房地產(chǎn)估價法律法規(guī)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們?yōu)槟鷾蕚淞瞬煌L格的5篇房地產(chǎn)估價法律法規(guī)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產(chǎn)估價；估價行業(yè)；問題；對策

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

引言

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場的開放，房地產(chǎn)估價行業(yè)面對的國際、國內(nèi)的競爭和挑戰(zhàn)更加嚴峻。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)只有從現(xiàn)在起就面對自身的不足，提高管理、專業(yè)、人才優(yōu)勢，樹立行業(yè)品牌，迅速提高自己的市場競爭力，才能在日益激烈的市場競爭中運籌帷幄、取勝于人。

一、房地產(chǎn)估價的常用方法

1、成本法

成本法是指以當前條件下重新購建相同的被評估房地產(chǎn)所需的成本扣減其已損耗的價值為基礎確定被評估房地產(chǎn)價值的方法。重新購置成本中又分更新重置成本和復原重置成本，而在實際評估中，我們通常選用的是更新重置成本。

2、市場比較法

市場比較法是指在求取待評估房地產(chǎn)價格時，將待估房地產(chǎn)與近期內(nèi)市場上已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，對已發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價格進行調(diào)整修正，得出待估房地產(chǎn)合理價格的一種評估方法。市場比較法是通過與所選取的參考案例相比較，對因素的不同之處進行修正，然后得出待評估房地產(chǎn)在評估基準日的市場價格的過程。市場比較法是通過待評估房地產(chǎn)與交易實例之間的差異因素調(diào)整來估算價格，在房地產(chǎn)市場比較發(fā)達的情況下，在同一地區(qū)或同一供需圈內(nèi)，與待估房地產(chǎn)類似的房地產(chǎn)交易比較多時，市場比較法才是有效的評估方法。

3、收益法

收益法也稱純收益還原率法、投資法和收入資本化法，簡單的說是指待評估房地產(chǎn)的未來正常純收益選用適當?shù)倪€原率折現(xiàn)到評估基準日之和。收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)，一般在類似房地產(chǎn)有租金收入的情況下采用，其中收益額為租金收入扣除相應的費用，費用包括房屋維修、物業(yè)管理、保險費、租金損失費、租賃中介費、出租房產(chǎn)的稅費（包括房產(chǎn)稅、營業(yè)稅及附加、印花稅等）等。收益法在運用時根據(jù)房地產(chǎn)的收益情況和使用年限的不同而計算方法不同。

二、房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

1、制定了房地產(chǎn)估價的有關法律規(guī)章

國務院和國家房地產(chǎn)管理部門首先制定了房地產(chǎn)管理基本法《城市房地產(chǎn)管理法》，在此基礎上又制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、《土地管理法》、《土地管理法實施條例》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》以及《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》、《房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定》等法律法規(guī)，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價行業(yè)及估價師的地位，完善了估價的相法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

2、建立了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度和制定了房地產(chǎn)估價技術規(guī)范

根據(jù)各級房地產(chǎn)管理部門的統(tǒng)計，目前全國有4萬多人取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊執(zhí)業(yè)約3．5萬人，房地產(chǎn)估價機構5,000多家，其中一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構267家。國家房地產(chǎn)管理部門制定了《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，對房地產(chǎn)估價行為從制度上進行規(guī)范，通過統(tǒng)一估價程序和技術方法，保證估價結(jié)果的客觀、公正、合理。

3、形成了統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)估價市場和行業(yè)自律標準

從2000年6月國務院提出經(jīng)濟鑒證類社會中介機構脫鉤改制的要求開始，涉及中介機構的管理部門，包括房地產(chǎn)管理部門，按照國家的規(guī)定，開展原有房地產(chǎn)估價機構與部門的脫鉤改制工作。中國房地產(chǎn)估價師學會已經(jīng)開始承擔估價師資格考試、注冊、再教育以及估價機構資質(zhì)評審、違規(guī)行為查實等工作，房地產(chǎn)估價行業(yè)的自律機構基本建立，對估價機構的自律作用日益強化。

4、房地產(chǎn)估價服務領域逐步擴大

在房地產(chǎn)估價機構發(fā)展初期，主要服務內(nèi)容是房地產(chǎn)交易管理，防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當事人隱價瞞價、偷漏稅費。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，房地產(chǎn)估價業(yè)務已經(jīng)逐步在社會經(jīng)濟發(fā)展的各行業(yè)，如銀行、城市建設、土地管理、司法、保險、稅務、投資咨詢等方面發(fā)揮著越來越重要的作用。

三、我國房地產(chǎn)估價行業(yè)中存在的問題

1、立法滯后

雖然目前我國已形成了以《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》為基礎，由《城市房地產(chǎn)中介服務管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價機構管理辦法》、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)估價機構資質(zhì)標準和房地產(chǎn)估價師注冊兩項行政許可為核心的房地產(chǎn)估價法律體系，對評估機構、估價人員的管理進行了規(guī)定，但仍然缺乏相關的實施細則。盡管《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)估價制度的法定地位，但關于房地產(chǎn)估價的專門法律一直是空白。而散落在各項規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關規(guī)定，不能夠?qū)υu估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標準等提供系統(tǒng)和權威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中往往畏首畏尾，無法充分發(fā)揮其主觀能動性，其評估結(jié)果也就難以得到社會的認可。

2、從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)估價不僅具有很強的專業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價值的個別性，使得沒有兩處房地產(chǎn)的價值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)估價結(jié)果的科學性非常倚重估價師的經(jīng)驗和誠信度。但是我國目前尚未形成一套非常完整和科學的人才培養(yǎng)、準入及晉級機制，相關的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對從業(yè)人員嚴格的約束和考核，行業(yè)的收費情況較為混亂并存在一定程度準入門檻偏低現(xiàn)象，導致了許多進入該行業(yè)的人員并非相關專業(yè)出身，學歷層次較低，對房地產(chǎn)估價的科學性和嚴謹性認識不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導致考生做假的現(xiàn)象較為嚴重。

3、社會公信力不高

由于房地產(chǎn)估價行業(yè)相關法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標準及技術規(guī)范和規(guī)程，同時房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會缺乏自律，對違紀、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導致社會公信力不高。當前比較突出的問題是評估機構容易受到政府或銀行等機構的干預、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，導致評估結(jié)果與市場價值嚴重背離，損害了其他當事人的合法權益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評估結(jié)果損害國家利益。

三、促進我國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展的對策

1、加強市場環(huán)境監(jiān)管

房地產(chǎn)估價行業(yè)是以估價師提供估價報告向委托單位收取評估費的中介服務行業(yè)。由于各部門和行業(yè)存在多種形式的評估機構，評估業(yè)務收入主要靠部門和行業(yè)壟斷，使得評估行業(yè)間的競爭處于不平等的環(huán)境之中。今后應加速評估機構脫鉤改制工作，使評估機構真正成為獨立的中介機構，在平等競爭的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高房地產(chǎn)估價行業(yè)的估價水平，同時保持房地產(chǎn)估價活動和估價師估價成果的獨立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預房地產(chǎn)估價機構和估價師的評估工作，以確保估價結(jié)果的完整性、規(guī)范性。房地產(chǎn)主管部門要組織對房地產(chǎn)估價市場的調(diào)查研究，制定估價市場運行和監(jiān)管規(guī)則，明確估價的違規(guī)性質(zhì)，制定懲罰機制，追究相關人員的行政或法律責任。

2、加強法律體系建設

為了保證房地產(chǎn)估價行業(yè)的合理健康發(fā)展，應該根據(jù)社會經(jīng)濟的發(fā)展制定房地產(chǎn)估價行業(yè)技術規(guī)范和法律法規(guī)的實施細則，從而解決房地產(chǎn)估價在相關行業(yè)的技術需要；解決房地產(chǎn)估價行業(yè)的不平等競爭問題，實現(xiàn)真正的脫鉤；解決估價師職業(yè)道德問題，提高估價師的責任和風險意識；解決評估結(jié)果與社會發(fā)展相協(xié)調(diào)問題，規(guī)范房地產(chǎn)估價方法和程序。

3、對估價師分級制管理

對估價師實行分級制度，分級的標準就是估價師的估價業(yè)績、執(zhí)業(yè)年限和所通過的分級考試。根據(jù)估價師執(zhí)業(yè)能力的差異、估價經(jīng)驗的不同等情況，確定相應的執(zhí)業(yè)范圍和執(zhí)業(yè)要求，確保估價師盡其能而不超其能。估價師業(yè)績突出，經(jīng)考試和考核合格，可晉升為高級估價師。高級估價師如出現(xiàn)質(zhì)量事故、職業(yè)道德等問題，應降為中低級估價師，直至取消估價資格。

4、推進信用體系建設

目前，注冊房地產(chǎn)估價師和一級房地產(chǎn)估價機構的信用體系已經(jīng)在國家和省級房地產(chǎn)估價協(xié)會建立和使用，但是二、三級房地產(chǎn)估價機構的信用體系還沒有完全建立，在整個信用體系中所占比例較小。只有建立完善的信用體系，才能精確了解整個房地產(chǎn)估價行業(yè)的信用狀況。對各級估價機構、注冊房地產(chǎn)估價師實行誠信預警機制和失信懲戒機制，建立估價行業(yè)優(yōu)秀的信用基礎。督促估價行業(yè)遵守本行業(yè)及相關行業(yè)的法律法規(guī)和技術規(guī)范，營造依法、獨立、公正的評估市場氛圍。

結(jié)束語

房地產(chǎn)估價行業(yè)在我國從正式出現(xiàn)到現(xiàn)在只不過二十年左右的時間，但是房地產(chǎn)估價行業(yè)卻取得了很大的發(fā)展，不管從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應法律法規(guī)的配套上，還是與發(fā)達國家該行業(yè)的對比上，都有了實質(zhì)上的提高。面對房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展，我們還需要努力積累理論與實踐經(jīng)驗，促進房地產(chǎn)估價行業(yè)的快速成長。

參考文獻

篇2

關鍵詞：市場經(jīng)濟 房地產(chǎn) 估價 問題 對策

一、前言

市場經(jīng)濟日漸完善促使房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展，房地產(chǎn)估價工作在其中具有越來越重要的作用，同時也為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了巨大的機遇。作為一種社會性中介活動，房地產(chǎn)估價主要實際由于房地產(chǎn)市場信息不平衡性以及不對稱性所產(chǎn)生的社會需求，無論是房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)交換、房地產(chǎn)拍賣、房地產(chǎn)征用、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)合并等等，同時還涉及到企業(yè)合資、企業(yè)承包經(jīng)營、企業(yè)合并等等，房地產(chǎn)估價服務在其中具有至關重要的作用。房地產(chǎn)估價專業(yè)性非常強并且涉及范圍非常廣，使得房地產(chǎn)估價服務的風險性非常強。市場經(jīng)濟影響下，房地產(chǎn)估價服務具有非常重要的作用，從房地產(chǎn)市場角度分析來看，需要構建和平貿(mào)易發(fā)展模式，保證市場秩序合理性以及有序性，為房地產(chǎn)估價正常化以及規(guī)范化提供保障，對房地產(chǎn)估價具有非常重要的影響。

二、市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)估價存在的問題

（一）房地產(chǎn)估價法律法規(guī)存在著不健全

從目前的發(fā)展來看，房地產(chǎn)估價機構普遍存在著，但是并不是屬于專業(yè)化房地產(chǎn)估價機構，甚至一部分估價結(jié)構以及估價工作人員自身并不具備估計資質(zhì)。雖然我國針對房地產(chǎn)制定了相關法律法規(guī)，但是卻并沒有提出針對房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)，因此往往只能夠規(guī)范供給主體，但是對于估價市場供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長估價市場發(fā)展過程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價市場發(fā)展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負擔，房地產(chǎn)估價工作的可持續(xù)發(fā)展受到影響。由于在房地產(chǎn)估價方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規(guī)定，因此，房地產(chǎn)估價工作的順利進行受到了非常大的影響。

（二）房地產(chǎn)估價工作人員綜合素質(zhì)不高

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的起步時間非常晚，這就使得從事房地產(chǎn)估價的專業(yè)人員并沒有達到預期數(shù)量，實際的技術能力以及專業(yè)素質(zhì)水平也并不是非常理想，這就使得房地產(chǎn)估價水平受到了影響。我國房地產(chǎn)的估價主要是采用職業(yè)資格認證工作制度，從事房地產(chǎn)估價工作的專業(yè)人員需要經(jīng)過國家統(tǒng)一的資格考試，在成績合格之后才能夠獲得職業(yè)資格證。從目前來看，一部分估價技術工作人員綜合素質(zhì)不高使得其從注冊資金方面弄虛作假，嚴重的影響到估價工作人員的估值技術以及房地產(chǎn)整體掛機質(zhì)量，同時也不能夠真實反映出估價師資歷以及水平，房地產(chǎn)估價師缺乏工作熱情以及工作動力，鼓勵其提升自身專業(yè)素養(yǎng)更是難上加難。作為一名合格房地產(chǎn)估價專業(yè)人員，需要不斷研究執(zhí)業(yè)過程，不斷突破自身，提升自身專業(yè)水平，為房地產(chǎn)估價質(zhì)量提供保障。

（三）房地產(chǎn)估價監(jiān)管工作力度不足

從目前發(fā)展來看，一部分監(jiān)督管理工作部門由于改制使得評估結(jié)構往往與管理工作部門之間構建練習，但是由于雙重身份以及公司兼營等使得其背離了改制工作目標，特別是一部分行政工作部T在實際工作中往往存在著計劃經(jīng)濟發(fā)展行為以及發(fā)展心態(tài)，存在著執(zhí)行活動有效性不強的現(xiàn)象，進而權錢交易等腐敗行為非常常見，過多的行政干預使得市場競爭呈現(xiàn)出不公平性，房地產(chǎn)估價市場存在著混亂。從目前房地產(chǎn)估價市場來看，缺乏專業(yè)性、高水平專業(yè)房地產(chǎn)估價師。在進行房地產(chǎn)評估師注冊過程中，往往開設的勞動人事檔案轉(zhuǎn)移證明以及社會保險證明都存在著虛假性，往往空頭的資產(chǎn)評估師為其作弊使得資格驗證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監(jiān)管工作，使得并沒有獲取法律認可評估機構實際數(shù)量不斷增加，特別是掛靠現(xiàn)象非常嚴重，這就需要結(jié)合目前的工作來強化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產(chǎn)估價監(jiān)管工作陷入形式化。

三、市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)估價對策

（一）構建房地產(chǎn)估價相關法律法規(guī)

在房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展過程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實際情況來構建更加完善房地產(chǎn)估價法律體系，同時還需要結(jié)合目前房地產(chǎn)市場發(fā)展實際情況制定房地產(chǎn)估價的針對性法律法規(guī)，明確房地產(chǎn)估價在市場經(jīng)濟工作中的重要作用，嚴格的規(guī)范房地產(chǎn)估價組織結(jié)構以及實際的審批程序，同時對于房地產(chǎn)估價的違法行為以及違規(guī)行為制定有效的懲處工作標準。此外，還需要明確不同業(yè)務工作部門實際評估工作，為公平競爭提供有效保障。總之，需要不斷提升房地差估價組織能力以及估價準確性，提升估價市場競爭力，充分利用法律手段來為房地產(chǎn)估價市場正常運行提供有效保障?？傊?，需要針對放點產(chǎn)估價市場來構建信息反饋工作機制，促使房地產(chǎn)估價工作能夠居于社會監(jiān)督下，同時也能夠為房地產(chǎn)估價糾紛提供法律依據(jù)。

（二）重視房地產(chǎn)估價市場規(guī)范性

市場經(jīng)濟不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)出獨特性，房地產(chǎn)估價也并不只考慮到房地產(chǎn)價值，還需要涉及到其他方面的內(nèi)容，這就對房地產(chǎn)估價工作人員提出了更大的挑戰(zhàn)。因此，估價工作人員業(yè)務水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價的質(zhì)量。為了能夠做好房地產(chǎn)估價工作，房地產(chǎn)市場規(guī)范性具有非常重要的作用。房地產(chǎn)估價工作人員需要嚴格遵守相關法律法規(guī)，堅持公正原則和客觀原則，提升房地產(chǎn)估價工作人員業(yè)務水平以及整體素質(zhì)。為了能夠保障房地產(chǎn)評估結(jié)果的合理性和科學性，房地產(chǎn)評估工作人員需要結(jié)合房地產(chǎn)市場運行要求以及房地產(chǎn)運行原則，保證房地產(chǎn)估價組織以及房地產(chǎn)估價個人獨立性，政府工作部門需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預房地產(chǎn)估價工作人員工，對于非法的房地產(chǎn)估價工作，需要加大實際的調(diào)查工作力度以及實際出發(fā)工作力度，嚴厲處罰哪些制造不實房地產(chǎn)估價報告的工作人員，同時還需要將不良記錄更新到個人檔案中。諸如，對于虛假報告對房地產(chǎn)當事人造成巨大損失的，房地產(chǎn)估價機構或者是房地產(chǎn)估價個人還需要承擔相應的法律責任，進而樹立法律權威性，為房地產(chǎn)估價行業(yè)快速發(fā)展提供保障。

（三）提升房地產(chǎn)估價工作人員業(yè)務素質(zhì)以及整體素質(zhì)

作為一項全面性、靈活性以及繼承性系統(tǒng)，房地產(chǎn)估價對房地產(chǎn)市場發(fā)展具有非常重要的影響?？紤]到房地產(chǎn)市場發(fā)展特點以及市場經(jīng)濟發(fā)展特點，房地產(chǎn)估價工作實際上并不只是房地產(chǎn)價值的估值，業(yè)務拓展對房地產(chǎn)估價工作人員提出了更高的要求。房地產(chǎn)估價工作人員的也睡水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價質(zhì)量。在房地產(chǎn)估價工作人員的培養(yǎng)過程中，不僅需要培養(yǎng)其公正原則和客觀原則，對其專業(yè)素養(yǎng)以及基本素質(zhì)等具有更高的要求。諸如，房地產(chǎn)估價工作人員需要具備政策法律中關于房地產(chǎn)估價知識，培養(yǎng)房地產(chǎn)估價工作人員的職業(yè)道德素養(yǎng)以及誠信觀念，提升房地產(chǎn)評估工作人員語言文字的表達能力，促使其能夠更加熟練掌握評估工作方法，提升房地產(chǎn)估價工作人員的經(jīng)驗，進而做好房地產(chǎn)估計的全面工作，為房地產(chǎn)估價工作的客觀性以及合理性提供保障。

（四）構建完善的房地產(chǎn)估價管理體制

為了能夠為房地產(chǎn)估價的健康發(fā)展提供保障，在實際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構建房地產(chǎn)估價行業(yè)的全程性管理工作模式。政府在房地產(chǎn)估價市場發(fā)展中具有宏觀調(diào)控作用，這就需要縷清房地產(chǎn)估價行業(yè)中政企事之間關系，構建專業(yè)組織來有效規(guī)范房地產(chǎn)評估工作。因此，為了能夠完善房地產(chǎn)估價管理工作體制，政府需要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，規(guī)范房地產(chǎn)估價機構、估價工作人員的行為，實現(xiàn)房地產(chǎn)估價市場的全面發(fā)展，為房地產(chǎn)估價行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

四、Y束語

房地產(chǎn)估價已經(jīng)成為市場經(jīng)濟發(fā)展中不可替代的部分，但是房地產(chǎn)估價運行工作系統(tǒng)卻無法有效滿足市場經(jīng)濟環(huán)境發(fā)展需求，不利于房地產(chǎn)估價健康發(fā)展。因此，需要結(jié)合房地產(chǎn)估價發(fā)展情況來規(guī)范行業(yè)操作流程以及操作制度，及時監(jiān)督房地產(chǎn)估價機構能夠嚴格尊重相關法律法規(guī)。為了能夠促進社會主義市場經(jīng)濟更好發(fā)展，需要發(fā)揮房地產(chǎn)估價工作的重要作用，為房地產(chǎn)估價可持續(xù)發(fā)展提供保障。因此，為了能夠保證房地產(chǎn)估價行業(yè)有效發(fā)展，需要充分發(fā)揮相關法律法規(guī)的依托作用，結(jié)合行業(yè)發(fā)展實際來做好監(jiān)督工作，引導房地產(chǎn)估價行業(yè)規(guī)范性、有序性以及穩(wěn)定性發(fā)展。

參考文獻：

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[2]李磊.當前我國房地產(chǎn)評估中亟待解決的問題[J].中國外資月刊， 2013（23）：151-152

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關鍵詞：房地產(chǎn) 估價 中介 市場經(jīng)濟 金融風險 泡沫經(jīng)濟

Abstract: Real estate valuation industry as part of the real estate industry,, along with the rapid development of the real estate market began to flourish, it has been widely used in this industry. This article from the real estate valuation industry, influencing factors, the current situation and problems, we proposed the development of countermeasures to further improve the order of the real estate industry.

Key words: real estate; valuation; intermediary; market economy; financial risk; bubble economy

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)估價行業(yè)及其發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定估價目的，遵循估價原則，按照一定的估價程序，運用科學的估價方法，在對影響估價對象價值的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的價值進行估算和判定的活動。它具有專業(yè)性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經(jīng)驗三者的結(jié)合。

我國房地產(chǎn)估價行業(yè)興起于上世紀 80 年代中期,當時整個房地產(chǎn)估價行業(yè)一直受控于政府，帶有強烈的政治色彩，其應用范圍也相對狹窄?，F(xiàn)如今,隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展, 房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易等活動的豐富,房地產(chǎn)估價業(yè)務也得到了廣泛的應用,服務對象和服務模式也日趨多樣化,使得房地產(chǎn)估價成為房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中的基礎性工作，作為房地產(chǎn)中介行業(yè)的重要組成部分,對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起著至關重要的作用。

然而，房地產(chǎn)估價行業(yè)也存在一些問題亟待解決：

( 一)房地產(chǎn)估價行業(yè)缺乏相關法律法規(guī)

由于我國房地產(chǎn)估價行業(yè)起步晚,只是借鑒別的模式和經(jīng)驗，在行業(yè)內(nèi)沒用形成符合中國社會實際的法律法規(guī)；行業(yè)自律不足,對違紀、違規(guī)等行為也缺乏具體可操作的法律法規(guī),形成“無法可依”的局面。沒有法律保證，使得估價結(jié)果不能得到社會各界的認可，無法對整個行業(yè)起到一定的監(jiān)督作用。長期下去，不利于我國市場經(jīng)濟的深入和房地產(chǎn)行業(yè)的完善。

( 二)房地產(chǎn)估價行業(yè)管理不善

在房地產(chǎn)估價行業(yè)中，不管是經(jīng)濟、行政部門、評估機構，還是估價人員的注冊情況，由于發(fā)展時間段，缺乏經(jīng)驗和統(tǒng)一的管理，沒有現(xiàn)實可行的法律規(guī)定，使得整個行業(yè)處于渙散的狀態(tài)。一些行政部門為了鞏固保護所屬評估機構的效益,對其活動進行干預，有些部門對于不是自己制定的評估機構的評估報告不承認；這些行為,已經(jīng)超出了行政機構本身的職權，嚴重妨礙了房地產(chǎn)估價行業(yè)的公正性和獨立性，擾亂了市場的競爭。

( 三)房地產(chǎn)估價從業(yè)人員綜合素質(zhì)低

由于我國目前仍未在房地產(chǎn)估價行業(yè)形成一套科學的人才培養(yǎng)、準入及晉級機制, 加上法律和法規(guī)不健全, 缺乏對從業(yè)人員嚴格的審查和考核,使我國的房地產(chǎn)行業(yè)中人員的專業(yè)技能得不到更好更高的保證；優(yōu)秀的估價人員除了必須的房地產(chǎn)專業(yè)知識，還應該熟悉各行各業(yè)，尤其在工業(yè)行業(yè)的生產(chǎn)、技術以及設備安裝等知識，而目前我國人員一般不具備這樣的素質(zhì)；在市場經(jīng)濟的激烈競爭下，一些從業(yè)人員的思想道德素質(zhì)淡?。贿@綜合導致我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的人員整體素質(zhì)較低,客觀上制約了房地產(chǎn)估價行業(yè)的進一步發(fā)展。

二、房地產(chǎn)估價中的工程造價因素

房地產(chǎn)估價行業(yè)中，工程造價在其中起著至關重要的作用。想要做好房地產(chǎn)估價工作，首先要清楚房地產(chǎn)工程造價中的各種工作。

在房地產(chǎn)估價中，整個工程從設計階段到施工階段，再到結(jié)算階段的造價，都與房地產(chǎn)估價有著密切的關系。明確工程建設中的每個階段的造價后，能夠為房地產(chǎn)估價工作提供真實可靠地信息。

首先，在設計階段，在招標后制定的設計方案中，要保證工程設計的科學性、合理性和準確性，凡是能進行定量分析的設計內(nèi)容，均要通過精確的計算，得出的數(shù)據(jù)作為設計的依據(jù)，在工程的開始就清楚每一步造價，有利于最后整個房地產(chǎn)估價工作的進行。 其次，在施工階段，該階段是工程造價形成的極為重要的階段。在施工階段，在合理科學的原則下，對施工成本進行有效地管理和控制，保證房地產(chǎn)估價的準確性和可信性。同時，對施工中安全問題的重視，減少工程中的事故風險，也使房地產(chǎn)估價工作更加穩(wěn)定。最后，在竣工階段，及時、準確地竣工決算，能夠降低整個工程的造價，也提高工程造價管理水平及積累技術經(jīng)濟資料。在該階段中，嚴格控制每個環(huán)節(jié)，層層把關，使工程造價經(jīng)濟合理，符合現(xiàn)行的計價規(guī)范。從而使房地產(chǎn)估價工作更加合理，具有規(guī)范性。詳細的工程造價，能夠為房地產(chǎn)估價提供有效地信息，同時促進房地產(chǎn)估價的健全和完善，而且綜合了經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，進一步完善房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展。

三、新時期房地產(chǎn)估價行業(yè)的新發(fā)展

隨著世界經(jīng)濟全球化的發(fā)展,越來越多的外資企業(yè)及外資評估機構紛紛進入我國,給我國房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來了機遇的同時，也帶來了挑戰(zhàn)。目前，投資的多樣化使我國的房地產(chǎn)估價行業(yè)的市場擴大,同時外企的進入,帶來了先進的管理模式、經(jīng)營理念和國際化的服務水準和評估技術；然而, 現(xiàn)實是我國房地產(chǎn)估價行業(yè)與發(fā)達國家差距很大，在面臨國際化的競爭壓力下，如何在新時期下做好國內(nèi)的房地產(chǎn)估價工作，成為房地產(chǎn)估價從業(yè)人員探討的主要問題：

（一）完善房地產(chǎn)估價行業(yè)的法律法規(guī)

在發(fā)達國家房地產(chǎn)估價行業(yè)的行業(yè)法規(guī)及技術規(guī)范都很健全,具有統(tǒng)一性和規(guī)范化的優(yōu)勢。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)要想和國際接軌，就必須引入并采用國際通行評估標準，加強估價立法，規(guī)范估價技術，使房地產(chǎn)估價行業(yè)有法可依。有明確的法律法規(guī)，保證房地產(chǎn)估價行業(yè)的獨立、客觀、公正，并獲得更高的可信度，真正實現(xiàn)其中介的作用。完善的房地產(chǎn)估價行業(yè)的法律建設,有利于明確評估機構的管理、職權；房地產(chǎn)估價師的權利、義務和職責；對于違反法律法規(guī)的行為，有法可行；在市場經(jīng)濟中通過法律手段規(guī)范房地產(chǎn)估價行業(yè)，保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（二）提高房地產(chǎn)估價從業(yè)人員的整體綜合素質(zhì)

由于我國房地產(chǎn)估價行業(yè)整體從業(yè)人員綜合素質(zhì)偏低，“人”作為整個行業(yè)的主體，嚴重影響到行業(yè)的發(fā)展，在面臨新的挑戰(zhàn)時顯得力不從心。因此,房地產(chǎn)估價從業(yè)人員通過理論學習研究、實務分析、國內(nèi)外交流等方面提升，在積極提高業(yè)務素質(zhì)的基礎上,加強從業(yè)人員的思想道德素質(zhì)，以誠信為本，不斷提高技術水平和服務質(zhì)量；綜合提升房地產(chǎn)估價的社會可信性和權威性。同時，還要注重提高從業(yè)人員的法律意識和自律能力，通過自身的修養(yǎng)進行自我約束、自我檢討，進一步提高我國房地產(chǎn)估價從業(yè)人員整體水平和綜合素質(zhì)，保證我國房地產(chǎn)估價行業(yè)更加科學有序進行。

（三）注重提升房地產(chǎn)評估機構的無形資產(chǎn)

在市場經(jīng)濟中，企業(yè)的無形資產(chǎn)，即企業(yè)信譽和形象，是企業(yè)成敗的關鍵。在面對外企的競爭壓力下，房地產(chǎn)評估機構在各方面欠缺的實際情況下，想要在競爭中取勝，就必須獲得社會公認的好評，即良好的企業(yè)形象，這將有助于我國企業(yè)在全球下的市場競爭中的發(fā)展。首先，評估機構提供的信息的準確性、可信度是獲得企業(yè)信譽的基礎。其次，評估技術對企業(yè)估價具有重要影響。估價機構應加大評估技術的學習與引進，積極創(chuàng)新的評估技術，提高企業(yè)的威信。最后，服務態(tài)度和服務水平是為企業(yè)提升的無形砝碼。人性化的服務態(tài)度能夠為企業(yè)贏得更高的公信力。現(xiàn)代社會不管是企業(yè)還是個人，越發(fā)注意企業(yè)的形象與商業(yè)信譽,這也為我國房地產(chǎn)估價機構在競爭中取勝提供了新的途徑。

結(jié)束語：房地產(chǎn)估價行業(yè)具有巨大的市場潛力與發(fā)展空間。未來房地產(chǎn)估價行業(yè)將向市場化、國際化、信息化方向發(fā)展，因此，如何處理現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)估價行業(yè)的問題，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康及可持續(xù)發(fā)展，這需要行政主管部門、行業(yè)自律性組織、估價機構和估價人員的共同努力,促進我國房地產(chǎn)估價行業(yè)在面對國際的競爭壓力下仍能健康迅速發(fā)展。

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篇4

1 有關房地產(chǎn)估價的法律法規(guī)不健全，體制準則不完善，具體體現(xiàn)在以下幾個方面

其一，不能正確判斷房地產(chǎn)的抵押有效性。盡管《土地管理法》 《城市房地產(chǎn)管理法》 《擔保法》等法律具體規(guī)定了不同性質(zhì)的房地產(chǎn)作抵押，如房改房，集資房等，但現(xiàn)實業(yè)務中有些評估人員并不熟悉這些法律法規(guī)，只是按照以往的評估經(jīng)驗，對被估房地產(chǎn)做出測算，其結(jié)果是評估出的抵押物價值與實際價值相差甚遠， 從而造成抵押價格無效或缺值。

其二，概念不清晰，易產(chǎn)生歧義。例如，對于房地產(chǎn)抵押價值評估“可參照設定抵押權時的類似房地產(chǎn)的正常市場價格進行”。那么所謂的“正常價格”是什么呢？是二級市場的房地產(chǎn)銷售價格還是三級市場的二手房交易價格？一般來說，銷售價格高于二手房交易價格，而抵押房地產(chǎn)的價格屬于三級市場，所以，如果以銷售價格來估算抵押房地產(chǎn)價格，就會導致評估價值高于實際價值。而這樣的歧義正是由不完善，不健全的準則和規(guī)定造成的。

其三，對于本身存在問題的規(guī)定評估中也未涉及。房地產(chǎn)抵押是一種在將來可能轉(zhuǎn)讓的行為，其前提是房地產(chǎn)權利進行了登記，并通過讓渡來實現(xiàn)。但事實上并不是所有的房地產(chǎn)權利都能登記，而在當前的房地產(chǎn)價值評估中并沒有提及這些不能登記或無法登記的權利，也就是說在評估時沒有把這些客觀的權利價格評估進去，就會導致抵押人的房地產(chǎn)權利大于等于抵押權人所能實現(xiàn)的房地產(chǎn)權利，可想而知，這樣估算出來房地產(chǎn)價值并不是真實的房地產(chǎn)價值。

其四，責任劃分不明確，加大了評估的法律風險。由于涉及資產(chǎn)評估的行政管理部門較多，加上現(xiàn)行法律法規(guī)的不健全，所有的行政管理部門都希望通過立法或頒布法規(guī)的形式對其管轄的資產(chǎn)來進行管理。

2 房地產(chǎn)估價行業(yè)本身也存在一些問題，具體包括

第一，評估人員自身素質(zhì)不高。自身素質(zhì)包括專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德兩方面。專業(yè)勝任能力不足會影響其對抵押資產(chǎn)價值特性的判斷、對特定評估目的的理解以及對委托方提供資料的辨析等等。職業(yè)道德水平不高，往往表現(xiàn)在評估師在評估業(yè)務中受到來自委托方對評估報告期望用途的影響。

第二，抵押貸款的特殊目的涉及到銀行、評估機構和委托方。在評估業(yè)務中，委托方要想把其擁有的房地產(chǎn)進行抵押以拿到更多的貸款，就必須依賴評估公司對房地產(chǎn)價值進行高估；而評估公司面臨日益激烈的競爭，為了生存，也必須討好銀行以獲取業(yè)務來源。

第三，評估收費過高。不考慮不正當?shù)牡盅涸u估，單就目前評估行業(yè)規(guī)定的收費來看，確實給委托方造成了一種負擔。目前，房地產(chǎn)行業(yè)是以累進費率方式收取的，具體如下：100萬元以下，收取5‰；100萬-1000萬元，收取2.5‰；1000萬-5000萬元，收取1‰；5000萬元以上，收取0.5‰。按照上述規(guī)定，無論貸款金額的大小，價值600萬元的房產(chǎn)評估后需一次評估費15000元，除此之外，還需繳納房地產(chǎn)抵押登記費用。有不少需要融資的企業(yè)，因評估成本過高而放棄了貸款的請求。

針對以上問題，本文提出以下幾點建議：

第一，健全相關法律法規(guī)，加強市場監(jiān)管。房地產(chǎn)評估行業(yè)的相關法律法規(guī)應在相關部門的指導與領導下盡快制定并完善。將其中不詳細的規(guī)定予以完善，不合理的制度予以糾正，不僅如此，相關部門還應當就不同的評估目的制定不同的規(guī)定和準則，以便為房地產(chǎn)評估行業(yè)健康正確的發(fā)展創(chuàng)造一個良好的條件。

第二，完善評估程序及評估方法，提升房地產(chǎn)評估行業(yè)公信力。房地產(chǎn)估價過程兼具復雜性和綜合性。評估程序中任何一項操作不慎或遺漏，都有可能造成評估結(jié)果失真，引起評估風險。同時，應學習借鑒其他機構或西方國家的先進的評估方法，結(jié)合具體實例，選擇多種方法進行比較，提高評估結(jié)果的準確性，提升房地產(chǎn)評估行業(yè)的公信力。

第三，對于相關金融機構應加強管理，建立外部監(jiān)管制度。凡是涉及抵押貸款評估的金融機構應當建立完善的抵押評估管理制度，通過內(nèi)部控制確保評估機構和評估行業(yè)的獨立性和有效性。同時，為了防止委托人與評估機構串通，銀行內(nèi)部應設有專業(yè)人員對評估報告進行復核，或委托其他評估師進行復核。針對涉及抵押評估業(yè)務的金融機構，建議政府部門定期對其進行檢查，并將檢查結(jié)果作為對銀行考核的內(nèi)容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培養(yǎng)房地產(chǎn)估價專業(yè)人才，促進房地產(chǎn)評估行業(yè)整體水平提高。房地產(chǎn)評估行業(yè)是智力勞動密集型行業(yè)，該行業(yè)的健康發(fā)展離不開評估人員綜合素質(zhì)的提高。因此，相關部門應定期對房地產(chǎn)評估從業(yè)人員進行文化、業(yè)務及職業(yè)道德等素質(zhì)的培訓與教育，并組織活動交流各評估人員的實踐經(jīng)驗，使房地產(chǎn)估價人員的知識更新加快，同時對于抵押貸款評估中的違法違規(guī)行為應嚴厲懲罰，規(guī)范行業(yè)整體道德水平。

第五，借鑒國外經(jīng)驗。由于我國抵押貸款估價起步較晚，而國外抵押貸款體系相對比較成熟，因此，可以向國外經(jīng)驗借鑒。如國外對于抵押貸款估價通常就是傳統(tǒng)與抵押估價方法并行。此舉是為了說明抵押貸款估價結(jié)果與一般性估價結(jié)果之間的差別，反映抵押估價的謹慎性、保守性的特點及風險觀點。并且通過評估結(jié)果的對比，還可以表明評估人員對被估對象的風險意識以及對房地產(chǎn)價值的持續(xù)觀點，這樣便能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價咨詢性和顧問型的特點了。

鑒于此，本文旨在“拋磚引玉”希望有更多專業(yè)人員關注房地產(chǎn)抵押評估，從我國實際情況出發(fā)，引進國外科學、成熟的行業(yè)管理和各種評估方法，早日探索出一條適合我國實際情況的房地產(chǎn)抵押估價方法。

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篇5

（一）客觀性引發(fā)房地產(chǎn)估價風險的因素是客觀存在的，這是由房地產(chǎn)估價的“估”這一專業(yè)判斷特點來決定的，估價人員需利用廣泛的專業(yè)知識、豐富的實踐經(jīng)驗進行判斷，而大部分專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗只有通過長期觀察、了解事物的發(fā)展來進行積累。估價人員只能通過積累自身經(jīng)驗來采取有效措施降低風險發(fā)生的可能性，而不能絕對避免風險的發(fā)生。

（二）潛伏性估價工作完成之后，導致房地產(chǎn)估價風險的可能性已經(jīng)客觀形成，但不一定顯現(xiàn)，有關當事人要承擔的責任和遭受的損失暫時還沒有成為現(xiàn)實。只有在相關風險因素顯現(xiàn)并發(fā)生變化時，才能轉(zhuǎn)化為風險，但是如果這種狀況一旦被相關利益人發(fā)現(xiàn)，并且他們不能再容忍這種狀況已經(jīng)給他們造成的損失，那么，這種潛在的風險將會成為事實風險。

（三）模糊性 房地產(chǎn)估價的特點決定了房地產(chǎn)估價結(jié)果的非唯一性。在選擇客戶、選擇估價依據(jù)和方法、制定估價計劃等方面的不同，估價結(jié)果也會發(fā)生相應的變化，因此，估價風險難以定量判斷。目前，也沒有適當模型解釋風險各個因素之間的關系，風險衡量困難，責任難以界定。

（四）多因素性房地產(chǎn)估價風險存在多因素性，估價風險寓于估價全過程的每個環(huán)節(jié)、每個方面，每個環(huán)節(jié)的具體風險又是由多種因素構成的，同時涉及政府、估價機構、估價人員及相關經(jīng)濟主體等多個利益方，政府法律政策、機構經(jīng)營管理、人員職業(yè)操守等都會成為風險因素。

二、房地產(chǎn)估價風險成因分析

（一）客觀原因及分析 形成房地產(chǎn)估價風險的客觀原因是指不以估價主體的主觀意志為轉(zhuǎn)移的，無法通過估價主體自身努力予以控制和消除的導致風險的因素。這些客觀因素主要有：

一是房地產(chǎn)估價行業(yè)本身固有的風險。我國房地產(chǎn)估價行業(yè)形成和發(fā)展的時間較短，理論界和實務界對估價理論與方法的研究仍處于探索階段，存在理論的滯后和實踐的發(fā)展之間的矛盾，估價方法的有限性與估價對象的復雜性、估價目的的多樣性之間的矛盾，估價結(jié)果的咨詢性與估價報告使用者對估價結(jié)果的過渡依賴性之間的矛盾。這些矛盾不可避免地會給房地產(chǎn)估價行業(yè)帶來了一定風險。此外，房地產(chǎn)市場的區(qū)域性及不完善性都會不同程度地給房地產(chǎn)估價帶來風險。

二是政策法規(guī)風險。政策法規(guī)風險主要是由于估價人員未能全面掌握、透徹理解國家和地方的有關政策法規(guī)或政策法規(guī)運用不合理所引起的估價失誤而帶來的風險。在我國現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展形勢下，有關政策法規(guī)變動頻率比較大，而且各地方也會根據(jù)本地的特殊情況出臺相應的規(guī)定。因此，估價機構和人員如果不能隨時掌握政策法規(guī)的最新變化和地方上的一些特殊規(guī)定，保持信息渠道通暢，理解政策背景，就會影響房地產(chǎn)的正常評估，引發(fā)政策法規(guī)風險。

三是社會公眾、政府部門對行業(yè)的理解存在偏差。房地產(chǎn)估價屬于專業(yè)性社會中介服務行業(yè)，具有自己獨特的角色和作用。然而，在現(xiàn)實社會中，房地產(chǎn)估價的功能和作用常被曲解，給行業(yè)執(zhí)業(yè)帶來不必要的風險。隨著房地產(chǎn)估價事業(yè)的日益發(fā)展，社會公眾對估價主體具備的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗不斷提出更高的要求，但注冊房地產(chǎn)估價師執(zhí)行估價業(yè)務具有較強的主觀判斷色彩，與公眾獨立、客觀、公正的客觀要求之間存在一定的矛盾，如果不正確理解這種矛盾，也會給房地產(chǎn)估價業(yè)務帶來一定風險。

四是估價主、客體信息的不對稱。房地產(chǎn)估價工作是一項涉及面廣、估價對象復雜、估價目的各異、價值標準和方法各有側(cè)重的工作。房地產(chǎn)估價主體對估價標的物價值的揭示是通過對信息的收集、鑒定和分析來進行價值判斷的，是否掌握豐富的基礎資料和市場信息是估價結(jié)論能否準確公正的重要保障，而實際估價過程中信息不對稱現(xiàn)象普遍存在，使得估價主體在收集、鑒定和分析信息過程中可能產(chǎn)生遺漏或錯誤，致使對估價標的物的價值做出與實際價值不一致的結(jié)論，從而產(chǎn)生估價風險。

（二）主觀原因及分析主觀原因是指來自于資產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)部的風險，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

一是房地產(chǎn)估價業(yè)務的性質(zhì)。房地產(chǎn)估價業(yè)務具有價值判斷性質(zhì)。根據(jù)價格規(guī)律，房地產(chǎn)估價的市場價格總是圍繞著理論價格而上下波動。房地產(chǎn)理論價格是長期均衡價格，它客觀地存在著，并發(fā)揮著作用，而房地產(chǎn)估價是市場價格，它是估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適當方法，并綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎上，對房地產(chǎn)在某一估價時點的客觀合理價格作出的一種估測、判斷。由于影響房地產(chǎn)價格的因素較多，在實際把握中難以做到完全準確，評估價格與理論價格之間存在一定的差異是不可避免的，這就決定了估價工作的風險性。

二是估價人員專業(yè)能力不足。房地產(chǎn)估價需要運用知識和經(jīng)驗進行判斷，采用哪種評估方法、哪種評估參數(shù)，收集多少評估依據(jù)，提出什么評估結(jié)果，都直接依賴于估價人員的判斷，取決于估價人員的經(jīng)驗和業(yè)務能力。由于我國房地產(chǎn)估價起步較晚，估價人員的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗都還有限，專業(yè)勝任能力和業(yè)務水平不高，在估價業(yè)務中面對錯綜復雜的評估內(nèi)容往往會無所適從，使估價風險加大。

三是估價機構之間惡性競爭嚴重?，F(xiàn)階段在我國房地產(chǎn)估價行業(yè)有一個突出的現(xiàn)象，由于房地產(chǎn)估價機構過多，估價業(yè)務不飽滿，各房地產(chǎn)估價機構之間為爭攬業(yè)務而不計成本，采取不正當?shù)膲簝r競爭，造成了估價成本比例的不斷攀升，從而加大了估價工作的行業(yè)風險。

四是估價人員的職業(yè)道德和執(zhí)業(yè)水平不過關。由于我國目前仍未形成一套非常完整、科學的估價人才培養(yǎng)、準入及晉級機制，且法律法規(guī)方面還不夠健全完善，缺乏對從業(yè)人員有效的約束和考核，因此受到知識結(jié)構和政策水平的限制，市場的激烈競爭就導致許多估價人員職業(yè)道德觀念淡薄，在實踐中發(fā)生程度不同的差錯，從而導致估價風險的產(chǎn)生。

三、房地產(chǎn)估價風險防范與規(guī)避

（一）強化風險防范意識，樹立質(zhì)量競爭觀念要強化房地產(chǎn)估價風險，估價人員必須轉(zhuǎn)變思想觀念，充分認識到房地產(chǎn)估價風險的防范和控制不僅是理論研究的對象，也是關系到房地產(chǎn)估價行業(yè)生存發(fā)展的大問題。進而樹立起質(zhì)量競爭意識，克服短期利益驅(qū)動，以質(zhì)量求信譽，以信譽求發(fā)展。雖然房地產(chǎn)估價風險是客觀存在的，但只要估價人員充分認識到估價風險的廣泛性和危害性，強化風險意識，保持應有的職業(yè)謹慎，嚴格按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和有關法律法規(guī)進行估價工作，擬定科學的估價計劃，采用正確、恰當?shù)墓纼r程序和方法，制作全面規(guī)范的估價報告，就能降低估價風險發(fā)生的可能性。

（二）建立健全估價機構內(nèi)部質(zhì)量控制體系，加強內(nèi)部控制管理建立和完善估價機構內(nèi)部質(zhì)量控制體系需要從獲取估價任務開始，一直到項目完成后向用戶提供估價報告為止。估價機構應建立有效的內(nèi)部風險管理機制，一般包括風險預測、風險控制和風險監(jiān)督三個階段。第一，風險預測，即估價機構承接業(yè)務要謹慎，一定要對委托目的、范圍、要求、時限等進行充分了解、分析，在制定項目實施計劃時，增加風險預測的內(nèi)容，對待估價項目的可行性進行分析論證，找出其中可能存在的風險因素，并制定出有針對性的規(guī)避措施，同時要確定選派合適的、能勝任的專業(yè)人員，這是提高執(zhí)業(yè)質(zhì)量的關鍵。第二，風險控制，在項目實施過程中，要求估價機構有科學完善的內(nèi)部控制計劃和實施流程，并貫徹于估價項目的各個環(huán)節(jié)。一定要遵循執(zhí)業(yè)規(guī)范，作到取證充分、適當，底稿完整，記錄詳盡。第三，風險監(jiān)督，主要作用在于及時發(fā)現(xiàn)反饋和規(guī)避風險，主要內(nèi)容包括建立風險責任制、估價報告審核制以及風險監(jiān)督獎罰制度，強化估價人員的風險意識，確保將估價風險減低到最低限度。

（三）加強房地產(chǎn)人員專業(yè)素質(zhì)與職業(yè)道德建設 房地產(chǎn)估價人員專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平的高低直接關系著房地產(chǎn)估價風險，以及發(fā)生風險損失可能性的大小，同時也反映著房地產(chǎn)估價人員風險意識的強弱。降低房地產(chǎn)估價風險，必須從提高房地產(chǎn)估價人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德水平入手。必須加強對執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務培訓，完善房地產(chǎn)估價師后續(xù)教育。繼續(xù)教育是不斷提高估價師業(yè)務水平和能力的必然要求，為了適應不斷變化的環(huán)境需要，估價師必須不斷學習，更新和拓寬自己的知識面，不斷關注行業(yè)新動態(tài)，及時把握房地產(chǎn)估價政策的調(diào)整，思考解決新問題的方式。要提高房地產(chǎn)估價人員專業(yè)技能素質(zhì)，使其熟練掌握有關房地產(chǎn)估價方面的法律法規(guī)，在實踐中積極探求新的估價理論及方法，使之更好地與實踐相結(jié)合。房地產(chǎn)估價機構還應當積極創(chuàng)造條件，采用多種有效方式加強執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務培訓，組織開展與其他估價機構之間的業(yè)務交流活動，共同商討應對房地產(chǎn)估價風險的防范策略。

（四）建立信息數(shù)據(jù)系統(tǒng)，增強房地產(chǎn)信息透明度房地產(chǎn)估價師在進行房地產(chǎn)估價時，需要大量的信息作為估價參考和類比的依據(jù)，由于信息不完整或者不準確而產(chǎn)生的風險較難避免，這與現(xiàn)在房地產(chǎn)信息透明度不夠有相當?shù)年P系。房地產(chǎn)信息包括政府政策、房地產(chǎn)市場和其他相關的信息，主要指房地產(chǎn)市場交易信息、房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊備案管理、商品房預售管理、房地產(chǎn)權屬登記、存量房轉(zhuǎn)讓、房屋租賃管理、房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案等業(yè)務信息以及政府可以公開的土地出讓計劃、土地出讓情況等。