房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

第三條市及各縣級(jí)市、嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)主管部門(mén)）和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)按照職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

其他有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。

第四條進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。

第五條從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第六條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)收集匯總房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公布有關(guān)信息。

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊(cè)資本不得低于一千萬(wàn)元。

第八條從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者暫定資質(zhì)證書(shū)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）。

第九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列材料到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）十名以上專業(yè)技術(shù)人員的職稱證明和勞動(dòng)合同備案花名冊(cè)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起七日內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，作出是否準(zhǔn)予暫定資質(zhì)的書(shū)面決定。

第十一條暫定資質(zhì)證書(shū)的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)暫定資質(zhì)證書(shū)有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)二年。

第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書(shū)有效期屆滿三十日前，向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。

開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予核定資質(zhì)等級(jí)的書(shū)面決定。

第十三條不在本市注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定，并在取得國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之日起十日內(nèi)，到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)在變更后二十日內(nèi)向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理變更手續(xù)。

第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和統(tǒng)計(jì)管理部門(mén)提供統(tǒng)計(jì)資料。

第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十六條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門(mén)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃時(shí)，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)審批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求。

第十七條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類別、開(kāi)發(fā)期限、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書(shū)面意見(jiàn)，規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出書(shū)面意見(jiàn)。前列書(shū)面意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

第十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者暫定資質(zhì)證書(shū)的，不得向其出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得國(guó)有土地使用權(quán)證十日內(nèi)，到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)領(lǐng)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。

第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。未經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、市政公用部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度，會(huì)同財(cái)政部門(mén)擬定應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、市政公用部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的建設(shè)計(jì)劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)。基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實(shí)行代建制或者項(xiàng)目法人制，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)交付使用。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，除應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的以外，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案建設(shè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令收回，并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。

第二十一條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工時(shí)間和開(kāi)發(fā)主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)期限的書(shū)面意見(jiàn)要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。

第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二十五條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)書(shū)面通知相關(guān)權(quán)利人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十六條商品房銷售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)申請(qǐng)，取得商品房預(yù)售許可證。申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。

第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起十日內(nèi)，依法作出是否準(zhǔn)予許可的書(shū)面決定。

第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收后二十日內(nèi)，將國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收備案證明文件和商品房建筑面積實(shí)測(cè)報(bào)告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)之日起七日內(nèi)對(duì)有關(guān)材料進(jìn)行審查；對(duì)符合要求的，予以核準(zhǔn)登記。

第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，并在商品房銷售地點(diǎn)向買受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房，實(shí)行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度，公開(kāi)商品房買賣雙方的權(quán)利義務(wù)。

第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房，應(yīng)當(dāng)使用符合國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經(jīng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，應(yīng)當(dāng)使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分?jǐn)偟墓灿貌课患懊娣e、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實(shí)行實(shí)名制，遵循公開(kāi)、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買受人的合法權(quán)益。

第三十二條商品房預(yù)售合同訂立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)備案。

房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)人與備案的商品房預(yù)售合同載明的買受人不一致的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第三十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定按時(shí)交付商品房，并提供商品房使用手冊(cè)。商品房使用手冊(cè)應(yīng)當(dāng)包括商品房使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)。

商品房使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。

商品房質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作，并按照商品房質(zhì)量保證書(shū)的約定對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

第三十四條買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房買賣合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

非因買受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無(wú)法登記確認(rèn)的，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)訂立銷售合同。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房買受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷售委托書(shū)。

第三十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)商品房銷售廣告，必須載明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷售中介機(jī)構(gòu)名稱、預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，不得包含商品房銷售信息的廣告。商品房銷售廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

第五章法律責(zé)任

第三十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)，工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的；

（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)的；

（三）未按照規(guī)定期限開(kāi)發(fā)建設(shè)的。

第三十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正或者警告；情節(jié)嚴(yán)重的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款：

（一）不按照規(guī)定報(bào)送開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)資料的；

（二）登記事項(xiàng)發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。

第四十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收的房屋交付使用的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正、補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期返修，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門(mén)吊銷資質(zhì)證書(shū)，工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給買受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)按照以下規(guī)定處理：

（一）未取得商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房的，沒(méi)收違法所得，可并處以已收取預(yù)付款百分之一的罰款；

（二）不按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

（三）不實(shí)行商品房銷售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度的，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

（四）銷售商品房時(shí)，不明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，責(zé)令改正；拒不改正的，處以二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

第四十二條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)和其他行政管理部門(mén)及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責(zé)，或者拖延履行法定職責(zé)的，依照有關(guān)法律規(guī)定，追究其責(zé)任。

第六章附則

篇2

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；市場(chǎng)定位

引言

目前，我國(guó)政府雖然采取了有利的宏觀調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，但是，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的整頓實(shí)際呈現(xiàn)出增長(zhǎng)的趨勢(shì).這說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的利潤(rùn)仍要比其他產(chǎn)業(yè)高很多.本文對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)進(jìn)行研究時(shí)，著重從房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)定位入手，不管是從理論還是實(shí)踐中，對(duì)于提高我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益都有很大的促進(jìn)作用.

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的相關(guān)理論

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查和研究，在此基礎(chǔ)上來(lái)選擇合適的市場(chǎng)目標(biāo)，確定相應(yīng)的消費(fèi)群體，劃分項(xiàng)目的對(duì)應(yīng)等級(jí)，確定項(xiàng)目的建設(shè)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等.這一概念是由市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)中的市場(chǎng)定位衍生而來(lái)的.下面將對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的相關(guān)理論進(jìn)行詳細(xì)的介紹.

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的基本內(nèi)容主要有以下幾點(diǎn)：

（1）明確開(kāi)發(fā)思想.房地產(chǎn)企業(yè)在考慮自身企業(yè)文化的基礎(chǔ)上來(lái)明確項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的理念，確定企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)模式，以便更好的促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，樹(shù)立良好的品牌形象.

（2）確定用途作用.在進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)，企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地區(qū)進(jìn)行全局考察，確定最適合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的開(kāi)發(fā)類型，科學(xué)合理的對(duì)當(dāng)?shù)赝恋刭Y源進(jìn)行開(kāi)發(fā)利用.

（3）選擇目標(biāo)客戶.企業(yè)要對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力進(jìn)行相應(yīng)的市場(chǎng)調(diào)查，了解他們的消費(fèi)需求，初定確定此次項(xiàng)目的目標(biāo)人群，為今后進(jìn)行項(xiàng)目的價(jià)格確定創(chuàng)造前提條件.

（4）進(jìn)行初步項(xiàng)目設(shè)計(jì).企業(yè)要結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所在地區(qū)的實(shí)際情況以及當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)能力來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)的初步設(shè)計(jì).同時(shí)，企業(yè)要委托相關(guān)的設(shè)計(jì)規(guī)劃部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)行初步的設(shè)計(jì)，更好的將建筑的風(fēng)格、形式、標(biāo)準(zhǔn)、戶型等內(nèi)容確定下來(lái).

（5）評(píng)估租售價(jià)格.企業(yè)要采用適當(dāng)?shù)姆椒ǎ瑢?duì)比同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，并在考慮影響房地產(chǎn)因素的基礎(chǔ)上來(lái)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的租售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估.

（6）選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)間.企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)以及所獲取的利益之間的關(guān)系，并結(jié)合自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和項(xiàng)目投資的資金流動(dòng)量，制定一套切實(shí)可行的項(xiàng)目營(yíng)銷方案，為項(xiàng)目的入市選擇一個(gè)適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)，保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行.

2、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位在實(shí)際中存在的問(wèn)題

2.1 與市場(chǎng)定位的理論和原則相偏離

一些房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行定位時(shí)，把注意力主要放在了對(duì)“概念”的定位上，而與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)定位真正的理論和原則背道而馳.將沒(méi)有存在根據(jù)的生活方式作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的買點(diǎn)所在，將還沒(méi)有批準(zhǔn)建筑的地鐵稱為是交通便利的交通工具，他們充分的利用了媒體來(lái)對(duì)自己的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位進(jìn)行了炒作.從某個(gè)角度來(lái)講，危害到了房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序的發(fā)展.

2.2 缺少規(guī)范的市場(chǎng)定位工作的主體

目前我國(guó)的房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展還很不完善，大多的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行市場(chǎng)定位工作時(shí)，往往會(huì)委托與其企業(yè)相關(guān)聯(lián)的咨詢企業(yè)來(lái)完成，市場(chǎng)定位工作過(guò)于形式化，不符合科學(xué)公正的要求.此外，市場(chǎng)定位從業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)往往偏低，工作缺乏專業(yè)新，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)定位的整體水平偏低.

2.3 缺少明確的目標(biāo)消費(fèi)群或判斷市場(chǎng)需求出現(xiàn)偏差

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠準(zhǔn)確掌握市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的走向，了解消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求.在實(shí)際中，往往因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所采用的市場(chǎng)調(diào)查方法以及調(diào)查的范圍不當(dāng)，導(dǎo)致不能明確的確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的目標(biāo)消費(fèi)群，從而影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益.

2.4 差異化策略運(yùn)用不當(dāng)

目前，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士已逐漸認(rèn)可關(guān)于“房地產(chǎn)企業(yè)第三利潤(rùn)源泉源于差異化”的觀點(diǎn)，差異化一般是指在形象上、產(chǎn)品上以及市場(chǎng)上的差異.但是在實(shí)際進(jìn)行市場(chǎng)定位的時(shí)候，對(duì)于差異化常常會(huì)發(fā)生這樣兩種情形：一種是房地產(chǎn)企業(yè)從建筑的立面、平面的布置到室外景觀的布置和綠化，缺少了新意.另一種是房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于注重與其他企業(yè)之間的不同，而不根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的實(shí)際條件和環(huán)境出發(fā)，忽視當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏胶蜕盍?xí)慣.

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位工位的相關(guān)建議

（1）采用正確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位方法.房地產(chǎn)企業(yè)要認(rèn)真分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的行情，采用正確的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的方法對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域的房地產(chǎn)行情進(jìn)行分析、判斷，以便更好的掌握當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、消費(fèi)需求、居住環(huán)境等，建設(shè)更好的物業(yè)性小區(qū)管理.

（2）協(xié)調(diào)統(tǒng)一房地產(chǎn)業(yè)的功能、成本和效益問(wèn)題.房地產(chǎn)業(yè)擁有必備的功能、較低的成本以及最大化的效益，這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位時(shí)必須要考慮的問(wèn)題.這三者指導(dǎo)著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的發(fā)展方向，衡量這三者的重要指標(biāo)分別是項(xiàng)目的功能配置、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本以及項(xiàng)目的租售價(jià)格等.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)這三個(gè)問(wèn)題必須進(jìn)行重點(diǎn)研究分析.

（3）強(qiáng)化房地產(chǎn)的專業(yè)化、規(guī)范化管理，建立有效的行業(yè)管理機(jī)制.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員、工作章程以及方法要以規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)為宗旨進(jìn)行專業(yè)化的管理，對(duì)他們進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)培訓(xùn).

（4）充分了解當(dāng)?shù)厍闆r，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目差異化問(wèn)題合理解決.對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的創(chuàng)新，不能只是參考當(dāng)?shù)匾延械慕ㄖ蛘哒跓徜N中的建筑，也不能僅僅是在建筑風(fēng)格、戶型以及物業(yè)環(huán)境上進(jìn)行簡(jiǎn)單的復(fù)制，更不能將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的面積和規(guī)模肆意夸大，要充分體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)自身所獨(dú)有的文化特征，保持獨(dú)樹(shù)一幟的企業(yè)風(fēng)格.

4 結(jié)論

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展重要的推動(dòng)力，它不但促進(jìn)了我國(guó)城市的現(xiàn)代化建設(shè)，還吸引了大量的國(guó)內(nèi)外的投資者，在很大程度上促進(jìn)了我國(guó)社會(huì)主義現(xiàn)代化建設(shè).所以，本文對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位進(jìn)行研究，是房地產(chǎn)企業(yè)做出正確投資決定和開(kāi)發(fā)策略的前提工作，減少了很多在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于人為原因而失誤的因素，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有很好的指導(dǎo)作用.

參考文獻(xiàn)：

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篇3

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實(shí)行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有關(guān)的土地管理工作。

【章名】第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；

（二）有4名以上持有資格證書(shū)的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書(shū)的專職會(huì)計(jì)人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。工商行政管理部門(mén)對(duì)符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起30日內(nèi)予以登記；對(duì)不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。工商行政管理部門(mén)在對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)登記進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取同級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的意見(jiàn)。

第八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書(shū)和聘用合同。

?第九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門(mén)制定。

【章名】第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求；按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報(bào)計(jì)劃主管部門(mén)批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計(jì)劃。第十一條確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國(guó)務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級(jí)以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)提出書(shū)面意見(jiàn)，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模和開(kāi)發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實(shí)施。

第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可以無(wú)償收回土地使用權(quán)。但是。因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門(mén)的行為或者動(dòng)工開(kāi)發(fā)必需的前期工作造成動(dòng)工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計(jì)、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門(mén)或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗(yàn)收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的落實(shí)情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項(xiàng)工程的工程質(zhì)量驗(yàn)收情況；

（四）拆遷安置方案的落實(shí)情況；

（五）物業(yè)管理的落實(shí)情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行分期開(kāi)發(fā)的，可以分期驗(yàn)收。

第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的主要事項(xiàng)記錄在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)中，并定期送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

【章名】第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

第二十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，尚未完成拆遷補(bǔ)償安置的，原拆遷補(bǔ)償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項(xiàng)至第（三）項(xiàng)規(guī)定的證明材料；

（二）營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級(jí)證書(shū)；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假?gòu)V告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號(hào)。

第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機(jī)構(gòu)出具委托書(shū)。中介機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房購(gòu)買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書(shū)。

第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價(jià)格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國(guó)家優(yōu)惠政策的居民住宅價(jià)格，應(yīng)當(dāng)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)或者政府定價(jià)。

第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。住宅質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

【章名】第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門(mén)責(zé)令停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處5萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗(yàn)收的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)；逾期不補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)組織有關(guān)部門(mén)和單位進(jìn)行驗(yàn)收，并處10萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下的罰款。經(jīng)驗(yàn)收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價(jià)2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給購(gòu)買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，由縣級(jí)以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令停止違法行為，沒(méi)收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1％以下的罰款。

第四十條國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

【章名】第六章附則

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)營(yíng) 管理

近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)得到了前所未有的發(fā)展，建筑規(guī)模已經(jīng)位居世界前列，而在現(xiàn)今社會(huì)中，房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)管理當(dāng)中存在非常多的問(wèn)題，本文會(huì)通過(guò)分析如今房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，對(duì)經(jīng)營(yíng)與管理之間如何做的更好進(jìn)行深刻的分析討論。

一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的現(xiàn)狀

（一）在工程設(shè)計(jì)上的管理問(wèn)題

我國(guó)多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，對(duì)于生產(chǎn)設(shè)計(jì)的管理并不重視，認(rèn)為只要設(shè)計(jì)部門(mén)制定出可以通過(guò)設(shè)計(jì)院審查的方案就可以保證其專業(yè)性、安全性。但是工程并不由單一因素組成，工程師作為專業(yè)設(shè)計(jì)人員，往往不會(huì)太過(guò)于關(guān)注成本控制，而工程要求的進(jìn)度、造價(jià)、安全、質(zhì)量這些因素也不會(huì)有太深的概念，所以在選擇建筑材料的同時(shí)，往往會(huì)用很多價(jià)格高昂的產(chǎn)品，這對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是一種很大的承擔(dān)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要想減去這些負(fù)擔(dān)，只有抬高最后的工程造價(jià)，最終導(dǎo)致投資者、開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力都會(huì)有所損害。而很多采用新型技術(shù)、多元化結(jié)構(gòu)和復(fù)雜的工藝手段的設(shè)計(jì)，對(duì)于后續(xù)施工的壓力十分巨大，很少在維持設(shè)計(jì)思路的同時(shí)又保證進(jìn)度。

（二）預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的能力不高

我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)并沒(méi)有過(guò)多考慮生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題與風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)今社會(huì)很多投資都會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，例如：金融風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)等多種類型，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中無(wú)法保證把所有的風(fēng)險(xiǎn)隱患都建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制當(dāng)中。

（三）對(duì)于工程造價(jià)的掌控

房地產(chǎn)企業(yè)目的都是為了獲得利潤(rùn)，而想要獲得應(yīng)有的利潤(rùn)，就需要控制工程的造價(jià)，如果沒(méi)有一個(gè)良好的監(jiān)督、管理來(lái)輔助控制項(xiàng)目在具體決策與實(shí)施過(guò)程中的造價(jià)問(wèn)題，那么在未來(lái)的招標(biāo)、施工建設(shè)、竣工查收等一系列階段都會(huì)存在很大問(wèn)題。一個(gè)計(jì)劃中如果沒(méi)有良好的成本控制能力，那么未來(lái)在利潤(rùn)的獲取上也將沒(méi)有優(yōu)異的成果。

二、就目前的現(xiàn)狀進(jìn)行如何的改變

（一）建立優(yōu)秀的品牌形象

現(xiàn)如今房地產(chǎn)事業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，而消費(fèi)者也從原來(lái)的懵懵懂懂變得略有了解，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)重大的挑戰(zhàn)，而如果能在消費(fèi)者的心中建立一種優(yōu)秀的品牌形象，那就會(huì)在未來(lái)的市場(chǎng)中占有一席之地，品牌的存在不能光靠廣告的投入或者房地產(chǎn)企業(yè)的自我美化，應(yīng)該以優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)和良好的服務(wù)來(lái)打造自己的品牌。逐步的讓消費(fèi)者接受、喜愛(ài)，在市場(chǎng)中形成自己獨(dú)有的形象及標(biāo)準(zhǔn)，品牌形象對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的幫助是非常大的。

（二）工程造價(jià)的控制

在建筑的過(guò)程中，如果想獲得較高的收益，必須有效的減少整體建筑過(guò)程中的成本，成本對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者來(lái)說(shuō)是是否獲得盈利的基本要求。在整體施工過(guò)程中掌握具體的成本，有目標(biāo)、有計(jì)劃的開(kāi)展具體的施工計(jì)劃。在進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷決策時(shí)，需要根據(jù)所在位置的具體市場(chǎng)情況，場(chǎng)地附近的環(huán)境因素等，先規(guī)劃基本的策略，初期所使用資金等問(wèn)題，組織好管理、設(shè)計(jì)、財(cái)務(wù)三方面的協(xié)調(diào)工作，一起討論整體設(shè)計(jì)的合理性與準(zhǔn)確性，為建設(shè)成本的管理打下一個(gè)良好的基礎(chǔ)，有了合理性的成本控制，才能在未來(lái)獲得較大的利潤(rùn)。

（三）風(fēng)險(xiǎn)控制管理的加強(qiáng)

風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)是一個(gè)非常重要的事情，如何科學(xué)合理的進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要方法，成本的降低代表了企業(yè)利潤(rùn)的提升。在初期建設(shè)的過(guò)程中應(yīng)該制定出企業(yè)的承擔(dān)底線，如果在企業(yè)的決策過(guò)程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于企業(yè)所能承擔(dān)的底線時(shí)，果斷放棄現(xiàn)有項(xiàng)目，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)回避的目的。當(dāng)然這種回避手段是相對(duì)消極的方法，這種情況只在企業(yè)所下的決策十分危險(xiǎn)的同時(shí)才需要采取的手段，正常的情況下可以用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方法來(lái)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，主要形式是簽訂合同與購(gòu)買保險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者可以通過(guò)與乙方簽訂有效合同的同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到乙方的身上，在合同不履行的情況下由乙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而保險(xiǎn)作為現(xiàn)在最廣泛的轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)形式，無(wú)疑是非常可靠的，雖然會(huì)增加企業(yè)一部分的成本，但是在造成意外的同時(shí)，防止了企業(yè)的巨大虧損。

三、結(jié)語(yǔ)

在國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的飛速發(fā)展下，未來(lái)會(huì)有很多國(guó)內(nèi)外企業(yè)的合作與投資，這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)很好的機(jī)遇，需求與競(jìng)爭(zhēng)加劇的同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)質(zhì)量的要求也有很大提高，為了更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)，一定要做到良好的經(jīng)營(yíng)與管理，累積更多的經(jīng)營(yíng)，讓我國(guó)的房地產(chǎn)事業(yè)上升到一個(gè)新的高度。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 企業(yè)經(jīng)營(yíng) 戰(zhàn)略概述 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

中圖分類號(hào)： F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

前言：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的過(guò)程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中，經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略是企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的核心支柱，它貫穿于經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的全過(guò)程，凡經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略中應(yīng)當(dāng)考慮的問(wèn)題在房地產(chǎn)管理戰(zhàn)略中都應(yīng)當(dāng)加以考慮。

一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略概述

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的生產(chǎn)、市場(chǎng)營(yíng)銷、研究與開(kāi)發(fā)等各種單項(xiàng)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，首先應(yīng)具有相應(yīng)的人力，物力作保證。而這些人力、物力的取得都必須借助經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)。沒(méi)有業(yè)務(wù)的支持，各項(xiàng)發(fā)展戰(zhàn)略都將落空。可見(jiàn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略是企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的物質(zhì)保證，完整的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略必須包括經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略。

現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略由各種單項(xiàng)戰(zhàn)略組成，如：生產(chǎn)戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略、市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略、技術(shù)創(chuàng)新戰(zhàn)略等。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的科學(xué)與否和能否得以實(shí)現(xiàn)要以其具有綜合平衡性為條件。所謂企業(yè)的綜合平衡就是指為制定和實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展總目標(biāo)和實(shí)施方案，制定和實(shí)現(xiàn)組成總體戰(zhàn)略的各單項(xiàng)戰(zhàn)略，必須統(tǒng)籌兼顧，合理確定各單項(xiàng)戰(zhàn)略之間的內(nèi)在關(guān)系及其與總體戰(zhàn)略目標(biāo)的關(guān)系，科學(xué)的使用人力、財(cái)力、物力，使經(jīng)營(yíng)保持平衡的一種綜合性管理活動(dòng)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略在企業(yè)總體戰(zhàn)略中的綜合平衡職能主要由經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略目標(biāo)的綜合性及其與企業(yè)總體戰(zhàn)略目標(biāo)的一致性決定。

二、成長(zhǎng)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略

經(jīng)過(guò)創(chuàng)業(yè)期發(fā)展，企業(yè)銷售收入增長(zhǎng)率、產(chǎn)值增長(zhǎng)率、人員增長(zhǎng)率、資本增長(zhǎng)率、利潤(rùn)增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)增長(zhǎng)率等指標(biāo)的增幅逐年上升，表現(xiàn)出企業(yè)成長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，標(biāo)志著企業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)階段。

2.1成長(zhǎng)期企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況分析

①財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況

企業(yè)進(jìn)入成長(zhǎng)期后，隨著銷售的順利增長(zhǎng)，利潤(rùn)逐漸增加，財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況開(kāi)始出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，企業(yè)生產(chǎn)、銷售勢(shì)頭良好，現(xiàn)金流量增多，周轉(zhuǎn)速度加快，企業(yè)價(jià)值鏈各環(huán)節(jié)連接開(kāi)始順暢、資產(chǎn)運(yùn)用效率提高，但在資金需求方面，由于企業(yè)會(huì)面臨原有的生產(chǎn)設(shè)備不能適應(yīng)生產(chǎn)，需要增加員工人數(shù)，進(jìn)行設(shè)備投資，增加產(chǎn)品種類等擴(kuò)大在生產(chǎn)，資金仍然緊缺。

②權(quán)益和償債能力

在資金供給上，企業(yè)內(nèi)部融資能力雖然增強(qiáng)，但仍滿足不了企業(yè)迅速發(fā)展的需要。同時(shí)，企業(yè)效益、資信等級(jí)的提高開(kāi)始使金融機(jī)構(gòu)放寬了對(duì)企業(yè)的貸款政策和條件，企業(yè)大規(guī)模負(fù)債成為可能，負(fù)債額度逐漸增加，資本結(jié)構(gòu)趨于合理，在財(cái)務(wù)運(yùn)作良好的條件下可以獲得財(cái)務(wù)杠桿收益。

③財(cái)務(wù)收益狀況

企業(yè)成長(zhǎng)期擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、加強(qiáng)成本控制，加之銷售渠道的暢通，使企業(yè)收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，企業(yè)盈利能力不斷提高。

2.2成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略模式

通過(guò)創(chuàng)業(yè)期的經(jīng)營(yíng)，企業(yè)在行業(yè)內(nèi)開(kāi)始占有一定的市場(chǎng)份額，并不斷擴(kuò)大，財(cái)務(wù)分析結(jié)果良好，企業(yè)步入了成長(zhǎng)階段。筆者認(rèn)為，企業(yè)在成長(zhǎng)期的發(fā)展基礎(chǔ)仍很薄弱，不宜進(jìn)行多元化投資，該階段的首要任務(wù)應(yīng)該是把主營(yíng)業(yè)務(wù)“做大”，邊投資，邊回收，以增大現(xiàn)金流、擴(kuò)大市場(chǎng)占有率為經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的主導(dǎo)思想。因此對(duì)于傳統(tǒng)企業(yè)在成長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，本文傾向于以擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模為主的投資模式。

擴(kuò)大規(guī)模的主要目的在于：第一，會(huì)使企業(yè)比小規(guī)模時(shí)更具有成本優(yōu)勢(shì)。在價(jià)格敏感的市場(chǎng)中，規(guī)模大的企業(yè)易于把這種成本優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者中，擴(kuò)大市場(chǎng)份額，最終把小企業(yè)驅(qū)逐出去。第二，擴(kuò)大規(guī)模會(huì)提高行業(yè)的進(jìn)入壁壘，避免因新的挑戰(zhàn)者進(jìn)入而使企業(yè)發(fā)展的延續(xù)受到?jīng)_擊。第三，企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大是企業(yè)進(jìn)行多元化投資和實(shí)施縱向一體化的基本前提，而多元化和縱向一體化又是企業(yè)發(fā)展的主要形式。第四，規(guī)模擴(kuò)大后的企業(yè)通過(guò)內(nèi)部資金融通可以導(dǎo)致資金利潤(rùn)率的提高，為企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.3成長(zhǎng)期企業(yè)投資規(guī)模分析

企業(yè)的投資規(guī)模帶來(lái)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益并不是無(wú)限的，當(dāng)投資規(guī)模達(dá)到一定程度時(shí)，如果再擴(kuò)大規(guī)模，規(guī)模經(jīng)濟(jì)就不會(huì)再提高效率，相反會(huì)帶來(lái)新的困難和問(wèn)題。并導(dǎo)致成本上升，效益下降，產(chǎn)生投資規(guī)模的不經(jīng)濟(jì)性。企業(yè)投資規(guī)模變化時(shí)，投資規(guī)模的經(jīng)濟(jì)性與不經(jīng)濟(jì)性總是同時(shí)存在。如果前者大于后者，那么投資規(guī)模是合理的，反之亦然。企業(yè)規(guī)模的確定受企業(yè)外部環(huán)境和自身融資能力共同影響。因此，一定要確定適度的投資規(guī)模。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的過(guò)程管理

3.1開(kāi)發(fā)管理

開(kāi)發(fā)管理是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門(mén)進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理及設(shè)施管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。開(kāi)發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財(cái)力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開(kāi)發(fā)出適銷對(duì)路的深受顧客喜愛(ài)的住宅或商用房。開(kāi)發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)，核心在于工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的具體要求。

3.2項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理是指從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始到項(xiàng)目竣工整個(gè)過(guò)程的管理，所以項(xiàng)目管理包括規(guī)劃管理與施工管理。規(guī)劃管理就是對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將建筑樓盤(pán)的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來(lái)完成就必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可建立或采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來(lái)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。即規(guī)劃管理應(yīng)用軟件與規(guī)劃設(shè)計(jì)軟件是相對(duì)獨(dú)立的兩套專業(yè)化軟件，前者面向的是“管理”，后者面向的是“設(shè)計(jì)”。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過(guò)計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：(1)開(kāi)發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后應(yīng)對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估。(2)規(guī)劃管理應(yīng)盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)計(jì)算、查詢、分析各種規(guī)劃指標(biāo)，需要將以前面向制圖的規(guī)劃圖，改成面向GIS空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。(3)提出合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。(4)通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。(5)將規(guī)劃設(shè)計(jì)成果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)資料。

施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般由工程管理部門(mén)具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。

3.3設(shè)施管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)保值、增值，同時(shí)為用戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。我國(guó)是在上世紀(jì)九十年代初才開(kāi)始引入設(shè)施管理的概念。十幾年左右的時(shí)間全國(guó)各地都成立了不少設(shè)施管理公司，但是大多數(shù)還是以物業(yè)管理公司為主，中國(guó)物業(yè)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國(guó)際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營(yíng)者。設(shè)施管理方面的投訴和沖突成為近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。

3.4過(guò)程管理的協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的過(guò)程管理包括上述的開(kāi)發(fā)管理、項(xiàng)目管理和設(shè)施管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這三個(gè)方面都做得十分出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這三個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要工作內(nèi)容。而其中又以項(xiàng)目管理中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理及項(xiàng)目管理與設(shè)施管理之間的協(xié)調(diào)最為重要。