國有土地管理辦法精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇國有土地管理辦法，期待它們能激發您的靈感。

篇1

一、房地產開發中土地的供給方式(土地資源配置方式)

(一)房地產開發與房地產開發經營

1、房地產開發，是指在取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

2、房地產開發經營，是指房地產開發企業在城市規劃區內國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉讓房地產開發項目或者銷售、出租商品房的行為。

(二)當前我國土地資源的配置方式

土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價投資(入股)、授權經營。

1、劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。

2、出讓：是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

3、租賃：是指國有土地使用權人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級市場行為。

4、作價投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權由該股份有限公司或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規關于出讓土地使用權的規定轉讓、出租、抵押。

5、授權經營：所謂授權經營，是指由政府或國有資產管理機構，按照有關規定，將國有資產授給一些新成立或由其選定的機構，使其能夠代表國家持有一般企業中的產權和股權，并相應地行使資本投資、營運和管理等權利，承擔國有資產保值增值責任的一種國有資產經營形式。即被授權經營的單位通過委托協議，以合同方式履行出資人職責，在法律范圍內明確享有出資人權益。

二、土地使用權出讓方式：公開出讓和協議出讓

1、公開出讓的方式：招標、拍賣、掛牌。

2、公開出讓的依據：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》

3、公開出讓的范圍：政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以及有爭要求的工業用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、規章、地方政府規定應當收回土地使用權招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

4、協議出讓的依據：《協議出讓國有土地使用權規定》國土資源部第6次部務會議通過。

《協議出讓國有土地使用權規范》(試行)，國土資源部。

5、協議出讓的范圍：出讓國有土地使用權，除依照法律、法規和規章的規定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協議方式，主要包括以下情況：

政府供應商業、旅游、娛樂和商品住宅等各類經營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；劃撥土地使用權轉讓申請辦理協議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經依法批準，可以采取協議方式；出讓土地使用權人申請續期，經審查準予續期的，可以采用協議方式；法律、法規規定可以協議出讓的其他情形。

6、出讓最低價的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區拆遷成本高時，國有土地出讓時，會出現0地價或者是負地價。

7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項目報建體制與新的土地供給政策的沖突。

8、出讓合同的補充協議條款，成為土地開發管理的重要手段。

國土資源部、國家工商行政管理局了關于《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本(試行)的通知。

該出讓合同的補充協議，以下幾個方面的內容必須寫進合同中，如果不按此執行可能要承擔很重的違約責任：當事人簽訂出讓合同時除應當約定開工日期外，還應當約定項目竣工日期；當事人除應當在出讓合同中約定項目的投資總額的最低標準外，還應當約定單位面積投資強度不低于最低標準；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數的最低值；屬于工業建設項目的，企業內部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當事人按照《出讓合同》約定日期動工建設，但開發建設面積占動工開發建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經批準中止開發建設連續滿一年，受讓人應當交納土地閑置費。

9、集體建設用地的流轉將成為土地有償供地的一種重要的補充方式。《農民集體所有建設用地使用權流轉管理辦法》集體建設用地使用權的流轉方式基本上是準出讓的規則。

三、土地使用權劃拔

1、劃撥供地范圍：

(1)國土資源部第9號令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；

(2)經濟適用住房、職工集資建房項目的供地；

(3)法律、法規規定的其他情形。

2、劃撥供地趨勢：逐漸縮小劃撥供地的范圍。

3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應當出讓供地的不得劃撥供地。

4、出讓的工業用地可以進行職工集資建房。

四、房地產交易

(一)房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。

1、出讓土地房地產的轉讓

(1)出讓土地的凈地轉讓；

(2)出讓土地的在建工程的轉讓(出讓金、前期手續、25%的投資、國有土地使用權證)；

(3)出讓土地現房的轉讓。

2、劃撥土地房地產的轉讓

(1)劃拔土地的凈地轉讓；

(2)劃撥土地在建工程轉讓；

(3)劃撥土地房地產的轉讓。

(二)房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應當向政府交納政府收益。

(三)房地產抵押，房地產法第四十六條規定：房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。抵押是有效擔保方式之一，在合法的債權債務關系之間可以設定抵押擔保。

五、土地用途的改變

土地分類：現行的土地分類是按三級分類，一級一共有三類：農用地、建設用地、未利用地。二級一共有15類，三級一共有71類。

任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業用地。

(一)關于改變土地用途的規定

1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規劃區內改變土地用途的，在報批前，應當先經有關城市規劃行政主管部門同意。”

2、《中華人民共和國城市房地產管理法》第十七條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。”

3、國土資源部第21號令《協議出讓國有土地使用權規定》第十六條規定：“以協議出讓方式取得國有土地使用權的土地使用者，需要將土地使用權出讓合同約定的土地用途改變為商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權出讓金，并依法辦理土地使用權變更登記手續。”

4、此外，根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第16條的規定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因土地使用者未經批準不得擅自改變土地用途，經批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據原《土地使用權出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：

(1)《國有土地使用權出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權或者地方法規或行政規定明確改變土地用途應當收回土地使用權的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(對出讓土地使用權人給予相應補償，補償金額根據余期出讓土地使用權價格確定)后，依法重新公開供應。

(2)《國有土地使用權出讓合同》沒有約定、地方法規、行政規定也沒有明確規定的，土地使用者應當按規定報經出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調整、重新核定。

5、國土資源部辦公廳針對**省國土資源廳《關于協議出讓土地改變用途如何補交出讓金問題的請示》，做出國土資廳函《關于協議出讓土地改變用途補交出讓金問題的復函》明確：“土地使用者以協議方式出讓取得國有土地使用權后，必須嚴格按照規定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同,相應調整土地使用權出讓金。經批準改變出讓土地用途的，應按變更時的土地市場價格，分別計算變更后的土地用途的土地使用權出讓金數額和原用途的土地使用權出讓金額，以差額部分計算應當補交的土地使用權出讓金”。

從上述規定看，土地使用者改變原來的土地用途需經出讓方和市、縣規劃部門審批同意，即除了規劃部門同意改變規劃外，還要經土地主管部門審批。

(二)由于各地的實務操作不統一，因此在對待土地用途改變的問題上一直有較大分歧。《協議出讓國有土地使用權規范》并施行。該《規范》在改變土地用途問題上做出了如下規定：

l、自用的劃撥用地，土地使用權人申請改變用途，經規劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權租賃合同》、法律、法規、規章、地方政府規定沒有明確應當收回劃撥土地使用權公開出讓的，報經市、縣人民政府批準，可以辦理協議出讓手續。

改變用途的申請人應繳納土地使用權出讓金額按下列公式核定：

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新用途出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原用途劃撥土地使用權權益價格或承租土地使用權市場價格。

2、劃撥土地使用權轉讓中改變用途的

劃撥土地使用權申請轉讓，經市、縣級人民政府批準，可以由受讓人辦理協議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規、行政規定等明確應當收回劃撥土地使用權重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權的轉讓必須進行有形市場公開交易，轉讓后改變用途等土地使用條件的，應按下列公式交納出讓金額：

應繳納的土地使用權出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權權益價格。

3、出讓土地改變用途的

出讓土地申請改變用途等土地使用條件，已取得規劃部門同意，且《國有土地使用權出讓合同》、法律、法規、地方性法規、行政規定沒有明確應當收回土地使用權重新公開出讓的，經市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同變更協議或重新簽訂國有土地使用權出讓合同，調整國有土地使用權出讓金。

調整國有土地使用權出讓金額應當根據批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下列公式確定：

原土地使用權人應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權市場價格－批準改變時原土地條件下剩余年期土地使用權市場價格。

(三)政府在改變土地用途的審批上應當掌握的度(個人觀點)。

附案例：新晨

案例l：某房地產公司A通過公開出讓競得了某宗地的國有土地使用權，交納土地出讓金后取得了《建設用地批準書》，后因資金問題無力進行開發，將該宗地轉讓給了B房地產公司，那么：

1、《建設用地批準書》能否作為土地轉讓的憑證?

2、A公司取得《國有土地使用權證書》后該宗地能否轉讓?

篇2

第二條  本市行政區域內的國有土地使用權招標、拍賣（以下簡稱土地招標、拍賣）適用本辦法。

第三條  南京市國土管理局主管全市范圍內的土地招標、拍賣工作。

計劃、建設、規劃、房產等部門在各自職責范圍內協同做好土地招標、拍賣工作。

本市十區范圍內的土地招標、拍賣工作由南京市土地市場管理辦公室具體實施。

五縣的土地招標、拍賣工作在市國土管理局的指導下由各縣土地行政主管部門組織實施。

對于土地利用總體規劃確定的城市規劃區外的鄉（鎮）人民政府所在地的集鎮，其國有土地使用權拍賣管理辦法另行制訂。

第四條  商業、旅游、娛樂、金融、房地產開發等經營性用地必須以招標、拍賣方式出讓國有土地使用權。

下列國有土地依法出讓于商業、旅游、娛樂、金融、房地產開發等經營性用途的，由政府先行收回土地使用權，統一以招標、拍賣方式供地：

1、經清理納入拍賣范圍的原“以地補路”項目用地；

2、“退二進三”、“污染搬遷”及特困企業遷址后原企業用地；

3、破產企業原生產經營性用地；

4、舊城改造地塊；

5、單位自有劃撥土地；

6、其他依法應當以招標、拍賣方式出讓的土地。

屬于下列情況之一的，通過拍賣方式出讓：

1、以獲取最高出讓金為主要目的，以出價最高為條件確定受讓人的；

2、對土地使用者資格沒有特別限制，一般單位或個人均可能有受讓意向的；

3、土地用途無特別限制及要求的。

屬于下列情況之一的，通過公開招標方式出讓：

1、除獲取較高出讓金外，還具有其他綜合目標或特定的社會、公益建設條件的；

2、土地用途受嚴格限制，僅少數單位或個人可能有受讓意向的。

對土地使用者有資格限制或特別要求的，可對符合條件的用地申請進行邀請招標。

因抵押權實現及司法機關依法裁定應以拍賣方式處置的國有土地使用權參照本辦法進行拍賣。

原出讓土地以招標、拍賣方式轉讓的應委托南京市土地市場管理辦公室統一實施。

第五條  土地招標、拍賣應當有計劃、有步驟地進行，由市、縣國土管理局會同有關部門根據社會經濟發展計劃產業政策、市場需求狀況、土地利用總體規劃和城市規劃的要求及上級下達的土地利用年度計劃制訂國有土地使用權招標、拍賣出讓計劃，報經同級人民政府批準并報上一級土地行政主管部門備案。

第六條  具體地塊的招標、拍賣出讓，應由市、縣國土管理局會同有關部門作好對擬招標、拍賣地塊的勘測定界、規劃用途、確定規劃設計要點、招標（拍賣）底價評定，編制地塊位置圖、投標（拍賣）須知、土地使用權投標標書及其他有關文件等的前期準備工作，共同擬定招標、拍賣方案，報有批準權的人民政府批準后實施。

市政府成立“南京市國有土地使用權招標和拍賣領導小組”，統一領導和管理十區范圍內此項工作。

第七條  土地招標，拍賣出讓以凈土為主。征用集體土地作出讓土地的征地拆遷、前期開發工作由市、縣國土管理局統一組織實施。工廠“退二進三”、“污染搬遷”、破產企業等，一律以凈地方式拍賣或招標。

第八條  土地招標、拍賣所得資金，扣除土地取得、拆遷安置、上交國家土地有償使用費等成本費用及按規定提取的業務部門工作開支后專戶存儲，按市、縣人民政府規定實行專款專用。

第九條  土地招標、拍賣活動應遵循依法、公平、公開、公正、擇優和誠實信用的原則，并接受社會和上級土地行政主管部門的監督。

土地招標、拍賣活動應依法進行公證。

第十條  舉行土地招標、拍賣活動，市、縣國土管理局應提前三十日公告，公布競投（買）的時間、地點、地塊、方式，并向競投（買）人提供以招標或拍賣地塊的基本情況（包括面積、位置、用途、開發程度、土地使用年期、規劃設計要求、權屬來源等），參與人應具備的資格條件和競投（買）規則等。

第十一條  競投（買）應了解招標或拍賣地塊的有關資料，遵守規則，依法參與競投（買）活動，不得有弄虛作假或串通壓價等行為。

第十二條  市、縣國土管理局進行土地招標出讓，可以選用以下之一項條件確定中標人：

（一）在競投期內出價最高者；

（二）依據競投出價、支付土地使用權出讓金的期限、方式及規劃設計方案等經評標小組綜合評定最優者。

第十三條  招標出讓國有土地使用權的基本程序：

（一）招標公告。

（二）投標者報名并提供資格身份證明文件。資格身份證明文件包括企業注冊證明及資質等級證書，主要開發經歷，資金或財務資信等。

（三）按照招標文件要求對投標人資格進行審查。經審查合格的投標人領取有關招標文件并交付保證金。

（四）組織投標單位勘察現場，并進行招標地塊答疑。

（五）投標單位編制標書，并在規定的時間內將密封的標書投人指定標箱。

（六）邀請各投標單位和公證人員及有關部門人員召開開標會議，宣布評標、定標辦法，進行驗標，當眾啟封宣讀標書并宣布標底。

投標人有權要求查詢開標記錄及附件。

（七）組織評標小組進行評標、決標。采用本辦法第十二條第（二）項為中標條件的，應由評標小組在開標后五日內對投標書進行評標、定標。

（八）向中標和未中標者發出書面通知，未中標的，定標后七日內退還保證金。

（九）中標人在接到中標通知書后十五日內與市、縣國土管理局簽訂土地出讓合同并繳納土地使用權出讓金總額15％的定金。

（十）中標人按合同約定付清土地使用權出讓金后依法辦理土地登記及領取土地使用證。

第十四條  拍賣出讓國有土地使用權的基本程序：

（一）拍賣公告。

（二）競買人報名參加競買并提交有關資格身份證明文件，包括企業注冊證明及資質等級證書，主要開發經歷，資金或財務資信等。

（三）按照拍買文件要求對競買人資格進行審查，符合要求的發給競買資格證書和統一編號的應價牌，并由競買人交付保證金。

（四）組織競買單位勘察現場，進行拍買地塊答疑。

（五）拍賣會現場操作：

1、競買人顯示應價牌，拍賣主持人點算競買人。

2、主持人簡介土地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要點和其他有關事項。

3、主持人宣布起價和第一次應價后叫價遞增的幅度。

4、競買人按規定的方法應價或加價。

5、主持人連續三次宣布最后應價而沒有加價的，主持人落槌。

6、主持人宣布最后的應價者為競得人。

7、現場拍賣公證。

8、簽定《拍賣成交確認書》。

（六）竟得人應在拍賣成交當日與市、縣國土管理局簽訂土地出讓合同，并交納土地使用權出讓金額15％的定金。

（七）競得人按合同約定付清土地使用權出讓金后依法辦理土地登記，領取土地使用證。

第十五條  所有競投（買）人報出的最高價均低于招標（拍賣）底價或達不到中標條件的，市、縣國土管理局可以宣布停止該幅土地使用權的招標，拍賣活動。

第十六條  按本辦法通過招標、拍賣出讓取得土地使用權的，可憑簽訂的國有土地使用權出讓合同向有關部門申請辦理立項和開發許可等有關手續。

第十七條  對招標、拍賣出讓的土地，中標人或競得人應嚴格按照出讓合同的約定進行建設，不得擅自更改。

第十八條  中標人或競得人交納的投標（競買）保證金可抵作土地使用權出讓金。

第十九條  土地招標、拍賣成交后，中標人或競得人不按規定時間簽訂出讓合同的，應賠償組織該地塊招標、拍賣支出的全部費用，該地塊由市、縣國土管理局重新組織招標、拍賣。

第二十條  中標人或競得人未按規定期限付清土地使用權出讓金的，市、縣國土管理局可報請市、縣人民政府批準解除土地出讓合同，已交付的定金不予退還。

第二十一條  中標人或競得人已按規定期限付清土地使用權出讓金，市、縣國土管理局未按約定提供土地的，中標人或競得人有權解除出讓合同，由市、縣國土管理局雙倍返還定金。

第二十二條  土地招標、拍賣結果應報上一級土地行政主管部門備案。市國土管理局應對縣級招標、拍賣活動進行監督，對不符合規范的招標、拍賣行為予以糾正。

對違反法律、法規和本辦法的招標、拍賣活動，報同級人民政府批準后，宣布無效，造成的損失應依法賠償。

第二十三條  招標、拍賣工作人員在土地招標、拍賣活動中，接受賄賂、泄露秘密、玩忽職守、循私舞弊的由其所在單位或上級機關給予行政處分，構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任。

第二十四條  投標人、競買人以弄虛作假、串通壓價等非法手段取得土地使用權的，土地使用權出讓方可取消其中標或競得資格，收回土地使用權，已交付的定金不予退還，對有關責任人由其所在單位或上級機關給予行政處分，構成犯罪的由司法機關依法追究刑事責任。

篇3

第一條  根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《條例》）的規定，結合我市實際，制定本辦法。

第二條  中華人民共和國境內外的公司、企業、其他組織和個人，除法律另有規定者外，均可依照《條例》和本辦法的規定，在本市錦江區、青羊區、金牛區、武侯區，成華區和其他區（市）、縣的縣城、建制鎮、工礦區范圍內取得國有土地使用權，進行土地開發、利用、經營活動。

第三條  依照《條例》和本辦法的規定取得土地使用權的土地使用者，其使用權在使用期限內可以轉讓、出租、抵押或者用于其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。

第四條  土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應當遵守國家法律、法規的規定，并符合我市的城市總體規劃、城鎮建設規劃、土地利用總體規劃和其他有關規定，不得損害社會公共利益。

第五條  市、縣國土局主管土地使用權出讓的行政管理工作、依法對土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押、終止進行監督檢查。

市、縣居地產管理部門主管土地使用權轉讓、出租、抵押的經營管理工作。

第六條  土地使用權出讓、轉讓、出租、抵押、終止及有關的地上建筑物、其他附著物的登記，由市、縣國土局和房地產管理部門按照各自的職責范圍辦理。具體辦法另行制定。

第二章  土地使用權出讓

第七條  本辦法所稱土地使用權出讓是指市、縣人民政府代表國家，以土地所有者身份，將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權出讓金的行為。

第八條  土地使用權的出讓由市、縣人民政府統一負責。土地使用權出讓的地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣國土局會同計劃、城市規劃、建設和房地產管理等部門共同擬訂方案，按《四川省土地管理實施辦法》第十四條規定的審批權限和國家土地管理局《出讓國有土地使用權審批管理暫行規定》報經批準后，由國土局具體實施，并代表同級人民政府與土地使用者簽訂土地使用權出讓合同。

第九條  除城市（鎮）的舊城改造利己開發的建設用地外，土地使用權出讓的用地指標，應納入年度非農業建設用地計劃。

第十條  土地使用權出讓的地塊可以是經過開發和市政設施配套建設的土地，也可以是成片待開發的土地。

第十一條  土地使用權出讓的地塊原屬于農村集體所有土地的，由市或區（市）、縣國土局負責統一征用。城市規劃區范圍內的土地統一征用工作，由市國土局和市建設用地統一征地辦公室會同有關區、縣國土局辦理。

第十二條  土地使用權出讓的最高年限由市、縣國土局按下列用途確定：

（一）居住用地六十年；

（二）工業、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合和其他用地五十年；

（三）商業、旅游、娛樂用地四十年。

第十三條  土地使用權出讓可以分別采取協議、招標、拍賣方式進行，協議出讓是主要方式。

第十四條  土地使用權出讓金的具體標準，由市國土局會同市物價、財政和房地產管理等部門根據城鎮土地分等定級和土地估價所能定的基準地價制定，報市人民政府批準執行。

第十五條  土地使用者應當在簽訂土地使用權出讓合同后六十日內，支付全部土地使用權出讓金，暫時無力支付的，經市、縣人民政府批準，可以延期或分期支付土地使用權出讓金，但延期支付的期限不得超過六個月，分期支付的期限不得超過三年。延期和分期支付期間均按中國人民銀行公布的貸款利率計收利息。逾期未全部支付的，出讓方有權解除合同，并按土地使用權出讓金總額1‰索取違約賠償金。

第十六條  出讓方應當按照合同規定，提供出讓的土地使用權。未按合同規定提供土地使用權的，土地使用者有權解除合同，并按土地使用權出讓金總額的3‰索取違約賠償金。

第十七條  《條例》第四十三條規定的劃撥土地使用權的土地使用者，符合《條例》第四十五條規定的條件，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押，但必須經過申請，報經市、縣國土局和房地產管理部門批準。

第十八條  土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，應當向出讓方提出書面申請？經出讓方會同城市規劃行政管理部門批準后，依照本章規定重新簽訂土地使用權出讓合同，調整土地使用權出讓金，并辦理土地使用權變更登記。

改變土地用途同時改變地上建筑物、其他附著物使用性質的，應當辦理地上建筑物、其他附著物所有權變更登記。

第三章  土地使用權轉讓

第十九條  本辦法所稱土地使用權轉讓是指土地使用者受讓土地使用權后，將全部或部分地塊的土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。

第二十條  土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

地上建筑物、其他附著物所有權轉讓時，其使用范圍內的土地使用權隨之轉讓，但地上建筑物、其他附著物作為動產轉讓的除外。

第二十一條  成片開發經營的土地，依照土地使用權出讓合同的規定開發建設后，可以按規劃用途分割轉讓。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉讓的，應當經市、縣國土局和房地產管理部門批準，并辦理土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓‘和過戶登記手續。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的分割轉讓，不得影響土地的使用價值。

第二十二條  土地使用權轉讓，轉讓人須持有《國有土地使用證》和房屋產權證以及其他有關證件。

公司、企業和其他經濟組織的土地使用權轉讓，還須出具其主管部門的批準文件。

第二十三條  土地使用權轉讓，轉讓雙方應當簽訂轉讓合同，并辦理土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權轉讓和過戶登記，換領《國有土地使用證》和房屋產權證。

第二十四條  有下列情況之一的，土地使用權不得轉讓：

（一）未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資、開發、利用、經營土地的；

（二）劃撥土地使用權符合《條例》第四十五條規定的條件，但未依照本辦法第七章的規定補辦土地使用權出讓手續的；

（三）沒有土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權合法憑證的；

（四）土地使用權或地上建筑物、其他附著物所有權有爭議的；

（五）土地在城市房屋拆遷封戶范圍內的；

（六）依法限制土地或地上建筑物、其他附著物權屬變更的；

（六）違反土地管理法律、法規的。

第二十五條  土地使用權轉讓的地塊發生增值的，轉讓人應向當地市、縣人民政府繳納土地增值費。土地增值費的征收辦法由市國土局會同市物價、財政和房地產管理等部門另行制定，報市人民政府批準。

第二十六條  交換土地使用權及其他上建筑物、其他附著物所有權，雙方價值不等的，其差額部分按轉讓（買賣）關系辦理。法律、法規另有規定的除外。

第二十七條  贈與土地使用權，贈與雙方須簽訂贈與合同，辦理土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權過戶登記。贈與合同應經縣級以上公證機關公證。

第二十八條  土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

第二十九條  市國土局應會同市物價、房地產管理等部門定期對房地產市場進行調查、預測，制定土地使用權轉讓的市場指導價格，定期予以公布。土地使用權轉讓價格低于市場指導價格20％的，市、縣人民政府有優先購買權。土地使用權轉讓價格高于市場指導價格的，市、縣人民政府可按一定比例，向轉讓方征收土地增值費。

第三十條  土地使用權轉讓后，土地使用者需要改變土地使用權出讓合同規定的土地用途的，依照本辦法有關規定辦理。

第四章  土地使用權出租

第三十一條  本辦法所稱土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

第三十二條  土地使用權出租，地上建筑物、其他附著物隨同出租。地上建筑物、其他附著物出租，其使用范圍內的土地使用權隨同出租。

第五十三條  有本辦法第二十四條所列情況之一的，其土地使用權不得出租。

第三十四條  土地使用權出租，出租人與承租人應當簽租賃合同，或在房屋租賃合同中載明土地使用權出租內容。租賃合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物出租，出租人應當辦理出租登記。

第三十五條  土地使用權出租后，出租人必須繼續履行土地使用權出讓合同。

第五章  土地使用權抵押

第三十六條  本辦法所稱土地使用權抵押是指土地使用者作為抵押人，將其依法取得的土地使用權向抵押權人作為債務擔保的行為。

第三十七條  土地使用權抵押時，其他上建筑物、其他附著物所有權隨之抵押。

地上建筑物、其他附著物所有權抵押時，其使用范圍內的土地使用權隨之抵押。

第三十八條  有本辦法第二十四條所列情況之一的，其土地使用權不得抵押。

第三十九條  土地使用權可以用作銀行或其他金融機構貸款抵押，以及其他債務抵押。

土地使用權的抵押年限，不得超過原出讓或轉讓合同規定的有效年限。

第四十條  土地使用權抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂抵押合同或在房屋抵押合同中載明土地使用權抵押內容。抵押合同不得違背國家法律、法規和土地使用權出讓合同的規定。

土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權抵押，抵押人應辦理押抵登記。

第四十一條  土地使用權及其他上建筑物、其他附著物所有權抵押的價值以評估價值計算，具體的評估辦法由市國地局和市房地產管理局會同有關部門另行制定。

第四十二條  有下列情況之一的，經市、縣國土局和房地產管理部門批準，或經人民法院判決裁定，抵押權人可以處分抵押的土地使用權：

（一）抵押人到期未能履行債務的；

（二）抵押人死亡并無合法繼承人代其履行債務的；

（三）抵押人的繼承人、受遺贈人或代管人拒不履行債務的；

（四）抵押人在抵押合同期間宣告解散或破產的；

（五）法律、法規規定的。

第四十三條  準予處分抵押的土地使用權及其地上建筑其他附著物所有權，須在市、縣人民政府指定的場所進處分抵押土地使用權的，在當地的地籍事務管理機構進行。處分抵押的土地使用權隨同處分地上建筑物、其他附著物所有權的，在當地的房地產交易市場進行。

第四十四條  處分抵押的土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權，抵押權人有優先受償權。

抵押權人因處分抵押財產而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，應當辦理過戶登記。

第四十五條  按份共有土地使用權設定抵押的，應以其所占有的份額為限。抵押人應書面通知其他共有人，并征得其他共有人的書面同意。

第四十六條  抵押人以其出租的土地使用權抵押時，應將租賃情況告訴抵押權人，并書面通知承租人。抵押合同期間，原租賃合同繼續有效。

第四十六條  土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權抵押，在抵押權因債務清償或其他原因消滅后，應當辦理注銷抵押登記。

第六章  土地使用權終止

第四十八條  土地使用權的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應在土地使用權出讓合同期滿前六個月內向市、縣國土局提交續期申請，并按本辦法第二章的規定重新簽訂土地使用權出讓合同，確定新的土地使用權出讓年限和支付土地使用權出讓金后，換領《國有土地使用證》。

第四十九條  土地使用權出讓合同期滿后，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還《國有土地使用證》，并辦理土地使用權證書和房屋產權證書的注銷登記。

第五十條  在特殊情況下，國家根據社會公共利益的需要，依照法定程序提前收回土地使用權給土地使用者造成經濟損失的，可以根據土地使用者已使用的年限和開發、利用、經營土地的實際情況，采取貨幣補償、實物補償、交換土地使用權等方式給予相應補償。

第七章  劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押管理

第五十一條  《條例》第四十五條規定的劃撥土地使用權利地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，按本章規定補辦土地使用權出讓手續，進行管理。

第五十二條  劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押，補辦土地使用權出讓手續時，其土地使用權出讓年限從一九八八年十二月二十九日起算，最高年限按本辦法第十二條的規定確定。

第五十三條  劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，應交納土地增值價款，并按有關規定在土地增值價款中抵交土地使用權出讓金。

轉讓劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的，暫按轉讓成交額扣除房產價值（含土地投入）后的土地收益的一定比例交納土地增值價款：住宅用地15％，生產用地30％，經營用地45％。

出租劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物的，由出租方按收取的租金總額扣除房屋標準租金后的一定比例交納土地增值價款。

抵押劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權時，由抵押人按抵押價值的一定比例交納土地增值價款。

出租、抵押劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物交納的土地增值價款標準，由市國土局、房地產管理局會同有關部門定期公布。

處分抵押的劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權時，按本條第二款辦理。

第五十四條  經批準的劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押，市、縣國土局和房地產管理部門在辦理法定手續時，應在土地使用權證書和房屋產權證書上分別注明“該劃撥土地使用權已經批準成為出讓取得的土地使用權”和“該房屋使用范圍內的劃撥土地使用權已經批準成為出讓取得的土地使用權”的字樣。

第五十五條  企業、事業等單位以積累住房建設基金為目的，向本單位職工出售或出租（不含購買、租賃后的轉讓，轉租）的住宅用地、房地產管理部門出租的公房用地、市人民政府確定的用于“解困”的出售或出租的住宅用地以及企業產權轉讓中非經營性土地使用權變更用地，仍按劃撥土地使用權管理，不適用本章規定。

第八章  罰則

第五十六條  從一九八八年十二月二十九日起至本辦法施行之日前，土地使用權已轉讓、出租、抵押的當事人，應當在三個月內向市、縣國土局和房地產管理部門申報登記。逾期或隱瞞不予申報登記的，按非法轉讓、出租、抵押土地使用權論處。

第五十七條  未經批準，非法轉讓、出租、抵押土地使用權的，依照《四川省土地管理實施辦法》第三十五條第一款的規定處罰。

第五十八條  轉讓、出租、抵押土地使用權和地上建筑物、其他附著物，未在規定時間內到國土局和房地產管理部門辦理登記手續的，由國土局和房地產管理部門依照有關規定處罰。

第五十九條  土地使用者未按土地使用權出讓合同規定開發、利用、經營土地的，市、縣國土局應當予以糾正，并可以根據情節給予警告，按土地使用面積處以每平方米五元至十元的罰款。嚴重影響城市（鎮）規劃和損害社會公共利益的，經市、縣人民政府批準，無償收回土地使用權，其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。

第六十條  國家工作人員在土地使用權的出讓、轉讓、出租、抵押過程中，收受賄賂或挪用、截留土地使用權出讓金和土地增值價款的，依法追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六十一條  本辦法規定的行政處罰由市、縣國土局和房地產管理部門依法決定。當事人對行政處罰不服的，可以在接到處罰決定通知之日起十五日內向上一級主管機關申請復議，對復議不服的，可以在接到復議通知之日起十五日內向當地人民法院起訴；也可直接向當地人民法院起訴。期滿不申請復議不起訴又不屈行的，由作出處罰決定的機關申請人民法院強制執行。

對受到限期拆除新建的建筑物和其他設施處罰的當事人，繼續施工的，由市、縣國土局按照《四川省土地管理實施辦法》第四十六條第二款的規定處理。

第六十二條  因履行土地使用權轉讓、出租、抵押合同發生的爭議，由爭議各方協商解決于協商不成的，可以向有管轄權的人民法院起訴。

第九章  附  則

第六十三條  地上建筑物、其他附著物的所有人或者共有人，享有該建筑物、附著物使用范圍內的土地使用權。

房屋整幢或分層、分套分割出售、轉讓、出租、抵押時，應當分攤房屋使用范圍內的土地使用權面積。

第六十四條  地上建筑物、其他附著物轉讓、出租、抵押的使用年限，不得超過土地使用權出讓的年限。

土地使用權使用年限屆滿，土地使用者經批準繼續使用土地的，原地上建筑物、其他附著物的所有權在土地使用權存續期內不變。

第六十五條  土地使用者應當依照國家稅收法規的規定納稅。

第六十六條  轉讓、出租、抵押土地使用權和地上建筑物、其他附著物涉及國有資產部分的，按國務院《國有資產評估管理辦法》的有關規定辦理。

第六十七條  市、縣國土局會同房地產管理部門依照本辦法收取的費用作為專項管理，主要用于城市（鎮）土地開發和城市（鎮）公用基礎設施建設。

篇4

第二條  凡在中華人民共和國境內有償出讓國有土地使用權，各級政府土地出讓主管部門必須按本規定向財政部門上繳土地使用權出讓收入。土地使用權出讓收入包括：

（一）土地出讓金。指各級政府土地出讓主管部門將國有土地使用權出讓給單位或個人，按規定向單位或個人收取的土地出讓價款。

（二）續期土地出讓金。指土地使用期滿，土地使用權受讓人需要續期時由土地出讓主管部門收取的續期土地使用權出讓價款。

（三）合同改約補償金。指土地使用權受讓人經批準改變土地使用權出讓合同指定的土地用途時，按規定補交的價款。

第三條  國有土地使用權有償出讓收入由財政部門負責征收，土地出讓主管部門為繳款人。土地出讓主管部門在收到土地使用權出讓金后10天內按征收標準將土地使用權出讓收入上交當地財政部門，并同時報告土地使用權出讓收入的具體征收情況。繳款人逾期不繳的，除令其限期補繳外，并需繳納滯納金，每逾期1天，滯納金為應繳收入的1－3‰。

第四條  土地出讓主管部門可以從其所獲土地使用權出讓收入中提取土地出讓業務費，各地提取業務費的具體比例由財政部門核定，一般不超過出讓收入的2％，如有特殊情況，可適當提高比例，但最高不得超過5％。

第五條  國有土地使用權出讓收入與城市土地開發建設費用實行收支兩條線方式管理。土地使用權出讓收入扣除土地出讓業務費后，全部上交財政。上交財政部分，取得收入的城市財政部門先留下20％作為城市土地開發建設費用，其余部分40％上交中央財政，60％留歸取得收入的城市財政部門。地方財政所留土地使用權出讓收入，暫時不參加體制分成。（省級財政是否參加分成，由地方自行確定，但省級財政分成比例不宜過大）。出讓土地使用權所需開發建設費用開支由地方財政核撥。

第六條  上交財政的土地使用權出讓收入及其支出分別納入中央和地方財政預算，列國家預算收支科目“公有資產收入類”××款“土地使用權有償出讓收入”科目，城市土地開發建設支出列“公有資產支出類”××款“城市土地開發建設支出”科目。具體預算科目由財政部另行制定。

第七條  不論上交中央財政還是上交地方財政的收入，主要用于城市土地開發建設，要建立城市土地開發建設基金，專款專用。

第八條  地方城市土地開發建設基金的安排使用，由各地財政部門根據城市土地開發建設管理部門提出的年度開發建設計劃和項目，審核后撥款，并監督使用。此項基金年終如有結余，結轉下年度繼續使用。

第九條  外商為獲取國有土地使用權所交納的出讓金，必須用外匯支付，按中國銀行人民幣外匯牌價換算人民幣。出讓國有土地使用權所取得的外匯收入均應上繳財政，其外匯額度，上交中央財政60％，留地方財政40％。如在土地開發出讓過程中，確有必不可少的外匯支出，由城市土地開發建設管理部門申報財政部門，由財政部門核撥。

第十條  與國有土地使用權出讓有關的稅收征收辦法由國家稅務局另行制定。

第十一條  國有土地使用權出讓價格，由財政部門、土地出讓主管部門、物價部門依照有關規定共同制定。

第十二條  各地區、各部門對本辦法下達前已出讓土地使用權所取得的收入，要認真進行清理，并按照本辦法的規定處理。

第十三條  本辦法由財政部負責解釋。

篇5

各區、縣局國有土地使用單位（個人）頒發《國有土地使用證》試點工作正在進行，城鎮的《國有土地使用證》均由各區縣審核上報市局，然后轉報市人民政府，加蓋市政府公章下發。為確保試點工作的順利進行，對申請發證的國有土地，一定要嚴格審核，嚴格按規定手續辦，不準出任何差錯。切實把此項工作搞好，不出任何差錯，特通知如下：

一、各區縣房地局要對申請登記發證的國有土地必須進行嚴格、認真地審核，凡有權屬糾紛爭議，資料證件不齊全，臨時違章占地未經規劃部門處理的，一律暫不登記發證。要特別注意規劃部門已批準征地的，不得再給原土地使用單位發證。土地登記暫不實行“具結”發證辦法。集體所有制土地，不得頒發《國有土地使用證》。

二、所有經審核，符合規定可以發證的，必須把好“三關”。即由區縣房政科（產權科）嚴格審核，由科長簽字后，送區縣局主管局長再逐件審核，無誤并簽字后，報市局產權處進行“三審”。最后經市局主管局長簽字，報市政府。