風(fēng)險(xiǎn)投資研究方向精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇風(fēng)險(xiǎn)投資研究方向，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；風(fēng)險(xiǎn)控制；項(xiàng)目投資

[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163

1引言

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是指從事房地產(chǎn)投資而造成的不利結(jié)果和損失的可能性大小，這種不利結(jié)果和損失包括所投入資本的損失和預(yù)期收益未達(dá)到的損失。作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、健康和穩(wěn)健發(fā)展起了重要作用，是我國(guó)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)性行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的重要基礎(chǔ)和明顯標(biāo)志。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展的態(tài)勢(shì)，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。目前我國(guó)有數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，相當(dāng)多的企業(yè)規(guī)模小，只重視項(xiàng)目開發(fā)而不重視管理，更不重視風(fēng)險(xiǎn)的管理，使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中的諸多風(fēng)險(xiǎn)因素得不到有效的控制，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的失利。為了有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，運(yùn)用科學(xué)的方法對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀的分析和評(píng)價(jià)，并采取合理有效地控制風(fēng)險(xiǎn)的措施，有利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，也有利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行。

由于房地產(chǎn)具有位置的固定性和不可移動(dòng)性、投資額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、影響因素多樣性等特性，使得房地產(chǎn)開發(fā)投資活動(dòng)面臨眾多的風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)未來(lái)行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預(yù)定目標(biāo)之間發(fā)生的多種負(fù)偏離的綜合。探究我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)控制問(wèn)題，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有效實(shí)現(xiàn)開發(fā)，有效避免和解決開發(fā)過(guò)程中所要面對(duì)的各種風(fēng)險(xiǎn)，從而促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、有效發(fā)展都具有重要的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目出現(xiàn)了投資額度過(guò)高、盲目重復(fù)性建設(shè)、建設(shè)周期過(guò)長(zhǎng)等的問(wèn)題，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的問(wèn)題，亟須一定的理論先導(dǎo)，從而為其提供一定的實(shí)踐指導(dǎo)。基于此，本文對(duì)此研究方向進(jìn)行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎(chǔ)上，運(yùn)用文獻(xiàn)分析與規(guī)范分析相結(jié)合的方法，結(jié)合相關(guān)理論對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行深入研究和探討，以期為其提供有益的借鑒和參考。

本文具體結(jié)構(gòu)如下：第一部分為引言；第二部分是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的重要性；第三部分為房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因；第四部分為我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的路徑選擇；第五部分為總結(jié)與討論。

2房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的重要性

每個(gè)項(xiàng)目都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目也不例外。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由多重環(huán)節(jié)組成，其風(fēng)險(xiǎn)也散播在各個(gè)環(huán)節(jié)、各個(gè)階段中。不管是在項(xiàng)目投資、項(xiàng)目規(guī)劃、土地獲取等前期準(zhǔn)備階段，還是在項(xiàng)目施工建設(shè)階段，還是到最后的商品房出售、用戶使用、物業(yè)管理階段，都有著這樣或那樣的不可知事件出現(xiàn)，而風(fēng)險(xiǎn)就是指這些不可控因素導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失的概率。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)這一客觀事實(shí)，我們只能用概率來(lái)估算它，而究竟發(fā)不發(fā)生只要在實(shí)際項(xiàng)目過(guò)程中才能知道，其產(chǎn)生的后果也只能事后知道。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的這一性質(zhì)，我們需要建立多風(fēng)險(xiǎn)模型，全面考慮各個(gè)可能的風(fēng)險(xiǎn)因素，從定量角度和定性角度綜合考慮，設(shè)計(jì)可以有效預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)大小的模型。

21風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于企業(yè)發(fā)展的意義

追求經(jīng)濟(jì)效益最大化是企業(yè)的核心目標(biāo)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)贏利，實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)就是做好經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵指標(biāo)，但是作為企業(yè)管理者必須清楚，進(jìn)行何種投資都存在風(fēng)險(xiǎn)。如果企業(yè)想要投資房地產(chǎn)的話，就要提前考慮風(fēng)險(xiǎn)，用有效的方法手段防止風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，如果事先沒有預(yù)估準(zhǔn)備，一味地自以為房地產(chǎn)項(xiàng)目好，盲目跟風(fēng)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足的話，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，很容易就血本無(wú)歸，陷入絕境。當(dāng)前有很多小型沒經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)就因?yàn)檎J(rèn)識(shí)不夠，導(dǎo)致投資不當(dāng)，最后損失慘重。

22風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的意義

房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)于城市建設(shè)來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。隨著我國(guó)城市化政策的實(shí)施，需要大量的住房保障措施來(lái)配套跟進(jìn)，有一個(gè)合理的開發(fā)規(guī)劃，才能有效處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的城市病：房少價(jià)高、交通擁堵、環(huán)保問(wèn)題等，而且能夠有效促進(jìn)公共基礎(chǔ)設(shè)施的完善，將與之相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)也帶動(dòng)起來(lái)。那么要如何才能使房地產(chǎn)的開發(fā)健康有序進(jìn)行呢？主要還是要看整體的規(guī)劃是不是合理，施工的過(guò)程是不是高效，后期的銷售是不是理性，風(fēng)險(xiǎn)的管控是不是到位。而這其中風(fēng)險(xiǎn)研究又是風(fēng)險(xiǎn)管理的重中之重，一切規(guī)劃設(shè)計(jì)都是在風(fēng)險(xiǎn)管控之下進(jìn)行的，是房地產(chǎn)發(fā)展的馬前卒。

23風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)于城市與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義

在房地產(chǎn)開發(fā)之前，首先要考慮的是供求關(guān)系，其對(duì)房屋定價(jià)、開發(fā)時(shí)間、房屋數(shù)量、成本計(jì)算等都有重要的指導(dǎo)意義，對(duì)行業(yè)的發(fā)展有促進(jìn)作用。對(duì)于城市建設(shè)而言，在規(guī)劃過(guò)程中，需要風(fēng)險(xiǎn)研究來(lái)警醒限制，使得規(guī)劃更加現(xiàn)實(shí)，有可行性。

3房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的原因

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目這一復(fù)雜系統(tǒng)工程而言，必然有很多問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致?lián)p失的產(chǎn)生，因此需要考慮很多影響因素，從風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)上分為系統(tǒng)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是全局的，全體項(xiàng)目都有這一風(fēng)險(xiǎn)，不可避免；非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)是局部的，只有某些項(xiàng)目有該風(fēng)險(xiǎn)，可以采取有效措施進(jìn)行防范。

31系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

311通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目而言，都需要經(jīng)歷多年的經(jīng)營(yíng)、建設(shè)和銷售，存在一定的存續(xù)期間，這期間國(guó)家的貨幣政策、金融政策發(fā)生什么變化都是未知的，一旦發(fā)生通貨膨脹，那么必然導(dǎo)致企業(yè)的收益低于預(yù)期，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的。

312利率風(fēng)險(xiǎn)

銀行利率本身就有宏觀調(diào)整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

313變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

作為不動(dòng)產(chǎn)登記的重要項(xiàng)目之一的房地產(chǎn)，其固定性導(dǎo)致其流通性差，資金的回轉(zhuǎn)很難在短時(shí)間實(shí)現(xiàn)，如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現(xiàn)的話，就會(huì)有很大的損失。

314政策風(fēng)險(xiǎn)

任何行業(yè)的發(fā)展都和國(guó)家政策息息相關(guān)，房地產(chǎn)更受政府限制。首先，國(guó)家管著土地，哪些土地可以用來(lái)出售都是由國(guó)家政策規(guī)定的；其次，環(huán)保政策，開發(fā)過(guò)程中的廢物處理標(biāo)準(zhǔn)；最后，與資金直接掛鉤的稅務(wù)政策等，這些政策都是不可避的風(fēng)險(xiǎn)。

32非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

321經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目能否順利實(shí)施和經(jīng)營(yíng)管理有很大的關(guān)系，管理者如果管理不當(dāng)，就會(huì)導(dǎo)致無(wú)法達(dá)到項(xiàng)目預(yù)期，資金出現(xiàn)斷條等風(fēng)險(xiǎn)，其如果因?yàn)樽约旱腻e(cuò)誤預(yù)估，產(chǎn)生錯(cuò)誤決策，將會(huì)使整個(gè)項(xiàng)目處于危險(xiǎn)之中。這一風(fēng)險(xiǎn)受到不同管理者的經(jīng)營(yíng)管理決策的影響而出現(xiàn)差異。

322財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資者總是利用財(cái)務(wù)杠桿原理，使用借入資金擴(kuò)大投資可能收益范圍，實(shí)現(xiàn)投資利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。然而，杠桿原理對(duì)自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財(cái)務(wù)杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴(kuò)大了收益波動(dòng)的范圍，降低了可能收益的下限，下端風(fēng)險(xiǎn)增大了，所以增加貸款量也增加了營(yíng)業(yè)收入不足以償還債務(wù)的可能性。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制的路徑選擇

拋開一些不可避免的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于其他可以預(yù)防的非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，需要房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)自身情況可以采取以下措施進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制，從而切實(shí)有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

41加強(qiáng)管理者對(duì)國(guó)家政策的研究

企業(yè)管理者是項(xiàng)目的最終決策層，其決策對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)行都起著決定作用，所以管理層首先要對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的國(guó)家政策爛熟于胸，并時(shí)刻關(guān)注政策新動(dòng)向，最好要求相關(guān)部門每過(guò)一段時(shí)間，可以是半年、一年，提交一份房地產(chǎn)相關(guān)的國(guó)家政策。同時(shí)，其要有很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)耐顿Y理念，豐富自己的投資經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)投資意識(shí)一定得加強(qiáng)，對(duì)自己管理的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)要如數(shù)家珍，項(xiàng)目的每一個(gè)階段要干什么，會(huì)出現(xiàn)什么問(wèn)題，都要經(jīng)過(guò)科學(xué)的規(guī)劃和全方位的估測(cè)。最后，要將風(fēng)險(xiǎn)的量化評(píng)估和國(guó)家政策相結(jié)合，同時(shí)考慮市場(chǎng)因素的影響，在可行性范圍內(nèi)，進(jìn)行投資規(guī)劃。這其中，最需要注意的還是要和實(shí)際掛鉤，在企業(yè)實(shí)際情況下，再結(jié)合國(guó)家的開發(fā)政策，積極向政策靠攏，享受一些優(yōu)惠的政策，搭上國(guó)家發(fā)展的列車，促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。

42構(gòu)建完整的企業(yè)資源管理平臺(tái)

財(cái)務(wù)管理永遠(yuǎn)是一個(gè)企業(yè)的根基，如何基于這一中心構(gòu)建一個(gè)企業(yè)內(nèi)部完備的信息共享系統(tǒng)是公司高層所需要重點(diǎn)思考的問(wèn)題。這一系統(tǒng)的構(gòu)建對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目而言具有重要意義，首先能夠提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息的傳遞效率，其次能起到監(jiān)控整個(gè)項(xiàng)目過(guò)程的作用。這樣的話，一旦房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的任意環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，都能夠及時(shí)反饋到公司高層，方便及時(shí)處理，有利于風(fēng)險(xiǎn)管控和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警。

43定期召集經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)議

對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的定期分析有利于風(fēng)險(xiǎn)的管控。首先要擬定各部門的會(huì)議綱領(lǐng)，讓各部門知道明確的指標(biāo)，然后由財(cái)務(wù)部組織召開會(huì)議，讓各部門一同全方位地分析現(xiàn)階段企業(yè)的投資情況。會(huì)議過(guò)程中，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)高層要根據(jù)企業(yè)情況作出恰當(dāng)及時(shí)的補(bǔ)救措施，保證項(xiàng)目按計(jì)劃進(jìn)行。企業(yè)需重點(diǎn)關(guān)注投資過(guò)程中的資金變化，關(guān)注已投資項(xiàng)目的資金流通情況，明確項(xiàng)目的每一項(xiàng)支出和收益情況，利于減小投資風(fēng)險(xiǎn)。

44加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)管控

房地產(chǎn)行業(yè)需要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)供求關(guān)系的變化，調(diào)研活動(dòng)必不可少，要順應(yīng)社會(huì)需求，只有滿足社會(huì)需求才能利益最大化。在項(xiàng)目進(jìn)行時(shí)，對(duì)于具體施工合同的簽署一定要謹(jǐn)慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無(wú)意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監(jiān)理全程跟進(jìn)，負(fù)責(zé)工程質(zhì)量的監(jiān)督，從而降低這些方面的風(fēng)險(xiǎn)。

45強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

篇2

關(guān)鍵詞：風(fēng)險(xiǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；大學(xué)生創(chuàng)業(yè)

我們一般認(rèn)為“風(fēng)險(xiǎn)投資”起源于美國(guó)，一些風(fēng)險(xiǎn)投資者為了獲取高額回報(bào)，承擔(dān)較高的資本風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)投資具備高收益等特點(diǎn)，推動(dòng)著我國(guó)資本市場(chǎng)體系的建立，但同時(shí)也兼具著高風(fēng)險(xiǎn)等特性。本文以高校學(xué)生創(chuàng)業(yè)公司及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法研究作為基點(diǎn)，展開探討。目前，越來(lái)越多的高校畢業(yè)生面臨著就業(yè)困難問(wèn)題，而受過(guò)高等教育的人群，視野已經(jīng)難以局限于那些靠體力勞動(dòng)來(lái)獲取報(bào)酬的低階級(jí)工作，于是大學(xué)生創(chuàng)業(yè)這一領(lǐng)域被越來(lái)越多的人所重視。而其過(guò)程所遇到的風(fēng)險(xiǎn)也可見一斑。此時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估便成為了投資者選擇項(xiàng)目所需要解決的最大難題。

1.研究背景與意義

1.1研究背景

在當(dāng)前國(guó)際形勢(shì)下，各個(gè)國(guó)家對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，也紛紛持有支持激勵(lì)的態(tài)度。在國(guó)內(nèi)，有三種融資渠道可供選擇，分別為，商業(yè)融資、親情融資以及政府推動(dòng)的創(chuàng)業(yè)融資。這樣多樣化的模式，就需要各個(gè)媒介能夠相互協(xié)調(diào)，共同促進(jìn)，從而為我國(guó)的創(chuàng)業(yè)環(huán)境提供良好的氛圍，為我國(guó)的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)做好基礎(chǔ)保障工作。

除國(guó)內(nèi)之外，國(guó)外各國(guó)也紛紛表示了對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的積極態(tài)度。美國(guó)早在90年代時(shí)，就開始成立中小企業(yè)管理局，但并不局限于對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)的融資支持，而是面向全國(guó)的中小型企業(yè)。美國(guó)是我國(guó)最大的資本主義國(guó)家，其商業(yè)體制也較為資本化，資金雄厚。為籌得創(chuàng)業(yè)的基礎(chǔ)資金，大學(xué)生開始著眼于風(fēng)險(xiǎn)投資這一大模塊。而美國(guó)的資金服務(wù)機(jī)構(gòu)較為齊全，資金也較為充足，這就為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)提供了良好的創(chuàng)業(yè)基礎(chǔ)，同時(shí)也緩解了國(guó)家的就業(yè)壓力，提高了人才的利用率。

1.2研究意義

雖然我國(guó)政府以及社會(huì)大環(huán)境對(duì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)持有積極態(tài)度，但是，畢竟大學(xué)生創(chuàng)業(yè)擁有著許多的不確定因素。盡管我國(guó)政策規(guī)定，大學(xué)生創(chuàng)業(yè)可以向銀行提交小面額貸款的申請(qǐng)，但是，并不是硬性規(guī)定。這就導(dǎo)致了很多大學(xué)生貸款失敗的事例出現(xiàn)，其原因大部分是，大學(xué)生本身剛成年走向社會(huì)，不具有一定的資產(chǎn)保證，而且創(chuàng)業(yè)公司初期，存在太多的不確定因素，其風(fēng)險(xiǎn)較大，對(duì)于銀行這種穩(wěn)固安全的機(jī)構(gòu)來(lái)講，并沒有太大的說(shuō)服力。此時(shí)，就需要探究分析大學(xué)生創(chuàng)業(yè)案例，調(diào)查風(fēng)險(xiǎn)投資影響因素和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)評(píng)估，總結(jié)，從而為項(xiàng)目投資者提供更為簡(jiǎn)便的借鑒。

2.研究分析

2.1理論分析

大學(xué)生創(chuàng)業(yè)面臨著重重阻礙，其首要問(wèn)題是資金的籌措。大背景下，政府的政策雖做出相關(guān)的推動(dòng)幫助，但銀行方面對(duì)此所提供的貸款卻并不是很樂(lè)觀。可供選擇的三種渠道可區(qū)分為自籌和外助，然而，除去極少家庭本身家底雄厚足夠支持創(chuàng)業(yè)者外，大部分創(chuàng)業(yè)者還是需要依靠風(fēng)險(xiǎn)投資的介入。這一項(xiàng)難點(diǎn)亟待解決。項(xiàng)目方向的選擇，是否切合創(chuàng)業(yè)者自身的條件，對(duì)企業(yè)融資和投資者也是極重要的一項(xiàng)指標(biāo)。

2.2分析大學(xué)生創(chuàng)業(yè)群體

大學(xué)生創(chuàng)業(yè)若想更快、更有效的找到正確合適的出路，就應(yīng)該立足于自身，從根本出發(fā)。首先要選擇好契合的項(xiàng)目，即自己專業(yè)所學(xué)的是最捷徑的選擇。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，60%的大學(xué)生更愿意選擇與自己專業(yè)相切合的創(chuàng)業(yè)方向，而其余大部分人會(huì)選擇信息服務(wù)業(yè)類的項(xiàng)目。但是，從年齡學(xué)歷上分析，大學(xué)生群體從心里到處事上都明顯還不夠成熟，不足以讓投資者給予大量的融資來(lái)助公司發(fā)展，這也是成為了大學(xué)生創(chuàng)業(yè)成功率較低的主要原因。

2.3分析創(chuàng)業(yè)公司運(yùn)營(yíng)模式

當(dāng)前的創(chuàng)業(yè)形式大體可分為合伙創(chuàng)業(yè)和自主創(chuàng)業(yè)兩種，而根據(jù)數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，合伙創(chuàng)業(yè)占絕大多數(shù)，而自主創(chuàng)業(yè)模式只屬于個(gè)別人群，即自身?yè)碛行酆褙?cái)產(chǎn)，足夠支撐起企業(yè)的正常發(fā)展。根據(jù)數(shù)據(jù)匯總顯示，網(wǎng)絡(luò)計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)方向的創(chuàng)業(yè)比例最高。傳統(tǒng)行業(yè)、科技創(chuàng)新、市場(chǎng)開發(fā)三方面所占比例相對(duì)比較均衡。而這些方面的發(fā)展，也需要大量技術(shù)人才的投入，此時(shí)，合伙創(chuàng)業(yè)也成為最好最適合的選擇。在如今的社會(huì)大潮下，團(tuán)體合作互助已成為社會(huì)發(fā)展必要的趨勢(shì)。

綜上所述，創(chuàng)業(yè)公司及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)投資作為融資的新途徑促進(jìn)著我國(guó)創(chuàng)業(yè)活動(dòng)的發(fā)展，與此同時(shí)極大程度影響著高校學(xué)生風(fēng)險(xiǎn)投資的積極性；高校學(xué)生創(chuàng)業(yè)公司及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)投資所面臨的問(wèn)題也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了高校學(xué)生的想象。高校學(xué)生在創(chuàng)業(yè)過(guò)程中如何選擇出潛力大且投資回報(bào)較高的項(xiàng)目，如何正確的規(guī)避創(chuàng)業(yè)所帶來(lái)的投資風(fēng)險(xiǎn)以及能否正確的對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理評(píng)估，都是高校學(xué)生創(chuàng)業(yè)過(guò)程中無(wú)法規(guī)避的問(wèn)題。全面科學(xué)合理的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目可以使得風(fēng)險(xiǎn)投資活動(dòng)事半功倍，是風(fēng)險(xiǎn)投資的關(guān)鍵所在。本文經(jīng)過(guò)查閱相關(guān)的科普文獻(xiàn)以及科學(xué)理論分析總結(jié)得出：風(fēng)險(xiǎn)投資者在進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資時(shí)，必須深思熟慮，全面考慮風(fēng)險(xiǎn)投資可能遇到的問(wèn)題以及如何正確處理和規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，投資前正確建立科學(xué)合理風(fēng)險(xiǎn)投資評(píng)價(jià)體系，不斷完善創(chuàng)新風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體制，其重要性不容忽視。

結(jié)語(yǔ)

大學(xué)生創(chuàng)業(yè)融資問(wèn)題，一直以來(lái)都是創(chuàng)業(yè)的最大問(wèn)題。擁有創(chuàng)新的思路、吸引人眼球的項(xiàng)目，能夠讓投資者從中看到利益，從而自愿投資，實(shí)屬不易。本文提供的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的評(píng)估思路，會(huì)對(duì)創(chuàng)業(yè)者和投資者提供一定的支持。

參考文獻(xiàn)：

[1]顏?zhàn)隅?創(chuàng)業(yè)公司及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估方法研究――以高校學(xué)生創(chuàng)業(yè)公司為例[J].現(xiàn)代商業(yè)，2015（17）

[2]李斌，趙弋.風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目評(píng)估應(yīng)用方法――項(xiàng)目效益風(fēng)險(xiǎn)比綜合評(píng)價(jià)模型[J].華東經(jīng)濟(jì)管理，2005（01）

[3]馬國(guó)順，盧志同.新時(shí)期高校大學(xué)生創(chuàng)業(yè)教育探析[J].中國(guó)石油大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2009（05）

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 項(xiàng)目管理 風(fēng)險(xiǎn)管理

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一個(gè)高投入、高風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜系統(tǒng)，其項(xiàng)目決策與實(shí)施都需要專業(yè)而系統(tǒng)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理理論與方法來(lái)指導(dǎo)。目前我國(guó)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目決策大多靠經(jīng)驗(yàn)和定性的風(fēng)險(xiǎn)分析方法, 對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)在規(guī)律、風(fēng)險(xiǎn)管理方法的研究不夠深入,項(xiàng)目決策中缺乏專業(yè)而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和評(píng)估,項(xiàng)目實(shí)施中缺乏專門而系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施,亟需對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理方法進(jìn)行系統(tǒng)深入地研究。因此，本文擬對(duì)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的管理的相關(guān)研究文獻(xiàn)進(jìn)行梳理，為我國(guó)目前的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理提供參考。

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的重要意義

(l)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能促進(jìn)項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化。風(fēng)險(xiǎn)管理利用科學(xué)、系統(tǒng)的方法管理和處置各種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，有利于減少和消除各種經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和決策失誤風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于項(xiàng)目管理的科學(xué)化、合理化具有重要的意義。

(2)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。風(fēng)險(xiǎn)管理為項(xiàng)目管理者提供了控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的各種措施，使項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)在進(jìn)行項(xiàng)目的各種管理活動(dòng)時(shí)，能夠全身心地投入，消除了他們的后顧之憂，保證了項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行。

(3)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠保證項(xiàng)目目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施能夠采取有效措施，將項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最低限度，并能在損失發(fā)生后保證及時(shí)地提供措施，從而能夠使管理部門提高經(jīng)濟(jì)效益，保證項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

(4)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理能夠促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提高。通過(guò)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理，以最小的成本達(dá)到最大安全為目標(biāo)，將處置風(fēng)險(xiǎn)的各種費(fèi)用分?jǐn)偟巾?xiàng)目建筑產(chǎn)品或者過(guò)程中去，從而減少了費(fèi)用支出，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的各種監(jiān)控措施也使得各個(gè)項(xiàng)目部門有意識(shí)地提高管理效率，控制風(fēng)險(xiǎn)損失，進(jìn)而提高項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀

（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀

風(fēng)險(xiǎn)管理可以追溯到第一次世界大戰(zhàn)中的德國(guó)，而比較系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論則是在美國(guó)形成的。從20世紀(jì)30年代開始，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究被應(yīng)用于房地產(chǎn)投資。其研究歷程以1960年為界劃分為兩個(gè)階段，1960年以前，投資風(fēng)險(xiǎn)研究主要采用傳統(tǒng)的財(cái)會(huì)分析方法；1960年以后，引入管理方法，創(chuàng)立了工程管理科學(xué)方法，增強(qiáng)了解決實(shí)際問(wèn)題的能力。

對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究，大多集中在風(fēng)險(xiǎn)分析與防范、風(fēng)險(xiǎn)衡量、投資組合和風(fēng)險(xiǎn)決策等領(lǐng)域。如Wurkzebach在其《現(xiàn)代房地產(chǎn)》一書中，概括了房地產(chǎn)投資存在的風(fēng)險(xiǎn)，詳細(xì)探討了美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可能受到克林頓經(jīng)濟(jì)政策和新稅法實(shí)施的影響。Roger P?Sindt.在其著作《房地產(chǎn)投資分析與應(yīng)用》一書中，分析了房地產(chǎn)投資行為，在此基礎(chǔ)上，提出了一些適用于房地產(chǎn)投資的理論。并且，在充分考慮房地產(chǎn)投資可能受到融資情況、貨幣時(shí)間價(jià)值等因素和外部投資環(huán)境等因素對(duì)其產(chǎn)生影響的情況下，提出了房地產(chǎn)企業(yè)投資的戰(zhàn)略方案。Gaylon E. Greer和Phillip T. Kolbe 在《房地產(chǎn)決策的投資分析》一書中研究了不同類型房地產(chǎn)投資的收益及決策問(wèn)題，提出了一些房地產(chǎn)投資決策的方法。Joseph L?Pagliari在《房地產(chǎn)組合管理手冊(cè)》一書中研究了房地產(chǎn)投資組合問(wèn)題。Peter?Jovanovic與David?spaulding主要在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等方面做了大量研究工作。

另外，隨著決策理論真正成為一門學(xué)科，層出不窮的研究成果逐漸將現(xiàn)代決策理論嫁接到傳統(tǒng)的房地產(chǎn)投資技術(shù)之上，現(xiàn)資決策技術(shù)應(yīng)運(yùn)而生。具體研究成果有: (1)Anstin.J.Jaffe在其《房地產(chǎn)投資基本原理》一書中強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)的關(guān)系，主張定性與定量相結(jié)合的綜合風(fēng)險(xiǎn)決策，并提出了房地產(chǎn)投資決策的五項(xiàng)原則。這些原則在幾十年后的今天依然在房地產(chǎn)投資決策分析中起著重要的作用。(2)美國(guó)學(xué)者蓋倫.E格里爾在其著作《房地產(chǎn)投資決策分析》中，定性地介紹了房地產(chǎn)投資存在的主要風(fēng)險(xiǎn)因素，討論了傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整方法和敏感性分析方法，并把房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的概率分析方法定義為“現(xiàn)代風(fēng)險(xiǎn)分析方法”。在此方法中，他認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該表示為偏離預(yù)期值的概率。(3)國(guó)外房地產(chǎn)投資決策強(qiáng)調(diào)定性與定量分析相結(jié)合，如Anstin.J.Jaffe提出的房地產(chǎn)投資決策五原則為:房地產(chǎn)投資分析為系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)分析、風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)緊密相連、最優(yōu)投資應(yīng)以財(cái)富最大化為目標(biāo)、房地產(chǎn)環(huán)境分析必不可少，房地產(chǎn)投資分析是一種風(fēng)險(xiǎn)分析。

目前，發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)研究已經(jīng)比較成熟，相關(guān)學(xué)者和專業(yè)機(jī)構(gòu)從不同角度對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)與收益進(jìn)行了探索。如Thomas 和Jackson 通過(guò)運(yùn)用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型分析和預(yù)測(cè)了英國(guó)的租金水平。Gregory H. Chun 對(duì)銷售額與租金水平兩者之間的關(guān)系進(jìn)行了研究。

（二）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

20世紀(jì)80年代后期，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的知識(shí)被介紹到我國(guó)，應(yīng)用于大型土木工程項(xiàng)目的管理中。目前，將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)用于我國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究剛剛起步，對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的研究主要是在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、防范和投資決策上，主要著作有:于川和潘振鋒編著《風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)導(dǎo)論》，陳佑啟等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理及經(jīng)營(yíng)決策方法》，杜海鵬主編的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與防范》，陳琳和潘蜀健等編著的《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》，李啟明等編著的《房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)決策》，俞明軒、豐雷編著的《房地產(chǎn)投資分析》，胡曉龍主編的《房地產(chǎn)投資與分析》等。對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的決策研究，賈煥軍將貝葉斯方法應(yīng)用在建設(shè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中。除此之外，其他大部分研究房地產(chǎn)的書籍都只是順帶提及風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。

由于房地產(chǎn)在我國(guó)近幾年才引起人們的重視，國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的研究正處于初期階段，而研究主要集中在對(duì)投資者投資要點(diǎn)的分析等方面，如:租金回報(bào)率與投資回報(bào)率的區(qū)別和未來(lái)增值空間的判別、租金回收風(fēng)險(xiǎn)的考慮等。運(yùn)用的方法主要是從其他行業(yè)借鑒的，如運(yùn)用混沌經(jīng)濟(jì)模型控制房地產(chǎn)投資，對(duì)房地產(chǎn)投資目標(biāo)選擇模型的研究，用正態(tài)分布圖像法計(jì)算房地產(chǎn)投資凈現(xiàn)值風(fēng)險(xiǎn)等。

三、關(guān)于現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理研究的評(píng)述

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)起步較晚，關(guān)于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，尤其是在企業(yè)這個(gè)微觀層面上的研究還較少，現(xiàn)有文獻(xiàn)大都是側(cè)重于風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估或者風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控中的某一個(gè)方面進(jìn)行分析或評(píng)價(jià)，三個(gè)方面研究相互之間的聯(lián)系還不夠緊密，主要表現(xiàn)在以下幾方面:

(l)割裂了風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的特征聯(lián)系，并且缺少對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理的深入分析。

目前，國(guó)內(nèi)許多有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別研究?jī)?nèi)容大都是對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的某些特征，如對(duì)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)可控性等各種具體風(fēng)險(xiǎn)管理特征的介紹。由于對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注的側(cè)重點(diǎn)不同，如此分類只是針對(duì)性質(zhì)相同的某一類房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別研究，這就割裂了各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)特征之間的聯(lián)系。許多文獻(xiàn)中對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)(驅(qū)動(dòng))因素”和“風(fēng)險(xiǎn)后果”兩個(gè)概念之間的關(guān)系也缺少深入的分析，從而導(dǎo)致對(duì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生機(jī)理缺乏研究。

(2)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估離不開評(píng)估指標(biāo)體系的構(gòu)建。目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)中許多評(píng)估指標(biāo)體系都是以定性方法分析建立的，指標(biāo)體系往往比較廣義，針對(duì)特定房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別并經(jīng)過(guò)嚴(yán)密論證尤其是實(shí)證研究指標(biāo)體系不多，造成投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估之間聯(lián)系不夠緊密。

(3)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控缺乏充分的先期研究支持。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)估的最終目的是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)控。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控的措施也應(yīng)該建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)特征全面識(shí)別的基礎(chǔ)上。而目前國(guó)內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)針對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別不夠，缺少對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)因素和投資風(fēng)險(xiǎn)后果之間發(fā)生機(jī)理的分析，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別之間聯(lián)系不夠緊密，因此，許多風(fēng)險(xiǎn)調(diào)控提出的方法和措施大都是建立在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)定性分析基礎(chǔ)上的政策性建議。

參考文獻(xiàn):

[1]李群.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息， 2011，8

篇4

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)；投資環(huán)境；投資類型；投資風(fēng)險(xiǎn)

面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈，如何進(jìn)行投資決策，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大效益，避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，是各房地產(chǎn)企業(yè)希望解決的主要問(wèn)題。只有系統(tǒng)深入分析和研究影響房地產(chǎn)投資決策的因素，改變傳統(tǒng)決策方法的單一性和獨(dú)立性，減少投資決策過(guò)程中的主觀成分，才能避免因投資決策失誤而造成的巨大經(jīng)濟(jì)損失，這不僅有助于企業(yè)自身發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定也有著重要意義。

一、房地產(chǎn)投資的涵義和特點(diǎn)

房地產(chǎn)投資是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中以期在未來(lái)獲取更多收益或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。也有人認(rèn)為，房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、集體、個(gè)人等投資主體，直接或間接地把一定數(shù)量的資金投入房產(chǎn)、地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)領(lǐng)域的過(guò)程和行為，包括建造新的物業(yè)和對(duì)舊有的建筑物進(jìn)行改造。

隨著我國(guó)城市化的推進(jìn)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為廣大投資者追逐高額利潤(rùn)和快速增值的重要投資形式。由于房地產(chǎn)商品和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，房地產(chǎn)投資具有如下特點(diǎn)：一是高投入和高成本。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)的高資本價(jià)值特性，決定房地產(chǎn)投資需要投入的資金量大。土地的價(jià)格或土地使用權(quán)的價(jià)格相對(duì)較高、建筑造價(jià)高、施工周期長(zhǎng)使得投資開發(fā)成本高。而且房地產(chǎn)開發(fā)投資涉及部門眾多、經(jīng)營(yíng)運(yùn)作過(guò)程中交易費(fèi)用高也使得投資需要投入大量資金。二是開發(fā)周期長(zhǎng)和投資回收期長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)可行性研究、項(xiàng)目論證、置地、設(shè)計(jì)施工建設(shè)、營(yíng)銷和物業(yè)管理等眾多環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)。從土地審批、房地產(chǎn)建設(shè)、到物業(yè)投入使用，回收投資資金獲取利潤(rùn)需要相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。房地產(chǎn)開發(fā)投資不是一個(gè)簡(jiǎn)單的交易程序，而是一個(gè)涉及多個(gè)市場(chǎng)的交易系統(tǒng)，受到土地、建材、施工、勞動(dòng)力市場(chǎng)等多個(gè)市場(chǎng)的影響，而且房地產(chǎn)變現(xiàn)能力差，投資資金要經(jīng)過(guò)幾個(gè)市場(chǎng)的運(yùn)動(dòng)才能回收。三是高利潤(rùn)和高風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)的異質(zhì)性、不可替代，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)非完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)投資回報(bào)率高。利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)應(yīng)的，與其他投資一樣，房地產(chǎn)投資收益和風(fēng)險(xiǎn)并存。由于房地產(chǎn)投資投入資金多，資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，隨著時(shí)間的推移，投資的不確定因素增多，其投資的風(fēng)險(xiǎn)也將增大。四是政策鼓勵(lì)和約束。由于房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性作用，以及房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)作用，政府常常在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行風(fēng)險(xiǎn)時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)一些產(chǎn)業(yè)措施，鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)，這就會(huì)增加居民對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)性投入，同時(shí)也激勵(lì)了開發(fā)性投入。但從城市發(fā)展角度看，城市需要進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和布局，以滿足城市功能分區(qū)、城市生態(tài)的要求。由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和耐久性，所以房地產(chǎn)開發(fā)投資必須服從城市整體長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)劃，這就構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的外在制約因素。

二、影響房地產(chǎn)投資的因素

投資是一項(xiàng)動(dòng)態(tài)的連續(xù)性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資包括資金的籌集、使用、回收和增值，形成一個(gè)循環(huán)的資金流。同一投資者在不同時(shí)期或者不同投資者，追求的投資目標(biāo)是不同的，所愿意承擔(dān)的投資風(fēng)險(xiǎn)和選擇的投資時(shí)點(diǎn)也是不一樣的，這就決定了他們的投資結(jié)果和收益。由于房地產(chǎn)的區(qū)位、投資時(shí)機(jī)和房地產(chǎn)類型直接影響著房地產(chǎn)投資的利潤(rùn)和風(fēng)險(xiǎn)，因此被稱為房地產(chǎn)投資的三要素。

1、區(qū)位

由于房地產(chǎn)作為一種特殊商品具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)，所以在房地產(chǎn)物業(yè)中，區(qū)位因素被置于前所未有的高度，是顧客最關(guān)心的因素之一。一般而言，區(qū)位是指特定房地產(chǎn)所處的空間位置及其相鄰房地產(chǎn)間的相互關(guān)系。從宏觀角度來(lái)說(shuō)，區(qū)位指項(xiàng)目所在區(qū)域；從微觀角度來(lái)說(shuō)，區(qū)位指項(xiàng)目的開發(fā)場(chǎng)地。實(shí)際上，區(qū)位不僅指房地產(chǎn)所處的地理環(huán)境位置，還包括該區(qū)域的社會(huì)位置。一宗房地產(chǎn)的地理位置包括坐落、方位、朝向、樓層和建筑式樣等自然環(huán)境因素，社會(huì)位置包括該區(qū)域的交通狀況、配套設(shè)施和人文景觀等。任何一項(xiàng)房地產(chǎn)投資必定在既定的自然環(huán)境與人文環(huán)境中運(yùn)行并與周圍各類環(huán)境因素發(fā)生各種互動(dòng)關(guān)系。這些因素的差異加劇了區(qū)位差異，使得處于同一市場(chǎng)的不同區(qū)位的相同面積房地產(chǎn)具有不同的實(shí)用價(jià)值，產(chǎn)生了極為不同的經(jīng)濟(jì)效益。交通運(yùn)輸系統(tǒng)的完善、生活方式的變化以及科技的進(jìn)步，都會(huì)使區(qū)位價(jià)值產(chǎn)生巨大差異，使投資者面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)必須充分考慮房地產(chǎn)區(qū)位條件，認(rèn)真分析、研究擬投資區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顟B(tài)、人口因素和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)等因素。

2、時(shí)機(jī)

由于房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響很大，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有周期性的規(guī)律，因此，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也相應(yīng)有著周期性的漲落。隨著經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的供求、價(jià)格和收益水平的相應(yīng)變化。因此，選擇合適的投資時(shí)機(jī)，保證所投資房地產(chǎn)有良好的市場(chǎng)前景，是一項(xiàng)投資成敗的關(guān)鍵。一般而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)是影響開發(fā)時(shí)機(jī)的主要因素，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長(zhǎng)期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場(chǎng)處于不斷上升勢(shì)頭，這時(shí)推出的房地產(chǎn)項(xiàng)目較易獲得較高收益；當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于下行區(qū)間，由于失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降，供過(guò)于求，房地產(chǎn)價(jià)格下跌，物業(yè)租售所需時(shí)間加長(zhǎng)，甚至根本就租售不出去，此時(shí)開發(fā)的房地產(chǎn)將導(dǎo)致資金占用和成本上升，預(yù)計(jì)的收益不可能實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商將承擔(dān)開發(fā)時(shí)機(jī)選擇不當(dāng)帶來(lái)的巨大損失。因此，房地產(chǎn)投資者必須具有敏銳的判斷力，善于把握機(jī)會(huì)和抓住時(shí)機(jī)。

篇5

關(guān)鍵詞：投資方；BT項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)分配；收益

中圖分類號(hào)：TU723文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、BT模式的基本概念

BT項(xiàng)目融資模式定義為:BT(Build-Transfer)即建設(shè)-移交模式由BOT(Build-Operate-Transfer)即建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交模式衍變而來(lái),是基礎(chǔ)設(shè)施民營(yíng)化領(lǐng)域中一種新興的投融資模式。即由項(xiàng)目的發(fā)起方(政府或所屬相關(guān)機(jī)構(gòu))通過(guò)公開招投標(biāo)選定項(xiàng)目的投資方,并簽訂特許權(quán)協(xié)議,由項(xiàng)目的投資方承擔(dān)整個(gè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、融資、投資和建設(shè)等任務(wù),并承擔(dān)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn),待工程完工并經(jīng)驗(yàn)收合格后,由項(xiàng)目發(fā)起方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行回購(gòu),按合同約定分期支付項(xiàng)目總投資并加上合理的投資利潤(rùn)。

二、BT模式的特點(diǎn)

1、BT模式適用于非營(yíng)利性公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目

目前,我國(guó)城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中越來(lái)越多地引入了BOT、TOT、BT等公私合作的模式。BOT模式主要用于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括電廠、機(jī)場(chǎng)、港口、收費(fèi)公路、隧道、電信、供水和污水處理設(shè)施等,以及自然資源開發(fā)項(xiàng)目,這些都是一些投資較大、建設(shè)周期長(zhǎng)和可以運(yùn)營(yíng)獲利的項(xiàng)目；TOT模式與BT模式和BOT模式的最大不同在于投資方不用承擔(dān)項(xiàng)目的建設(shè)任務(wù),主要是通過(guò)購(gòu)買政府已建成基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的特許經(jīng)營(yíng)權(quán),進(jìn)行運(yùn)營(yíng)并獲利。但是,在實(shí)際操作中,根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況和融資特點(diǎn),一些項(xiàng)目很難或不會(huì)產(chǎn)生現(xiàn)金流,或是現(xiàn)金流量不足；項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)龐大,技術(shù)工藝較為復(fù)雜；或是政府出于公共安全和公共利益的考慮等原因不適于交由私人經(jīng)營(yíng),但政府財(cái)政又暫時(shí)無(wú)力承擔(dān)或由政府建設(shè)、運(yùn)營(yíng)效率相對(duì)較低的項(xiàng)目,一般多采用BT模式進(jìn)行建設(shè)。在我國(guó),BT模式主要適用于非營(yíng)利性的公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,例如不收費(fèi)的高速公路、普通公路、鐵路、橋梁、隧道設(shè)施以及不以營(yíng)利為目的的紀(jì)念館、博物館、體育場(chǎng)館、公園、醫(yī)院等公共設(shè)施。

2、BT模式中各參與方之間法律關(guān)系復(fù)雜

BT模式2000年以后才在我國(guó)興起,尚屬新生事物,處于實(shí)踐探索的起步階段,還缺乏較系統(tǒng)全面的認(rèn)識(shí)規(guī)范,從而造成了一些運(yùn)作不規(guī)范的BT項(xiàng)目出現(xiàn)違反建設(shè)程序的操作；另一方面,政府相關(guān)部門尚沒有出臺(tái)一套完備的法律法規(guī)對(duì)BT模式進(jìn)行明確界定和規(guī)范,因此會(huì)在項(xiàng)目操作過(guò)程中出現(xiàn)漏洞和違法違規(guī)現(xiàn)象,以致監(jiān)管難度加大。

BT模式的運(yùn)作過(guò)程包括招投標(biāo)、融資、投資、建設(shè)、移交等一系列活動(dòng)。項(xiàng)目參與方包括項(xiàng)目發(fā)起方、項(xiàng)目投資方、項(xiàng)目公司、施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、擔(dān)保人、銀行、原材料和設(shè)備供應(yīng)商以及其他相關(guān)機(jī)構(gòu),而且每個(gè)參與方均有特定的項(xiàng)目運(yùn)作模式和方法,要使它們?cè)诮y(tǒng)一的項(xiàng)目模式框架下運(yùn)作,需要較長(zhǎng)的磨合期以及完備的法律規(guī)范進(jìn)行約束。雖然各參與方有著共同的利益目標(biāo),但在實(shí)際操作中也存在相互矛盾的局部利益沖突,因此相互之間必然會(huì)形成復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系和合作關(guān)系。BT項(xiàng)目合同由建設(shè)合同、貸款協(xié)議、回購(gòu)協(xié)議、回購(gòu)擔(dān)保協(xié)議、資金擔(dān)保合同等一系列合同組成,而且每個(gè)合同之間都相互關(guān)聯(lián),加之目前尚沒有出臺(tái)一套規(guī)范的合同范本以及缺乏專門的法律法規(guī)進(jìn)行約束管制,因此其中涉及的法律責(zé)任關(guān)系會(huì)十分復(fù)雜。

三、研究范圍與邏輯架構(gòu)

BT模式一般有前期方案與準(zhǔn)備、BT模式及投資人確定、項(xiàng)目公司組建與融資建設(shè)、施工單位選擇與工程實(shí)施、回購(gòu)與移交等五個(gè)基本環(huán)節(jié)。如果從施工單位的選擇來(lái)限定BT模式，可分為“施工同體”“帶資承包”“二次招標(biāo)”等三種基本模式。本文將投資模式限定為“施工二次招標(biāo)型”。

投資方經(jīng)過(guò)業(yè)主授權(quán)后，通過(guò)成立BT項(xiàng)目管理公司、構(gòu)建完善的多方協(xié)議管理體系進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作。投資方在該項(xiàng)目的資金來(lái)源不依賴于項(xiàng)目本身，回購(gòu)價(jià)采用基價(jià)加投資回報(bào)率的方式計(jì)算。BT雙方權(quán)利的分配建立在風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的基礎(chǔ)上，投資方回報(bào)率的確定在于找到影響收益的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素上。有鑒于此，本文將BT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分為兩部分:

1、由業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)在工程實(shí)施過(guò)程中該部分風(fēng)險(xiǎn)造成的損失情況，投資方有權(quán)提出調(diào)整項(xiàng)目回購(gòu)基價(jià)的要求，并獲得相應(yīng)索賠；

2、由投資方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，按照風(fēng)險(xiǎn)收益對(duì)等的原則，投資方對(duì)該部分風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)在合同中設(shè)計(jì)相應(yīng)的投資收益。對(duì)于業(yè)主、投資方共同承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，這里將其設(shè)定為可以拆分。本文引進(jìn)基于蒙特卡洛模擬的VaR模型，通過(guò)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)歷史數(shù)據(jù)的模擬計(jì)算，得出供投資人參考的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率。

四、BT項(xiàng)目中的關(guān)鍵性風(fēng)險(xiǎn)分配

M．P．Abednego(2006)認(rèn)為良好的風(fēng)險(xiǎn)分配模式可以提高項(xiàng)目的管理水平。HoffmanS．L．(1998)認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)分配并不能減少或降低風(fēng)險(xiǎn)，其目的在于通過(guò)識(shí)別項(xiàng)目的潛在風(fēng)險(xiǎn)并將其分配給最合適的承擔(dān)者，從而減少風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)成本。

由于BT項(xiàng)目的產(chǎn)品往往具有非經(jīng)營(yíng)性，且具有很強(qiáng)的公共產(chǎn)品特征，BT項(xiàng)目在交付時(shí)間上的約束條件往往是剛性的，而回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的約束條件卻往往因?yàn)槟承┨厥庠蚨鵁o(wú)法實(shí)現(xiàn)，這些因素使得投資方往往處于弱勢(shì)地位。投資方擁有的只是投資權(quán)和建設(shè)權(quán)，因此，只能承擔(dān)項(xiàng)目融資、建設(shè)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)。從產(chǎn)權(quán)的角度來(lái)分析，業(yè)主擁有項(xiàng)目的收益權(quán)、剩余控制權(quán)和索取權(quán)，也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

從投資方保障自己的利益角度而言，應(yīng)遵循“風(fēng)險(xiǎn)上限”“責(zé)權(quán)利對(duì)稱”的原則，投資方不應(yīng)承擔(dān)其無(wú)法承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)合既有的研究，整理BT項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)并分配見表1。

表1BT 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分配表

對(duì)于業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)如果造成了相關(guān)費(fèi)用的增加，投資人可以通過(guò)回購(gòu)基價(jià)調(diào)整、工程索賠等途徑得到補(bǔ)償，投資人自身不會(huì)受到損失，基價(jià)調(diào)整示意圖見圖1。

圖1BT項(xiàng)目業(yè)主承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的收益計(jì)算流程圖

五、投資方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的回報(bào)率計(jì)算模型

由于BT項(xiàng)目的投資收益等于總投資(假設(shè)總投資即為回購(gòu)時(shí)的回購(gòu)基價(jià)，這里不再考慮其他利潤(rùn)，這里將其視為回購(gòu)基價(jià))乘以投資回報(bào)率，將投資回報(bào)率為風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率之和，無(wú)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率為純粹利率與通貨膨脹附加率之和，一般按短期國(guó)債利率計(jì)算。

由于投資方在業(yè)主承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)因素中已通過(guò)基價(jià)調(diào)整、工程索賠等方式獲得收益，不影響投資人的投資回報(bào)。此處僅考慮完全由投資方承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)因素和由雙方共同承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)因素中拆分出來(lái)的投資方承擔(dān)部分，設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率的流程如圖2所示，按此對(duì)投資方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率進(jìn)行計(jì)算。

假設(shè)風(fēng)險(xiǎn)X={x1，x2，…，xn}服從位置參數(shù)為u、尺度參數(shù)為σ的正態(tài)概率分布，概率密度函數(shù)為:

建立BT項(xiàng)目的收入與風(fēng)險(xiǎn)函數(shù):

Y=f(X)，X={x1，x2，…，xn}

其中，x1，x2，…，xn為識(shí)別出的關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)因素(一般認(rèn)為，對(duì)投資人投資回報(bào)率影響較大的關(guān)鍵性風(fēng)險(xiǎn)為通貨膨脹、利率變動(dòng)、項(xiàng)目融資成本、安全風(fēng)險(xiǎn)、工期延誤、工程質(zhì)量等六項(xiàng))，服從正態(tài)分布。

圖2風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)率計(jì)算流程圖

對(duì)x1，x2，…，xn抽取足夠數(shù)量的樣本值，可求出相應(yīng)的收入值Y。對(duì)這一過(guò)程進(jìn)行多次模擬(計(jì)算要求一般取1000次以上)，據(jù)此求得相應(yīng)的收入值Y1，Y2，…，Y1000，計(jì)算Y1，Y2，…，Y1000的數(shù)學(xué)期望值E(Y)(Y1，Y2，…，Y1000的均值)，假設(shè)95%的置信度，該位置的分位數(shù)為Y*，設(shè)該項(xiàng)目的初始合同價(jià)為Y0，則該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可量化為:

RVaR=E(Y)－Y*

其對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)收益率為:

rVaR=［E(Y)－Y*］/Y0

設(shè)無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率為rf(一年期國(guó)債利率)，則該類BT項(xiàng)目的投資回報(bào)率為:

ri=［E(Y)－Y*］/Y0+rf

結(jié)束語(yǔ)

過(guò)去對(duì)于BT項(xiàng)目投資回報(bào)率一般采用定量的變形的收益現(xiàn)值法模型，但是由于最終決定權(quán)掌握在業(yè)主的手中，直接導(dǎo)致投資收益率確定不準(zhǔn)確。本研究基于投資方的視角，在BT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分配矩陣的基礎(chǔ)上借鑒VaR理論，通過(guò)BT項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)收益的度量模型模擬計(jì)算工程風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用，進(jìn)一步解決了BT項(xiàng)目回購(gòu)定價(jià)中的投資回報(bào)問(wèn)題，為投資方在BT項(xiàng)目提出定價(jià)時(shí)提供了理論依據(jù)。

參考文獻(xiàn)

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