宅基地征收與補(bǔ)償條例精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇宅基地征收與補(bǔ)償條例，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

一、征收對(duì)象范圍的界定

觀點(diǎn)一：征收范圍局限于城市規(guī)劃范圍內(nèi)的集體土地，主要為城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的集體土地。觀點(diǎn)二：除上述范圍外，包括城市規(guī)劃范圍外，為軍事設(shè)施、公路、鐵路、水利設(shè)施等公益性質(zhì)的建設(shè)需要將集體土地收歸變?yōu)閲?guó)有土地的范圍。觀點(diǎn)三：拆遷行為完全消失，所有集體土地變?yōu)閲?guó)有土地的行為均界定為征收。

筆者傾向于觀點(diǎn)三，現(xiàn)行的《土地管理法》和《物權(quán)法》中均未出現(xiàn)拆遷，僅出現(xiàn)征用及征收。為了和上位法一致，更為了符合群眾抵制拆遷的呼聲，拆遷將會(huì)退出歷史舞臺(tái)，相關(guān)行為將全部界定為征收。

二、征收行為依據(jù)是否僅為公益性建設(shè)需要

觀點(diǎn)一：《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中明確“為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，確需征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。”其中列舉了征收的六種行為，集體土地可參照國(guó)有土地征收條例劃定僅公益性建設(shè)可征收。這也符合《物權(quán)法》第42條的規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)”。觀點(diǎn)二：集體土地征收的依據(jù)不僅僅是公共利益的需要，還包括城市規(guī)劃范圍內(nèi)的城市建設(shè)和城市開發(fā)。

筆者傾向于觀點(diǎn)二，工業(yè)化及城市化發(fā)展需要擴(kuò)大城區(qū)范圍，需提供土地供其發(fā)展。工業(yè)產(chǎn)業(yè)將會(huì)逐漸搬離城市中心區(qū)，逐步向城市擴(kuò)散，最終會(huì)擴(kuò)散到城市周邊的集體土地，國(guó)家一定要為工業(yè)發(fā)展提供最基本的生產(chǎn)條件——場(chǎng)地。城市化發(fā)展可以集約利用現(xiàn)有城區(qū)土地，但國(guó)有土地征收條例相關(guān)法文致使非公益性質(zhì)的城建開發(fā)很難開展，因此集體土地征收條例勢(shì)必要為城市化擴(kuò)張?zhí)峁┛尚兄贰?/p>

雖然集體土地征收條例一旦將城市規(guī)劃納入征收前提之一，將與《物權(quán)法》抵觸。但《物權(quán)法》范圍涵蓋過大，實(shí)際操作中主要依據(jù)相關(guān)下位法條文；而且集體土地征收條例的出臺(tái)本身就會(huì)引發(fā)原有法律條文的修訂工作和具體實(shí)施規(guī)范的制定，征收條例推遲出臺(tái)的原因之一也是相關(guān)法規(guī)的修訂、重新制定及撤銷工作。因此，盡管將城建開發(fā)納入集體土地征收條例會(huì)與《物權(quán)法》沖突，但筆者依然傾向于將此條例納入城市建設(shè)的需要。

三、補(bǔ)償組成范圍構(gòu)成

1.現(xiàn)行補(bǔ)償組成范圍

《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《物權(quán)法》均明確規(guī)定征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。

集體土地所有權(quán)歸村鎮(zhèn)集體，因此土地補(bǔ)償費(fèi)歸村鎮(zhèn)集體，安置補(bǔ)助費(fèi)一般也歸村鎮(zhèn)集體，專款專用于失地農(nóng)民的安置。征收農(nóng)用地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物和青苗補(bǔ)償，征收宅基地的情況下農(nóng)戶直接得到附著物即房屋補(bǔ)償，占用的宅基地補(bǔ)償方式和價(jià)格一般由各省市制定相關(guān)規(guī)定。北京市依據(jù)《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》和《北京市宅基地房屋拆遷補(bǔ)償規(guī)則》使用宅基地區(qū)位價(jià)補(bǔ)償農(nóng)戶被占用的宅基地。

2.爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問題及觀點(diǎn)

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》確定的補(bǔ)償范圍包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。而且，該條例明確規(guī)定被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。

現(xiàn)行的集體土地拆遷補(bǔ)償組成的范圍與現(xiàn)行的國(guó)有土地征收補(bǔ)償組成范圍大相徑庭，集體土地上征收補(bǔ)償?shù)慕M成是借鑒國(guó)有土地上征收補(bǔ)償構(gòu)成，還是沿用《中華人民共和國(guó)土地管理法》和《物權(quán)法》中的補(bǔ)償構(gòu)成思路？針對(duì)國(guó)有土地上征收不涉及的安置問題、被征收的宅基地補(bǔ)償問題和補(bǔ)償款中歸屬于村鎮(zhèn)集體部分的管理和使用問題如何解決？

筆者認(rèn)為：補(bǔ)償?shù)慕M成會(huì)借鑒國(guó)有土地征收條例補(bǔ)償范圍構(gòu)成，并且涵蓋國(guó)有土地征收條例中沒有的安置費(fèi)和青苗補(bǔ)償，但可能會(huì)以新的名稱出現(xiàn)；條例可能會(huì)參照城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老金方式將安置補(bǔ)助費(fèi)對(duì)接為社會(huì)保障費(fèi)用或者安置保障費(fèi)用，讓失地農(nóng)民領(lǐng)取養(yǎng)老金；歸屬于村鎮(zhèn)集體的補(bǔ)償款的管理和使用問題，此次征收條例不一定能做出具體規(guī)定，主要原因是各地地方性差異較難統(tǒng)一，可能會(huì)明確原則性指導(dǎo)方向；條例會(huì)明確被征收農(nóng)戶可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換也可以選擇貨幣補(bǔ)償。

四、被征收人除被征收宅基地之外另有宅基地如何補(bǔ)償

由于我國(guó)法律規(guī)定宅基地只能每戶一處，但是歷史原因造成部分農(nóng)戶可能有一處以上宅基地。農(nóng)戶宅基地被征收后，會(huì)出現(xiàn)以下幾種情況：1.被征收人宅基地被征收后，他處有宅基地；2.被征收人宅基地被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地；3.被征收人宅基地被征收后，他處沒有宅基地且農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整宅基地。針對(duì)上述三種可能情況，集體土地征收條例如何處理？

觀點(diǎn)一：借鑒《江蘇省集體土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，被征收人住宅被征收后，他處有宅基地或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，對(duì)集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償。觀點(diǎn)二：不考慮被征收人他處是否有宅基地，被征收人住宅被征收后，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地，對(duì)集體土地上被征收房屋的補(bǔ)償按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，除去房屋重置成新價(jià)格補(bǔ)償之外另獲得宅基地補(bǔ)償價(jià)格。

筆者認(rèn)為：部分被征收人擁有一處以上宅基地，是歷史原因造成的歷史問題，只要是合法取得的就不能追溯。另外，筆者傾向性認(rèn)為農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，按房屋重置價(jià)格結(jié)合成新給予補(bǔ)償；農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織不能為被征收人重新調(diào)整安排宅基地的，征收人需提權(quán)調(diào)換房屋，放棄產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人，另獲得宅基地補(bǔ)償價(jià)格，宅基地補(bǔ)償價(jià)格以區(qū)位價(jià)或者估價(jià)規(guī)范技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或者其他計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)及名目發(fā)放。

五、評(píng)估規(guī)范依據(jù)及價(jià)格

1.評(píng)估規(guī)范依據(jù)

已有的評(píng)估規(guī)范包括：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》、《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》。目前，國(guó)有土地上的評(píng)估適用《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》；集體土地上的評(píng)估適用《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》。

選擇什么評(píng)估規(guī)范的核心問題是依據(jù)被征土地原用途、原質(zhì)量進(jìn)行估價(jià)還是按照規(guī)劃所確定的征收后用途進(jìn)行估價(jià)，是按照征收前的集體土地估價(jià)，還是按照征收后的國(guó)有土地估價(jià)。對(duì)此，江蘇省進(jìn)行了試點(diǎn)研究，出臺(tái)了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，規(guī)定針對(duì)城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)被收購房屋的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按照征收后的用途進(jìn)行估價(jià)。目前，其他地區(qū)均未明確依據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》評(píng)估集體土地，通常制定一套新的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠補(bǔ)，例如北京市、杭州市。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的配套條文《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，雖未明確估價(jià)規(guī)范為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，但其第13條“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估”；其實(shí)，這已經(jīng)明確了估價(jià)技術(shù)的參照體系為《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

那么集體土地的估價(jià)規(guī)范體系會(huì)參照已有六個(gè)規(guī)程規(guī)范的哪一個(gè)？

筆者認(rèn)為處理的方法有兩種：或參照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》利用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，但不會(huì)明確按照國(guó)有土地還是按照集體土地評(píng)估這類敏感問題；抑或提出新的名稱，出臺(tái)相應(yīng)的集體土地上房屋征收評(píng)估辦法，提出新的評(píng)估技術(shù)方法。

2.與國(guó)有土地是否同地同價(jià)

集體土地征收最大的爭(zhēng)議是：是否做到農(nóng)村集體土地和城市國(guó)有建設(shè)用地同地同價(jià)或者換句話說同房同價(jià)，按國(guó)有土地上被征收類似房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估？

對(duì)此，現(xiàn)有的各地政策千差萬別。江蘇省進(jìn)行了試點(diǎn)研究，出臺(tái)了《江蘇省集體建設(shè)用地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，其中規(guī)定針對(duì)城中村和城鄉(xiāng)結(jié)合部宅基地征收，被征收人選擇貨幣補(bǔ)償或者原址產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，根據(jù)同房同價(jià)原則，按國(guó)有土地上被征收類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。但江蘇省同房同價(jià)的規(guī)定中與宅基地?fù)碛刑帞?shù)掛鉤。

集體土地征收條例是否會(huì)明確提出集體土地與國(guó)有土地同地同價(jià)？

筆者認(rèn)為：我國(guó)現(xiàn)行土地制度確定土地制度分全民所有制和集體所有制，城市市區(qū)的土地屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。集體土地征收條例可能不會(huì)明確同地同價(jià)，避免與土地制度和現(xiàn)行法律相抵觸，但集體土地征收條例的出臺(tái)必將引起集體土地上被征收人獲得更多的補(bǔ)償價(jià)款。

篇2

宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償現(xiàn)狀

我國(guó)目前關(guān)于宅基地使用權(quán)補(bǔ)償規(guī)定尚不統(tǒng)一，《物權(quán)法》肯定了宅基地使用權(quán)這一權(quán)利地位，對(duì)于該權(quán)利受到侵害時(shí)需要補(bǔ)償做出了原則性的規(guī)定，《土地管理法》等公法并沒有明確這一權(quán)利。以及各地區(qū)各異的地方性法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于宅基地使用權(quán)這一特殊的財(cái)產(chǎn)權(quán)，其性質(zhì)與一般財(cái)產(chǎn)權(quán)利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規(guī)對(duì)于《物權(quán)法》、《土地管理法》彈性規(guī)定的自我限定。因此，現(xiàn)今針對(duì)這一權(quán)利的補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)上是處于模糊不清的狀態(tài)。

此外，目前地方針對(duì)宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償設(shè)定了許多不同的方案，例如，許多地區(qū)將宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償直接與其他補(bǔ)償結(jié)合一體，并沒有明確地指出這一權(quán)利所得到的補(bǔ)償具體的數(shù)額；另有些補(bǔ)償方案中則是直接用貨幣進(jìn)行補(bǔ)償；還有則是用“以地?fù)Q地”的方式來補(bǔ)償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償存在的問題

法律法規(guī)不具體、不明確

1、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》中第一百二十一條規(guī)定“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”其中《物權(quán)法》第四十二條、四十四條分別是關(guān)于征收、征用的補(bǔ)償規(guī)定。《物權(quán)法》對(duì)宅基地使用權(quán)因宅基地及其上房屋的征收而消滅應(yīng)得到補(bǔ)償做出了明確的原則性規(guī)定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定

在《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條第三款規(guī)定“征收其他土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。”再根據(jù)其相應(yīng)的實(shí)施條例《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條第一款規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。”在此，集體財(cái)產(chǎn)的所有人是集體成員，當(dāng)集體土地被征收時(shí)，集體成員當(dāng)然享有得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，集體經(jīng)濟(jì)組織作為權(quán)利人僅能對(duì)于其享有的集體土地所有權(quán)得到補(bǔ)償。那么，在此土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)理解為僅對(duì)宅基地所有權(quán)被征收的補(bǔ)償，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)則是對(duì)宅基地上的住宅及其附屬設(shè)施所有權(quán)被征收的補(bǔ)償。如此一來，《土地管理法》第四十七條第三款的規(guī)定的“土地補(bǔ)償費(fèi)”被《土地管理法實(shí)施條例》限定為集體土地所有權(quán)的補(bǔ)償。就宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償問題《土地管理法》僅做出彈性極大的規(guī)定，并沒有實(shí)質(zhì)性的解決補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題。

3、地方性規(guī)章的相關(guān)規(guī)定

各地區(qū)各省人大、其常務(wù)委員會(huì)及當(dāng)?shù)卣鶕?jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》以及《土地管理法實(shí)施條例》結(jié)合自身的情況制定相應(yīng)的地方性法規(guī)，這些法規(guī)也因其所重點(diǎn)參照的法律不一致而導(dǎo)致在工作中具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一。

當(dāng)我們看到在各法律法規(guī)對(duì)于該問題的規(guī)定是如此之多，卻得不到一個(gè)明確的統(tǒng)一。在法律實(shí)施過程中，因?yàn)檫@些法律對(duì)宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問題只是做出原則性規(guī)定，這就需要地方性法規(guī)對(duì)該問題制定出具體的實(shí)施細(xì)則。據(jù)調(diào)研所得，2007年通過的《物權(quán)法》在各地方制定的相關(guān)實(shí)施細(xì)則中并沒有得到具體的體現(xiàn)，又基于如上所述《土地管理法》并沒有明確的做出規(guī)定，僅是總的規(guī)定補(bǔ)償問題，而國(guó)務(wù)院所頒布《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)《土地管理法》中“土地補(bǔ)償費(fèi)”的限定性解釋，導(dǎo)致許多地方法規(guī)也沒有對(duì)該項(xiàng)權(quán)利的補(bǔ)償問題做出相應(yīng)規(guī)定。

補(bǔ)償不明確及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權(quán)利人合理的補(bǔ)償。據(jù)前期實(shí)踐調(diào)研所得，浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)以房屋的補(bǔ)償與安置相結(jié)合的方式來補(bǔ)償被拆遷人，根據(jù)浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民政府于2007年的《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》第十一條規(guī)定：“拆遷住宅用房，實(shí)行以調(diào)產(chǎn)安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴(yán)格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時(shí)選擇其他的安置方式。”又據(jù)相關(guān)部分人員的介紹以及在該地區(qū)進(jìn)行問卷調(diào)查的結(jié)果分析所得，該地區(qū)絕大所數(shù)被拆遷人是選擇調(diào)產(chǎn)安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》為例，第十一條的規(guī)定中有調(diào)產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補(bǔ)償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應(yīng)的安置補(bǔ)償金，由被拆遷人自行選購商品房的調(diào)產(chǎn)安置方式。結(jié)合當(dāng)?shù)刎泿虐仓玫木唧w規(guī)定來看，即本意見的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：（1）被拆合法房屋可安置面積內(nèi)貨幣補(bǔ)償金額=（商品住宅平均價(jià)格-基本造價(jià)＋被拆房屋重置價(jià)格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價(jià)格”該意見則是根據(jù)《鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷有關(guān)價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》而定的，該標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：“2007年有關(guān)地段商品房住宅平均價(jià)格指導(dǎo)價(jià)為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元。”被拆遷房屋充值價(jià)格“則按房屋結(jié)構(gòu)等姐分為多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：鋼混結(jié)構(gòu)則從一等至三等的住宅重置價(jià)格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結(jié)構(gòu)也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元。”基本造價(jià)“則也分為兩個(gè)部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元。”

除此之外，還需結(jié)合地段等級(jí)范圍劃分、房屋成新標(biāo)準(zhǔn)、住宅樓層差價(jià)、住宅朝向差價(jià)率等等相關(guān)因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補(bǔ)償數(shù)額。據(jù)相關(guān)部門的工作人員介紹，選擇這一安置補(bǔ)償方式的人是非常少的，理由則是該補(bǔ)償方式所得到的補(bǔ)償是很少的。那么在2011年的現(xiàn)在，房?jī)r(jià)的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網(wǎng)站上所看到相關(guān)公開的近期（2011年7月26號(hào)）的拆遷公告中補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)按鎮(zhèn)價(jià)[2007]33號(hào)、鎮(zhèn)價(jià)[2009]38號(hào)及相關(guān)文件執(zhí)行，即根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)物價(jià)分局2007年及2009年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。在鎮(zhèn)海區(qū)國(guó)土資源分局網(wǎng)站上所公開的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則是籠統(tǒng)地將耕地、建設(shè)用地等合并補(bǔ)償，則不能看到其具體相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。基于選擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補(bǔ)償之中針對(duì)宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)事實(shí)上則也是相應(yīng)偏低的。

2、調(diào)產(chǎn)安置

調(diào)產(chǎn)安置是多數(shù)人所選擇的補(bǔ)償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時(shí)的需要，也便于政府各種拆遷工作的實(shí)施。但是其中一個(gè)重大的問題就是宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問題！根據(jù)《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見》第十三條的規(guī)定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額為：（安置房基準(zhǔn)價(jià)格－基本造價(jià)）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補(bǔ)助是相對(duì)較少的，據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查結(jié)果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補(bǔ)一定數(shù)額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當(dāng)?shù)陌仓梅俊５牵诖耍枰f的并不是這一問題，而是宅基地使用權(quán)實(shí)際上并沒有得到很好的補(bǔ)償，雖然說安置房也涉及到土地使用權(quán)，但是該土地的性質(zhì)是國(guó)有土地，即國(guó)有土地作為建設(shè)用地其使用權(quán)為70年，而宅基地使用權(quán)法律并沒有明文規(guī)定其使用年限，只要該被拆遷人是其農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，那么就享有申請(qǐng)宅基地用于建造房屋的權(quán)利，如此一來，許多學(xué)者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)期限為永久性。

完善宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償制度的建議

立法原則上歸于統(tǒng)一

基于上文已分析宅基地使用權(quán)年限問題，永久性一詞，相對(duì)于調(diào)產(chǎn)安置中的國(guó)有土地使用權(quán)70年，這是一個(gè)沒有辦法計(jì)算差價(jià)的，那么這必須將這種償轉(zhuǎn)化為另一形式，而不是直接地計(jì)算比較。但是，于立法上而言，這里所說的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統(tǒng)一，在執(zhí)法過程中也將是保障宅基地使用權(quán)人的最有力的依據(jù)了。將宅基地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)木唧w化，又將成為一個(gè)權(quán)力下放的問題，各地方具體情況不同，也必將產(chǎn)生不同的補(bǔ)償方案。但是，這對(duì)于目前的宅基地征收補(bǔ)償問題來說既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補(bǔ)償問題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)這都是環(huán)環(huán)相扣的關(guān)系。

合理規(guī)劃，適當(dāng)選擇安置補(bǔ)償方式

與調(diào)產(chǎn)安置相比，遷建安置是一種在征收補(bǔ)償過程中較為公平的補(bǔ)償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價(jià)格結(jié)合成新對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償，并提供遷建用地的有關(guān)費(fèi)用，由村民委員會(huì)負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農(nóng)居點(diǎn)復(fù)建多層住宅進(jìn)行安置。《物權(quán)法》第一百五十四條對(duì)定“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消失。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。”因此該遷建地應(yīng)為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權(quán)便能得到延續(xù)。但是，在實(shí)際情況中，由于規(guī)劃的嚴(yán)控和土地集約利用的要求，也不符合我國(guó)當(dāng)前土地利用的嚴(yán)峻形勢(shì)，遷建安置的適用范圍較小。

安置區(qū)的土地特殊化

將征收補(bǔ)償?shù)陌仓梅肯鄬?duì)集中，重新規(guī)定其土地使用年限，即將國(guó)有土地特殊化。農(nóng)民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)，隨即影響農(nóng)民的生活水平。眾所周知，目前城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說對(duì)農(nóng)民往后的生活水平問題應(yīng)由安置等措施來給予幫助的，但是將安置區(qū)的土地特殊化，在房屋問題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點(diǎn)的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，安置區(qū)內(nèi)被安置人員的生活水平與原城鎮(zhèn)人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應(yīng)新的生活環(huán)境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時(shí)，或者一種更加理想的狀態(tài)之下，即待到兩者在生活水平處于相當(dāng)水平線上，即完全城市化，這將會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程。待到這時(shí)則是要保證全體人們的平等性問題，即可再將其土地性質(zhì)變更、統(tǒng)一。

篇3

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國(guó)有土地上房屋的征收與補(bǔ)償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補(bǔ)償問題越來越突出。實(shí)踐中常見的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對(duì)待，但目前很多地方進(jìn)行的退建還耕、土地增減掛鉤等涉及到的征收房屋工作卻不涉及對(duì)房屋所依附土地的征收，似乎由《土地法》進(jìn)行規(guī)范也不太適合。

關(guān)鍵詞：集體土地; 房屋征收; 補(bǔ)償;價(jià)值確認(rèn)

Abstract:

The houses on the state-owned land tax and compensation ordinance of adjustment range is very clear, that is the house on state-owned land tax and compensation. Along with the development of urbanization, industrialization, and a highway and railway infrastructure construction of advance, the rural collective land on the collection and compensation of building more and more outstanding. In practice, it is common on collective land according to the ground attachments to equate houses, but at present a lot of places built the plow, land back also increase or decrease of the collection of related to hook houses is not involved in the house the dependent on land, it seems from the midway of standard also are not very good.

Keywords: collective land; Housing collection; Compensation; Value con

中圖分類號(hào)：F301.0文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

正文：

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》于2011年1月21日公布并實(shí)施，進(jìn)一步規(guī)范了行政機(jī)關(guān)的房屋征收行為，明確了公共利益范圍，明確了房屋征收程序，加大了被征收人合法權(quán)益的保護(hù)，對(duì)基層房屋征收管理工作更有指導(dǎo)意義。但是《條例》調(diào)整的范圍非常清晰，那就是國(guó)有土地上房屋的征收與補(bǔ)償。隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化的發(fā)展，以及高速公路、鐵路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村集體土地上房屋的征收與補(bǔ)償問題越來越突出。目前，國(guó)家還沒有統(tǒng)一的集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償條例或辦法，國(guó)有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調(diào)整的。

現(xiàn)行的《土地管理法》對(duì)征收農(nóng)村耕地或其他土地所引發(fā)的各種補(bǔ)償費(fèi)等做了較為詳細(xì)的規(guī)定，但對(duì)于征收集體土地所涉及的農(nóng)村房屋如何拆遷和補(bǔ)償問題沒有作出明確規(guī)定。實(shí)踐中通行的做法是將集體土地上房屋按照地上附著物等同對(duì)待，而目前很多地方進(jìn)行的退建還耕、土地增減掛鉤等工作只征收房屋卻不涉及房屋所依附土地的征收，因此我們?cè)谒伎既缦碌膯栴}：

集體土地上房屋的征收如何實(shí)施、管理和規(guī)范？

一、國(guó)有土地上房屋征收主體

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第四條有如下規(guī)定：

市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

可以看出市、縣級(jí)房屋征收部門具體組織實(shí)施國(guó)有土地上房屋的征收與補(bǔ)償工作，市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。

二、集體土地的征收主體

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第二條規(guī)定國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。

第五條：國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作。

縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。

第四十六條：國(guó)家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。

《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)征地管理工作的通知》(國(guó)土資發(fā)［1999］480號(hào)):各地必須依照《土地管理法》確立的征用土地制度，實(shí)行由縣級(jí)以上地方人民政府統(tǒng)一征地。各級(jí)土地行政主管部門根據(jù)職責(zé)及法定的征地批準(zhǔn)權(quán)限和程序，代表政府負(fù)責(zé)組織征地的審查報(bào)批和具體實(shí)施工作，其他任何單位和個(gè)人均無權(quán)審查報(bào)批和組織實(shí)施征用土地。

對(duì)集體土地的征收，是由縣級(jí)以上地方人民政府組織，土地行政主管部門代表政府具體實(shí)施。而對(duì)于集體土地上房屋的征收主體土地法則沒有提及。

三、集體土地上房屋的征收主體

《條例》第四條：市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實(shí)施本行政區(qū)域的房屋征收與補(bǔ)償工作。

本條并沒有特別強(qiáng)調(diào)國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償工作，我們似乎可以理解為：

市、縣級(jí)人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補(bǔ)償工作。市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門組織實(shí)施本行政區(qū)域（含集體土地上）的房屋征收與補(bǔ)償工作。

四、集體土地上房屋征收補(bǔ)償

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條：征收農(nóng)村集體土地時(shí)涉及被征收土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，土地權(quán)利人可以請(qǐng)求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償?shù)摹?/p>

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第四十二條：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。

征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。

第四十七條：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。

被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

但是，上述法律法規(guī)均沒有明確集體土地上的附屬物包括房屋。

《土地法》未規(guī)定集體土地上房屋的征收，只規(guī)定涉及被征收土地上的房屋時(shí)，土地權(quán)利人可以請(qǐng)求依照物權(quán)法第四十二條第二款的規(guī)定給予補(bǔ)償。

《物權(quán)法》第四十二條第二款雖然提到“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”但對(duì)于征收補(bǔ)償也沒有給出明確的程序。

五、集體土地上房屋的價(jià)值確認(rèn)

《土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

最高人民法院在司法實(shí)踐的指導(dǎo)---《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》條文理解與適用對(duì)宅基地作如下規(guī)定：

宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，有下列轉(zhuǎn)讓情況，應(yīng)認(rèn)定無效：

（1）城鎮(zhèn)居民購買；

（2）法人或其他組織購買；

（3）轉(zhuǎn)讓人未經(jīng)集體組織批準(zhǔn)；

（4）向集體組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓；

（5）受讓人已有住房，不符合宅基地分配條件。

從以上條文可以看出，宅基地原則上不允許轉(zhuǎn)讓，即沒有市場(chǎng)。

《條例》第十九條：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

篇4

20xx年最新農(nóng)村拆遷補(bǔ)償管理?xiàng)l例

20xx農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有：

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃?rùn)n，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃?rùn)n，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國(guó)家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)。

(一)房屋拆遷補(bǔ)償計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(1)房屋拆遷貨幣補(bǔ)償=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額(或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)

(2)房屋拆遷補(bǔ)償差價(jià)=合法擁有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格+房屋裝修裝飾商定補(bǔ)償金額或經(jīng)評(píng)估確定的房屋裝修裝飾補(bǔ)償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評(píng)估價(jià)格

(二)房屋拆遷安置費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)

(被拆遷人或承租人)房屋拆遷安置費(fèi)=搬遷補(bǔ)助費(fèi)+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+超過過渡期限的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費(fèi)

注：

1、如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房且拆遷房屋使用人居住，則公式第二項(xiàng)補(bǔ)助費(fèi)為0;

2、如果拆遷房屋屬住宅房屋，則公式第四項(xiàng)賠償費(fèi)為0;

3、被拆遷人獲得補(bǔ)償，表明該房屋由其自用。

(三)農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

(1) 被征地的村或者村民小組建制撤銷的，以及建制雖然不撤銷，但不具備易地建房條件的，被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額問等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。它的具體計(jì)算是(被拆拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)被拆除房屋的建筑面積;

(2)被征地的村或者村民小組建制不撤銷的，具備易地建房條件的，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償，計(jì)算公式為(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新十價(jià)格補(bǔ)貼)被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用。

國(guó)家房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

一、房屋價(jià)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

這里的房屋補(bǔ)償，是指對(duì)被征收的國(guó)有土地上建筑物價(jià)值進(jìn)行的補(bǔ)償，按不低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的市場(chǎng)價(jià)格，并請(qǐng)有評(píng)估資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確定。這里的市場(chǎng)價(jià)格，地級(jí)市政府部門都會(huì)依據(jù)每年住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格規(guī)律，制定出相應(yīng)房屋市場(chǎng)價(jià)格表供當(dāng)?shù)乇徊疬w的居民進(jìn)行參考。如：石家莊市人民政府針對(duì)三年大變樣政策，每年都出具了《石家莊拆遷區(qū)域住宅房屋市場(chǎng)價(jià)格表》。不清楚自己區(qū)域被拆遷房屋的價(jià)格的，可以找當(dāng)?shù)卣ㄔO(shè)部門進(jìn)行咨詢或索取材料。對(duì)評(píng)估確定房屋價(jià)值有異議的，可以向復(fù)核評(píng)估，對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)?jiān)俅舞b定。

二、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)(俗稱過渡費(fèi))

搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)用，具體數(shù)額各市一般都已確定具體數(shù)額及計(jì)算方式，詳見各地出具標(biāo)準(zhǔn)，在這里作者所列算的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，是以大眾化被拆遷人自主搬遷和過渡方式進(jìn)行的計(jì)算。如果拆遷人提供周轉(zhuǎn)房，則無需支付臨時(shí)安置費(fèi)。以石家莊為例(自主搬遷)：20xx年搬遷費(fèi)20元/平方米，按2次計(jì)算;臨時(shí)安置費(fèi)(過渡費(fèi))按25元/平方米計(jì)算，逾期12月以內(nèi)，每月增加50%，預(yù)期12個(gè)月不滿24個(gè)月的，自第13個(gè)月起每月增加75%，逾期24個(gè)月以上的，自第25個(gè)月起每月增加100%。

三、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

該費(fèi)用針對(duì)非住宅類房屋運(yùn)營(yíng)性房屋進(jìn)行補(bǔ)償，因?yàn)閷賯€(gè)案，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能統(tǒng)一，一般是有征收當(dāng)事人進(jìn)行協(xié)商確定，協(xié)商不成的，可委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

四、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)

補(bǔ)助包括困難補(bǔ)助和公攤補(bǔ)助。困難補(bǔ)助是針對(duì)貧困人員進(jìn)行的補(bǔ)助，依據(jù)當(dāng)?shù)卣鼍叩臉?biāo)準(zhǔn)確定;公攤補(bǔ)助針對(duì)所有被拆遷人的房屋公攤進(jìn)行的額外補(bǔ)助，也會(huì)出具公攤補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。如石家莊出具了《石家莊市市區(qū)被征收房屋公攤基準(zhǔn)補(bǔ)助系數(shù)》。獎(jiǎng)勵(lì)是指各拆遷人鼓勵(lì)被拆遷人及時(shí)拆遷而給付的額外補(bǔ)償。具體標(biāo)準(zhǔn)，因地各一，但該費(fèi)用不是強(qiáng)制性，是否給付仍看當(dāng)?shù)卣摺?/p>

五、房屋裝修補(bǔ)償及家電設(shè)備移機(jī)補(bǔ)償

房屋裝修補(bǔ)償也是先有當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定，家電設(shè)備移機(jī)也是參照上述方式實(shí)施。不過為統(tǒng)一、方便，各縣市會(huì)依照市場(chǎng)價(jià)格出具具體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，具體數(shù)額以時(shí)征收拆遷時(shí)出具的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

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篇5

論文關(guān)鍵詞 宅基地騰退 村民自治 城中村改造 政府指導(dǎo)與扶持

一、前言

騰退，字面含義即騰出并退還。在實(shí)踐中，一般用作對(duì)拒不執(zhí)行司法判決行為的強(qiáng)制執(zhí)行措施。 伴隨著城中村改造的進(jìn)行，騰退成了頻頻見諸報(bào)端的熱詞。本文關(guān)注的宅基地騰退專指在城中村改造過程中，村集體經(jīng)濟(jì)組織自發(fā)組織并推動(dòng)的，通過收回宅基地及地上房屋并給予村民回遷安置房以及一定數(shù)額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)姆绞剑ゼw土地所有權(quán)上的一切負(fù)擔(dān)的行為。宅基地騰退是城中村改造過程中最為關(guān)鍵的一步，是進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)的前提。此處的宅基地騰退不同于農(nóng)村閑置宅基地的個(gè)別收回，而是強(qiáng)調(diào)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)村內(nèi)宅基地整體的收回。在這個(gè)過程中，宅基地及地上房屋（含附屬設(shè)施）作為騰退客體，附帶將村內(nèi)的公共道路等基礎(chǔ)設(shè)施也一并予以騰退，然后在騰退出來的空地上合理規(guī)劃回遷安置房用于安置村民，并在剩余空地上“退宅還耕”、發(fā)展產(chǎn)業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目以及教育、醫(yī)療等公益性項(xiàng)目，在改善村民居住環(huán)境的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)村內(nèi)資源的有機(jī)整合，促進(jìn)節(jié)約集約用地，推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，從而實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的政策目標(biāo)。

這里需要將其與宅基地征收相區(qū)別。“采取征收征用的主體只能是國(guó)家，而不能是集體組織。如果集體組織基于公益需要而收回宅基地使用權(quán)，本質(zhì)上也并不是征收。” 在征收過程中，政府作為征收人，村民或村集體經(jīng)濟(jì)組織作為被征收人，彼此之間難免存在溝通、交流不暢，因此征地糾紛甚至沖突更是難以避免；而在騰退過程中，村集體經(jīng)濟(jì)組織或者以其名義成立的開發(fā)公司 作為騰退人而村民作為被騰退人，政府在騰退人背后予以支持 ，不直接與村民產(chǎn)生交集，從而在一定程度上有效避免利益沖突，有利于營(yíng)造相對(duì)和諧的城中村改造氛圍。綜上，兩者的主要區(qū)別就在于村民委員會(huì)以及廣大村民的參與程度不同、村民自治的體現(xiàn)程度不同。

村民自治，簡(jiǎn)言之就是廣大農(nóng)民直接行使民主權(quán)利，依法實(shí)行自我管理、自我教育、自我服務(wù)的一項(xiàng)基本社會(huì)政治制度。村民自治的核心內(nèi)容是“四個(gè)民主”，即民主選舉、民主決策、民主管理、民主監(jiān)督，因此，全面推進(jìn)村民自治，也就是全面推進(jìn)村級(jí)民主選舉、村級(jí)民主決策、村級(jí)民主管理和村級(jí)民主監(jiān)督。但行政村不屬于一級(jí)政府，是一種村落小范圍的自治組織，自制內(nèi)容僅限于自我管理。

村民委員會(huì)是體現(xiàn)村民自治的基層群眾性自治組織。村民委員會(huì)委員直選產(chǎn)生，一般3-7人，主要任務(wù)是制定和監(jiān)督執(zhí)行村規(guī)民約，協(xié)助黨和政府貫徹落實(shí)國(guó)家的法律政策，組織村辦經(jīng)濟(jì)，維護(hù)本地治安，發(fā)展公共福利等。其中，村民自治主要表現(xiàn)為村民可以通過召開村民會(huì)議或者由村民會(huì)議授權(quán)召開村民代表會(huì)議的形式來投票決定涉及村民利益的重大事項(xiàng) 。其本質(zhì)在于村民自己處理涉及切身利益的事務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)“當(dāng)家做主人”。

二、通過村民自治實(shí)現(xiàn)宅基地騰退

宅基地騰退的基本模式如下：村民集體先通過村民會(huì)議或者村民代表會(huì)議多數(shù)表決作出收回集體土地使用權(quán)的決議，通過宅基地騰退方案，再由村民委員會(huì)自行收回集體土地使用權(quán)進(jìn)而拆除地上建筑物和附著物并實(shí)施補(bǔ)償。村民自治滲透在收回集體土地使用權(quán)決議的作出與實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)。在城中村改造中，村民自治既保護(hù)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員合理利益又抑制其個(gè)體利益過度膨脹，既制約地方政府征收權(quán)又給其“減負(fù)”，是有效化解城中村改造社會(huì)矛盾的政治與法律智慧。

經(jīng)濟(jì)學(xué)上的一個(gè)定理是：誰是制度創(chuàng)新的主體，誰就將獲得創(chuàng)新的收益。宅基地騰退是民間自發(fā)、政府扶持的城中村改造方式，是村民積極投入土地制度創(chuàng)新并爭(zhēng)取制度創(chuàng)新溢價(jià)的嘗試。目前，農(nóng)村宅基地騰退還沒有相關(guān)的法律來予以規(guī)范，但無論如何，應(yīng)尊重村民在城中村改造的主體地位，相關(guān)事宜應(yīng)通過村民自治予以實(shí)現(xiàn)。

（一）騰退方案的制定與通過

騰退方案由村民委員會(huì)在符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下牽頭制定。騰退方案的合法性是保證宅基地騰退乃至整個(gè)城中村改造順利開展的首要條件。根據(jù)《村民委員會(huì)組織法》第二十四條的規(guī)定，涉及村民利益的重大事，應(yīng)該經(jīng)村民會(huì)議討論決定方可辦理，除非村民會(huì)議授權(quán)村民代表會(huì)議討論決定這些事項(xiàng)。為了保證騰退方案的合法性與宅基地騰退乃至城中村改造的順利開展，最有說服力的辦法就是通過召開村民會(huì)議來投票決定騰退方案。首先，應(yīng)該提前一段時(shí)間宣傳基本騰退方案，以便村民能夠?qū)ψ约禾幏值臋?quán)利有充分的了解和理解。同時(shí)還可以在講解騰退方案的過程中及時(shí)搜集并反饋村民的具體意見，對(duì)于反響強(qiáng)烈的條款或事項(xiàng)有針對(duì)性地予以調(diào)整；第二，召開村民會(huì)議投票表決騰退方案，可對(duì)騰退方案分兩次表決：第一次先表決是否同意騰退；在絕大多數(shù)人同意騰退的前提下，再表決如何騰退——主要包括騰退補(bǔ)償對(duì)象、范圍、標(biāo)準(zhǔn)等關(guān)涉村民切身利益的事項(xiàng)。

從實(shí)際的城中村改造經(jīng)驗(yàn)來看，如果最初的騰退方案得不到廣大村民認(rèn)可的話，后續(xù)的騰退進(jìn)程必然阻力重重，且極有可能爆發(fā)不必要的暴力沖突等不利于社會(huì)和諧穩(wěn)定的事件。相反，如果騰退方案能夠得到絕大多數(shù)村民的支持，村民集體就會(huì)作為推動(dòng)宅基地騰退進(jìn)展一種內(nèi)在動(dòng)力，不僅村民自己會(huì)積極配合騰退工作的有效開展，而且還會(huì)向阻礙騰退、影響集體利益實(shí)現(xiàn)的個(gè)別“釘子戶”施壓，從而幫助村集體破除騰退阻力。

村民集體是利益有機(jī)結(jié)合共同體，每個(gè)村民對(duì)依法正當(dāng)合理產(chǎn)生的村民集體多數(shù)決議都有服從的義務(wù)。在騰退方案獲集體通過并執(zhí)行的過程中，如有個(gè)別村民謀取個(gè)人私利而阻礙騰退，村民委員會(huì)則可以動(dòng)員其親屬、朋友予以勸導(dǎo)或者求助村里的“老協(xié)會(huì)” 對(duì)其進(jìn)行說服，甚至由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府工作人員組織村民委員會(huì)與村民進(jìn)行調(diào)解或?qū)Υ诉M(jìn)行裁決，從騰退的大局出發(fā)，在不過分偏頗的情形下，可以適當(dāng)予以增加補(bǔ)償。

（二）騰退方案的實(shí)施

1.騰退補(bǔ)償對(duì)象的確定

騰退補(bǔ)償?shù)谝徊骄褪谴_定補(bǔ)償對(duì)象，即在宅基地騰退中，誰才是補(bǔ)償利益的享有者和接受者。通常情況下，宅基地使用權(quán)人與房屋所有權(quán)人才是宅基地騰退補(bǔ)償利益的享有者和接受者，同時(shí)，按照“房地一體”的原則，宅基地使用權(quán)人與房屋所有人也理應(yīng)重合。在實(shí)踐中，首先，對(duì)騰退對(duì)象的認(rèn)定應(yīng)以相關(guān)確權(quán)證書為準(zhǔn)，但是宅基地登記制度與房屋產(chǎn)權(quán)登記制度在農(nóng)村并不能做到全面覆蓋，甚至在很多地方幾乎得不到良好的貫徹落實(shí)。其次，騰退對(duì)象應(yīng)是具有村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格且依賴村集體資源如土地等進(jìn)行生產(chǎn)生活之人。關(guān)于騰退對(duì)象的認(rèn)定情形復(fù)雜，很多時(shí)候被認(rèn)定主體并不同時(shí)符合以上條件，村民自治在對(duì)這種情況下理應(yīng)發(fā)揮重大作用。

村民委員會(huì)作為騰退人負(fù)責(zé)處理騰退一切事宜，對(duì)于騰退對(duì)象的認(rèn)定亦可有針對(duì)性地制定資格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于投親靠友之人以及求學(xué)、參軍等其他特定情形下的資格認(rèn)定予以規(guī)定，而具體的認(rèn)定事宜則可交由“老協(xié)會(huì)”處理。“老協(xié)會(huì)”成員對(duì)村內(nèi)事務(wù)與村民情況較為熟悉，可以協(xié)商確定或投票表決確定騰退對(duì)象是否具有相應(yīng)資格以及給予合理、適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

2.騰退補(bǔ)償額的確定

在目前宅基地騰退無相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定的情況下，騰退補(bǔ)償額的確定更多地要參照國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償與集體土地上房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)規(guī)定予以處理，尤其是在參照后者予以確定補(bǔ)償額的基礎(chǔ)上結(jié)合城中村改造的實(shí)際，在村民自治的范圍內(nèi)予以合理調(diào)整。總之，在城中村改造過程中，宅基地騰退補(bǔ)償原則應(yīng)該是：既充分保護(hù)被騰退村民合理正當(dāng)?shù)睦婺軌虻玫綕M足，使宅基地使用權(quán)人在失地后仍然繼續(xù)有尊嚴(yán)的生活，又能夠確保被騰退村民之間獲得的補(bǔ)償相對(duì)公平、合理，同時(shí)還能夠維護(hù)國(guó)家及開發(fā)建設(shè)單位合理正當(dāng)?shù)睦妫约凹骖櫰渌鐣?huì)公共利益。

《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》是現(xiàn)行規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償問題的專門性行政法規(guī)，集體土地上房屋征收與補(bǔ)償參照該條例執(zhí)行。各地針對(duì)本區(qū)域內(nèi)的集體房屋征收與補(bǔ)償問題制定了一系列的具體地方性規(guī)定。參照以上規(guī)定以及城中村改造的實(shí)踐，一般情況下，宅基地騰退補(bǔ)償額包括宅基地使用權(quán)補(bǔ)償與地上房屋及其附屬設(shè)施補(bǔ)償。村民自治在確定騰退補(bǔ)償額的過程中，主要體現(xiàn)在宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、宅基地面積與房屋重置成新價(jià)的確定方面，其確定可以采取村民委員會(huì)與村民協(xié)商的方式，更多時(shí)候則是參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果予以確定。由于農(nóng)村無充分的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，基層政府部門要就依法認(rèn)定或指定一些具有房屋評(píng)估能力的人員來擔(dān)任農(nóng)村房屋的評(píng)估員 。因此，村民能否在評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定以及評(píng)估結(jié)果的得出過程中充分參與，則體現(xiàn)了村民自治的效果。

（1）評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定與監(jiān)督。對(duì)被騰退的宅基地及地上房屋的價(jià)值評(píng)估的基本程序可以參照《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》的相關(guān)規(guī)定。對(duì)農(nóng)村房屋的估價(jià)應(yīng)當(dāng)由社會(huì)上獨(dú)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)來評(píng)估，從而真正地實(shí)現(xiàn)房屋評(píng)估的市場(chǎng)化。評(píng)估人員應(yīng)遵循等值、及時(shí)、有效三個(gè)基本原則進(jìn)行評(píng)估，相關(guān)政府部門則要依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的行為進(jìn)行監(jiān)督，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)一步地完善房屋評(píng)估制度。 村委會(huì)與村民也可以協(xié)商一致，確定被騰退宅基地及地上房屋的估價(jià)，當(dāng)然這種協(xié)商估價(jià)應(yīng)該在一定的估價(jià)規(guī)范或者標(biāo)準(zhǔn)的約束幅度內(nèi)進(jìn)行，并充分考慮各家各戶不同區(qū)位、宅基地及地上房屋面積、裝修等具體因素。更加可取的措施還是應(yīng)該通過招投標(biāo)等方式慎重選擇并委托專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被騰退宅基地及其地上房屋進(jìn)行評(píng)估。

針對(duì)評(píng)估過程和評(píng)估結(jié)果的監(jiān)督可以借鑒《上海市征收集體土地房屋補(bǔ)償評(píng)估管理暫行規(guī)定》，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名階段進(jìn)行公示，并在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)確定以后，將具體名單在城中村改造項(xiàng)目范圍以內(nèi)予以公告，從而使整個(gè)過程都曬在陽光下，接受村民監(jiān)督。另外，城中村改造的主管部門可對(duì)投票、抽簽過程進(jìn)行監(jiān)督，并可以邀請(qǐng)紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)和基層組織等共同監(jiān)督。建議加強(qiáng)被征宅基地農(nóng)民的參與監(jiān)督力度，一方面有利于評(píng)估的準(zhǔn)確和科學(xué)，另一方面也是踐行民主的體現(xiàn)。

（2）騰退補(bǔ)償額確定中的特殊情形。騰退補(bǔ)償額的確定也會(huì)遇到像集體土地上房屋征收一樣的尷尬情形：騰退方案后甚至騰退方案未曾公布，村民便“聞風(fēng)而建”，大肆違法占地、違法翻擴(kuò)建。評(píng)估公司因?yàn)槭呛髞斫槿耄瑢?duì)村內(nèi)建房情形并不熟知，此時(shí)就需要村民委員會(huì)或者“老協(xié)會(huì)”甚至本分守法的村民的充分發(fā)揮作用予以協(xié)調(diào)。

具體到每個(gè)城中村改造項(xiàng)目中，首先，可以在騰退方案中對(duì)宅基地面積與房屋面積的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)予以概括性規(guī)定，通過村民會(huì)議或授權(quán)召開的村民代表會(huì)議通過一致決議，明確規(guī)定宅基地面積與房屋面積認(rèn)定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，以避免為獲得超額利益而違法占地、翻擴(kuò)建等行為。其次，“老協(xié)會(huì)”與本分守法的村民在這個(gè)問題上可以發(fā)揮監(jiān)督作用。農(nóng)村作為一個(gè)鄉(xiāng)土社會(huì)，村民生活在一個(gè)熟人的圈子里。在村集體經(jīng)濟(jì)組織中，“生于斯、死于斯” ，村民之間彼此熟稔，從一定程度上來說，在這樣的熟人社會(huì)中，既可能在利益的誘惑下跟風(fēng)違法，也可能礙于情面而彼此監(jiān)督 。通過制定具有正面激勵(lì)作用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，建立激勵(lì)騰退機(jī)制，實(shí)行“獎(jiǎng)缺罰超”，可以引導(dǎo)村民本分守法，同時(shí)也可對(duì)違法動(dòng)亂之心起到一定的遏制作用。

（3）公示、公告補(bǔ)償情況。“正義不僅要得到實(shí)現(xiàn)，而且要以人民看得見的方式實(shí)現(xiàn)。”在宅基地騰退過程中，真正落實(shí)被稱為“陽光工程”的村務(wù)公開，切不可把村務(wù)公開變成“村‘霧’公開，如霧里看花，越看越朦朧，越看越糊涂”。

知情權(quán)保障要貫穿整個(gè)宅基地騰退程序。在前置程序中就要求暫停公示，在確定改造方案后騰退公告，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的確定結(jié)果予以公告以及實(shí)施拆遷前公告，這些公告程序能夠讓村民對(duì)改造主體更加信任，從而便于騰退工作的順利開展。同時(shí)，村民相互之間也存在著微妙的利益對(duì)立情形，即使表面上大家的權(quán)利，尤其是騰退補(bǔ)償權(quán)都沒有受到侵害，但如果得到的補(bǔ)償不平等，造成的實(shí)質(zhì)不公即是對(duì)村民權(quán)利的間接侵害，埋下一定社會(huì)隱患。因此對(duì)于同一騰退項(xiàng)目甚至同類騰退項(xiàng)目的具體征地補(bǔ)償安置方案包括補(bǔ)償明細(xì)進(jìn)行公開是十分必要的。其實(shí)，公開透明的村民自治以及其他形式的社會(huì)參與監(jiān)督，對(duì)實(shí)現(xiàn)貫徹落實(shí)城鄉(xiāng)規(guī)劃、節(jié)約與合理利用土地資源特別是嚴(yán)格控制占用耕地建房的立法目標(biāo)，具有不遜色于行政審批的功效。公開補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)果細(xì)目等，可以在保護(hù)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員合理利益的實(shí)際效果的同時(shí)防止有人利用漏洞或特權(quán)多獲得利益、抑制其個(gè)體利益過度膨脹。

三、村民自治與政府指導(dǎo)的銜接與互動(dòng)

黨的十報(bào)告提出的“改革征地制度，提高農(nóng)民在土地增值收益中的分配比例” ，國(guó)務(wù)院法制辦主任宋大涵提出的改革征地制度“三原則”，都對(duì)宅基地騰退制度的完善有借鑒意義：正確處理工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)和保護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益、保護(hù)耕地的關(guān)系，更加突出保障被征地農(nóng)民合法權(quán)益，促進(jìn)城鎮(zhèn)化健康發(fā)展；正確處理政府依法征地和農(nóng)民參與權(quán)、話語權(quán)的關(guān)系，更加嚴(yán)格地約束政府征地行為；正確處理統(tǒng)一性和差異性的關(guān)系，在法律確定征地補(bǔ)償基本原則的同時(shí)，充分考慮地區(qū)差異。

全國(guó)范圍的城鎮(zhèn)化正在逐步展開。但如何實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化？城鎮(zhèn)化最主要的推動(dòng)力量就是農(nóng)民，推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的力量就在農(nóng)村，自下而上地噴涌。城鎮(zhèn)化的實(shí)現(xiàn)也需要政府指導(dǎo)與扶持。因此，城鎮(zhèn)化“破冰”需要農(nóng)民與政府的內(nèi)外合力“供熱”。目前，農(nóng)民渴望城鎮(zhèn)化的訴求越來越強(qiáng)烈，除了通過媒體、網(wǎng)絡(luò)等種種方式發(fā)出自己的聲音外，個(gè)別地區(qū)還積極“創(chuàng)新”。“全國(guó)首個(gè)村級(jí)市”——河南省濮陽市慶祖鎮(zhèn)西辛莊市（籌），就是是民間自發(fā)、積極興建新型農(nóng)村社區(qū)的代表。西辛莊村周邊十幾個(gè)村子主動(dòng)向先富裕起來的西辛莊“投靠”，反映了農(nóng)民試圖沖破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，選擇“就地城市化”。 當(dāng)然，“在走向現(xiàn)代化的當(dāng)代中國(guó)，鄉(xiāng)政管理對(duì)農(nóng)村社會(huì)的改造和推動(dòng)，不僅必要，而且必須”。 目前我國(guó)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程也印證了這樣的斷言。