項

目經理并且建立高效合理的管理模式來得以實現目標。提高房地產開發商對房地產項目開發過程中風險的識別,在開發實踐中增強風險理念。房地產開發的過程中風險因素眾多，加強風險管理有助于開發商識別風險以保證房地產項目的成功。房地產開發商建立科學的項目風險管理機制，保障房地產項目管理的正確性，提高房地產開發商風險管理水平，加強風險損失的防范與控制，保障開發項目能夠順利實現。一個能充分防范風險的開發商總是受到人們信賴的，而這些對開發項目的融資和銷售等都有很大的幫助。開發商加強自身的經營管理水平，獲得良好的經濟效益和社會效益。所以，既要注重技術的合理性又要保證工程施工的質量和成本，加強房地產工程管理有著重要的現實意義。

參考文獻：

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房地產開發項目具有開發周期長、投資金額大、風險大的特點，因而管理工作具有復雜性及系統性。房地產工程管理主要由策劃階段、設計階段及實施階段組成，項目開發商作為管理主體，是整個項目的組織者及實施者，其項目管理工作直接影響到房地產工程的施工質量、施工工期及開發商的經濟效益，因而工程管理及項目成本管理極為重要。

1. 房地產工程管理的內容

1.1房地產開發前期的工作

前期工作主要指房地產企業的工程項目從獲得土地使用權到進入工程實體建設之間的相關管理工作，土地競標中標到工程正式施工，這一階段最為關鍵。前期工作的主要任務包括規劃設計、方案設計、施工圖紙、招投標文件、施工合同及實地勘查等，一旦出現一絲紕漏，都極有可能給后期的管理工作帶來問題，甚至給施工企業帶來經濟損失，該階段對項目投資的影響最深。

1.2房地產開發的設計管理

設計管理工作主要包括以下幾個部分：第一，需要選擇優秀的勘探設計單位，不得過分節約設計費用，切忌選擇資質水平低、設計實力弱的設計單位。要能夠考察設計單位的設計觀念、設計實力、成本控制等，以此來挑選最為適用的設計單位。第二，需要與設計人員加強溝通，以便實時掌握設計進度，及時解決設計工作過程中存在的問題，將期望的設計要求及目標與主要設計人員進行溝通。

第三，督促設計單位嚴格遵循相關強制性技術標準，切實提高工程的設計質量，嚴格審查施工圖紙。房地產企業需要以身作則，嚴格安裝審查批準的施工圖設計文件開展相關工作，不得私自變更設計，以此來有效消除工程隱患，如果需要進行變更，必須要根據相關規定程序來辦理手續。

1.3項目工程管理

（一）施工合同管理。這能夠有效節約開支，提高房地產開發項目的投資效益。（二）工程質量管理。質量是工程之根本，事關施工企業的企業形象，只有保障工程施工質量，工程進度管理才有實際意義，因而工程質量管理是項目管理工作的重要組成部分。房地產企業工程管理人員需要立足全局，協調好設計、監理及施工等單位，督促其共同做好工程質量管理工作。（三）工程進度管理。工程進度管理關系到房地產企業、施工企業及購房者的利益，因此要督促施工企業結合工程實際情況來編制施工組織設計及進度計劃，以促進房地產工程的有序開展。

1.4項目成本管理

房地產項目成本管理是指根據企業的總體目標及工程項目的實際要求，在項目實施過程中，對項目成本進行科學的組織、實施、控制、跟蹤、分析及考核等管理，以提高經營管理水平，建立健全成本管理制度，提高成本核算水平。

在市場經濟環境下，企業普遍追求的經濟效益最大化，房地產企業也是如此，房地產項目成本管理工作也應樹立成本效益觀念及系統管理觀念。房地產企業長期受計劃經濟觀念的影響，在項目成本管理工作中往往只注重生產成本，而忽視其他成本的分析與研究，這就無法滿足新時期市場經濟環境的要求。房地產企業在市場經濟環境下，應增強系統管理的觀念，強調整體與全局，樹立長遠眼光，全面分析企業成本管理的對象、內容及方法。一方面，成本管理不能局限于產品的生產過程，而應將延伸到產品的市場需求、相關技術發展及產品的設計、客戶的使用、維修及物業管理等方面上來，管理工作應嚴格遵循成本全程管理要求，切實做好信息來源成本、技術成本、后勤成本、生產成本、庫存成本、銷售成本及處置成本等成本的管控工作。

2. 項目成本管理在房地產工程管理中的具體應用

2.1設計階段的成本控制

由上述分析可知，設計階段對項目投資的影響最深，其影響的可能性占到75%～95%；擴初設計階段對工程造價的影響約占35%～75%；施工圖紙設計階段對項目投資的影響達到5%～35%。根據價值工程理論，適當地增加設計費，能夠有效降低建設項目的成本，從而提高開發商的資金利用率，因此要能夠對此設計階段的成本控制加強管理。

2.2承發包階段的造價控制

房地產企業可以通過建設項目招投標來選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商。一般情況下，招投標方式可分為公開招標及邀請招標兩種，房地產企業可以根據具體的工程項目來選擇最為適用的招標方式，不同的招標方式都有自身所適用的范圍，也各有優缺點，例如多層住宅技術適合采用施工圖招標；高層及超高層住宅工程適合采用工程量清單招標；如果工程規模大且工期要求高，那么可以使用費率招標的方式。如果采用施工圖招標及工程量清單招標，那么房地產企業可委托中介機構來編制標底以明確預期價格；工程量清單招標工程可以使用單價合同，具體的變更情況可以根據實際情況進行適當調整。為了有效避免材料價格風險，房地產企業可約定漲價及降價風險范圍，一般情況下，主要材料的漲價及降價幅度為5%，施工企業需要承擔風險范圍內的材料漲降價，房地產企業承擔風險范圍之外的費用。因此，房地產企業要能夠盡快掌握項目工程的大概造價，這樣才能夠做到心里有數。這就要求房地產企業采用總價合同，但總價合同也存在一定風險，尤其是工期較長的項目工程，其實施過程中極易出現各種新的政策、材料價格也會出現一定波動。

2.3施工階段的成本控制

施工階段的成本控制內容主要包括以下幾個方面：需要增強成本意識，統籌全局，做好各方面的管理工作；認真編制成本計劃，明確成本控制對象；進一步建立健全并貫徹落實項目成本控制制度；制定有效的獎勵措施；認真審查施工組織設計及施工方案，提高其可行性；加強工程款動態結算的控制；嚴格控制工程變更；做好施工全過程的直接費用監測及間接費用監測分析工作。由此可見，要想加強施工階段的成本控制，就必須要認真做好事前控制。

2.4 工程預決算的成本控制

房地產開發商在項目開發過程中，還需對建設工程全過程的造價加強監督與控制。工程項目建設過程的造價監控一般是指房地產企業委托建設造價咨詢等社會中介機構，運用專業技術知識，全程、全方位地為房地產企業提供建設項目的造價咨詢服務。加強工程項目造價的監控，有助于提高投資價款的利用率，促進建設工程投資效益最大化的實現。

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【關鍵詞】房地產；工程管理；措施

1、房地產工程管理的地位和作用

工程管理可具體分為工程進度管理、工程質量管理和工程成本管理。工程進度管理是管理過程，時間是金錢，效率是生命，加快工程進度，節約工程工期，快速高效地進行生產運作，才能不被激烈的房地產市場所淘汰。工程質量管理是管理結果，工程質量是工程之根本，只有在滿足質量的情況下，工程進度管理才有其意義“造名，更要造實”，好的名聲必須要好的東西來保證。工程成本管理是管理造價，工程造價是房地產開發的核心控制區，合理降低工程造價，一方面可使房地產開發追求最大利潤，另一方面可加大房地產的市場競爭力。

工程管理在房地產企業的管理中占有十分重要的地位，它是房地產項目開發過程中的一個重要環節，其管理要素（成本、質量、進度、安全）中任何一個環節控制不好，都將影響到企業或項目的成敗，對于持續發展的房地產企業尤為重要，企業的美譽度、忠誠度需要我們對開發過程的每一個環節做到均衡控制。

2、當前房地產工程管理出現的問題

2.1 項目管理環境變化大，工程技術日益復雜。隨著國家經濟的發展，房地產企業管理環境變化越來越大，可變因素增多，使得項目工程管理的預見性和可見性差，各類項目的技術要求也越來越高。因此，為適應環境的變化以及工程項目的要求。需要房地產企業不斷地運用科技手段提升企業自身的核心競爭力。

2.2 管理上的相對粗放，需要多方合作。房地產企業往往只雇傭項目管理人員和少部分技術工人，水平參差不期。同時一個工程項目還涉及到施工方、分包方、材料供應商等各個方面，而分包專業分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。

2.3 監理、設計等制度不規范。如今，監理單位與設計單位聯系的脫節問題，導致施工過程中出現大量問題，在造成管理混亂的同時，嚴重影響了工期，制約了房地產行業的規范化運行、發展。

2.4 完工驗收以及備案管理不嚴謹。在房產項目建設中，很多開發單位認為，工程竣工的驗收就意味著“收工”，自然工程的驗收也最好盡快地完成。但是現在許多開發單位對工程施工中的分項驗收等環節管理不嚴謹，直到工程竣工驗收時出現結算依據不足、驗收的資料不齊等原因，不能為驗收辦理相關手續，導致拖延交付和備案邂逅的結果。如果建筑施工是由多個單位完成的，那么對工程的驗收和備案就顯得十分重要了。

3、房地產工程管理要點分析

成本、質量、進度和安全貫穿于工程管理的全過程。抓好這四大關鍵任務，運作一個成功的房地產建設項目就顯得順理成章、得心應手。

3.1 成本問題。房地產開發歸根到底是商業行為，是通過一系列行動把投入的資金升值的過程。因此，成本控制無疑成為建設工程管理的首要目標。因為房屋的成本直接決定著業主的購買力，成本高了，房屋的售價也會高。這樣，大部分房屋由于售價太高就會囤積起來。賣不出去，開發商也會收不回成本，導致兩敗俱傷的局面。

3.2 質量問題。工程質量是確立房地產品牌形象的保證，施工質量控制是工程管理工作的重點。質量不好，業主也不會購買，房屋的銷售情況就好不到哪去。房地產開發企業的工程管理人員，要善于把握全局，引導、協調、督促設計、監理、施工等單位共同完成好施工質量的控制任務。

3.3 進度問題。房地產進度控制貫穿于項目的實施階段，滲透到項目實施的全過程，對項目的各個方面都要進行進度控制。房地產工程的進度也會影響到整個工程的造價。進度太慢，施工時間會延長，工程的綜合成本會增加。最后的結果就是房屋售價的提高，這也會影響到業主對房屋的購買情況。為此，要督促施工企業結合工程實際，編制出切實可行的施工組織設計和進度計劃，以確保工程按進度計劃順利竣工交付使用。

3.4 安全問題。沒有安全生產，就沒有生產力，也就沒有效益。安全管理是房地產企業工程管理的一個重要組成部分，在以人為本，尊重人的生命的現代管理理念中尤其突出，也是提高房地產企業綜合效益必需的。

4、有效提高房地產工程管理水平的措施

4.1 熟悉施工合同中的承包范圍、工期、合同價及其調整的條件和方式、材料供應情況、工程款撥付、結算方式和違約處理等。熟悉合同內容后，就能做到心中有數，工作開展時才會有理、有節、有據。加強合同履約檢查。應加大對各參建單位的人員設備落實情況的檢查，嚴格執行合同條款，對不符合招標文件要求的，進行嚴厲處罰。

4.2 嚴格審批施工組織設計及優化施工方案。優秀的施工組織設計及方案，不僅技術先進、工藝合理，而且組織精干、費用節約；該工作質量的優劣，將影響著經濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應對施工圖紙進行會審，及時發現設計中的錯誤，避免施工中進行修改，造成不必要的浪費。

4.3 嚴把設備、材料價格關。引入競爭機制，創造競爭條件，開展設備、材料的招投標工作；根據開發產品的市場定位，在保證產品質量的前提下，正確的確定產品品質，選擇合適的價位；適時對設備、材料價格實行動態管理，了解市場中各種材料的價格，及時掌握其變動情況，建立設備、材料價格信息，適時減少或增加材料購置，以減少投資。

4.4 推動工程建設管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構與責任范圍、實施程序、資料管理、物質獎勵等方面做了詳細的規定，消除質量隱患，預防質量通病。

4.5 優化人力資源的配置。要把人力資源的優化配置，作為加強工程管理的重點。企業要根據工程對勞動力的需求情況，在各建筑之間，對現實的和潛在的勞動力進行周密計劃，有效流動，合理調配，充分調動人的積極性和創造性，提高勞動效率。項目經理要按照動態平衡、統籌優化的原則，建立勞動力整體優化、實現勞動力供給與建筑需求最佳組合的人力資源管理運行機制，對勞動力的分配和流向做出總體安排，保證勞動力與建筑需求的總體平衡，并定期跟蹤檢查，進行有效監控和及時調整，使勞動力資源得到最大限度的利用。

4.6 創建“文明安全工地”。編制“文明安全工地”實施方案，召開“文明安全工地”建設部署會，開展專項施工方案審查制，勞動用工登記制和崗前安全培訓教育制度；加強施工現場的安全隱患排查和治理的力度，認真抓好施工作業的安全防護和安全生產演練工作；定期召開安全生產專題會議，實行安全技術交底臺賬化管理，會后被交底人需簽字，項目部留存影像資料；特種工作業人員需持證上崗，登記造冊并留檔備案等。通過以上措施，確保“文明安全工地”活動能夠取得實效。

4.7 做好三階段預防工作。按預案、預控、預警三階段安全風險分析與預防的要求落實各項安全措施。要根據工程進展情況詳細編制項目總體預案及危險源預案，通過防護和交底措施，做好預控工作。

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關鍵詞：房地產；工程管理重點

Abstract: with the improvement of people's living standard, people on housing demand more and more, this from another Angle reflects the real estate project management must be more and more professional. This paper will be to the owner of the project management key point to some direction, also be helpful for it is advantageous to the coordination of real estate projects in the implementation of the real estate enterprises, construction units, the relationship between supervision institutions.

Keywords: real estate; Engineering management focus

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

一、探討房地產工程管理的背景

1、關于房地產工程管理現狀的分析。

在我國工程建設中，工程項目管理的側重點、內容、方法等會因為管理行為主體的不同而產生不同的結果。這段時期，施工單位工程管理的模式相對比較成熟，監理單位的工程管理也有了國家要求執行的規范，而房地產企業這一工程管理主體至今尚未建立起規范的管理模式，市場上房地產企業的工程管理模式五花八門，沒有相對規范的操作模式。現代項目管理學科的研究中，涉及到了業主工程管理的內容，這對研究我國房地產企業的工程管理有借鑒作用。

2、關于房地產工程分包管理模式的變化對業主工程管理影響的分析。

隨著人們的需求多樣化，房地產開發的物業也變得多種多樣，各種專業公司逐漸獨立，比如幕墻公司、防水公司、智能化公司等等，他們不斷地直接向房地產開發商承接工程，傳統意義上的建筑施工總承包逐漸弱化為主分包，房地產公司控制著越來越多的工程資源，整個工程管理的指揮控制重心也逐漸轉移到房地產公司。

二、目前房地產工程管理出現的新問題

1、房地產工程項目的建設基本屬于勞動密集型企業，產品的形成主要依靠勞動力的投入，附加值較低，人員流動頻繁，房地產企業往往只雇傭項目管理人員和少部分技術工人，大多數的員工并沒有固定的工作單位和工作地點，造成培訓困難，作業水平參差不起。并且，一個工程項目還涉及到業主方、分包方、材料供應商等各個方面，而分包專業分工叉較細，項目工程管理難度大。管理上相對粗放，需要多方配合、緊密合作，才能較好地完成整個施工項目。

2、關于監理管理模式，房地產開發是采取委托監理與業主方項目管理并行的管理模式，并且僅將施工階段委托監理。而且為了確保其利益、便于造價控制，不將設計變更與投資控制的權力授予監理以致監理單位與建設單位和承建單位關系錯綜復雜，管理混亂，建設項目監理缺乏獨立性、公正性。因建設單位配備有齊全的管理隊伍，包括設計部、造價部及工程部等，各專業管理人員配備齊全，各司其責，且掌握了投資控制權。因此，建設單位常直接向施工單位指令，或干涉監理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監理的積極性和責任心。

3、在工程項目建設中，工程驗收及備案管理不到位。對于開發企業而言．工程竣工驗收意味著可以“交樓“，工程驗收也是能越快辦完越好。然而，開發企業往往在工程實施過程中對相關的分部分項驗收、隱蔽工程驗收、消防驗收、規劃驗收等中間環節管理不到位，到竣工時驗收資料不齊、結算依據不足，不能辦理驗收，造成備案滯后和拖延交付使用的后果。如果實施建筑施工的是多個土建、安裝、設備單位，那么工程驗收和備案管理就顯得尤為重要。

4、工程計劃/進度控制存在的問題分析:房地產工程施工進度計劃出現的問題往往不是工程部施工計劃或施工單位施工計劃本身，而是出在施工計劃的配套計劃上。房地產工程經常存在施工拖期的問題，比如:施工按計劃應該開工而設計圖紙仍為完成; 門窗工程按計劃應該開始安裝而施工隊伍還沒進場、電梯按計劃應該開始安裝而電梯由于供貨不及時而未到場等等……以上皆是配套計劃的問題。

5、質量管理中存在的最大的問題是：中小開發商往往不太會提出自己對于質量的管理標準，而是要求施工單位、監理單位按照國家公布的各種標準、規范來管理工程，目的為了保障工程的安全，不會出安全問題，所有建筑工程必須達到最低標準。但開發商更多的是面對客戶關心的問題。萬科曾經專門對客戶投訴的質量問題做過統計，最集中的十類問題分別是: 防水工程、層面工程、抹灰工程、門窗工程、凈空凈高、試水試壓通球、管材閥門質量、燃氣管道、廚衛預留口和電氣件安裝。這十類問題如果按“國標”來看的話，根本就不是質量問題，不在施工單位、監理單位質量管理的范圍之內，但對于客戶來說卻是天大的事情，真接影響到客戶對商品房的判斷。

6、工程監理管理中存在的問題分析: 開發商簽約時是和監理公司確定合作關系，而現場進行管理的卻是監理工程師個人，開發商對監理工程師沒有直接的管理關系，很難調動其工作積極性。施工單位在正常的施工活動中卻很容易和監理工程師打成一片，當工程出現問題時，監理工程師便有了幫助施工單位的可能性存在。

三、房地產業主工程管理認識及實踐容易出現的問題及解決建議

1、關于工程計劃/進度控制相關解決措施的分析：房地產企業工程部門在編制每個月施工計劃的同時就應該編制完成出圖計劃、分包進場計劃、材料進場計劃、資金使用計劃等配套計劃，然后把這些計劃提交給相應的部門，要求相關的部門在計劃規定的時間點之前完成工作，工程施工的問題由工程部解決，涉及到部門之間配合的問題，就必須提前做好準備，以計劃的形式明確的提出要求; 工程部應制定具體的時間表使其他部門更好的配合工程。

計劃是工程管理的牛鼻子，只有計劃安排的好，公司各個部門的工作才可以協調起來，嚴細合縫地配合工程項目進度的完成，因此，工程部在編制施工計劃的同時，要保證配套計劃的完成以及配套計劃之間的配套關系，學會用配套計劃調動公司的整體資源。

2、關于工程質量控制相關方法的分析: 施工單位和監理單位關心的是按圖施工、符合國家或地方的施工質量驗收標準，房地產企業則應建立自己的客戶產品質量標準; 施工單位考慮如何保證把工程質量做好，房地產企業則應關心施工單位和監理單位是否健全了保證工程質量的管理體系。實際上，開發商做為投資方，完全可以以更高的標準要求工程的質量。因此，開發商在項目開工前，應當形成一套《工程管理指導書》從工程進度、工程質量、工程成本、技術管理、材料管理、會議制度、現場環境、現場安全、緊急事件處理等方面制訂出詳細的管理標準和技術標準，開工前向監理單位和施工單位進行交底，明確要求《工程管理指指導書》做為工程管理的標準，一切按照此執行，只有這樣才能保證工程質量可以滿足客戶的要求。

3、關于工程監理管理中有效方法的論述：解決此問題的辦法是和監理公司簽訂合時進行約定: 開發商在監理費用之外，提供部分額外的獎勵基金，如現場工程師在項目監理過程中對工程進度、成本、技術、質量管理有重大貢獻，甲方將監理工程師進行個人獎勵; 同時還約定，如果現場工程師在項目監理過程中對進度、成本、技術、質量管理有重大失誤，甲方將對監理公司進行處罰，扣減監理費用。

4 提高房地產工程管理水平的措施

4.1 嚴格審批施工組織設計及優化施工方案。優秀的施工組織設計及方案，不僅技術先進、工藝合理，而且組織精干、費用節約；該工作質量的優劣，將影響著經濟效益的好壞。嚴格控制工程變更。施工前應對施工圖紙進行會審，及時發現設計中的錯誤，避免施工中進行修改．造成不必要的浪費。

4.2 推動工程建設管理標準化，抓好工程首件認可工作。對主要分項工程實行首件認可制，要從實施目的、評價標準、實施范圍、組織機構與責任范圍、實施程序、資料管理、物質獎勵等方面做了詳細的規定．消除質量隱患．預防質量通病。

4.3 做好三階段預防工作。按三階段安全風險分析與預防的要求落實各項安全措施。要根據工程進展情況詳細編制項目總體預案及危險源預案，通過防護和交底措施，做好預控工作。

四、結束語