發布時間：2023-09-27 10:21:29
序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇農貿市場投資回報率，期待它們能激發您的靈感。
項目位于某某市城區的西北角，東臨某某路，南臨某某路，北臨某某路。交通便捷，用地60畝，為政府主導、政策扶持、企業參與、市場運作的市民菜籃子工程。是市民高品質生活配套項目。是集蔬菜、果品、水產、糧油、干調、禽肉蛋奶等為經營內容的綜合性農貿商城，其經營業態為零售兼小額批發。
本項目物業細分為公寓、商鋪和攤位三種形態。公寓及商鋪為銷售獨立產權，攤位為銷售經營權。品牌化經營，超市化布局，引領行業發展方向，創造體驗式消費環境。
啟用形象識別系統，打造經典案例(農貿市場樣板)，為后續項目的開發建立良好的口碑基礎。
農貿城以5個相對獨立的建筑主體，組成渾然一體的“回”字形的裙樓建筑。人流自動形成回路，通路縱橫交錯又讓人不失方向感，消費者在購物時不會感到疲勞和煩躁。所有的商鋪和攤位都規劃在主通道(客流線)的兩側，不會形成客流死角。
一、項目定位的基本方向
某某市房地產的業的基本現狀：
近幾年來房地產業發展迅猛，步子大，速度快，城區一座座樓房拔地而起，城市面貌大為改觀。
住宅性樓盤已經開始出現“爛尾”盤和滯銷盤：
商業地產的業態與功能也基本完善，臨街店鋪、社區店鋪和一些專業市場中都存在閑置商鋪。
但目前還缺少一個形象好，檔次高的零售業態農貿市場。該定位的客源基礎堅實，市場需求量大，經營的產品是人們日常生活中所必須的快速消費品，市場容易啟動。但農貿市場的總體經營利潤不高，這是影響項目產權(經營權)式銷售的最大障礙。
我們必須從項目包裝、經營模式和規劃布局等方面下工夫，營造租售兩旺的市場氛圍。
二、項目的SWOT分析定位
1、項目的優勢定位
交通便捷，政府主導，政策支持：
項目的規模大，檔次高，符合市場需要和發展潮流；
項目的投資和經營對資金實力的要求可高可低，選擇性大；
項目的形象好，與臟亂差的老農貿市場會形成鮮明對比，更容易受到人們的認可。
2、項目的劣勢定位
項目處于城區的西北角，位置有些偏，項目商圈內居民少；
農貿類產品的經營利潤總體來說相對較低，這就會導致商鋪租金低，投資者的投資回報率低。
3、項目的機會定位
目前某某市正缺少一個規模大、形象好、檔次高、物品豐富、價格低廉的零售業態農貿市場。
農貿產品是市民日常生活所必須的快速消費品，也就是說農貿市場永遠不會沒有生意做。所以，投資農貿市場的物業，回報會穩中有升，沒有風險。
4、項目的危脅定位
由于某某市房地產開發已經過量，臨街商鋪已經過量，還有政府規劃的專業市場已處于半停業狀態，使得人們在投資地產和商業經營上，比較保守，總是觀望，等待買現房。這對于項目物業的預售十分不利。
市民多年來形成了在早市買菜的消費習慣，而且城區的早市多，市民購買極為方便，這一點也不利于農貿城項目的推廣。
三、目標客戶群體定位
1、投資者定位
在某某市醫藥、房地產、金融、證券、通信、旅游和商貿等行業工作，職務上為高層管理者或專業技術人員，他們是具有投資意識和投資能力的群體。
在某某市經營農貿產品的個體商戶、小商販多年的經營有了一定積蓄，可以投資買鋪，自主經營；
農村高收入群體進城投資者。
2、經營者定位
項目周邊小型農貿市場的商家
市區內零散的小商販
在青州出早市或趕集的個體經營者
3、消費者定位
項目輻射半徑1公里以內的居民
步行或自行車5至10分鐘路程之內的居民
上、下班途經此地的城區居民
中、低端消費的城區居民
四、產品定位
產品類型有出售獨立產權的公寓、出售獨立產權的商鋪、出售經營權的攤位三種類型。公寓、商鋪和攤位的使用面積，均設計成大、中、小三個標準單位，給投資者和經營者留有選擇空間，便于做出適合自己的選擇。
建議公寓面積為30(占總面積的15％)、50(占總面積的70％)和80(占總面積的15％)三個標準單位，建議商鋪面積為25(占總面積的20％)、50(占總面積的70％)和100(占總面積的10％)三個標準，建議攤位面積為2起租(售)。
五、價格定位
項目的初步價格定位，根據房地產市場競爭情況，和對同行業市場的綜合評價，設定一個中等或中等偏高的內部認購價位，具體價格制定根據內部認購咨詢期內市場準買家的反饋信息及踴躍程度具體調整。
品質高，升值潛力大，但售價不高，讓經營者對項目產生較高期望，采用一次定價，不分位置，統一價位的定價原則，爭取讓項目物業在預售期一搶而空。
六、項目主題定位
菜籃子工程、一站式消費、體驗式商城、全面升級版的農貿市場。
七、案名定位
案名定為“某某農貿城”。在農貿城前冠以某某字樣，具有官方色彩，使項目更具可信度，讓消費者有歸屬感和親切感。強化項目首席農貿中心的地位，有利于項目物業的銷售和招商。
八、經營定位
主要經營項目為蔬菜果品類、水產品類、肉類、禽蛋類、調味品類和副食品類等。
統一管理、獨立經營，既保證市場的整體性，又給經營者自主經營的空間。
展銷大廳為開放式攤位，方便消費者的選購。
經營業態以零售為主，兼營小型批發。
九、裝修定位
某某市目前還沒有突出主題形象的農貿市場，如果我們在某某首家推出主題形象農貿城，一定會產生極強的震撼力和轟動性，同時又能形成項目的差異性和競爭力。
項目的主題形象可以定位為：綠色、鮮活、美食、健康。
通過色彩、圖片和標識來表現主題形象。
重點包裝出入口，形象墻，過道，門面，店招和吊牌，體現主題形象。
啟用形象識別系統，應用標識，標準字和標準色。
標識設計要有現代感，表現美味與健康，體現豐衣足食的美好生活。
色彩的運用以明媚、暢快的白色為主色調，適當點綴暖色調的裝飾物，給人以熱鬧和興奮的感覺，促進消費，增加環境的生動性。
十、整體規劃定位
農貿城以5個相對獨立的建筑主體，組成渾然一體的“回”字形裙樓建筑。這樣的規劃布局有利于人流自動形成回路，通路以縱橫交錯又不失方向感，消費者在購物時不會感到疲勞和煩躁。
此種布局整體性強、市場氛圍好，有利于分賣區經營。
呈“回”字形布局，所有的商鋪都可以規劃在主通道(客流線)兩側，間間都是黃金旺鋪，不會形成客流死角，更有利于物業和銷售及招商。
農貿城內共分為六個賣區，“回”字中間位置是蔬菜果品展銷陽光大廳；農貿城內街商服分別設有水產品，生鮮
肉，禽蛋類，調味品和副食品五大賣區。農貿城外商服主要經營酒水、飲品以及銀行儲蓄、手機收費、餐飲店、打字復印、配貨站等商業配套項目。
物業的一、二層為商鋪，三到五層為公寓。
十一、功能定位
功能完備、設施先進方能贏得經營者的青睞。
1、商鋪功能：
2、陽光大廳功能：
3、公寓功能：
4、交通功能：
5、其它配套功能：
十二、形象設計定位
良好的形象，可以讓消費者產生積極的情感體驗，這是贏得消費者認可的最佳方式。外立面設計建議以簡潔，整體感強為宜，外街立面與內街立面考慮適當設置廣告位，即可以營造繁華的商業氛圍，又能為經營者創造商業價值。
四個出入口上方設置鮮明的LOG0(商貿城標識)形象。
中廳內通過使用藝術造型的貨架，海報，吊牌及形象墻等來美化環境，提升形象，創造顧客體驗。
售樓處的設計以暖色調為主，展現熱情與感染力。大體風格以簡約為主，突顯時尚感，檔次感和厚重感，體現出項目的實力與水準，讓客戶產生信任，發自內心的贊賞，做到這一點我們的銷售就成功了一半。
十三、智能化定位
目前，雖然很多農貿市場都沒有應用智能化系統，但智能化卻是專業化市場的一個發展趨勢。物業管理和服務的智能化，將極大地提高項目的檔次感和時尚性，對項目的銷售和招商將起到積極的推動作用。
1、建立閉路電視監控安防系統
商貿城的貨物和人員的安全以及治安環境，是廣大經營者和顧客極為關心的問題。
2、互聯網入鋪
互聯網線與電信接線及有線電視連接線共同接入公寓和商鋪，體現項目的科技化和信息化。
十四、銷售定位
只有銷售才能創造利潤，銷售是項目工作的中心內容，一切工作都要圍繞銷售來展開。銷售工作與招商工作同時進行，一次完成，這樣售樓處就容易形成顧客盈門的火爆局面。而且銷售和招商這兩項工作，可以相互產生正面的影響，互相帶動，互相促進。經營者多，投資者就會更有信心，投資者多，經營者也會更有信心。
商鋪和公寓為銷售30年獨立產權或經營權。由于農貿市場具有提高商品流通，平抑物價，確保食品安全，解決市民的菜籃子工程等重大的社會意義，建議農貿城中的大廳部分，由政府買斷經營，充分發揮政府的引導作用。
如果與政府不能答成協議，建議將大廳攤位以出售一年、五年和十年經營權的招商方式讓經營者來選擇。
十五、營銷推廣定位
營銷推廣就是把我們想做的，要做的和已經做的告訴大家，爭取他們的理解、信任與支持。
1、營銷推廣的思路定位
抓住銷售的本質解決問題，實現低成本快速啟動市場。
2、項目賣點定位
3、營銷推廣渠道與策略定位
一、全區商貿商務規劃及主要發展情況
區政府在20*年就把編制商貿商務發展規劃列入了全區經濟和社會發展奮斗目標之中。為做好這一工作，我局積極做好有關資料收集、開展調研等初期準備工作，同時委托上海商業設計院和上海流通經濟研究所正式負責規劃編制工作，雙方成立了*區商貿商務規劃課題組，組織有關人員對全區進行多次考察調研，召開多種類別、專題的座談會，在完成了全區商貿規劃（初稿）的編制后，邀請市政府有關綜合部門和大型商貿企業領導、高校及科研單位學術界專家召開專題論證會，與會的領導、專家對規劃的編制提出改進意見，由課題組進行進一步的修改完善，形成正式的商貿商務規劃上報區政府，同時在區政府網站上予以公布，以不斷擴大商貿商務規劃的影響。
*區商貿商務發展規劃作為一個戰略性的研究規劃，立足于*市在"長三角”經濟圈中的重要地位及其社會經濟發展的宏觀背景，結合有利于*區商貿商務產業發展的條件和因素，提出了全區商貿商務發展的戰略定位、目標和任務，共分為*區商貿商務發展的環境分析、發達城市經驗借鑒、總體目標和戰略定位、重點布局和規劃、建議和措施等五章，另有概念規劃圖紙20多幅。
近年來，全區商貿商務發展按照區委、區政府的總體要求，積極把握機遇，充分發揮區域資源優勢，圍繞“一園兩帶三建設”和市、區商貿商務奮斗目標，加大商貿商務規劃的實施力度，加快重點商貿商務設施建設，加速商貿商務現代化進程，以建立完善商貿商務擴張新機制、新體制為契機，發揮商貿流通業在促進經濟增長、擴大就業、提高人民生活水平、提升*形象等方面的重要功能，完成商貿商務擴張發展的階段性目標任務，為繁榮*經濟起到了積極作用。一是推進珠江路的改造建設，完善重點商業商務街區的提檔升級。近年來珠江路建成和基本建成的大型商貿商務設施有：華海電腦廣場總投資3.5億元,總建筑面積38000平方米,已建成開業;東鼎大廈總投資2億元，總建筑面積38500平方米，2、3號樓已建成開業；雄獅國際大廈總投資1.5億元、總建筑面積22000平方米，高宏未來城總投資6億元、總建筑面積58000平方米，目前主體工程均已基本完工，正積極進行招商，今年正式開業；引進蘇寧電器進駐珠江路，總面積為2.6萬平方米的新世界百貨中心也在籌備開業。通過以珠江路“二次開發”為支撐，發展以IT產品為特色的商貿流通業，奠定城市高科技產業加速發展的新平臺，強化珠江路在全省以及華東地區電腦市場的核心作用，為我區商貿商務經濟的發展打下良好基礎。二是積極發展文化旅游業，全面開發長江路歷史文化景觀帶。以長江路歷史文化街區建設為載體，加快商貿商務與文化、旅游產業的緊密結合，推動文化旅游商貿商務業規模化、產業化進程，使之成為*新的標志性景觀，建成“*1912”總統府服務區一期工程，總投資345萬美元，總建筑面積25000平方米，積極打造*“新天地”，形成以民國特色為主的商貿商務休閑服務項目。三是推進重點地塊規劃建設，加快新街口*片建設。新街口商貿商務區的糖坊橋二期國際商城總投資20億元，建筑面積26萬平方米，現正在進行工程設計與勘探工作；鄧府巷商城總投資15億元，總建筑面積24萬平方米，現方案已通過規劃局審批，開始進行鉆探施工；南北貨地塊的凱潤金城項目總投資11.8萬元，建筑面積20萬平方米，正抓緊進行拆遷工作。這些重點商貿商務設施的開工建設，為今后引進高品位商貿、商務、休閑、娛樂項目，改善環境，提升檔次，強化集聚輻射和服務功能，努力樹立商貿商務文化旅游品牌，推動新街口片區建設取得實質性進展，將起到積極作用。四是完善市場布局規劃，強化市場副食品安全管理。根據*市農貿市場建設規劃，推進農貿市場建設，發展“農改超”、“農加超”等現代經營業態，加快農貿市場的全面提檔升級。近年來全區新建天盾、衛崗、墨香山莊等4家農貿市場，有7家農貿市場被評為市綠色市場；同時進一步抓好“菜籃子”產品安全管理，抓好肉、菜、豆制品等副食品的產品質量和衛生安全，推行蔬菜IC卡市場準入，對全區所有市場、超市全部設立蔬菜檢測點，加強動物檢驗檢疫，打擊生豬私屠亂宰和不法交易，對豬肉和豆制品做到票證齊全方可進場銷售，加強對豆制品經營戶的審核登記。
二、推進全區商貿商務發展的打算
20*年是全面貫徹落實區第九次黨代會精神、全面推進建設富裕文明的現代化*的開局之年，是全面推進“一園二帶三區”建設，推動商貿商務規劃實施和加快商貿商務發展的攻艱之年，是實施新的機構改革、商務局新的工作職能的啟動之年。全區商貿商務發展要按照區委、區政府的總體要求和目標，全面落實科學發展觀，以突出*商貿商務經濟繁榮發展為主線，著力打造核心經濟圈，做亮科技珠江路、文化長江路兩張城市名片，精心建設21世紀新街口，強化市場“放心工程”體系建設，實現區域商貿商務經濟的跨越發展，使商貿商務經濟成為全區經濟發展的支柱產業，從而進一步增強城區綜合競爭力，努力打造“三個文明”協調發展特色城區，提升城市品位和群眾生活質量，加快建設“數字*、文化*、綠色*”，為早日實現富裕文明的現代化*而努力奮斗。具體要抓好以下幾個方面：
一是加快新街口商貿商務區建設，打造21世紀新街口
要堅持圍繞*市新街口總體發展規劃和打造面向二十一世紀的新街口的目標，努力以獨特的建筑風格、新型的商業形態、優越的購物環境、健全的商務配套，聚集人氣和商機，促進*商貿商務業實現大發展。加快新街口核心商貿商務區的建設步伐，建設糖坊橋二期國際商城、凱潤金城、鄧府巷商城、*置地等商貿設施建設，完成忠林坊、雨花巷等地塊招商，圍繞建設“高品質商業、高品質商務”的核心商貿區，建設一批設施一流、功能完善的大型購物中心以及商貿、商務、服務等配套設施，改善環境，提高檔次，強化服務功能，形成新街口商圈的新標志、新景觀，全面提升我區商貿商務業品牌形象，從而擴大都市商圈中心的集聚力，著力打造特色街區，吸引更多的外地消費者，創造更大的商機。
二是圍繞商貿商務優勢，推進珠江路街區的提檔升級
要著眼于構筑新世紀產業新高地，加快推進重點項目建設，建立起有效吸附外來經濟要素、充分釋放區域經濟增長潛力、富有*特色和持久競爭力的優勢產業和經濟基礎。要加快珠江路二次開發步伐，做精做強“一街三園”，積極吸引技術先進、效益突出、集約化程度較高的科技型企業，提高園區單位面積的產出率和投資回報率。依托現有在建項目開工建設的基礎上，建設珠江路高新技術產品貿易集群區，把珠江路融入現代市場經濟發展的共同體。加快高宏商貿、雄獅國際、東鼎大廈等建成開業，推進新百同仁、華威電子等項目建設，啟動創維數碼、發展大廈等項目。在加快珠江路沿街現代化高檔樓宇和基礎設施建設，壯大電子信息研發和商貿企業的同時，拓寬產業領域，拉長產業鏈，積極發展以高科技為主要內涵的新興服務業。圍繞突出商貿特色，按主題發展IT產品、電腦及耗材、現代辦公產品、現代家電等商圈板塊，舉辦珠江路電腦節，營造市場氛圍，強化珠江路在全省以及華東地區電腦市場的核心作用。
三是突出歷史文化特色，大力發展旅游服務業
要推進長江路歷史文化街區整體性開發建設，進一步整合資源，彰顯特色，加大整體包裝和對外推介力度，加快文化旅游業規模化、產業化進程。在建成總統府服務區的基礎上，啟動板橋新村改造、開工建設服務區二期工程，實施漢府街汽車站搬遷、鐘嵐里置換和江寧織造府建設，推進以民國特色為主的梅園新村歷史街區商貿商務休閑服務項目建設，完善文化旅游街的商貿配套設施建設；要堅持整體規劃、科學布局，在保護性開發長江路歷史文化街區的同時，加大全街文化內涵挖掘和整合力度，形成全市歷史文化開發新亮點。要以長江路、珠江路為依托，向周邊街巷延伸和拓展，大力發展內涵豐厚、特色鮮明的休閑、娛樂、餐飲等服務業。要充分釋放珠江路科技文化潛能，展示長江路歷史文化魅力，加速兩街產業互補，快速集聚起科技文化產業整體合力。要樹立產業聯動、整體開發的觀念，把珠江路和長江路納入一體規劃、一體建設，在鞏固和發展各自主導產業的基礎上，推動相關產業覆蓋兩路區間地帶，合理保持兩路核心經濟圈的投資強度和產業密度，形成區域發展的整體優勢。同時還要利用*湖生態景觀資源、九華山和北極閣景觀建設，以及十運會場館建設等，規劃一批親水商業和高檔休閑、娛樂、運動設施，創造新型休閑消費場所。
四是加快發展現代社區商貿商務服務業
要圍繞加強我區社區建設、完善社區服務的要求，推進商貿進社區，加快現代社區商貿商務服務業發展。在東部地區推進城市化、現代化建設的進程中，做好東部地區現有資源的對接和挖掘，利用中山陵總體改造、東楊坊現代居住區等建設的機遇，在孝陵衛、*湖、紅山等街道，通過規劃建設大型社區商貿商務服務中心，積極做好招商引資，大力引進實力雄厚、帶動力強的大企業、大集團，推動東部科技、休閑、旅游、居住產業實現更高層次的發展，以大賣場為主的形式導入社區中心龍頭店，配以各種個性化專賣店、精品店和多種多樣的服務設施，為群眾提供購物、服務和休閑功能，建設現代社區群眾新型的生活消費場所；同時要發揮現有商貿商務優勢，加快估衣廊、網巾市、碑亭巷餐飲，丹鳳街手機通訊產品，新莊到紅山路汽貿、312國道物流等特色商貿街建設，形成具有各街道特色和優勢的商貿商務發展格局。
五是完善市場建設，推進“放心工程”，
要按照市政府《*市農貿市場建設管理意見》和全市農貿市場建設規劃的要求，在全區的城市建設中做好農貿市場的布點和規劃建設，完成新建農貿市場的任務，同時要抓好現有農貿市場的調整和改造，積極創建綠色市場、文明市場、樣板市場，大力發展“農改超”、“農加超”等各類市場現代經營業態，推進農貿市場的全面提檔升級。要圍繞人民群眾副食品的食用安全，把“放心工程”真正做好。要繼續實行“放心工程”目標管理責任制，按照突出市場流通體系、規范標準體系、檢測檢驗體系建設的工作思路，規范豬肉憑印、證、據上市制度，強化肉品購入登記制度，加強蔬菜副食品市場專項檢查監管，整頓和規范食品流通秩序，對進入市場交易和銷售的蔬副食品一律由經營者持本人身份證實行實名登錄，并要求產品一律送檢；搞好蔬菜殘留農藥的監測工作，推行蔬菜IC卡市場準入；對全區檢測點實行統一掛牌、檢測員統一培訓、檢測藥劑統一配發、各類臺帳統一登記、各項制度統一上墻的“五統一”管理；打擊私屠亂宰、假冒偽劣等不法行為，開展牛羊定點屠宰和市場監管整治工作。
【關鍵詞】三滿意 成本領先戰略 水產品
一、三滿意基本狀況
三滿意位于山西省靈石縣，是一家以經營水產品為基礎，兼營豬肉、調味品。三滿意作為靈石縣最大的批發商有中型冷庫1個，占地100平方米，小型4個，各共占地80平方米。有大型貨車3輛可以隨時運行，營業面積有170平方米。2012年實現銷售額2000萬元，純利潤70萬元。在靈石縣水產品市場上首屈一指。
三滿意在2012全年實現銷售額2000多萬元，其中魚類有1100萬元，蝦類500萬元，貝類100萬元，螃蟹50萬元，調味品40萬元，豬肉210萬元。較上年度同比增長了3%。在與同類型企業相比過程中，三滿意仍然是翹楚。就成本方面而言，管理費用、經營費用及財務費用不斷下降，而倉儲費用則是居高不下。三滿意分工簡單，各部職責明確，使得內部協調，降低了管理成本。只是由于配套設施的簡陋以及職工的文化素質都比較低，無法充分利用現代工具。
二、三滿意面臨的環境分析
水產流通的中間環節較多，依次為經紀人、販運商、批發商、農貿市場和超市。經紀人是聯系養殖戶和批發商的紐帶。在信息閉塞的地區，經紀人較多，但隨著市場信息的網絡化，經紀人會逐漸被淘汰，批發市場銷售是水產品集散的主要形式。
（一）靈石縣的經濟環境
靈石縣地處山西中部，距離省會太原150公里，總人口26.1萬人。縣城內主要有兩個大型的農貿市場：早市與四季鮮市場。早市主要針對次級經銷商以及批量購買者；四季鮮則主要針對消費者。兩個市場共有水產經銷商17戶，大型的有7戶，加上產品主要來自于太原市，品種以及物流成本都相差無幾。靈石縣北臨介休市，南接霍州，后兩者較靈石縣的市場規模都很大，先天地理上的局限使得靈石縣的水產市場很難進一步擴張，品牌的塑造更是破費錢財。
因為靈石縣到山西最大的貨運集散地太原只需2個小時，產品發貨十分便利。再加上受制于規模以及資金的因素，目前靈石縣各商戶采取的保鮮保活技術主要是低溫保鮮、冰溫保鮮以及充氧保活。
（二）產業環境分析
（1）現有企業的競爭。很明顯三滿意處于市場領導者地位，而季華則是挑戰者，景三主要經營的是一些高端品種，對于靈石縣而言是奠基者，其余則是追隨者。靈石縣市場水產品的價格主要受太原的影響，但是又有其獨立的一面，各經銷商又可以在一定的范圍內自主定價。由于各經銷商缺乏自己的品牌，營業規模主要受制于產品的價格，由于三滿意具有大型的冷藏設備以及自己較競爭對手更為完善的物流（貨車），因此到貨方便，可以實現規模優勢。但是另一方面大型的冷藏設備以及物流又成為銷售淡季時的顯著成本。
圖1 靈石縣各水產企業市場占有率
（2）購買者的議價能力。三滿意屬于批發商，而其所在的早市有店1，店2等其余六家，由于各戶經營的品種大致沒有差別，企業的客戶主要靠價格以及關系來維持。水產品分為淡旺季，冬春是旺季，在旺季中，水產品受制于物流等其他因素的影響，產品供應不是很充足，而需求很旺盛，供需之間的差異使得在價格方面，批發商有著更大的話語權；而反之在淡季，市場需求不足，產品積壓，客戶就有了更大的話語權。
（3）供應商的議價能力。靈石縣各批發商的貨源主要來自于太原市，太原市的批發市場以五龍口為主，市場內廠商眾多，因此批發價格實際相差無幾。但有的批發商會提供銷售方面相應的建議或是市場的趨勢，而有的批發商則會在物流上給予幫助。三滿意每次的進貨數量都很大是五龍口市場的大客戶，因此可以享受來自太原批發商們的更多幫助以及福利。
三、三滿意存在的問題以及總成本領先戰略的制定
（1）成本，尤其是倉儲費用居高不下。近些年來三滿意在財務、人力等成本費用上有著明顯的下降，但倉儲費用遲遲不見降低。這一方面是因為三滿意不能制定出科學、準確的進貨計劃；另一方面也說明了三滿意在產品促銷方面做得不是很好。
（2）高品質產品為市場接受程度任較低，無法與低品質產品拉開價差。雖然靈石縣當地居民收入水平在近些年利有了一些提高，但仍然沒有能力消費高端產品，并且當地長期是以豬肉為主，對水產品的消費量一直比較低，對其認識也處于極低的水平。這就使得靈石縣高端水產品的市場需求量不足，產品銷售價格不是很高。
（3）渠道固化，產品除過批發外，只進行簡單的零售，渠道開拓不足。三滿意一直局限在過去的批發零售業務，服務對象主要是下一級的批發商或是零售商，而其客戶資源則是建立在三滿意較低的供貨價格上。渠道極其狹窄，一旦其他企業以更低的價格供貨，三滿意將會迅速損失自己的客戶。問題存在的根源有二：一是三滿意的銷售渠道過于狹窄，客戶損失的風險很大；二是三滿意在客戶關系管理方面仍然處于個人關系層次，缺乏其他企業所無法提供的服務。
（4）信息獲取落后。對于互聯網的應用處于極為低端的水平，只進行簡單的財務統計，缺乏專業的信息平臺，對市場的變化反應遲鈍，造成貨源市場緊缺。
四、解決思路――實施成本領先戰略
（一）實施成本領先戰略是基于水產行業的的特征考慮
水產行業的附加值較低，是國民經濟必不可少的行業。而水產品屬于無差別的產品，企業經營的產品基本上屬于同質的，用戶只需按量訂貨，很少考慮是誰的產品，而關心的只是產品的價格。從行業及產品特征來分析，成本最低的企業就能迅速提高產品競爭力和投資回報率，獲得長期競爭優勢。雖然差異化和集中戰略也能給三滿意帶來發展契機，但當前的外部環境和內部條件決定，三滿意比較靈石縣的其他企業而言，成本領先戰略應是三滿意的首選戰略。
（二）實施成本領先戰略是日益激烈的市場競爭所決定的
一方面，靈石縣的區域市場比較狹小，而水產的進入門檻比較低；另一方面，越來越便捷的交通使得消費者可以從鄰近的市場比如介休，甚至是太原直接購買。這就使得水產經銷商為了擴大市場份額，必須要從價格方面做文章
（三）成本領先戰略是三滿意自身發展所決定的
三滿意有著其他企業無法比擬的基礎設施，但也造成了企業的成本包括折舊費用很高，成本優勢對于三滿意至關重要，這不僅僅局限于成本本身，且需要進一步強化成本控制手段，優化企業成本管理，從戰略的高度去挖掘降低成本和獲取收益的潛力。因此，實施成本領先戰略，既有其必然性，又有其緊迫性。
五、三滿意成本領先戰略的制定
企業制定成本領先戰略的目標后，必須制定相應的管理策略以保證成本領先戰略的順利實施。而對于三滿意來說，最主要的是供應鏈管理以及信息化管理。
（一）供應鏈管理
對三滿意企業而言，供應鏈成本包括了企業的倉儲成本以及渠道維護與開拓的成本。倉儲成本主要通過增加銷售量來降低，而增加銷售量與渠道開拓不謀而合，兩者實質上是同一個問題。而三滿意要想降低相應的成本，需要做到：
（1）搞好客戶關系管理。客戶是企業最寶貴的資源，長期穩定的客戶可以降低市場開拓費用、減少交易成本和管理成本。與企業重點客戶建立長期穩定的合作，可以實現雙方共贏。企業應積極搜集、整理每一個客戶的信息，對客戶的需求做出反應。在三滿意的客戶中，天宇和開泰兩家企業所占的份額較大，三滿意要留住老客戶關鍵在于提供高質量的服務，其次要嚴把質量關。對于沁源、聚義應該提供相應的折扣或是優惠活動來激發他們進貨量。
（2）積極開拓渠道。降低倉儲成本，加快貨物流通的一個重要方法就是開拓新的渠道。三滿意現有的客戶主要是次級批發商、零售商以及部分消費者。大部分酒店、餐館的食材大都是自己購買，很少有水產批發商直接上門供貨，一是因為沒有相應的門路，二是小富即安的思想，就是怕麻煩，缺乏相應的理念。與之成明顯對比的是，一些鄉鎮企業的餐館紛紛與蔬菜，肉食供應商簽訂合同，這樣鄉鎮企業可以節省現金流，做到按月甚至是按季度付款，而蔬菜、肉食類供應商才獲得了穩定的客戶。
（3）選擇戰略供應商，建立長期穩定的合作。從表面上看，企業與供應商的利益事相對立的，采購價格的高低直接決定了企業與供應商的利益，但從深層次上講，企業與供應商的利益是一致的。為供應商提供了廣闊的市場平臺和更多的市場機會。采購渠道的穩定性關系到了企業采購成本的高低、原材料供應安全與否，直接影響產品成本高低和質量優劣。三滿意在太原市的供應商主要是Axx企業以及Bxx企業，對這兩個企業，三滿意要經常保持聯系，了解最新的業務動態，咨詢有關的產品銷售以及保存知識，構建良好地關系。
（二）信息化管理
信息化管理是指企業通過郵件、計算機網絡等現代信息技術，不斷提高其生產經營和管理水平，進而提高企業的效益和競爭力。
對于三滿意企業而言，當前急缺的有兩樣：
企業黃頁，太原市很多水產企業都在網上注冊了自己的公司，了企業的信息，使得企業的市場范圍遠遠超出了所在地域的限制，從而打破了靈石縣市場的限制。
信息搜集平臺，靈石縣包括三滿意在內的幾乎所有的水產商，對市場信息的獲取仍是憑借自己的經驗或是通過電話與供應商交談，而后者主要發生在廠商向上一環訂貨或者有新的需求時。專業的信息收集平臺的缺失使得三滿意就像雙眼昏花的老人，若非道路很平坦，怕早已摔了幾個跟斗。
六、結論
本文通過以上各章的分析和研究，運用PEST分析法以及波特的五力模型，對三滿意所在的環境進行了分，確定了三滿意的強勢、弱勢以及所面臨的機會與威脅。再通過對三種競爭戰略使用條件的比較，確定了三滿意所采取成本領先戰略的必要性，并提出了實施成本領先戰略的相應策略。由于三滿意所在水產品市場所面臨的成本上升，競爭加劇，企業必須調整競爭戰略。得出三滿意面臨的主要基于在渠道和信息兩個方面；而威脅則在于產品的同質化使得企業跟容易被競爭對手模仿，而一旦競爭對手獲得成本更低的貨源，三滿意的市場份額將急劇減少。
參考文獻：
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分裂的果蔬流通渠道
我國農業產區面積廣闊，農業生產分散，使得農產品保鮮最關鍵的環節——采摘后的產地保鮮處理，難以得到保證，且農產品保鮮、加工、包裝等環節機械化程度很低。在我國，果蔬流通的中間環節由數量眾多的批發商、小販、物流商參與。果蔬一般由小販從農戶手中收購，然后經過小販由大大小小的物流商送達批發商，再通過幾層批發最終到終端客戶（見圖1）。這個流通環節的參與者帶有不同的利益訴求，相互之間缺乏協作性，造成果蔬流通渠道的分裂，而不能形成一個一體化的果蔬供應鏈。從價值鏈的角度考慮，果蔬原產地的收購價格非常便宜，而主要增值過程在層層收購、層層批發的流通和物流環節中產生，這就使得靠近果蔬產地的流通參與者缺乏足夠的動力去降低損耗率。對他們而言，只需要增加一些采購量就可以平衡腐損對貨量影響，沒有必要投資昂貴的設備去降低果蔬運輸的損耗率。而果蔬的終端參與者如連鎖超市、消費者承擔了較高的成本，他們雖有意愿去降低損耗率，但對整個流通渠道改變卻無能為力。以水果的保鮮為例，需要在采摘后立即進行預冷、殺菌、涂膜、殺蟲等處理，并在流通的全過程中保持合適的溫度。
在發達國家，比如美國，果蔬流通渠道發展得非常完善，從農場到終端的物流環節一般由專業的農業合作社負責運作，農場主通過參股農業合作社分享增值收益。不僅如此，農業購銷合作社市場占有率很高，化解了“小農戶”與“大市場”之間的矛盾。如新奇士橙農協會每年銷售量占美國柑橘產量的近一半，在與零售商銷售時具有較強的議價能力。
落后的果蔬冷鏈物流體系
由于我國果蔬冷鏈物流起步較晚，還未完全實現國家食品工業“十一五”發展綱要中關于構建現代化食品物流體系的要求，更談不上產業化，而果蔬物流損耗率的降低離不開冷鏈物流的發展。就整個冷鏈物流而言，中國的食品冷鏈還未形成體系。無論是從中國經濟發展的消費結構升級的背景來看，還是與發達國家相比，差距都十分明顯。
目前，我國絕大部分第三方冷鏈物流企業是從事冷藏運輸或倉儲的企業轉制而成，企業規模小，網絡不健全，市場覆蓋面較窄，并非完全意義上的果蔬冷鏈物流服務。而現有幾種類型的冷鏈設施裝備遠遠滿足不了需求。據統計，我國保溫車輛約有3萬輛，只是美國的1/7、日本的1/4。冷藏保溫汽車占貨運汽車的比例僅為0.3%左右。在全國鐵路總運行車輛中，冷藏車只有6900多輛，占2%，而且大多是陳舊的機械式速凍車輛，規范的、保溫式的保鮮冷藏車輛更少。同時我國冷庫總容量還很低，很多冷庫只限于肉類、魚類的冷凍儲藏，而且表現為利用率不高。由于設備陳舊導致果蔬產品損耗嚴重，并由此導致物流系統成本高，整個物流費用占到果蔬產品總成本的70%，按照國際標準，果蔬產品物流成本最高不應該超過其總成本的50%。另一方面，我國冷鏈中冷藏技術專業技術缺乏，致使冷鏈成本居高不下，信息技術落后，沒有建立完善的冷鏈信息系統，無法實時監控溫度、傳遞信息、實現信息共享。在北京、上海、廣州三大都市圈，其信息技術設施和信息覆蓋率在全國領先，即可以通過農業信息網等途徑提供農產品信息，但是能夠通過互聯網獲得市場和技術信息的農村家庭卻只有0.18%。同其他產業相比，農業的電子商務規模很小，通過網絡購買生產資料的農戶不足0.12%，依據網絡信息出售農產品的農戶不足0.15%，而其中果蔬的占比就更低了。
波動的果蔬定價體系
蔬果的季節性強，在現有的果蔬供應體系中，果蔬種植者對市場情況了解有限，常常是“什么好賺種什么”，年產量波動比較大，導致供需缺口被放大。在收成較好的年份，由于信息不對稱常出現恐慌性拋售，導致農產品價格變動非常劇烈。在價格比較低的時候，農戶生產計劃的制定又往往滯后于市場，導致市場出現供不應求的情況，出現價格的暴漲。價格與供需的失衡使得目前我國尚未形成統一的果蔬類農產品價格定價體系，果蔬的價格和產量波動較大。而在美國，農業購銷合作社在解決蔬果年產量不穩定的情況發揮著關鍵作用。每年合作社都會對需求進行預測，制定生產計劃；如果產量好于預期，合作社會利用資源積極拓展出口等其他銷售渠道，維持蔬果產品價格在一個較穩定的范圍內。
另一方面，冷鏈運輸由于初始投資成本和運營成本均較高，運輸過程中又耗電、易腐食品損耗等關系，與普貨運輸相比，隨著運輸時間的增加，運輸成本大幅增加。因此通過延長單位物流時間而降低單位商品成本的效益并不明顯，所以冷鏈設備特別是冷庫無論是產能和成本都較為剛性。目前我國仍處于冷鏈物流市場培育的初期，而冷鏈物流行業能否盈利取決于是否可以實現規模經濟。在有效需求不足、行業規范和政府監管缺位的條件下，行業前期的利潤很難保證。因此，在波動劇烈的果蔬價格體系下，冷鏈投資者的對盈利情況缺乏穩定的預期，果蔬冷鏈物流建設的投資回報率難以得到保證，冷鏈市場對逐利資金的吸引力仍顯不足。
低值的果蔬加工產業
前言
寶恒公寓坐落于徐州東部商業圈，地處最繁華的鬧市區，東臨華東第二的徐州火車站300米，西靠風景秀麗的黃河故道距文化宮僅100米，南依徐州最繁華的淮海路200米，這里人文薈萃、鬧中取靜由鎮江投資人帶來的全新的江南設計理念使寶恒公寓即適于辦公又可完美地居住，寶恒公寓共十三層，其中1-2層為商用，3-13為住宅總建筑面積14000平方米，住宅每層八戶合計1000余平方，兩部電梯設施齊全。如此優質的開發，更需要優質管理，徐州春暉物業管理公司有多年的物管經驗，成功并持續的管理著近十個物業，完全有能力對寶恒公寓實施優質物業管理服務，為業主創造良好的生活、辦公環境。
一、公司概況：
徐州春暉物業管理公司是一家具有轄區基層政府及執法機關背景，注冊資金50萬元，具備專業資質的物業管理企業。目前公司管理著鐵路二宿舍小區、煙廠地藏里小區、大舜開發前舜小區、綜合開發壩子小區、中房集團永康小區、久隆圓夢花園小區等近十個住宅小區、朝陽市場、徐州三院兩家單位。公司實行董事會領導下的經理負責制，采用直線職能管理模式。公司組織制度完善，設總經理室、人事行政部、財務部、物業管理部、事業拓展部。一室四部直接負責各管理處的協調、服務、指導、監督工作，同時也為業主提供優質服務創造了良好的組織保證。各管理處均設工程、保安、保潔、客戶服務等部門，直接為業主提供多項日常服務，形成了一個條塊結合的管理網絡。
二、公司物業管理理念
我們認為：物業管理的目的，是要為業主或租戶，提供一個安全、舒適、和諧的居住工作環境，保障業主及租戶的利益。同時，更是要提高物業的投資回報率。使業主投資的物業升值增值。因此，物業服務內容不僅包含日常的房屋維修和保養工作，更為重要的是通過這些物業，去推動和協調在這些物業內進行各類活動的業主或租客之間的社會與人際關系，建立起互惠互利、和睦共處的鄰里關系，使房地產這類貴重資產和高價商品得以發揮最高的效益。我們認為物業公司應受市場規律的支配，捧的是一只“泥飯碗”，業主是“上帝”.
三、管理業績：
當前春暉物業管理公司所管理的生活小區都是都是其他物管無法經營下去的樓盤、小區。是其他物管無法管理的爛攤子，雖然我公司在當地政府的支持下成功地將這些樓盤、小區一一梳理、整治并管理好，但我們不滿足于現狀，積極參與新建樓盤、小區的物業管理市場競爭，堅持走“市場化、專業化、人性化”的發展之路。并把人才隊伍建設放在首位，并從中國物業管理行業發展成熟的上海、廣州、深圳等地地邀請具有豐富物業管理經驗的人才加盟本公司。當前公司正導入ISO900質量認證體系，以提高公司的專業化水準，同時重視自己的弱項，把技術要求較高的工程維護和房屋維護等項，交給給具有國家資質的專業企業負責。
四、管理優勢：
（一）本土企業對樓盤環境最熟悉
俗話說知己知彼百戰不殆，強龍難壓地頭蛇、我公司是土生土長的由地方基層政府支持的，有豐富的物業管理經驗的公營企業，對住戶、周邊環境、政府職能部門最熟悉，開展寶恒公寓物管工作駕輕就熟。這一點無任何一家物管企業可與我公司相抗衡。
（二）政府依托，無倒閉之憂
徐州的物管企業素有打一槍換一個地方的習慣，即在樓盤使用初期憑借開發商的垂青，不管住戶業主是否滿意，先賺一筆錢服務一兩年，兩三年后收不到錢就撤退，就逃跑。春暉物業管理公司則不同，當初政府承辦春暉物管公司的目的，就是為了協助那些物管撤離小區的業主享受良好的物業服務，政府是以服務社會、服務群眾為己任的。這一點是我公司與民營物管企業的最大區別。
（三）有執法機構支援，能更好的將寶恒公寓周邊環境整治好，給業主一個優美舒適的生活空間
寶恒公寓地處徐州東部商業圈，地處最繁華的鬧市區，周邊環境因缺少農貿市場比較混亂，只有當地執法機關才有權對周邊環境進行整治，而春暉物業管理公司由政府創辦，公安、城管等執法機關將全力支持配合公司的經營和管理。這一點其他物管公司望塵莫及。
（四）經驗豐富、收費低廉
公司目前管理著鐵路二宿舍小區、煙廠地藏里小區、大舜開發前舜小區、綜合開發壩子小區、中房集團永康小區、久隆圓夢花園小區等近十個住宅小區（均系其他物管公司撤離后無法管理的）、朝陽市場、徐州三院兩家單位，擁有豐富的經驗，在物管行業以最低的收費（個別樓盤每平方米收費僅為0.08元/月）獲取了持續優良的服務。
五、工作原則和做法
（一）零干擾服務
物業的各項服務以盡量不打擾業主住戶為原則，如人走到樓門口，樓道燈也應聲而開，路口展示屏顯示著當天的天氣預報和社區內特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息等。
（二）氛圍管理
在住宅區內用中華民族傳統美德營造出溫馨的服務氛圍，傳播文明、現代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。實踐“氛圍管理”，給住宅區增添了傳統與現代相結合的文化魅力。經常組織業主開展一些文化、體育活動如展覽、比賽、沙龍聯歡等。
（三）個性化服務
采用“個性化服務”根據不同的住戶提供不同的服務，體現了物業管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務告訴我們，我們身邊的物業管理服務能達到多么好的程度。
（四）“管理報告”制
“我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當不當？”是業主最關心的事項，推行“管理報告”制度，每季向業主細說管理費如何花銷、讓業主評說住宅區管理得好不好。
（五）1拖N管理
“1拖N”即實行工作統一安排、分頭實施，人員統一高度、分片服務，財務統一分支、分別核算這種“4統4分”的管理運作，“1拖N”使管理服務趨于規范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業設備的使用率和工作效率。
（六）打分制
員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個衡量物業管理各個環節的打分表，很容易讓管理公司知道自己哪個環節沒有做好，也同時讓客戶了解到物業管理公司做得很好的一些工作。
（七）噪音等約束性管理
社區安靜是每一個住戶的理想，但外部交通及社會噪音及內部住戶的噪音永遠都是每一個住戶的難題。特別是內部社區的噪音管理。如對某些住戶的音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲等。物業管理應該有一個公平的管理公約，對其中個別住戶的違規行為進行處理以還社區一個安靜環境。
同樣，對公共綠地、設備、衛生、道路等的管理，也可以進行同樣的約束性管理，住戶是上帝，可上帝也有犯錯誤的時候，如果讓這些上帝有規范居住的意識，則是物業管理的一大課題。
（八）會所安排
特色會所是許多新社區成功的新招，但會所經營往往是物業管理公司的難點之一，能把社區住戶吸引到會所里來，視會所為第二客廳，同時利用會所展開多種多樣的社區文化、體育、娛樂活動，應該是新型物業管理公司追求的一個方向。
（九）物業管理的費用獨立核算
物業管理的費用均取之于業主或租客，一幢獨立的大樓就是一個獨立的戶頭、管理費收取標準是量入為出最大限度地照顧廣大業主。所有收入支出先由物業公司提出預算，經業主審查同意后執行。定期公布財務狀況，不少于三個月公布一次，以方便業主查閱，增加透明度，減少不必要誤解，加強業主對管理處的信心。管理費一般由以下部分組成：
（1）聘用管理員工的薪金、福利補貼等約占管理費總額的25%—40%。
（2）電梯等樓宇設備的維修保養費用；
（3）公共部位電、水、煤及通信的費用；
（4）樓宇火災保險，公共責任及勞工保險費；
（5）樓宇清潔及保安、護花種草等及美化環境方面的費用；
（6）管理公司的行政開支；
（7）儲備金，實際上是房屋及設備的大修理費用，專款專用。
上述費用中，除第一項作為物業公司的法定收入，可以自由支配外，其他費用均需定期向業主或租戶公布帳目，年終有余時，要轉入下年；出現赤字時，需要由業主或租客分攤。如果經常性收入低于經常性支出，就可能要調整管理費。
（十）堅持“一個中心”倡導“兩個體系”理順“三方關系”
堅持“一個中心”即堅持“以客戶服務為中心”的質量管理原則，通過各種信息渠道（如客戶意見征詢等活動）了解和掌握客戶的需求和期望，有針對性的向客戶提供各種服務，以滿足客戶的需求。倡導“兩個體系”人才是公司進行物業管理服務的基礎。倡導“培訓”體系，走一條“精挑選，嚴訓練”的人才隊伍建設之路，練就精兵強將，實施專業化、規范化的管理；倡導“溝通”體系，以“溝通、協調、合作”作為內部服務宗旨，形成一種“互相勉勵、互相學習、互相信任、工作緊張、氣氛輕松”的企業文化氛圍。公司通過員工例會制度、金點子工程、內部通氣會、有話大家說等多種溝通渠道，了解員工的需求，并盡力解決員工的后顧之憂，同時也讓員工了解公司的工作計劃和目標，使員工能全身心的投入到工作中去，以便能更好的為業主服務和實現其自我價值。理順“三方關系”通過各種宣傳手段，讓住戶了解本公司和物業管理服務的各項內容及法律、法規賦予雙方的責任和義務，同時通過住戶訪問、投訴回訪、信息回饋等方式方法，以理順公司和住戶之間的關系；理順與開發商、相關政府部門的關系，贏得住戶對本公司的信任和支持。