房產(chǎn)法律法規(guī)條款精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房產(chǎn)法律法規(guī)條款，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)繼承；贈(zèng)與；強(qiáng)制公證

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

廢止“強(qiáng)制公證才能順利辦理繼承房產(chǎn)和贈(zèng)與房產(chǎn)登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環(huán)節(jié)，節(jié)省了辦理公證的費(fèi)用，但并不是說所有的房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發(fā)糾紛的房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過公證機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與的相關(guān)事項(xiàng)公證。機(jī)關(guān)辦理繼承房產(chǎn)等事項(xiàng)的公證。與原來的登記工作規(guī)范相比，現(xiàn)在新規(guī)范不但壓縮了辦理時(shí)限，還免去了登報(bào)、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應(yīng)了國家“放管服”等相關(guān)政策的要求。以前如果房產(chǎn)證丟失，當(dāng)事人必須去登報(bào)，必須拿著登報(bào)聲明才可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。而以后不需要登報(bào)聲明丟失，只要在規(guī)定的網(wǎng)站上刊發(fā)丟失聲明即可。

1房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的弊端分析

11缺乏必要的法律依據(jù)

我國繼承法規(guī)條率、物權(quán)法規(guī)條率和房地產(chǎn)管理法規(guī)條例中都沒有涉及房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的條款。我國的繼承法規(guī)并沒有將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與行為作為房產(chǎn)繼承登記的前提條件。對于房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與的主要根據(jù)所有權(quán)人所設(shè)立的遺囑作為參考標(biāo)準(zhǔn)，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準(zhǔn)，沒有的以最終的遺囑為準(zhǔn)。顯然在我國物權(quán)法規(guī)中并沒有將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證作為一個(gè)必要條件。從公證法規(guī)的角度分析。雖然法規(guī)將繼承作為一項(xiàng)需要公證的重要內(nèi)容，但是需要公證內(nèi)容主要涉及法律、法規(guī)、政府規(guī)定的應(yīng)該公證的內(nèi)容，由此可以看出該項(xiàng)法規(guī)中的規(guī)定只是公證機(jī)構(gòu)的一個(gè)業(yè)務(wù)范圍，并不具備強(qiáng)制執(zhí)行的力度，不能將其意會(huì)為大眾必須履行的一種基本義務(wù)。從物權(quán)法規(guī)和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)內(nèi)容分析，均沒有對房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的相關(guān)規(guī)定，因此，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證不符合我國現(xiàn)有法律依據(jù)，是一種不符合規(guī)范制度，需要盡快廢除。

12房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證不符合我國的立法原則

2016年1月1日之前，我國的房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證，房屋所有權(quán)繼承人和贈(zèng)與當(dāng)事人必須到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)換手續(xù)，房產(chǎn)的當(dāng)事人設(shè)立遺囑處理自己的房產(chǎn)需要對遺囑進(jìn)行公證。房產(chǎn)當(dāng)事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機(jī)構(gòu)出具遺囑公證書，遺囑繼承權(quán)產(chǎn)權(quán)公證書以及房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證等證書到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)部門辦理相應(yīng)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化手續(xù)，而新修訂的物權(quán)法規(guī)、房產(chǎn)管理法規(guī)、土地登記法規(guī)以及房屋登記法規(guī)等法律條款都沒有對房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證進(jìn)行規(guī)定和特殊說明，新法律和20世紀(jì)90年代出臺(tái)的聯(lián)合通知中房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證等要求相悖，需要及時(shí)將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證這項(xiàng)條款廢除。此外，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證侵犯了公民的基本權(quán)利。自愿原則是我國民法法規(guī)中的基本條款，而物權(quán)法規(guī)和繼承法規(guī)是我國民事法規(guī)體系的基本法律，而公證法規(guī)是對各種法律行文、文書的真實(shí)性和科學(xué)性的公證，由此可以看出，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證侵犯了居民的基本權(quán)利。

2房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與不再要求強(qiáng)制公證

21房產(chǎn)繼承可以不用辦理公證

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》中最重要的一項(xiàng)規(guī)定就是不做公證也可以進(jìn)行繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)的登記，公證只是申請人的一個(gè)可選項(xiàng)，申請人可以自行選擇是否公證。這一規(guī)定既是《不動(dòng)a登記暫行條例》相關(guān)規(guī)定落實(shí)的具體措施，也是一項(xiàng)探索性的措施，更是一項(xiàng)便民舉措。按照這一規(guī)定，申請人在繼承或者受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有權(quán)選擇公證或者直接申請按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行核驗(yàn)和登記，而繼承（受遺贈(zèng)）公證就不再是一項(xiàng)必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權(quán)益及其財(cái)產(chǎn)安全，不要求必須公證并不等于不進(jìn)行相應(yīng)的審查核驗(yàn)，為此市規(guī)劃國土委專門出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》實(shí)施的配套文件《繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記工作程序（試行）》，對選擇不公證辦理繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記的政策、辦理流程、申請所需材料等進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)范。也就是說，按照現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記政策規(guī)定，繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，繼承權(quán)公證文書不再作為必須提交的申請材料。

22不公證可節(jié)省費(fèi)用

有很多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究人員一直認(rèn)為，房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與不再進(jìn)行強(qiáng)制性公正，體現(xiàn)了對給公證人權(quán)利的尊重。在全新的歷史時(shí)期，隨著人們對自身權(quán)利的認(rèn)識逐漸加深，該項(xiàng)規(guī)定的出臺(tái)和實(shí)施正是符合大眾的權(quán)利要求。房產(chǎn)采用公正和不公正兩種模式有其各自的優(yōu)勢和劣勢，傳統(tǒng)的公正模式已經(jīng)運(yùn)行了很長一段時(shí)間，公正部門在長期的工作過程中積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，但是工作效率有待進(jìn)一步提升，而不公正制度實(shí)施之后，可以大大節(jié)約申請人的時(shí)間和經(jīng)費(fèi)。

23新規(guī)范更加注重便民服務(wù)

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》將一般登記業(yè)務(wù)的辦理時(shí)限統(tǒng)一壓縮為十個(gè)工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當(dāng)日辦理，這比國家規(guī)定整整縮短了二十個(gè)工作日。確定了繼承（遺贈(zèng)）不要求強(qiáng)制公證、簡化補(bǔ)換證手續(xù)以及抵押權(quán)的注銷登記單方申請等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經(jīng)公證處公證的材料或者已經(jīng)生效了的法律文書。申請人提交相關(guān)文件向檔案窗口申請查詢擬繼承（受遺贈(zèng)）的不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)情況。如果還存在不能進(jìn)行登記的情況，房產(chǎn)繼承或者贈(zèng)與申請人需要一次性攜帶好相關(guān)的申請資料到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，對于申請人所提交的材料不齊全的，但是符合相應(yīng)的法定形式的，并且所要登記的不動(dòng)產(chǎn)沒有涉及限制性資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，進(jìn)入到相關(guān)材料審查檢驗(yàn)環(huán)節(jié)后，根據(jù)申請人所提供的相關(guān)材料以及與申請人溝通詢問的情況，符合法定程序的應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行受理、審核、公示和登記。

綜上所述，進(jìn)入新時(shí)期以來，國家對不動(dòng)產(chǎn)登記的改革勢在必行。《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》實(shí)施一年多來，眾多的當(dāng)事人從中受益，特別是對房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與進(jìn)行登記不再要求強(qiáng)制公證這一規(guī)定更是為當(dāng)事人簡化了手續(xù)，節(jié)省了時(shí)間，更節(jié)省了費(fèi)用，因此備受歡迎。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷學(xué)習(xí)新規(guī)范和新要求，不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以適應(yīng)新時(shí)期當(dāng)事人對不動(dòng)產(chǎn)登記的需要，做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作，更好地為當(dāng)事人服務(wù)，為國家的經(jīng)濟(jì)騰飛做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊偉東繼承受遺贈(zèng)強(qiáng)制公證的合法性和未來走向――以陳愛華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不履行房屋登記法定職責(zé)案為分析基點(diǎn)[J].法律適用，2015（4）

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篇2

一、商品房買賣合同中存在的問題

此次調(diào)研共對全市22家重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行了摸底排查，檢查各類《商品房銷售合同》合同1440份。目前，榮成市所有商品房銷售主體，包括開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)，多數(shù)經(jīng)營者在與消費(fèi)者進(jìn)行商品房買賣業(yè)務(wù)時(shí)，使用的合同文本空白處較多，存在條款約束不明現(xiàn)象，給經(jīng)營者利用格式合同免除自身責(zé)任、加重消費(fèi)者負(fù)擔(dān)、排除消費(fèi)者權(quán)利提供了機(jī)會(huì)。

（一）追責(zé)條款明顯不公。部分房屋內(nèi)賣出人在《商品房買賣合同中》利用其優(yōu)勢地位設(shè)置霸王條款，主要體現(xiàn)在違約條款的追責(zé)上強(qiáng)行加重買受人的違約賠償責(zé)任。如某開發(fā)商《商品房銷售合同》第七條“買受人逾期付款的違約責(zé)任”中約定的買受人的違約金日利息為萬分之三，而在第九條“出賣人逾期交房的違約責(zé)任”中約定的出賣人的違約金日利息卻只有萬分之二，追責(zé)條款明顯對房屋買受人不公。

（二）擅自增加買受人風(fēng)險(xiǎn)。部分房屋賣出人在合同中將相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)擅自強(qiáng)加給房屋買受人。如某開發(fā)商在《商品房銷售合同》中約定“由于買受人原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：具備交付條件，買受人逾期不接受房屋的，出賣人有權(quán)將該商品房交予前期物業(yè)管理單位，該房屋的所有風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任轉(zhuǎn)移由買受人承擔(dān)”，從而將相關(guān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)悉數(shù)轉(zhuǎn)移給買受人。

（三）私自擴(kuò)大不可抗力因素。《商品房買賣合同》格式文本中有對由不可抗力等特殊原因造成開發(fā)商不能如期交房情況免責(zé)的規(guī)定。部分開發(fā)商為免責(zé)而在格式條款中擅自擴(kuò)大不可抗力范圍。如某房地產(chǎn)開發(fā)公司的《商品房買賣合同》規(guī)定：“因人力不可抗拒因素（如審批、設(shè)計(jì)等出現(xiàn)變更）造成延期交房，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任”。按照《合同法》的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并且不能克服的客觀情況。上述條款中開發(fā)商把房屋建設(shè)過程中政府審批、房屋設(shè)計(jì)等可以預(yù)先掌握的因素都列入“不可抗力”范疇，明顯擴(kuò)大了不可抗力的范圍。

（四）變相推諉自身責(zé)任。按照有關(guān)國家規(guī)定，房屋出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需要由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)機(jī)構(gòu)備案，以利于買受人辦理相關(guān)手續(xù)。部分開發(fā)商為變相推諉責(zé)任，私自在《商品房買賣合同》中有關(guān)產(chǎn)權(quán)登記約定的規(guī)定中將國家規(guī)定的90天期限私自變更為180日，涉嫌變相推諉自身應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

（五）模糊概念涉嫌侵權(quán)。目前，多數(shù)開發(fā)商和房產(chǎn)中介使用的《商品房銷售合同》中存在用語不規(guī)范現(xiàn)象，部分條款意思表達(dá)不清，大量使用“相關(guān)費(fèi)用”、“相關(guān)文件”、“無特殊情況下”、“一般情況下”等模糊概念，使得合同約定不明、內(nèi)容表述存在歧義，涉嫌侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。

（六）補(bǔ)充協(xié)議違法條款較多。房屋賣出人特別是專業(yè)的房產(chǎn)開發(fā)公司在與買受人簽訂售房合同時(shí)，除簽訂住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)一制作的《商品房買賣合同》格式文本外，往往還要針對格式文本中相關(guān)未明條款額外簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》。《補(bǔ)充協(xié)議》多由開發(fā)商自主制定，里面違規(guī)條款也相對較多：一是否定合同示范文本格式條款的法律效力。開發(fā)商事先擬定的補(bǔ)充協(xié)議中普遍存在部分條款與示范文本重復(fù)的現(xiàn)象，出賣人為了突出其補(bǔ)充協(xié)議的法律效力，多用“本補(bǔ)充協(xié)議與《商品房買賣合同》不一致的，以本協(xié)議為準(zhǔn)”的規(guī)定否定示范文本中相關(guān)條款的法律效力。二是排除買受人正當(dāng)權(quán)利。如某房產(chǎn)開發(fā)商與買受人簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》中有如下規(guī)定：“本合同履行過程中發(fā)生的爭議由雙方協(xié)商解決，如協(xié)商不成，則依法提交當(dāng)?shù)刂俨梦瘑T會(huì)仲裁”、“對國家相關(guān)規(guī)范允許的由于物理化學(xué)變化產(chǎn)生的裂縫等現(xiàn)象乙方同意不向甲方索賠”。開發(fā)商通過上述條款分別剝奪了買受人向法院提訟以解決爭議和請求房屋賣出人賠償?shù)臋?quán)利。三是強(qiáng)制選擇物業(yè)公司。部分開發(fā)商在《補(bǔ)充協(xié)議》上強(qiáng)制房屋買受人選擇其指定的物業(yè)公司，并在未經(jīng)買受人同意的情況下擅自制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。四是刻意規(guī)避賠償條款。大部分開發(fā)商與買受人簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》在有關(guān)違約條款的描述中絕大多數(shù)條款是對買受人的追責(zé)，卻往往未對經(jīng)銷商的違約責(zé)任作出任何規(guī)定，從而刻意回避了房屋賣出人的違約責(zé)任，嚴(yán)重違反合同行為公平性的原則。

二、強(qiáng)化商品房銷售行業(yè)合同監(jiān)管工作的建議

針對商品房買賣合同中存在的主要問題，結(jié)合工商監(jiān)管職能，提出如下監(jiān)管建議。

（一）加強(qiáng)行政指導(dǎo)，提高自律意識。一是成立行業(yè)協(xié)會(huì)。建議組織市內(nèi)主要房產(chǎn)開發(fā)商和房屋中介機(jī)構(gòu)成立商品房銷售行業(yè)協(xié)會(huì)。工商、房管、住房與城鄉(xiāng)建設(shè)等職能部門依據(jù)各自職能加強(qiáng)對行業(yè)協(xié)會(huì)的行政指導(dǎo)。充分發(fā)揮協(xié)會(huì)的作用，強(qiáng)化行業(yè)自律和同業(yè)監(jiān)督，積極履行社會(huì)職責(zé)。二是簽訂承諾書。以工商所為單位同轄區(qū)主要商品房銷售機(jī)構(gòu)簽訂承諾書，督促企業(yè)規(guī)范守法經(jīng)營，切實(shí)提高企業(yè)的自律意識和責(zé)任意識，從源頭上抵制利用格式合同侵害消費(fèi)者權(quán)益的不法行為

（二）暢通投訴渠道，加大執(zhí)法力度。充分發(fā)揮12315投訴舉報(bào)專線作用，進(jìn)一步暢通投訴渠道，鼓勵(lì)群眾及時(shí)投訴商品房買賣過程中賣出人的不法行為。同時(shí)，加大巡查與執(zhí)法力度，對賣出人利用格式合同免除自身責(zé)任、排除消費(fèi)者正當(dāng)權(quán)利等侵害消費(fèi)者的行為適用《合同法》、《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》、《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》等法律法規(guī)從嚴(yán)、從重處罰，樹立工商部門權(quán)威。

（三）加強(qiáng)自主學(xué)習(xí)，提高適崗能力。商品房買賣合同格式條款專業(yè)性較強(qiáng)，涉及到《物權(quán)法》、《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》等諸多法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，對基層工商干部法律理論水平要求較高。而目前工商一線特別是基層工商部門執(zhí)法人員年齡老化嚴(yán)重，知識結(jié)構(gòu)陳舊，法學(xué)素養(yǎng)不足，難以準(zhǔn)確評判商品房買賣合同中相關(guān)格式條款是否違法，一定程度上影響了監(jiān)管力度。建議結(jié)合當(dāng)前工商系統(tǒng)“學(xué)習(xí)型工商建設(shè)年”活動(dòng)，進(jìn)一步加強(qiáng)基層工商工作人員學(xué)習(xí)力度，通過組織法律知識講座、典型案例剖析、實(shí)務(wù)操作講座等途徑提高合同監(jiān)管人員的適崗能力，增強(qiáng)基層工商部門查處商品房買賣領(lǐng)域合同違法行為的執(zhí)法水準(zhǔn)。

篇3

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)，建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當(dāng)務(wù)之急。本文從反洗錢的角度系統(tǒng)梳理了房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度的建立探索基礎(chǔ)，并為反洗錢法規(guī)與房地產(chǎn)交易法規(guī)的有效銜接提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；反洗錢；交易法規(guī)

隨著金融業(yè)反洗錢監(jiān)管制度的不斷完善，洗錢風(fēng)險(xiǎn)向特定非金融領(lǐng)域和機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移的傾向變得日益明顯。統(tǒng)計(jì)《中國洗錢犯罪案例剖析》和《中國反洗錢報(bào)告》（2010年至2012年）公開披露的113個(gè)洗錢案例，其中26個(gè)案例涉及房地產(chǎn)行業(yè)，比例高達(dá)23%，房地產(chǎn)業(yè)已成為特定非金融行業(yè)中最易被洗錢分子所利用的行業(yè)。然而，我國對房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務(wù)尚未作出明確要求，因此建立健全房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)制度已成為當(dāng)務(wù)之急，而在建立房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度之前，需要系統(tǒng)梳理房地產(chǎn)交易的現(xiàn)行法規(guī)，以便為房地產(chǎn)業(yè)反洗錢專項(xiàng)制度的建立奠定基礎(chǔ)，并與之有效銜接。一、現(xiàn)行房地產(chǎn)交易法規(guī)梳理房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定中具有重要影響和作用的產(chǎn)業(yè)，為維護(hù)其健康發(fā)展，國家出臺(tái)了一系列法律法規(guī)。2007年出臺(tái)的《中華人民共和國物權(quán)法》和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（修正案）》構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)的基本法律。2001年建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》是房地產(chǎn)交易的基本規(guī)范性文件。2004年建設(shè)部印發(fā)的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）》，從系統(tǒng)要求、數(shù)據(jù)采集與整合、系統(tǒng)管理等方面對房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)提出了規(guī)范性要求，其中涉及了一定的收集客戶信息要求。2008年建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》中明確了房屋的權(quán)屬登記問題。作為對《房屋登記辦法》的進(jìn)一步細(xì)化，住建部于2012年4月頒布了《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》，該規(guī)程分別從登記程序、登記歸檔、登記資料利用等層面對房屋登記做了詳細(xì)的規(guī)定。2011年住建部聯(lián)合相關(guān)部委的《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)人的職責(zé)與義務(wù)作了明確規(guī)定，是進(jìn)一步完善房地產(chǎn)法規(guī)的重要組成部分。此外，各地也相繼出臺(tái)了地方性法規(guī)，目的在于對新建商品房預(yù)售資金實(shí)行監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)管理，規(guī)范和完善房地產(chǎn)市場秩序。二、房地產(chǎn)交易法規(guī)對開展反洗錢工作的基礎(chǔ)作用雖然現(xiàn)行的反洗錢法律法規(guī)主要是針對金融機(jī)構(gòu)而言的，但其所秉承的“了解你的客戶”的基本原則，所涵蓋的客戶身份識別、交易記錄保存和可疑交易報(bào)告等反洗錢工作要求同樣也是FATF明確要求應(yīng)用于特定非金融行業(yè)反洗錢法律法規(guī)構(gòu)建的基本內(nèi)容，可據(jù)此審視房地產(chǎn)交易法規(guī)。（一）客戶身份識別。在房地產(chǎn)交易中實(shí)行實(shí)名制購房是我國一直堅(jiān)持的制度，體現(xiàn)在房地產(chǎn)交易的各環(huán)節(jié)中。建設(shè)部已在2006年的工作要點(diǎn)中提出落實(shí)房地產(chǎn)預(yù)售及銷售階段的合同聯(lián)機(jī)備案和實(shí)名制購房制度，并表示通過修訂有關(guān)法規(guī)和加強(qiáng)配套制度建設(shè)進(jìn)一步完善。《商品房銷售管理辦法》第16條、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第7條和第8條規(guī)定了在簽訂房屋買賣合同時(shí)必須登記交易雙方的身份信息，如果買方是自然人，則要核對并登記身份證件號碼。《城市商品房預(yù)售管理辦法》第10條規(guī)定，商品房預(yù)售合同要向政府有關(guān)主管部門進(jìn)行備案。預(yù)售合同為事先制定好的格式合同，身份信息為必填項(xiàng)。對外國人在中國購買房屋，2006年7月，建設(shè)部聯(lián)合其他部委的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》對外國公民和機(jī)構(gòu)在中國購房做出了嚴(yán)格的身份要求和驗(yàn)證程序。（二）交易記錄保存。對于房地產(chǎn)交易來說，房屋買賣合同是買賣雙方的交易記錄。為使政府部門掌握有關(guān)房屋買賣的信息，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定商品房預(yù)售合同要向政府有關(guān)主管部門進(jìn)行備案。2008年5月實(shí)施的《房屋登記薄管理試行辦法》第十三條規(guī)定登記簿應(yīng)永久保存，采取相應(yīng)的安全防護(hù)措施并制作電子備份。2012年頒布的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》中5.1.1規(guī)定，登記事項(xiàng)登簿后，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)將登記申請材料、登記審核材料和具有保存價(jià)值的其他材料收集、整理、歸檔，定期或永久保存。除被列入可銷毀范圍的登記檔案為定期保存外，均應(yīng)永久保存。這些規(guī)定均為重現(xiàn)交易記錄奠定了前提基礎(chǔ)。三、房地產(chǎn)交易法規(guī)在反洗錢方面的提升空間（一）現(xiàn)行房地產(chǎn)法規(guī)的立法角度尚未考慮反洗錢因素。一方面，縱覽所有房地產(chǎn)的法規(guī)條款，未能找到一處直接出現(xiàn)“洗錢”或“反洗錢”詞匯的條文。另一方面，所有對違法違規(guī)行為進(jìn)行預(yù)防和打擊的房地產(chǎn)法規(guī)，重點(diǎn)主要集中在擾亂房地產(chǎn)交易秩序，維護(hù)市場健康穩(wěn)定等方面。如《城市房地產(chǎn)管理法》第一條明確提出“為了加強(qiáng)對城市房地產(chǎn)的管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，制定本法”。雖然黑錢流入房地產(chǎn)市場也可能會(huì)擾亂房地產(chǎn)市場秩序，但現(xiàn)有的法律法規(guī)并未明確將通過房地產(chǎn)交易洗錢列為預(yù)防和打擊對象。（二）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)僅要求收集客戶的少部分信息，難以滿足反洗錢工作的需要。《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定了商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確的主要內(nèi)容，其中僅在第一款“當(dāng)事人名稱或者姓名和住所”中提及客戶個(gè)人信息。然而，這種籠統(tǒng)的規(guī)定導(dǎo)致房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)掌握的客戶信息量過少，無法真正做到了解客戶。另外，《房屋登記簿管理試行辦法》第九條明確了房屋所有權(quán)的內(nèi)容，其中包括了房屋所有權(quán)人、身份證明號碼、戶籍所在地、房屋所有權(quán)取得方式等信息。對該辦法的解釋中，明確規(guī)定了前述概念具體包括的含義。該辦法雖然較《商品房銷售管理辦法》對客戶的信息更全面，但同樣與反洗錢的需要距離較遠(yuǎn)。（三）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)對客戶的資金來源關(guān)注不夠，注重客戶的資金安全。在整個(gè)房地產(chǎn)法規(guī)體系中，涉及資金管理的內(nèi)容并不多，主要對房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)售房時(shí)取得的資金管理和客戶交給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資金安全。如2006年建設(shè)部與中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》，通知要求要建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，規(guī)范交易結(jié)算資金專用存款賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)，加強(qiáng)交易結(jié)算資金專用存款賬戶管理。這些要求的主要目的是為了建立主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場秩序，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益。僅有的提及資金來源的《商品房銷售管理辦法》，在第十六條第四款中明確要求購房合同應(yīng)包括“商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間”等內(nèi)容。然而，遺憾的是，該辦法中所提到的“付款方式”并非一般意義上理解的“現(xiàn)金、銀行轉(zhuǎn)賬、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等購房款的繳付形式，因此，從購房合同中的“付款方式”上，幾乎無法得到客戶的資金來源信息。（四）現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)中，有利于反洗錢工作開展的法規(guī)不健全、推行緩慢。早在2005年5月，建設(shè)部等七部委就曾聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，其中第七條規(guī)定：實(shí)行實(shí)名制購房，推行商品房預(yù)銷售合同網(wǎng)上即時(shí)備案，防范私下交易行為。2006年7月的《關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》再一次明確要求房地產(chǎn)管理部門應(yīng)嚴(yán)格預(yù)售合同登記備案制度，落實(shí)購房“實(shí)名制”。應(yīng)該說，“購房實(shí)名制”的推行是非常有利于反洗錢工作的，它為了解客戶、進(jìn)行客戶身份識別提供了前提。然而，房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)體系中只有實(shí)名制而沒有相應(yīng)的配套措施，很容易出現(xiàn)管理漏洞，也使這項(xiàng)制度在反洗錢中發(fā)揮的作用大打折扣。2004年建設(shè)部辦公廳印發(fā)的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）》提出了房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設(shè)的基本工作思路，即“以城市為單位，通過一定的信息平臺(tái)，依托房地產(chǎn)管理的各業(yè)務(wù)系統(tǒng)，將分散于房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃登記備案、權(quán)屬登記等管理環(huán)節(jié)的市場信息有機(jī)整合起來，”。在以后的五年中，各地已基本建立了當(dāng)?shù)刈约旱姆康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)。然而，從反洗錢的角度審視上述基本工作思路，“以城市為單位”的指導(dǎo)思想幾乎已經(jīng)成為“建立全國聯(lián)網(wǎng)的聯(lián)機(jī)備案系統(tǒng)”的制度。這樣，僅能掌握每個(gè)購房者在當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)情況，而無法發(fā)現(xiàn)洗錢分子在全國范圍內(nèi)不同地區(qū)購置多套房產(chǎn)的犯罪行為。另外，在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，雖然各城市建立的房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)基本包含了上述工作綱要提及的模塊，但仍存在一定差異，同樣不利于將來各地不同系統(tǒng)之間的聯(lián)網(wǎng)整合，在反洗錢方面的作用也將受到一定限制。上述分析不難發(fā)現(xiàn)，我國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)行的交易法規(guī)體系預(yù)防和打擊洗錢犯罪的作用是有限的。當(dāng)然，《反洗錢法》出臺(tái)較晚也是造成這種狀況的客觀原因之一。如何改變這種狀況已成為需要重點(diǎn)研究的問題。較大范圍的修改既收效緩慢也是不現(xiàn)實(shí)的，在《反洗錢法》的指導(dǎo)下，針對房地產(chǎn)業(yè)另外制定出臺(tái)符合行業(yè)特色的專門的反洗錢法規(guī)才是合理之舉。四、房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法規(guī)建設(shè)的建議國際反洗錢組織FATF關(guān)于反洗錢工作的最新40項(xiàng)建議中，共有9項(xiàng)建議涉及包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)，其中建議10、11、12、15、17中規(guī)定的客戶盡職調(diào)查和交易記錄保存義務(wù)，建議18、19、20、21規(guī)定的可疑交易報(bào)告義務(wù)以及建議28明確的監(jiān)管原則，這些建議要求各國對特定非金融機(jī)構(gòu)建立反洗錢工作體系。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的法規(guī)建設(shè)重在產(chǎn)權(quán)界定的清晰性和交易合法性的行政審批環(huán)節(jié)，缺乏對房產(chǎn)購置資金來源的合法性以及資金交易的監(jiān)測手段。例如，現(xiàn)行規(guī)定已經(jīng)要求買賣房地產(chǎn)的客戶在房地產(chǎn)交易登記中心辦理產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供真實(shí)有效的身份證明文件，但考慮到可疑交易的分析排查需要，需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)協(xié)助客戶除提供真實(shí)有效身份證明文件外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)也應(yīng)對實(shí)際控制客戶的自然人和交易的實(shí)際受益人身份、資金來源、交易目的、職業(yè)等背景信息進(jìn)行了解和登記。要求房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在客戶盡職調(diào)查方面達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)，首先要克服制度障礙，可選擇的思路有兩條：其一，全面修改房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)制度，加入反洗錢內(nèi)容，比如明確客戶身份識別的主要要素和資金監(jiān)測的主要內(nèi)容；其二，由反洗錢行政主管部門會(huì)同相關(guān)部委聯(lián)合出臺(tái)較高級別的包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的特定非金融機(jī)構(gòu)反洗錢高級監(jiān)管原則，再由具體行業(yè)主管部門結(jié)合實(shí)際情況予以具體化。相比而言，第二種思路較之第一種思路對現(xiàn)有房地產(chǎn)業(yè)的管理體系影響較小，更便于實(shí)現(xiàn)和實(shí)施。在《反洗錢法》的框架下，中國人民銀行應(yīng)會(huì)同房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)主管部門，共同制定房地產(chǎn)業(yè)的客戶身份識別、大額交易和可疑交易報(bào)告等制度，清晰房地產(chǎn)業(yè)反洗錢義務(wù)主體和職責(zé)，明確監(jiān)管機(jī)構(gòu)職責(zé)。房地產(chǎn)業(yè)的反洗錢義務(wù)主體應(yīng)該包括房地產(chǎn)開發(fā)商和二手房交易中介機(jī)構(gòu)等房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)。在客戶身份識別方面，規(guī)定房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)核對登記購房者的真實(shí)身份信息，留存單位營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、法定代表人或負(fù)責(zé)人等身份證明文件，登記自然人姓名、身份證件種類及號碼、住址、職業(yè)、收入水平以及交易房產(chǎn)基本信息，并留存有效身份證件影印件。與此同時(shí)，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部應(yīng)及時(shí)修改統(tǒng)一的制式購房合同，增加客戶身份信息量，補(bǔ)充可進(jìn)一步了解客戶的必要信息。大額交易和可疑交易報(bào)告制度，應(yīng)明確規(guī)定大額交易和可疑交易報(bào)送主體、時(shí)間和途徑，可原則性地列舉房地產(chǎn)交易中的可疑交易特征和可疑行為特征。具體如：（1）在購房手續(xù)辦理過程中，客戶突然提出要求變更買受人姓名的；（2）按揭購房后，突然提前償還剩余房款的；（3）直接以50萬元以上現(xiàn)金支付房款的；（4）不關(guān)注房產(chǎn)質(zhì)量、物業(yè)等要素，大概了解后直接購房的；（5）一次性以同一身份證購買三套（含）以上房產(chǎn)的；（6）通過他人賬戶支付房款，而不能合理解釋付款人和買受人關(guān)系的；（7）購買房產(chǎn)后無合理原因強(qiáng)烈要求全款退房的；（8）持有他人身份證件購房，且不能解釋購房人和身份證件所有人關(guān)系的；（9）持有假身份證件購房的；（10）以明顯高于或低于市價(jià)進(jìn)行房地產(chǎn)交易等。此外，中國人民銀行和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部也應(yīng)與房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)自律組織中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)加強(qiáng)溝通與合作，發(fā)揮行業(yè)自律組織的作用，引導(dǎo)行業(yè)協(xié)會(huì)利用自身的資源優(yōu)勢，制定房地產(chǎn)業(yè)反洗錢工作指引，幫助房地產(chǎn)業(yè)反洗錢主體有效履行反洗錢義務(wù)。參考文獻(xiàn)[1]法律出版社法規(guī)中心.中華人民共和國房地產(chǎn)法律法規(guī)全書（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中國洗錢犯罪案例剖析[M].北京：群眾出版社，2009。[3]童文俊房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)洗錢風(fēng)險(xiǎn)分類與管理研究[J].上海金融學(xué)院學(xué)報(bào)，2013，（3）：45-49。[4]中國人民銀行.中國反洗錢報(bào)告（2012）[M].北京：中國金融出版社，2013。[5]中國人民銀行反洗錢局.反洗錢法規(guī)實(shí)用手冊（2014）[M].北京：中國金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and regulation責(zé)任編輯、校對：楊振峰

篇4

【關(guān)鍵詞】工程建設(shè)法規(guī)案例教學(xué)法實(shí)施方法注意事項(xiàng)

【中圖分類號】G712【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】A【文章編號】1674-067X(2014)07-060-02《工程建設(shè)法規(guī)》是一門建筑專業(yè)基礎(chǔ)課，主要介紹整個(gè)工程建設(shè)項(xiàng)目從報(bào)建、招投標(biāo)、施工到竣工驗(yàn)收全過程中各階段所涉及的相關(guān)法律法規(guī)。隨著我國法制社會(huì)建設(shè)的不斷推進(jìn)，其在中職教育中的地位越為處于重要地位，因此它也是考取建筑行業(yè)上崗證、執(zhí)業(yè)資格證的必考科目。《工程建設(shè)法規(guī)》這門課的主要教學(xué)目的就是要讓學(xué)生提高法律意識和職業(yè)道德，建立依法履行工作職責(zé)的理念，簡單的說，就是讓學(xué)生懂法，守法、用好法。

一、《工程建設(shè)法規(guī)》課程內(nèi)容的特點(diǎn)

教學(xué)大綱建議的課時(shí)是60學(xué)時(shí)，從內(nèi)容可以看出這門課的特點(diǎn)在于：

1.是建筑知識和法律知識的結(jié)合，同時(shí)也是相關(guān)法律在建設(shè)行業(yè)的應(yīng)用。比如，《安全生產(chǎn)法》講的是對安全規(guī)范的相關(guān)法律，這門法律在規(guī)范所有安全生產(chǎn)行為的基礎(chǔ)上，又結(jié)合了建筑行業(yè)的特點(diǎn)，作為建設(shè)安全規(guī)范來運(yùn)用。所以，如果脫離建設(shè)行為，或是對建筑知識一竅不通，那教師單純講授法律知識便失去了意義。反過來，如果學(xué)生熟悉建設(shè)的流程和技術(shù)，卻不曉得哪些事情不可為，那學(xué)校培養(yǎng)出來的不是人才，而是可怕的建筑殺手。

2.是某些法律的延伸和細(xì)化。如《合同法》在規(guī)范所有合同的前提下，專門將建設(shè)工程合同單列出來，針對建設(shè)工程合同自身特點(diǎn)做出更加具體的規(guī)定。

3.是理論性和實(shí)踐性結(jié)合。對于完全沒有法律基礎(chǔ)的中職生而言，要讓枯燥的法律條款硬生生地搬進(jìn)他們的大腦，是一件吃力不討好的苦差事。假如教師在教學(xué)中換一個(gè)方法，找一些實(shí)際的案例，這樣就能幫學(xué)生搭起一座走向現(xiàn)實(shí)生活的橋梁。

二、應(yīng)用案例教學(xué)法的必要性

從這門課程的特點(diǎn)可以看出兩點(diǎn)，第一職業(yè)教育需要一種優(yōu)于口頭傳授的教學(xué)方法，以更貼近實(shí)踐的要求，為即將踏出社會(huì)的學(xué)生打開一扇接觸職業(yè)的窗口。第二是教師如果單純用傳統(tǒng)的灌輸式教學(xué)法，是不能在有限的學(xué)時(shí)里，保證學(xué)生能真正理解所學(xué)的知識。所以，目前比較見效的做法就是，教師可以適當(dāng)?shù)貞?yīng)用另一種教學(xué)方法――案例教學(xué)法。

案例教學(xué)法始創(chuàng)于英國哈佛大學(xué)，是指在教師的指導(dǎo)下，由學(xué)生對典型案例進(jìn)行分析和討論，從中提出問題并找到解決問題的方法。這種教學(xué)法以培養(yǎng)學(xué)生分析問題和解決問題的能力為核心，有以下幾大優(yōu)勢：

1.依據(jù)記憶的特點(diǎn)，比口頭傳授理論知識的形式更容易讓學(xué)生接受那些文字化的法規(guī)條文。

2.側(cè)重理論聯(lián)系實(shí)際，突出工程中法律的應(yīng)用，縮短了教學(xué)與實(shí)際生活的差距，加強(qiáng)與工作崗位的聯(lián)系，以便學(xué)生工作后更容易上手。

3.以能力為本位，著眼于對學(xué)生創(chuàng)造性思維的培養(yǎng)，每個(gè)案例的問題都可以由淺入深，給學(xué)生多打幾個(gè)問號，培養(yǎng)他們遇到問題時(shí)能養(yǎng)成獨(dú)立思考、分析的習(xí)慣。

4.突出學(xué)生的主體地位，充分發(fā)揮教師的引導(dǎo)作用，真正做到把課堂還給學(xué)生。

三、案例教學(xué)法的實(shí)施

1.精心設(shè)計(jì)案例。課堂上的案例必須在教師備課時(shí)先挑選好，這是原則之一。因?yàn)楹玫陌咐菀鬃寣W(xué)生接受和有所啟發(fā)，而不恰當(dāng)?shù)陌咐葧?huì)打擊學(xué)生的積極性，又無法貼近生活。比如教師在準(zhǔn)備《工程報(bào)建》這章節(jié)的案例時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

（1）針對教學(xué)目標(biāo)來設(shè)計(jì)案例。這章的教學(xué)目標(biāo)之一是讓學(xué)生知道違背了報(bào)建和開工的先后順序會(huì)有什么后果；教學(xué)目標(biāo)之二是如何遵守《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》和《土地管理法》這兩個(gè)主要法律。所以教師應(yīng)圍繞這兩個(gè)教學(xué)目標(biāo)來設(shè)計(jì)案例，這樣有的放矢的做法可以讓學(xué)生更明確哪些內(nèi)容是自己必須掌握的。

（2）一般挑選的案例不要太長太復(fù)雜。教師要切合實(shí)際，即使參考習(xí)題也不能全盤照搬，要?jiǎng)h掉一些與本知識點(diǎn)無關(guān)的內(nèi)容，突出重點(diǎn)，才不會(huì)給學(xué)生的思考帶來一些干擾信息

（3）教師在描述案例時(shí)應(yīng)盡量使用生動(dòng)、生活化的語言，幫助他們理解案例的字面意思。如講到《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》時(shí)，教師可把生活中的例子自然地搬進(jìn)了課堂，選擇班里學(xué)生所在的鄉(xiāng)村的規(guī)劃方案作為案例，讓學(xué)生自己通過平日的觀察和感受，分析和判斷鄉(xiāng)村的規(guī)劃是否合理。

（4）教師要結(jié)合學(xué)生所學(xué)的專業(yè)和執(zhí)業(yè)資格證的內(nèi)容。如果學(xué)生的專業(yè)是工程造價(jià)，那教師就應(yīng)該在《招投標(biāo)法規(guī)》、《合同索賠》等章節(jié)多加案例；如果學(xué)生是工民建專業(yè)，那教師就把側(cè)重點(diǎn)放在《工程發(fā)承包》、《工程生產(chǎn)安全》等章節(jié)。以此類推，如果在考取執(zhí)業(yè)資格證方面，學(xué)生是房地產(chǎn)類的，教師就應(yīng)在《房產(chǎn)與物業(yè)法規(guī)》、《驗(yàn)收與保修制度》等章節(jié)下功夫。

2.建立有效的學(xué)習(xí)組織。當(dāng)案例的答案是開放性的，無標(biāo)準(zhǔn)答法時(shí)，教師可以根據(jù)需要，把學(xué)生分成幾個(gè)小組展開探討。這樣做既可以培養(yǎng)他們集思廣益的合作精神，又有利于培養(yǎng)他們的創(chuàng)造力和發(fā)散思維能力。比如教師在講到施工合同工程款的糾紛有多種防范措施時(shí)，就可以通過分組來實(shí)施。但在這個(gè)過程中由于課時(shí)緊迫，如果要讓學(xué)習(xí)組織更有效地建立，教師就需要注意幾點(diǎn)，首先，組員過多難管理，每組以六人為宜。其次，選好組長，才能確保順利完成課前準(zhǔn)備、課上討論、課后總結(jié)的任務(wù)。再者，教師要給不配合的學(xué)生做思想工作，引導(dǎo)和督促他們認(rèn)真對待，積極參與。

3.教師要與學(xué)生共同配合。學(xué)生都能踴躍參與其中并收獲知識，這是每個(gè)教師希望達(dá)到的課堂效果，但在現(xiàn)實(shí)生活中，還需掌握五個(gè)技巧。

（1）對于一年級的學(xué)生來說，對建筑知識和法律知識比較陌生，很多答案都不可能馬上能回答準(zhǔn)確完整，教師應(yīng)該給與理解，不求其回答能一步到位，而是要做兩次引導(dǎo)，第一次引導(dǎo)是讓學(xué)生結(jié)合課本主題去思考，第二次引導(dǎo)是鼓勵(lì)學(xué)生提出心中的提問，一步一步靠近答案。這種方法可以讓學(xué)生獲得成就感，增加對案例的興趣。

（2）如果學(xué)生的答案與教師不一樣，教師仍應(yīng)對其發(fā)言的行為給與肯定，并及時(shí)和標(biāo)準(zhǔn)答案做對比，讓大家評選出最佳答案。這種做法也是從另一個(gè)方法讓學(xué)生參與到案例活動(dòng)中。

（3）教師的指導(dǎo)重點(diǎn)應(yīng)放在引導(dǎo)學(xué)生運(yùn)用所學(xué)過的建設(shè)法規(guī)知識去尋找正確的分析思路上，而不是用自己的觀點(diǎn)去影響學(xué)生。

（4）教師不要直接說出自己的觀點(diǎn)，避免學(xué)生產(chǎn)生依賴和懶惰的心理，而是要充分為學(xué)生創(chuàng)造獨(dú)立思考的機(jī)會(huì)，在整個(gè)過程中，教師只把握時(shí)間和指導(dǎo)思想。

（5）教師應(yīng)在案例教學(xué)法結(jié)束后進(jìn)行總結(jié)，向?qū)W生講評分析問題的技巧、思路和方法。

4.培養(yǎng)學(xué)生適應(yīng)案例教學(xué)法的能力。結(jié)合所學(xué)專業(yè)進(jìn)行案例教學(xué)是中職教學(xué)中常見的方法，但對這個(gè)剛踏出初中校門，習(xí)慣于應(yīng)試教育的學(xué)生群體來說，還是有些無從下手。如何讓學(xué)生在課堂上自覺養(yǎng)成獨(dú)立思考、并勇于表達(dá)的學(xué)習(xí)習(xí)慣，是實(shí)施案例教學(xué)法成敗的關(guān)鍵。首先，教師可提前下發(fā)案例的講義，這樣在無形中延長了學(xué)生準(zhǔn)備答案的時(shí)間。其次，在每章節(jié)結(jié)束后，教師應(yīng)該安排時(shí)間應(yīng)用案例教學(xué)法，幫學(xué)生梳理思路。最后，讓學(xué)生通過體會(huì)，明白案例教學(xué)法的好處。這樣，學(xué)生便會(huì)從養(yǎng)成習(xí)慣，開始慢慢喜歡上這種教學(xué)方法。

5.提高教師的綜合能力和素質(zhì)。作為整個(gè)課堂的設(shè)計(jì)者，教師的綜合素質(zhì)也會(huì)影響到案例教學(xué)法的應(yīng)用效果。教師應(yīng)具有威信、耐心、語言表達(dá)能力、場面控制力等能力，才能讓課堂達(dá)到想要的效果。在業(yè)務(wù)上，由于工程法規(guī)制度經(jīng)常修改，教師也要隨時(shí)更新自己的業(yè)務(wù)知識，以設(shè)計(jì)出符合實(shí)際的案例。

四、案例教學(xué)法實(shí)施中的注意事項(xiàng)

1.為調(diào)動(dòng)學(xué)生的積極性，課堂表現(xiàn)應(yīng)與期末分?jǐn)?shù)掛鉤。

2.案例教學(xué)法比較費(fèi)時(shí)，為了更好地把握學(xué)時(shí)，教師可以讓學(xué)生在課后完成案例，作為平時(shí)作業(yè)上交。

3.教師要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)寬松和諧的互動(dòng)式教學(xué)情境，鼓勵(lì)學(xué)生更多地提出解決問題的方法，吸引每一個(gè)學(xué)生都能參與其中。

中職教育具有專業(yè)針對性、技術(shù)應(yīng)用性、職業(yè)適用性等特點(diǎn)，它對學(xué)生搜索和運(yùn)用知識能力的要求要比普高教育高。如《工程建設(shè)法規(guī)》這門課，教師無需要求學(xué)生死記硬背法律條文，只要學(xué)生在以后實(shí)際工作中碰到類似問題時(shí)，能熟練地搜索到相關(guān)的法規(guī)政策，能把課堂上學(xué)到的知識運(yùn)用自如，那就達(dá)到了職業(yè)教育的目的。案例分析法是一種更注重學(xué)生應(yīng)用知識的教學(xué)方法，符合職業(yè)教育觀，是一種值得推廣的教學(xué)觀念和方法。

[ 參考文獻(xiàn) ]

[1] 王鎖榮、張培新.工程建設(shè)法規(guī).高等教育出版社.

[2] 董佳，于香梅.全過程案例教學(xué)法――建設(shè)法規(guī)課程案例教

篇5

一、目前有關(guān)土地使用權(quán)到期的相關(guān)規(guī)定

《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，土地使用權(quán)因土地滅失而終止。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年期屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，土地使用權(quán)由國家無償收回。

二、目前有關(guān)條款存在的問題及其原因分析

（一）存在的問題

1.因多方面的原因，很多開發(fā)商出售商鋪時(shí)，實(shí)際對應(yīng)的土地使用年限只有30多年，甚至20多年，這意味著土地使用權(quán)的終止日期很快就要到了。原土地使用權(quán)人在購買商業(yè)用地（或商鋪）時(shí)投入的金額巨大，相當(dāng)一部分人既想繼續(xù)使用土地，又不想繳交高額的土地出讓金。目前，國土資源主管部門的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同同樣因其合同的特殊性，約定的履約保證金或在商業(yè)用地招拍掛時(shí)收取的保證金也只限于約束土地使用權(quán)競得人按規(guī)定繳交整宗地的土地出讓金。合同的違約責(zé)任追究的是如何確保土地出讓金的收取、項(xiàng)目建設(shè)的正常開竣工，確保國家房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)得到實(shí)現(xiàn)，國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同并未明確土地使用權(quán)到期后，如果原出讓土地使用權(quán)人或通過轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)的受讓人，在出讓時(shí)間到期如若不主動(dòng)申請辦理土地使用權(quán)續(xù)期有關(guān)手續(xù)的違約責(zé)任。同時(shí)，因40年后商業(yè)地價(jià)難以準(zhǔn)確預(yù)見，如果違約成本過低，仍然會(huì)造成國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同執(zhí)行難的問題。

2.土地使用權(quán)雖然到期，因?yàn)榉课菟袡?quán)的存在，依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，無償收回土地使用權(quán)存在相當(dāng)難度，可操作性不強(qiáng)。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。其中并未規(guī)定雖然土地使用權(quán)到期但還存在房屋產(chǎn)權(quán)的房子不能置換。因此，房屋所有權(quán)的存在，在房屋未完成征收之前，處罰商業(yè)用地土地使用權(quán)人違約使用過期土地在法理上有缺陷。

3.《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，征收房屋必須是為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，否則不能征收房屋。所以，即使土地使用權(quán)到期，只要房屋所有權(quán)還存在，不是因?yàn)楣怖娴男枰栈胤课菟袡?quán)就無法實(shí)施，也就導(dǎo)致無法收回土地使用權(quán)。

（二）原因分析

房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)雖都屬物權(quán)，但卻為兩種不同性質(zhì)的權(quán)屬性質(zhì)。其差異導(dǎo)致了收回土地使用權(quán)的困難。

1.房屋所有權(quán)年限和出讓土地使用權(quán)年限兩者確定所有、使用年限的依據(jù)不同

房屋所有權(quán)與房屋建筑時(shí)采用的材料及建筑結(jié)構(gòu)直接相關(guān)，并無一定的年限規(guī)定，它只有安全使用壽命（或建筑設(shè)計(jì)使用年限）規(guī)定。在當(dāng)代科技不斷進(jìn)步、建筑材料不斷更新?lián)Q代、維護(hù)手段不斷推陳出新的情況下，建筑物的安全使用年限只會(huì)越來越長。出讓土地使用權(quán)則不同，它是由國家通過法律法規(guī)條文明確規(guī)定，有具體的年限規(guī)定，其使用年限與土地的規(guī)劃用途直接相關(guān)。兩種權(quán)屬同時(shí)存在時(shí)，其年限存在不完全一致性。

2.收回房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)依據(jù)的法律法規(guī)不同

收回土地使用權(quán)依據(jù)的是《土地管理法》第58條的規(guī)定，即為公共利益需要使用土地的、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城改建需要調(diào)整使用土地的、因單位撤銷遷移等原因停止使用原劃撥的國有土地的、公路鐵路機(jī)場礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的、土地等有償使用合同約定的使用期限屆滿土地使用者未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。另外，還依據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《物權(quán)法》等規(guī)定。

收回房屋所有權(quán)依據(jù)的是《物權(quán)法》（即為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)），以及《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（即為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要）。

3.收回房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的程序不同

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實(shí)，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回。即當(dāng)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)，應(yīng)先辦理房屋所有權(quán)的變更，再辦理土地使用權(quán)的變更。也就是當(dāng)同時(shí)存在房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)時(shí)，必須先收回房屋所有權(quán)，才能收回土地使用權(quán)。而且，作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。在未征得房屋所有權(quán)人同意、未對房屋所有權(quán)進(jìn)行評估并對所有權(quán)人合理補(bǔ)償?shù)那闆r下，直接根據(jù)土地使用權(quán)出讓合同的約定或土地管理法的規(guī)定，收回土地使用權(quán)，顯然在法理上存在沖突、矛盾。

4.收回國有出讓土地使用權(quán)的補(bǔ)償與收回房屋所有權(quán)的補(bǔ)償及方式有一定的差異性

《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)對該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。《土地管理法》規(guī)定，為公共利益需要使用土地的、為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地的，對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》則規(guī)定，房屋被征收時(shí)，被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。即收回土地使用權(quán)的補(bǔ)償主要是給予貨幣補(bǔ)償，收回房屋所有權(quán)則可給予貨幣補(bǔ)償，也可給予房屋補(bǔ)償。

三、解決上述問題的建議