土地產(chǎn)權(quán)管理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇土地產(chǎn)權(quán)管理，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

關(guān)鍵詞:農(nóng)村;權(quán)屬調(diào)查;試點(diǎn)

一、引言

國務(wù)院決定自2007年7月1日起開展第二次全國土地調(diào)查。《土地管理法實(shí)施條例》規(guī)定:土地調(diào)查內(nèi)容包括土地權(quán)屬和土地利用現(xiàn)狀調(diào)查。我國農(nóng)村土地普遍存在權(quán)利主體不明、權(quán)屬紊亂、界線模糊等問題。因而,了解我國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀,探索完善農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度,做好農(nóng)村土地確權(quán),不僅能科學(xué)指導(dǎo)第二次全國土地調(diào)查,更能為建立完善的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)體系奠定基礎(chǔ)。本項(xiàng)目是根據(jù)“關(guān)于印發(fā)《2007年國地資源大調(diào)查項(xiàng)目計(jì)劃》的通知(國土資發(fā)[2007]164號(hào))”和“關(guān)于部署開展2007年度土地權(quán)屬狀況調(diào)查試點(diǎn)示范工作的函(國土院函[2007]86號(hào))”文件要求,四川省作為2007年度農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)調(diào)查試點(diǎn)而開展此項(xiàng)工作。成都市是國務(wù)院確定的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū),閬中市是農(nóng)村土地所有權(quán)登記發(fā)證試點(diǎn)市,因此,四川省選定成都市和閬中市作為重點(diǎn)調(diào)查地點(diǎn)。本文以閬中市土地權(quán)屬調(diào)查為對(duì)象研究。

二、閬中市集體土地產(chǎn)權(quán)制度現(xiàn)狀

(一)閬中市及試點(diǎn)鎮(zhèn)概況

1、行政區(qū)劃及地理位置。國家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市――閬中,位于四川東北部,嘉陵江中游,北緯31°22′―31°51′、東經(jīng)105°41′―106°24′。全市幅員面積1876.24平方公里,總?cè)丝?77349人,其中農(nóng)業(yè)人口681034人,轄49個(gè)鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道辦事處),447個(gè)行政村。

2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況。閬中是農(nóng)業(yè)大縣,先后被確定為商品糧、瘦肉型商品豬、蠶桑、油桐和速生林生產(chǎn)基地,動(dòng)植物及各種自然資源豐富。工業(yè)歷史悠久,已形成食品加工、輕工紡織、醫(yī)藥化工、水電能源四大行業(yè)為支柱,機(jī)械、絲綢、皮革、包裝、能源、化工、工藝美術(shù)七大行業(yè)為重點(diǎn)的工業(yè)結(jié)構(gòu)。2008年,閬中城鎮(zhèn)人均可支配收入10496元,農(nóng)民人均純收入3932元,地方總產(chǎn)值74.49億元。

3、閬中市土地利用現(xiàn)狀(見表1)。

4、選取的典型鄉(xiāng)鎮(zhèn)概況。第一,洪山鎮(zhèn)。洪山鎮(zhèn)位于閬中市東南28公里,幅員面積38.59平方公里,總?cè)丝?2615人,其中農(nóng)業(yè)人口19876人,耕地面積32976.25畝。糧食作物主要有小麥、水稻、玉米、紅苕及各種豆類;經(jīng)濟(jì)作物主要有油菜、水果、蔬菜、蠶桑;工副業(yè)生產(chǎn)主要以食品加工,建筑建材和各類修理及服務(wù)業(yè)為主。近三年全鎮(zhèn)年平均國民生產(chǎn)總值1.57億元,農(nóng)民人均純收入3700元。第二,老觀鎮(zhèn)。老觀鎮(zhèn)位于閬中市東北部45公里處,總?cè)丝跒?5385人,其中農(nóng)業(yè)人口為22649人,幅員面積64.49平方公里,耕地總面積為37649.55畝。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)重點(diǎn)以泰國大米、老觀生姜、種草養(yǎng)兔、油菜、藥材、茶葉、蔬菜和竹編工藝、外出務(wù)工、運(yùn)輸、加工、建筑等形成特色產(chǎn)業(yè),近三年全鎮(zhèn)年均國民生產(chǎn)總值1.89億元,農(nóng)民人均純收入3600元。

(二)集體土地權(quán)屬概況

1、土地權(quán)屬爭(zhēng)議情況。(1)土地權(quán)屬爭(zhēng)議的類型。閬中市農(nóng)村土地權(quán)屬糾紛內(nèi)容主要有國有土地使用者與集體土地所有者之間、集體土地所有者和集體土地使用者之間及集體土地使用者之間三種情況。(2)試點(diǎn)鎮(zhèn)土地權(quán)屬爭(zhēng)議解決的方式主要包括:一是協(xié)商。這是當(dāng)事人自行解決爭(zhēng)議的最基本的方式。二是政府處理。經(jīng)協(xié)商不能解決的,可以依法向縣級(jí)以上人民政府或者鄉(xiāng)級(jí)人民政府提出處理申請(qǐng),也可以依照《土地權(quán)屬爭(zhēng)議調(diào)查處理辦法》規(guī)定的管轄權(quán)限,向有關(guān)的國土資源行政主管部門提出調(diào)查處理。三是訴訟。對(duì)有關(guān)權(quán)屬爭(zhēng)議的行政處理決定不服的,向人民法院。

2、集體土地利益情況。(1)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的確定。以戶口為依據(jù),同時(shí)還要在本集體經(jīng)濟(jì)組織履行農(nóng)民的義務(wù),政策有明確規(guī)定的(如現(xiàn)役軍人、大、中專學(xué)生)和集體經(jīng)濟(jì)組織成員三分之二以上同意接受為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的,方可視為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員。(2)集體土地收益在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的分配主要實(shí)行平均分配,或誰受損失補(bǔ)償給誰。

三、集體土地登記發(fā)證

(一)集體土地使用權(quán)發(fā)證

閬中市于20世紀(jì)90年代初,對(duì)集體土地使用權(quán)進(jìn)行了登記發(fā)證。共頒發(fā)集體土地使用證22萬宗(發(fā)證率達(dá)98%以上),由鄉(xiāng)(鎮(zhèn)、街道辦事處)、片區(qū)國土資源管理所及市國土資源局分別進(jìn)行了保存歸檔。在此基礎(chǔ)上進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理,對(duì)初次登記后發(fā)生使用權(quán)變化情況做到隨時(shí)更新。

(二)集體土地所有權(quán)發(fā)證

根據(jù)國家安排,閬中市在四川省首先試點(diǎn)開展了集體土地所有權(quán)登記。利用已調(diào)土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)庫資料,按照《集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作實(shí)施細(xì)則》的要求,將土地利用現(xiàn)狀圖和標(biāo)準(zhǔn)分幅地形圖作為工作底圖,采用截距法、直角坐標(biāo)法、交繪法等方法逐社進(jìn)行了外業(yè)調(diào)繪,共調(diào)查了6000多個(gè)合作社、7300多宗宗地、立卷歸檔625冊(cè)。由于受當(dāng)時(shí)工作底圖(比例尺為1:10000)的影響,個(gè)別地方精度還達(dá)不到要求,閬中市只進(jìn)行了確權(quán)登記,未頒發(fā)證書。

(三)第二次土地調(diào)查

閬中市二次土地調(diào)查完成市域1876.24平方公里的外業(yè)調(diào)查,形成調(diào)查原圖104幅。內(nèi)業(yè)工作已完成農(nóng)村建庫、基本農(nóng)田上圖、專項(xiàng)用地調(diào)查、圖件編制、成果匯總等工作。閬中市的二次土地調(diào)查工作充分運(yùn)用了原集體土地所有權(quán)登記成果,在工作中起到了事半功倍的效果。同時(shí),二次土地調(diào)查成果也為下一步集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作提供了準(zhǔn)確的依據(jù)。

(四)集體土地權(quán)屬調(diào)查中存在問題和解決辦法

1、問題。(1)權(quán)屬爭(zhēng)議問題:包括歷史遺留問題,和現(xiàn)實(shí)利益沖突、情感紛爭(zhēng)等。(2)技術(shù)問題:工作底圖的制作、調(diào)查區(qū)和調(diào)查單元的劃分、宗地圖制作及面積量算。存在圖面與實(shí)際的系統(tǒng)誤差和偶然誤差。(3)工作流程與協(xié)調(diào)問題:信息注意初始端,與接收者間存在信息流失導(dǎo)致不一致產(chǎn)生問題與矛盾。

2、解決辦法。(1)權(quán)屬方面:尊重歷史,面對(duì)現(xiàn)實(shí),調(diào)解為主,公平公正公道。(2)技術(shù)方面:內(nèi)部人員加強(qiáng)學(xué)習(xí)培訓(xùn),控制性節(jié)點(diǎn)采用專業(yè)外包加驗(yàn)收確保質(zhì)量。(3)流程與協(xié)調(diào)方面:以信息接受方為工作關(guān)注點(diǎn),提高工作效率效果。

四、集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)情況

集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),主要為農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)和非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)兩種。目前由于法律界定、政策及市場(chǎng)發(fā)育的具體情況,以農(nóng)業(yè)用地流轉(zhuǎn)為主要類型(即承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)),非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)尚在探索中。

(一)試點(diǎn)鎮(zhèn)承包土地情況

1、承包土地類型。根據(jù)相關(guān)法律,耕地承包期為30年;草地承包期為30-50年;林地承包期為30-70年,承包期屆滿,由土地承包經(jīng)營權(quán)人按照國家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。

2、土地承包中面臨的主要問題。(1)政策調(diào)整使一些歷史遺留問題凸現(xiàn)。政府對(duì)三農(nóng)問題的重視并加以扶持,使農(nóng)村土地經(jīng)營效益明顯提高,農(nóng)民對(duì)土地倍加重視,由此引發(fā)土地紛爭(zhēng)和農(nóng)民上訪明顯上升。(2)政策缺失或難以操作。由于土地在總量上的剛性供給,造成困境,關(guān)于調(diào)入調(diào)出方面:新生兒、征地、新落戶所需要的土地難以調(diào)入;外嫁女、村民升學(xué)、死亡、外出落戶的土地沒有政策,難以調(diào)出。(3)承包過程中,由于山區(qū)地形地勢(shì)條件不一,土地承包遠(yuǎn)、近、好、孬不好搭配。(4)土地承包后,外出務(wù)工、死絕戶等承包地荒蕪嚴(yán)重,政府難以管理。(5)征用土地和調(diào)整土地難度大,征地農(nóng)轉(zhuǎn)非安置途徑單一。

3、解決土地承包經(jīng)營權(quán)問題的措施。(1)自行協(xié)商。對(duì)新生兒、新落戶協(xié)商外出戶以及升學(xué)或婚嫁戶多余的土地,有的采用有償、有的采用無償方式自行解決。(2)征地補(bǔ)償。征地中涉及土地承包的,采用征地補(bǔ)償費(fèi)一次性經(jīng)承包戶進(jìn)行補(bǔ)償。(3)實(shí)物或貨幣補(bǔ)償。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施或水利建設(shè)中涉及土地問題,主要采取調(diào)劑全遷戶、死亡戶以及原集體剩余的土地來進(jìn)行補(bǔ)給或采用按年產(chǎn)值生產(chǎn)隊(duì)逐年給農(nóng)戶進(jìn)行補(bǔ)償,資金來源從提取的公益金進(jìn)行。

(二)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)

1、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)基本情況。洪山鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)面積超過2000畝,占全鎮(zhèn)耕地總面積的14%,涉及13個(gè)村67個(gè)組1900余戶4200余人。全鎮(zhèn)從事土地承包經(jīng)營的業(yè)主共有15個(gè),業(yè)主共投資120余萬元,年人均增收25元。土地流轉(zhuǎn)的年限一般為30年,短的2、3年,最長的達(dá)到50年(主要是荒山、荒坡)。老觀鎮(zhèn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)共2675.9畝(占耕地總面積7.1%),其中自行流轉(zhuǎn)1600畝(占總流轉(zhuǎn)59.79%),合同流轉(zhuǎn)1075.9畝(占總流轉(zhuǎn)40.17%),主要用于種養(yǎng)植業(yè),流轉(zhuǎn)收益近32.28萬元。

2、土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)形式。第一,轉(zhuǎn)包。經(jīng)村社同意,在農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部,承包農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)以不超過剩余年限轉(zhuǎn)包給第三方,自己仍保留承包權(quán),轉(zhuǎn)入方擁有使用權(quán),雙方簽訂契約明確各方權(quán)利與義務(wù),而承包方與發(fā)包方仍按原承包合同履行雙方的權(quán)利、義務(wù)。這種方式目前較為普遍,約占流轉(zhuǎn)面積的15%。第二,租賃。集體經(jīng)濟(jì)組織或承包農(nóng)戶,將土地使用權(quán)出租給社外的業(yè)主從事農(nóng)業(yè)開發(fā),并與之簽訂相應(yīng)的土地租賃協(xié)議,由業(yè)主向農(nóng)戶或集體支付租金。當(dāng)?shù)剞r(nóng)民不但可以直接從土地上得到租金,還可在該業(yè)主處務(wù)工。如老觀鎮(zhèn)的生姜種植基地、沙參種植基地等,該種流轉(zhuǎn)方式約占流轉(zhuǎn)面積的60%。第三,借用。承包農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)無償借給他人使用,借用人無需向出借人支付土地承包經(jīng)營權(quán)的使用費(fèi)。如試點(diǎn)鎮(zhèn)外出務(wù)工人員將土地贈(zèng)予其他農(nóng)戶耕種,這種情況約占流轉(zhuǎn)面積的20%。第四,互換。農(nóng)戶為方便耕種或流轉(zhuǎn),與集體或其他農(nóng)戶在自愿互利的基礎(chǔ)上,對(duì)各自的土地經(jīng)營權(quán)進(jìn)行交換。約占流轉(zhuǎn)面積的5%。

(三)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)

1、集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)基本情況。(1)本集體經(jīng)濟(jì)組成員根據(jù)法律規(guī)定,可使用法定土地面積修建住房。(2)因鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)和公共設(shè)施建設(shè),需要征用個(gè)人集體建設(shè)用地。(3)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))場(chǎng)鎮(zhèn)建設(shè)用地直接納入國有土地使用權(quán)管理范疇。

2、規(guī)范集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理的措施。第一,閬中市僅對(duì)集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)試行,擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)(使用權(quán))轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織,即保留承包權(quán),轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。第二,相關(guān)規(guī)定:必須以符合規(guī)劃為前提;對(duì)集體土地的使用不得用于商品房開發(fā)和工業(yè)用地;在保持土地所有權(quán)不變的前提下,實(shí)行使用權(quán)有償、有限期流轉(zhuǎn);對(duì)用地單位或個(gè)人審查用地項(xiàng)目的可行性;國土資源局負(fù)責(zé)管理和監(jiān)督工作。第三,實(shí)施程序:對(duì)有意向取得某地塊集體建設(shè)土地的單位或個(gè)人,在符合規(guī)劃的前提下提出申請(qǐng),通過閬中市國土局審查后向該地塊上所屬鎮(zhèn)、村、社發(fā)出公告,由村集體經(jīng)濟(jì)組織三分之二以上村民表決通過后將意見反饋市國土局,市國土局全程參與到該用地事宜中去。

五、土地征用情況

(一)閬中市農(nóng)村集體土地權(quán)利的實(shí)現(xiàn)方式及利益分配關(guān)系

被征收土地的分類面積以有土地勘測(cè)資格的單位提供的依據(jù)為準(zhǔn),人均耕地面積以征地時(shí)上年度統(tǒng)計(jì)年報(bào)數(shù)為依據(jù)。被征地人員的年齡,以政府批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案之日為基準(zhǔn)日,以戶籍管理部門登記的年齡為準(zhǔn)。

1、征地補(bǔ)償。(1)征地補(bǔ)償補(bǔ)助費(fèi)的計(jì)算,按土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上青苗及附著物相關(guān)補(bǔ)償補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。(2)征收土地補(bǔ)償費(fèi)用的撥付:一是青苗及附著物補(bǔ)償費(fèi)。由市統(tǒng)征辦直接支付給所有者。二是土地補(bǔ)償費(fèi)。一律撥付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織,收支狀況向組織成員公布,接受監(jiān)督。三是安置補(bǔ)助費(fèi)。首先用于繳納被征地安置人員的社會(huì)保險(xiǎn)資金,多余部分一律撥付給被征地集體以“少數(shù)服從多數(shù)”的原則管理和使用。四是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地被全部征用,農(nóng)業(yè)人口全部安置的,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)全部用于人員安置。

2、人員安置。在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)實(shí)施征地的按城鎮(zhèn)人口安置;在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外單獨(dú)選址項(xiàng)目征地的,可在尊重被征地農(nóng)民意愿的基礎(chǔ)上進(jìn)行農(nóng)業(yè)安置,實(shí)施農(nóng)業(yè)安置的對(duì)象應(yīng)納入農(nóng)村社會(huì)保障范圍,對(duì)征地后人均耕地資源少的不具備基本生產(chǎn)生活條件的應(yīng)將被征地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系和農(nóng)村社會(huì)保障范圍。

(二)征地情況

1、土地。2008年為新區(qū)建設(shè)調(diào)整土地1905.6畝,為新區(qū)協(xié)議征地495.74畝,為城鎮(zhèn)建設(shè)協(xié)議征用土地310.607畝,支付補(bǔ)償費(fèi)1400余萬元。完成對(duì)試點(diǎn)鎮(zhèn)和零星房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的協(xié)議征地工作較好地滿足了城鎮(zhèn)發(fā)展的用地需求。重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地。先后為七里新區(qū)建設(shè)、金銀臺(tái)航電、紅巖子電站淹沒、濱江路西段建設(shè)及西南川中油氣礦儀三井的開采等做了大量的征、用地協(xié)調(diào)工作。2008年共協(xié)調(diào)用地400余畝,較好地保證了重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)用地之需。

2、安置補(bǔ)償。按國家和省、市要求對(duì)征用農(nóng)民集體土地補(bǔ)償費(fèi)的管理和使用情況進(jìn)行了全面清理。對(duì)零星人員、統(tǒng)征社農(nóng)轉(zhuǎn)非人員、2008年以后享受過渡安置辦法的人員根據(jù)具體情況分別進(jìn)行了貨幣補(bǔ)償、社保安置等。

(三)存在的問題

第一,征地難。一是被征地農(nóng)民所提要求與現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差距大,而現(xiàn)行征地又必須要70%以上農(nóng)民同意。二是對(duì)搶種、搶栽的行為缺乏必要的措施。第二,失地農(nóng)民的社會(huì)保障落實(shí)情況與現(xiàn)行政策要求有一定差距。第三,對(duì)小城鎮(zhèn)的征地管理有缺陷,目前各級(jí)(重)試點(diǎn)小城鎮(zhèn)拖欠農(nóng)民的征地補(bǔ)償費(fèi)情況較嚴(yán)重。第四,目前很多土地已經(jīng)拍賣,但農(nóng)民的征地補(bǔ)償未到位,拆遷未進(jìn)行,一方面業(yè)主強(qiáng)烈要求用地,另一方面與農(nóng)民的補(bǔ)償協(xié)議難以簽訂。第五,小城鎮(zhèn)建設(shè)征地補(bǔ)償挪用情況嚴(yán)重,且補(bǔ)償費(fèi)的收繳、管理和使用不規(guī)范。

(四)建議

第一,為了最大限度地提高耕地的使用效率,促進(jìn)耕地資源最佳配置,建議在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革中堅(jiān)持所有權(quán)、放活使用權(quán)、規(guī)范經(jīng)營權(quán)。第二,修訂征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),制定適應(yīng)地方經(jīng)濟(jì)的征地補(bǔ)償安置政策,以打破征地難的局面。第三,多渠道探索征地安置補(bǔ)償?shù)男滤悸?開展就業(yè)培訓(xùn)拓寬就業(yè)安置渠道,建立失地農(nóng)民生活保障機(jī)制,切實(shí)落實(shí)失地農(nóng)村參加社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)工作。第四,著力解決好以前征地中的遺留問題,做好征地后的協(xié)調(diào)工作,確保被征地集體農(nóng)民利益和各類建設(shè)順利進(jìn)行。第五,加大對(duì)土地補(bǔ)償費(fèi),安置補(bǔ)助費(fèi)的管理、使用和監(jiān)督力度,切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民利益。第六,縮小城鄉(xiāng)差別,推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)均等化,促進(jìn)農(nóng)村土地資本化。第七,通過征地,以土地整理為契機(jī),推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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3、閬中市第二次土地調(diào)查成果分析報(bào)告[Z].閬中市國土局,2009.

篇2

關(guān)鍵詞：土地產(chǎn)權(quán) 土地制度 位移理論

中圖分類號(hào)：D92文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X（2011）27-0104-03

在土地產(chǎn)權(quán)理論界，存在許多熱點(diǎn)乃至經(jīng)典的問題：土地產(chǎn)權(quán)不清的問題、土地私有化問題、土地征用問題以及農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是物權(quán)還是債權(quán)的問題等等。這些問題長期爭(zhēng)論不休的主要原因，是所運(yùn)用的理論有問題。現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)理論主要來自于西方經(jīng)濟(jì)學(xué)和民法學(xué)，這些理論以研究私有財(cái)產(chǎn)為主。實(shí)際上，財(cái)產(chǎn)可以分為兩類：第一類是只有私益性、沒有公益性的財(cái)產(chǎn)；第二類是既有私益性、又有公益性的財(cái)產(chǎn)。這兩類財(cái)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系是有本質(zhì)區(qū)別的，但現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)理論研究基礎(chǔ)是從第一類財(cái)產(chǎn)出發(fā)的，因此，不太適用于第二類財(cái)產(chǎn)。不幸的是，土地財(cái)產(chǎn)屬于第二類財(cái)產(chǎn)，因此，應(yīng)用現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)理論，必然無法解釋許多的土地產(chǎn)權(quán)問題。在分析土地作為既有私益性、又有公益性財(cái)產(chǎn)的屬性基礎(chǔ)上，提出了土地產(chǎn)權(quán)位移理論，然后，運(yùn)用這一理論對(duì)土地的熱點(diǎn)問題進(jìn)行分析，試圖使這些問題得到合理的解釋。

一、土地產(chǎn)權(quán)位移理論

根據(jù)現(xiàn)有的產(chǎn)權(quán)理論，一個(gè)財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不是物權(quán)就是債權(quán)，不是私有就是公有。實(shí)際上，對(duì)于土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，由于其既有私益性、又有公益性，情況并不是這么簡單，往往是界于物權(quán)與債權(quán)之間乃至在二者之間位移，也介于私有與公有之間并在二者之間位移。

（一）土地產(chǎn)權(quán)在物權(quán)與債權(quán)之間的位移

理論上，物權(quán)是一種支配權(quán)，權(quán)利主體完全可以依據(jù)自己的意志和意愿行使自己的權(quán)利，不需要聽從任何其他主體的意見。債權(quán)是一種請(qǐng)求權(quán)，除了不當(dāng)?shù)美o因管理等少數(shù)法定之債外，大多數(shù)情況下，債權(quán)都是依據(jù)合同雙方當(dāng)事人的約定而形成，因此債權(quán)人在行使權(quán)利時(shí)，往往要受到對(duì)方當(dāng)事人的制約，獲得對(duì)方的同意后才能行使權(quán)利，雖然這種權(quán)利一經(jīng)約定，即具有一定的穩(wěn)定性和保障性，但對(duì)方當(dāng)事人可以要求變更權(quán)利內(nèi)容，甚至可以撕毀合同，收回權(quán)利，只不過是承擔(dān)違約責(zé)任而已。物權(quán)和債權(quán)的本質(zhì)區(qū)別是，物權(quán)的權(quán)利主體可以獨(dú)立行使自己的權(quán)利，而債權(quán)主體則要通過請(qǐng)求后才能行使權(quán)利。

以上區(qū)別，是當(dāng)前民法學(xué)上的一種理論區(qū)分，物權(quán)就是絕對(duì)的支配權(quán)，不需要向任何人提出請(qǐng)求；債權(quán)就是絕對(duì)的請(qǐng)求權(quán)，不具有一點(diǎn)點(diǎn)的直接支配性。顯然，這種區(qū)分過于絕對(duì)化了，對(duì)于只有私益性、沒有公益性的財(cái)產(chǎn)，情況是這樣的。比如對(duì)于衣服、手表等普通的財(cái)產(chǎn)，物權(quán)人是具有絕對(duì)的支配權(quán)，債權(quán)人只具有請(qǐng)求權(quán)。但是，有時(shí)，物權(quán)的主體并不能完全獨(dú)立地行使權(quán)利，債權(quán)的主體也不是完全不能獨(dú)立地行使權(quán)利。這時(shí)，在物權(quán)和債權(quán)之間，依據(jù)直接支配性的差異，存在一種連續(xù)變化的狀態(tài)（如圖1所示），將具有100%直

圖1土地物權(quán)與債權(quán)的直接支配性關(guān)系

接支配性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利稱為純物權(quán)，其權(quán)利的行使完全是權(quán)利主體說了算；將沒有直接支配性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利稱為純債權(quán)，其權(quán)利主體在行使權(quán)利時(shí)，完全聽從權(quán)利相對(duì)方的意思表示。在純物權(quán)和純債權(quán)之間，財(cái)產(chǎn)權(quán)利的直接支配性是連續(xù)變化的。對(duì)于這類財(cái)產(chǎn)權(quán)利，物權(quán)與債權(quán)的本質(zhì)區(qū)別就不是絕對(duì)的支配權(quán)與請(qǐng)求權(quán)那樣簡單了，物權(quán)只是直接支配性相對(duì)較高的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，債權(quán)也不是一種完全沒有支配性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，只是其直接支配性相對(duì)較低。理論上，在直接支配性連續(xù)變化的過程中，還無法找到物權(quán)和債權(quán)的分界點(diǎn)，也就是說，物權(quán)和債權(quán)的界限有時(shí)會(huì)不是很清楚，正是因?yàn)檫@個(gè)原因，對(duì)于一個(gè)直接支配性不高也不低的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，會(huì)存在其究竟是物權(quán)還是債權(quán)的爭(zhēng)論。

對(duì)于只有私益性、沒有公益性的財(cái)產(chǎn)，如衣服、手表等，不存在上頁圖1中所示的直接支配性連續(xù)變化的狀態(tài)，屬“離散”狀態(tài)，要么具有100%的直接支配性，即為純物權(quán)，要么就是沒有直接支配性，即為純債權(quán)。對(duì)于這一類的財(cái)產(chǎn)，其物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別是非常明顯的。上頁圖1中所示的直接支配性連續(xù)變化的情形，多發(fā)生在既具有私益性、又具有公益性的財(cái)產(chǎn)上，典型的例子就是土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，如前面提到的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，作為權(quán)利主體的農(nóng)民，并不具有對(duì)土地100%的直接支配性，改革開放以來，土地承包經(jīng)營權(quán)人對(duì)于土地的直接支配性是在逐漸提高的，但即使現(xiàn)在《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《中華人民共和國物權(quán)法》皆已承認(rèn)這種財(cái)產(chǎn)權(quán)利是一種物權(quán)，其直接支配性也還沒有達(dá)到100%，在一定條件下，農(nóng)民集體和國家對(duì)其土地具有一定的直接支配性。

可見，對(duì)于既有私益性、又有公益性的財(cái)產(chǎn)，物權(quán)與債權(quán)的區(qū)別，只是權(quán)利人的直接支配性大小存在差異而已，甚至隨著直接支配性大小的變化，物權(quán)和債權(quán)還可以相互轉(zhuǎn)換的。當(dāng)直接支配性由大變小時(shí)，物權(quán)的屬性逐漸變?nèi)酰瑐鶛?quán)的屬性逐漸增強(qiáng)，法學(xué)上稱之為物權(quán)的債權(quán)化；反之，稱為債權(quán)的物權(quán)化。

（二）土地產(chǎn)權(quán)在私有與公有之間的位移

現(xiàn)有的物權(quán)理論認(rèn)為，物權(quán)具有排他性，主體只有一個(gè)。這種理論也只適用于只有私益性、沒有公益性的財(cái)產(chǎn)。土地是典型的既有私益性、又有公益性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。如果土地物權(quán)的主體只有一個(gè)，在實(shí)踐中，農(nóng)民或市民擁有的土地物權(quán)，有時(shí)可能被國家或集體征用或拿走，對(duì)此，現(xiàn)有的物權(quán)理論就無法解釋，有的學(xué)者就認(rèn)為土地征用是對(duì)農(nóng)民或市民物權(quán)的侵犯。顯然，這種解釋過于簡單。還有，一些學(xué)者在中國農(nóng)村做土地產(chǎn)權(quán)調(diào)研時(shí)，一個(gè)“經(jīng)典”的問題就是問農(nóng)民“你認(rèn)為土地屬于誰所有”，給出的選擇答案是“A.國家；B.集體；C.農(nóng)戶；D.不知道”，農(nóng)民的回答往往是這四種選擇皆有，于是，這些學(xué)者給出的研究結(jié)論是中國的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不清。這樣的結(jié)論也過于簡單。

出現(xiàn)以上的問題，其根源是現(xiàn)有的物權(quán)理論過于簡單，對(duì)于像土地這樣的既有私益性、又有公益性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其物權(quán)主體不只一個(gè)，如農(nóng)民集體所有的土地，農(nóng)民個(gè)人、農(nóng)民集體和國家皆是土地物權(quán)的主體，只是他們各自擁有的直接支配性大小不一。簡單地說，既有私益性、又有公益性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其物權(quán)主體應(yīng)該是兩個(gè)方面的：私人主體和公共主體（國家或集體）。私人主體和公共主體共同擁有物權(quán)的100%的直接支配性（如圖2所示），當(dāng)私人主體的直接支配性由小變大時(shí)，即是私有化過程，反之，就是公有化過程。

將私人永遠(yuǎn)擁有物權(quán)的100%直接支配性界定為純私有，將公共主體擁有物權(quán)的100%直接支配性界定為純公有。對(duì)于土地產(chǎn)權(quán)，一般很少出現(xiàn)純私有或純公有的狀態(tài)，往往是介于其間。由于土地具有公益性，私人永遠(yuǎn)不能擁有土地100%的直接支配性，土地產(chǎn)權(quán)永遠(yuǎn)不能完全清晰地界定為私人所有。理論上，法律只能盡量明確地界定在一定條件下私人和公共主體分別擁有什么樣的直接支配權(quán)，但完全清晰地界定是不可能的、也是不必要的。根據(jù)交易成本理論，產(chǎn)權(quán)界定是有交易成本的，要完全清楚地界定土地這樣的復(fù)雜產(chǎn)權(quán)，其交易成本無限大。

圖2土地私人主體與公共主體的直接支配性關(guān)系

（三）土地產(chǎn)權(quán)位移的內(nèi)涵與社會(huì)意義

土地產(chǎn)權(quán)在物權(quán)與債權(quán)之間、私有與公有之間的位移，有其深刻的內(nèi)涵和社會(huì)意義。雖然財(cái)產(chǎn)權(quán)利屬民法或私法范疇，但是，對(duì)于土地這樣的具有公益性的財(cái)產(chǎn)，土地權(quán)利人對(duì)于土地權(quán)利的行使，不僅僅涉及私人利益，可能涉及公共利益。當(dāng)一個(gè)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人對(duì)其財(cái)產(chǎn)具有100%的直接支配性時(shí)，即權(quán)利人擁有純物權(quán)時(shí)，對(duì)權(quán)利人個(gè)人是絕對(duì)有利的，但該權(quán)利人也可能憑借其100%的直接支配性，對(duì)公共利益導(dǎo)致不利的影響；反之，當(dāng)權(quán)利人擁有的是純債權(quán)時(shí)，權(quán)利人的利益有時(shí)得不到絕對(duì)的保護(hù)，但是，如果該財(cái)產(chǎn)權(quán)利的直接支配性還掌握在集體或國家手中，這時(shí)，對(duì)于公共利益是有好處的。因此，土地物權(quán)與債權(quán)的相互轉(zhuǎn)換與位移，實(shí)際上是保護(hù)公共利益還是保護(hù)私人利益的一種抉擇。過分地保護(hù)私人利益（讓私人擁有100%的直接支配性），或者過分地保護(hù)公共利益（讓私人擁有0%的直接支配性），都不利于財(cái)產(chǎn)權(quán)利的有效行使和財(cái)產(chǎn)的高效利用。最佳的方式是在私人利益和公共利益之間，形成一種均衡，即直接支配性在0%~100%之間，找到一個(gè)平衡點(diǎn)。這個(gè)平衡點(diǎn)并不一定就是50%或中點(diǎn)，平衡點(diǎn)應(yīng)處何處，取決于社會(huì)制度和諸多社會(huì)關(guān)系。

依然以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)為例。建國之后，為了充分保護(hù)集體和社會(huì)公共利益，在時(shí)期，農(nóng)民個(gè)人對(duì)于集體土地的直接支配性很小，這種制度安排在當(dāng)時(shí)有利于社會(huì)的穩(wěn)定，有其存在的必要性，但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，變得越來越不利于土地資源的有效利用與農(nóng)民個(gè)人收益的增加；改革開放后，開始實(shí)行土地承包經(jīng)營制，而且承包期不斷延長，這一過程，實(shí)際上就是農(nóng)民對(duì)于土地的直接支配性不斷提高的過程，土地承包經(jīng)營權(quán)的債權(quán)屬性不斷降低，物權(quán)屬性不斷增加。這個(gè)過程，就是債權(quán)的物權(quán)化過程，很明顯，也是私人利益和公共利益關(guān)系不斷調(diào)整的過程。在這一逐漸變化的過程中，私人利益和公共利益得到了充分的調(diào)和，改革取得了很大的成功；今后的改革方向，是進(jìn)一步提高農(nóng)民對(duì)于土地的直接支配性，但為了保護(hù)公共利益，農(nóng)民對(duì)于土地的直接支配性，永遠(yuǎn)達(dá)不到100%，即農(nóng)民不可能獲得土地的純物權(quán)。也許將來有一天，隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，私人利益發(fā)展到極致，需要更多地保護(hù)公共利益，也就是要降低農(nóng)民對(duì)于土地的直接支配性，這個(gè)過程就是物權(quán)的債權(quán)化。

二、有關(guān)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利熱點(diǎn)問題的解釋

在以上的分析中，實(shí)際上已經(jīng)解釋了土地產(chǎn)權(quán)不清的問題和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是物權(quán)還是債權(quán)的問題，下面解釋土地私有化問題和土地征用問題。

（一）土地私有化問題的解釋

對(duì)于是否應(yīng)該土地私有化的問題，不能簡單地回答“是”或“否”。由上頁圖2可知，將私人主體或公共主體擁有100%直接支配權(quán)的情形分別稱為純私有或純公有，對(duì)于土地產(chǎn)權(quán)，純公有和純私有都不是好的選擇，而是介于二者之間。目前，中國土地產(chǎn)權(quán)制度變遷的總體趨勢(shì)是：從純公有向純私有位移，但永遠(yuǎn)不會(huì)移到純私有，而是移到公有和私有的調(diào)和點(diǎn)。任何國家、任何時(shí)期的土地產(chǎn)權(quán)，皆是在進(jìn)行這樣的從純公有向純私有或者相反方向的位移，通過這樣的位移，形成土地財(cái)產(chǎn)在個(gè)人和公共之間的利益均衡機(jī)制。

（二）土地征用問題的解釋

有人認(rèn)為，國家在農(nóng)民不愿意的情況下征用農(nóng)民的土地，是對(duì)農(nóng)民土地物權(quán)的侵犯，其實(shí)不然，如前所述，農(nóng)民本身并不具有100%的直接支配性，還有部分的直接支配性屬于集體和國家，在一定的條件下，為了公共利益的需要，國家也可以行使直接支配權(quán)。即使在私有制國家，私人擁有的土地，土地所有權(quán)人也不具有對(duì)土地100%的直接支配性，也可能被國家征用，同時(shí)，在利用土地的過程中，也要考慮周圍公共利益的需要，簡言之，土地所有權(quán)人不能完全自己說了算。有了以上的理解，對(duì)于土地征用問題的認(rèn)識(shí)可以更客觀：（1）該問題不是公有制國家獨(dú)有，私有制國家也有，是所有國家皆要長期面對(duì)的普遍問題，不要試圖去消滅這個(gè)問題，也不要過于夸大這一問題對(duì)于社會(huì)的危害；（2）即使農(nóng)民擁有土地的物權(quán)，國家也可以征用，沒有必要討論征地的合法性，許多學(xué)者提出采用征購、農(nóng)民參與開發(fā)等形式取代征用，其實(shí)沒有必要；（3）土地征用過程中的爭(zhēng)論，不是財(cái)產(chǎn)權(quán)利糾紛，只是利益分配的討價(jià)還價(jià)，不要“上綱上線”地認(rèn)為征地就是國家對(duì)農(nóng)民物權(quán)的侵犯，只是要在國家、集體和個(gè)人之間合理地分配利益就可以了。至于利益分配過程中的、腐敗等問題，不是土地征用制度本身的問題，而主要是監(jiān)管制度的問題，應(yīng)區(qū)別對(duì)待，不要因?yàn)檫@些問題的存在而否定土地征用制度的作用與績效。

篇3

【關(guān)鍵詞】土地管理法 小產(chǎn)權(quán)房 集體建設(shè)用地 使用權(quán)流轉(zhuǎn)

一、當(dāng)下小產(chǎn)權(quán)房的法律地位

“小產(chǎn)權(quán)房”是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的住宅房屋。依據(jù)占地性質(zhì)不同，小產(chǎn)權(quán)房有3種類型：建設(shè)在農(nóng)用地上的住宅房屋；建設(shè)在宅基地之外其他集體建設(shè)用地上的住宅房屋；建設(shè)在農(nóng)村宅基地上并出售給非本集體成員的住宅房屋。我們不難看出，小產(chǎn)權(quán)房的典型形態(tài)是以銷售為目的在集體土地上開發(fā)的商品住宅。取得合法審批手續(xù)的宅基地上房屋，農(nóng)民用于自住可以取得合法產(chǎn)權(quán)證，但一旦轉(zhuǎn)讓給本集體以外的成員，則成為不受國家保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，轉(zhuǎn)讓合同不被法律認(rèn)可，受讓者也無法辦理產(chǎn)權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證，無法取得受讓房地產(chǎn)的所有權(quán)。

二、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因剖析――集體土地利益相關(guān)者博弈和選擇的必然結(jié)果

（一） 城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度

從法律上看，農(nóng)村集體土地所有權(quán)被表述為完全物權(quán)，但在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)際表現(xiàn)卻為“有限所有權(quán)”。現(xiàn)行《土地管理法》對(duì)集體土地的用途予以嚴(yán)格限制，集體土地要用于建設(shè)用途的，必須先征收為國有土地，再由國家以出讓等方式提供給用地者，農(nóng)民集體和用地者之間的直接交易被禁止，即所謂的集體建設(shè)用地的征地供給模式。《土地管理法》確立的城鄉(xiāng)不平等的土地使用制度一方面使國家?guī)缀鯄艛嗔私ㄔO(shè)用地的供應(yīng)，另一方面又使農(nóng)民集體幾乎喪失了對(duì)其土地的處分權(quán)，大量的土地增值收益在征地過程中被地方政府獲得，土地財(cái)富被從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市。

（二）開發(fā)商與政府的利益博弈

土地資源的稀缺性日益顯見，房地產(chǎn)開發(fā)商想以較低成本得到土地，地方政府為創(chuàng)政績、得收益以及種種違法手段而使土地成本抬高，我國土地市場(chǎng)的種種不規(guī)范性也日益顯見。房地產(chǎn)開發(fā)商的利益與開發(fā)成本和獲取利潤密切相關(guān)。在成本中，土地出讓金占到房地產(chǎn)開發(fā)成本的60%左右，有些開發(fā)商為了節(jié)省成本以賺取更多的利潤，便與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合作以相對(duì)低廉的成本來進(jìn)行開發(fā)。

（三）買賣雙方的利益驅(qū)動(dòng)

首先，作為賣方的農(nóng)民，農(nóng)民集體不僅可以從小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)中獲取巨額土地收益，而且由小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)銷售帶來的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和鄉(xiāng)村面貌改變更是可喜。農(nóng)民個(gè)人則可以分享土地收益，輕松獲得本地非農(nóng)就業(yè)機(jī)會(huì)以及當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的附加利益。此外，鄉(xiāng)政府享受由小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)帶來的政績效益，參與土地增值收益的分配，從而成為小產(chǎn)權(quán)房的重要推動(dòng)力量。就買房人而言，大城市的居住環(huán)境問題日益突出，且不斷上漲的城市房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大多數(shù)人的購買能力，小產(chǎn)權(quán)房無疑可以滿足工薪階層居者有其屋的夢(mèng)想。

三、小產(chǎn)權(quán)房治理與土地使用制度改革

治理小產(chǎn)權(quán)房要雙管齊下，一方面從源頭上遏制小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)銷售，另一方面要妥善處理已有小產(chǎn)權(quán)房。我認(rèn)為，以下幾方面非常重要：

（一）賦予農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)以完全用益物權(quán)效力，構(gòu)建城鄉(xiāng)平等的建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

小產(chǎn)權(quán)房法律上的權(quán)屬界定已經(jīng)比較明確，我們應(yīng)遵循“權(quán)之所在、利之所享”的原則，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)與利應(yīng)緊密相連。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村民建設(shè)住宅、建設(shè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)） 村公共設(shè)施和建設(shè)公益事業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)都可以在農(nóng)民集體所有的土地上進(jìn)行，但在這種建設(shè)用地上取得的權(quán)利不能等同于在國家所有的土地上取得的建設(shè)用地使用權(quán)。2008 年十七屆三中全會(huì)《關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指明了集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的改革道路，勾畫了“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”的目標(biāo)。

（二）允許集體土地上的商品住宅建設(shè)，打破城鎮(zhèn)居民住宅用地的政府壟斷

在我看來，既然允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，就不應(yīng)對(duì)集體建設(shè)用地上的商品住宅開發(fā)予以禁止。首先，禁止集體建設(shè)用地用于商品住宅開發(fā)，這缺乏公共利益上的支撐。其次，只有允許集體建設(shè)用地上的商品住宅開發(fā)，治理小產(chǎn)權(quán)房才有制度前提。因此，從立法上禁止集體土地上的商品住宅開發(fā)完全沒有必要，明智之舉是承認(rèn)其合法性并予以法律規(guī)制。此外，應(yīng)當(dāng)將集體建設(shè)用地上的商品房開發(fā)納入城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)管理的軌道，從開發(fā)到銷售到物業(yè)管理都實(shí)行與國有土地商品房開發(fā)一樣的管理，最終打破城鄉(xiāng)住房二元化態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的商品房市場(chǎng)。

（三）允許宅基地使用權(quán)有條件對(duì)外流轉(zhuǎn)

主張禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)，最核心的理由是擔(dān)心宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)會(huì)使“三無農(nóng)民”變成“四無農(nóng)民”，引發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定。主張?jiān)试S流轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)最主要的理由是，允許宅基地流轉(zhuǎn)可以盤活存量建設(shè)用地，提高土地資源配置效率，保護(hù)耕地。集體建設(shè)用地上的商品住宅開發(fā)與宅基地使用權(quán)的對(duì)外流轉(zhuǎn)，是兩個(gè)密切聯(lián)系的問題，既然劃撥土地使用權(quán)能夠通過辦理出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變成可以市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的出讓土地使用權(quán)，宅基地使用權(quán)就也能夠通過辦理集體土地上的出讓手續(xù)轉(zhuǎn)變成可以市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)。因此允許宅基地使用權(quán)有條件對(duì)外流轉(zhuǎn)比完全禁止更符合中國當(dāng)前實(shí)際和發(fā)展需要。

（四）完善土地征收制度，禁止為“商業(yè)利益”而征收

我國《憲法》、《物權(quán)法》都嚴(yán)格將土地征收限定在為了公共利益的目的范圍之內(nèi)。然而，在法律上界定何為“公共利益”則是一個(gè)世界性的難題，人們?cè)南Ｍ凇段餀?quán)法》的制定，然而現(xiàn)行《物權(quán)法》對(duì)此并沒有做具體明確的規(guī)定。目前可行的方案之一就是先將明顯不屬于公共利益的征收行為列舉出來加以禁止，譬如為城市居民居住而進(jìn)行的商品房開發(fā)顯然與公共利益無關(guān)，為此而進(jìn)行的大規(guī)模的征收行為嚴(yán)重違法。應(yīng)嚴(yán)厲禁止征收集體所有土地用于商品房開發(fā)，商品房開發(fā)應(yīng)由集體建設(shè)用地直接供給土地即可。

參考文獻(xiàn)：

篇4

第一條  根據(jù)《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》（以下簡稱《辦法》），結(jié)合本市具體情況，制定本細(xì)則。

第二條  上海市房產(chǎn)管理局（以下簡稱市房管局）是本市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓中房產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的主管機(jī)關(guān)。

第三條  在本市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓地塊上進(jìn)行的房屋預(yù)售、出售和出租等房產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)必須遵守本細(xì)則。

第四條  在本市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓地塊上進(jìn)行的房產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)必須遵循下列原則：

（一）土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)移。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，《土地使用權(quán)有償出讓合同》（以下簡稱《出讓合同》）中所規(guī)定的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任一起轉(zhuǎn)移。

（三）預(yù)售、出售或出租房屋的期限與《出讓合同》規(guī)定的土地使用權(quán)期限一致；土地使用權(quán)期滿時(shí)，土地使用權(quán)及該地塊上的建筑物和其他附著物按《辦法》的規(guī)定無償收回。

第五條  本細(xì)則所稱的下列用語含義是：

（一）房屋系指在實(shí)行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的地塊上，按《出讓合同》規(guī)定營建的建筑物。

（二）房產(chǎn)經(jīng)營人是指將實(shí)行土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓地塊上的房屋進(jìn)行預(yù)售、出售或出租的房屋產(chǎn)權(quán)人。

（三）房屋預(yù)售是指房產(chǎn)經(jīng)營人經(jīng)市房管局批準(zhǔn)，在建筑物竣工前進(jìn)行的房屋銷售。

第六條  按《辦法》規(guī)定取得土地使用權(quán)的企業(yè)、其他組織和個(gè)人，從事房產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)時(shí)，應(yīng)持有上海市工商營業(yè)執(zhí)照，并報(bào)市房管局備案。

房屋的出售、預(yù)售和出租計(jì)劃應(yīng)按年度報(bào)送市房管局。

第二章  房屋出售

第七條  按《辦法》規(guī)定取得土地使用權(quán)的受讓人建造的房屋竣工后，必須報(bào)請(qǐng)上海市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站（以下簡稱市質(zhì)監(jiān)站）驗(yàn)收，取得驗(yàn)收合格證書，并辦理房產(chǎn)登記后，才可出售。

第八條  房屋可以整幢或分層、分套出售。整幢房屋分層、分套出售前，房屋出售人應(yīng)明確各分層、分套房屋的建筑面積及相應(yīng)的土地使用權(quán)比例。

房屋分層、分套出售的，房屋出售人應(yīng)在房屋出售前制訂《房屋使用、管理、維修公約》，報(bào)市房管局核準(zhǔn)。

第九條  房屋出售可在中華人民共和國境內(nèi)進(jìn)行，也可以在中華人民共和國境外進(jìn)行；但與中華人民共和國沒有建立外交關(guān)系或沒有在中華人民共和國設(shè)立商務(wù)代表處的國家或地區(qū)除外。

第十條  房屋出售價(jià)格可由房屋買賣雙方協(xié)商確定。房屋出售人應(yīng)將出售價(jià)格報(bào)市房管局備案。

第十一條  房屋買賣雙方應(yīng)簽訂《房屋買賣合同》，內(nèi)容包括：

（一）房屋買賣雙方的姓名、國籍、地址和身份；

（二）房屋的位置、編號(hào)、建筑面積及平面圖紙；

（三）隨之轉(zhuǎn)移的土地使用權(quán)比例或范圍；

（四）房屋價(jià)金；

（五）房屋價(jià)金的支付方式；

（六）房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移的內(nèi)容；

（七）房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；

（八）違約責(zé)任；

（九）雙方約定的其他內(nèi)容。

第十二條  《房屋買賣合同》簽訂后，購房人應(yīng)按規(guī)定辦理房地產(chǎn)登記、過戶手續(xù)，繳納過戶費(fèi)。

第十三條  房屋出售人不得將已出售的房屋重復(fù)出售。

第三章  房屋預(yù)售

第十四條  符合本細(xì)則第六條規(guī)定的房產(chǎn)經(jīng)營人，須經(jīng)市房管局批準(zhǔn)后，方可預(yù)售房屋。

第十五條  預(yù)售的房屋必須具備下列條件：

（一）有審核批準(zhǔn)的施工設(shè)計(jì)圖紙；

（二）有建筑執(zhí)照；

（三）建筑物設(shè)計(jì)地坪以下的基礎(chǔ)工程已經(jīng)完成；

（四）工程施工進(jìn)度和竣工交付日期已經(jīng)確定；

（五）本細(xì)則規(guī)定的其他條件。

第十六條  房產(chǎn)經(jīng)營人向市房管局提出房屋預(yù)售申請(qǐng)時(shí)，必須提交下列文件：

（一）與工程承包公司或施工單位簽訂的房屋總承包合同或施工合同；

（二）市質(zhì)監(jiān)站簽發(fā)的房屋基礎(chǔ)工程驗(yàn)收合格單；

（三）房屋預(yù)售計(jì)劃；

（四）《房屋使用、管理、維修公約》；

（五）預(yù)售款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)和使用監(jiān)督方案；

（六）按規(guī)定應(yīng)提交的其他文件。

房屋預(yù)售申請(qǐng)批準(zhǔn)后，房產(chǎn)經(jīng)營人應(yīng)將房屋預(yù)售批準(zhǔn)文件及有關(guān)資料送交市房地產(chǎn)登記處登記。

第十七條  預(yù)售房屋，雙方當(dāng)事人應(yīng)簽訂《房屋預(yù)售合同》。《房屋預(yù)售合同》內(nèi)容包括：

（一）房屋預(yù)售雙方的姓名、國籍、地址和身份；

（二）預(yù)售房屋的位置、編號(hào)、建筑面積及平面圖紙；

（三）相應(yīng)的土地使用權(quán)比例或范圍；

（四）房屋價(jià)金；

（五）房屋預(yù)售款的支付方式和房屋交付方式；

（六）房屋的使用性質(zhì)、權(quán)屬轉(zhuǎn)移的內(nèi)容；

（七）房屋產(chǎn)權(quán)人必須遵守的《房屋使用、管理、維修公約》；

（八）違約責(zé)任；

（九）雙方約定的其他內(nèi)容。

第十八條  房產(chǎn)經(jīng)營人在房屋竣工交付之前，按本細(xì)則規(guī)定所收的預(yù)售款必須先用于支付及清償該預(yù)售房屋的一切建筑費(fèi)用（包括土地使用權(quán)費(fèi)用）后，才能另作他用。

第十九條  預(yù)售合同簽訂生效后，房屋購買人應(yīng)向市房地產(chǎn)登記處辦理登記手續(xù)。

房屋竣工驗(yàn)收合格后，房產(chǎn)經(jīng)營人應(yīng)向市房地產(chǎn)登記處辦理房屋竣工交付登記，并按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)。

房屋交付后，購房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記、過戶手續(xù)，繳納過戶費(fèi)。

第二十條  房產(chǎn)經(jīng)營人不得將已預(yù)售的房屋重復(fù)預(yù)售。

房屋預(yù)售的其他事項(xiàng)，按本細(xì)則第二章房屋出售的有關(guān)規(guī)定辦理。

第四章  房屋出租

第二十一條  租賃土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓地塊上的房屋，出租人與承租人須簽訂《房屋租賃合同》，并應(yīng)向市房地產(chǎn)登記處辦理登記手續(xù)。

出租人與承租人簽訂的《房屋租賃合同》內(nèi)容應(yīng)包括：

（一）租賃雙方的姓名、國籍、地址和身份；

（二）房屋的位置、編號(hào)、建筑面積及平面圖紙；

（三）房屋的使用性質(zhì)；

（四）房屋租金和支付方式；

（五）出租房屋的使用、維修內(nèi)容；

（六）違約責(zé)任；

（七）雙方約定的其他內(nèi)容。

第二十二條  出租人對(duì)房屋及其設(shè)備，應(yīng)及時(shí)檢查，修繕，保障住房安全。

第二十三條  凡已租出的房屋，出租人不得違反原租賃合同，重復(fù)出租。

第二十四條  出售已租出的房屋，除承租人同意終止原租賃合同外，在租賃合同約定的租賃期內(nèi)，承租人的租賃權(quán)利不受影響。購房人和原承租人應(yīng)當(dāng)依照原租賃合同，另行簽訂新的房屋租賃合同。

出售已租出的房屋，除租賃合同有約定外，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

第五章  附  則

第二十五條  房屋產(chǎn)權(quán)和《房屋預(yù)售合同》可以抵押。房屋產(chǎn)權(quán)和《房屋預(yù)售合同》進(jìn)行抵押時(shí)，按《辦法》和《上海市抵押人民幣貸款管理暫行規(guī)定》、《上海市抵押外匯貸款管理暫行規(guī)定》中的有關(guān)規(guī)定辦理。

第二十六條  房屋的出售、預(yù)售、出租必須按《辦法》規(guī)定，繳納稅金。

第二十七條  房屋的購買人和承租人利用房屋從事各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)按規(guī)定由項(xiàng)目經(jīng)營人向上海市各有關(guān)主管部門辦理申請(qǐng)、審批、工商登記和納稅登記手續(xù)。

第二十八條  委托房產(chǎn)買賣、租賃及相應(yīng)業(yè)務(wù)的，必須出具委托書，并按《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓公證實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定辦理公證和認(rèn)證。

第二十九條  在土地使用期限內(nèi)，擁有房屋產(chǎn)權(quán)的企業(yè)、其他組織和個(gè)人必須遵守《房屋使用、管理和維修公約》，保證房屋及其相關(guān)設(shè)施得到足夠的維修，處于可使用狀態(tài)。

第三十條  有關(guān)房屋預(yù)售、出售或出租的合同糾紛，爭(zhēng)議雙方可按《辦法》第五十條規(guī)定辦理。

第三十一條  房產(chǎn)經(jīng)營人違反本細(xì)則規(guī)定的，市房管局或工商管理部門有權(quán)責(zé)令限期糾正，沒收其非法所得，處以罰款，直至按《辦法》規(guī)定由上海市土地管理局收回土地使用權(quán)。

篇5

    國有土地是國有資產(chǎn)的重要組成部分，土地資產(chǎn)管理的好壞，直接關(guān)系到中華民族子孫后代的生存與發(fā)展。為加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)的管理，現(xiàn)對(duì)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中有關(guān)土地資產(chǎn)登記問題通知如下：

    1．凡使用國有土地的企業(yè)、行政事業(yè)單位及社會(huì)團(tuán)體（以下稱土地資產(chǎn)使用人）在向國有資產(chǎn)管理部門申辦產(chǎn)權(quán)登記（行政事業(yè)單位和社團(tuán)為財(cái)產(chǎn)登記）之前，必須先到土地管理部門辦理土地登記。

    土地管理部門代表政府頒發(fā)的《國有土地使用證》及有關(guān)土地資產(chǎn)的證明是進(jìn)行國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記必要的證明文件。

    2．資產(chǎn)使用人因分立、合并、遷移、撤銷及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等原因，引起土地權(quán)屬、使用面積、用途等變化的，必須及時(shí)到土地管理部門辦理變更土地登記，并持變更土地登記后的《國有土地使用證》或土地管理部門出具的其他證明文件向國有資產(chǎn)管理部門申辦變動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記或注銷產(chǎn)權(quán)登記。

    3．在國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記年度檢查時(shí)，凡土地登記內(nèi)容或土地資產(chǎn)情況發(fā)生變化，尚未辦理變更土地登記的，必須先到土地管理部門辦理變更土地登記。

    4．資產(chǎn)使用人未按上述規(guī)定進(jìn)行土地資產(chǎn)登記的，國有資產(chǎn)管理部門不予辦理國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。

    5．土地管理部門應(yīng)加快城鎮(zhèn)地籍調(diào)查、土地估價(jià)、登記工作，以適應(yīng)國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的需要。對(duì)少數(shù)一時(shí)難以完成土地調(diào)查、估價(jià)、登記任務(wù)的，可以暫由土地管理部門向資產(chǎn)使用人出具證明，到國有資產(chǎn)管理部門辦理國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，土地資產(chǎn)部分暫不作正式登記，采取備注方式予以記載，待土地登記、估價(jià)完成后，再予以補(bǔ)充登記。