房地產項目審計精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房地產項目審計，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產項目；全過程；跟蹤審計

1．全過程實施跟蹤審計科學內涵

跟蹤審計是一種對審計對象實施的持續監督、適當評價與及時反饋的綜合審計模式，具有動態全過程審計屬性，為有效避免事后一般審計的不良弊端，杜絕發現問題卻無法及時有效處理解決的負面影響，展開糾錯行為，而非僅僅抱著查錯目標進行審計，這樣一來便令事后審計核查問題形成既有事實的現象得到了良好控制，令糾正難度大大降低。房地產項目施工建設的設計、決策投資、施工、招標投標、交付驗收、竣工結算各個階段中，科學實施全過程監督審計，可全面強化房地產企業監督與內部控制管理有效性，提升各項資金應用管理效益。并可激發審計機構免疫功能，促進了審計模式及理念的良好更新轉變，并真正實現了房地產企業的持續健康發展。

2．科學選擇房地產項目工程全過程實施跟蹤審計的實踐模式

目前，我國較多房地產工程項目的全過程動態跟蹤審計，一般多停留在初級的理論階段。因此，選擇具體的實踐審計模式環節便應引起高度重視?？梢罁唧w的審計風險進一步明確，對自身內部控制體現出一定薄弱性、具有較高審計風險的房地產企業，應由可行性研究、項目建設立項、拆遷征地、設計、簽訂合同、招投標、結算、竣工驗收等環節展開跟蹤性全過程審計。而對于體現了較好的內部控制、具有較低審計風險的房地產企業，則可依據其薄弱的具體環節展開階段性審計。同時還可依據房地產企業的具體規模進行實踐模式的科學選擇，在房地產企業規模較小時，可應用松散審計模式，也就是就某一關鍵環節實施重點、集中的跟蹤審計，而對于較大規模的被審計房地產企業，則可科學應用緊密模式展開審計，即針對房地產項目工程的各項技術經濟全過程活動展開系統全面的監督審計，進而顯著提升審計監督效率，令審計資源得到有效節約。

3．房地產項目工程全過程實施跟蹤審計科學策略

3.1?房地產項目前期準備的良好跟蹤審計

房地產項目工程全過程實施跟蹤審計具體包括準備階段審計、實施階段審計跟蹤執行概算預算情況、項目交付竣工審計以及結算監督跟蹤審計。項目工程準備階段實施跟蹤審計，主要即是對房地產項目工程可行性進行研究并審查具體的招投標實踐過程。研究工程項目可行性應對其投資狀況、項目工程建設、相關科研課題實踐方案等展開綜合性分析與論證，主要探析評估改建、新建與擴建項目是否具有先進的技術、是否安全適用，在經濟層面是否體現了合理性。對招投標實踐過程進行跟蹤審計，應對其公平、公開與公正性進行審核，判定工程項目投標單位是否具有合格真實的資格。實施跟蹤審計的工作人員應參與至全過程的招標環節中，重點核查招標文件范圍完整性，文字表達準確性，具體評標方式科學性、實施程序合法性，供材型號、規格與質量是否滿足相關工程標準要求、價格合理性等。

3.2?全面跟蹤審計房地產項目工程實施階段執行概預算狀況

房地產項目工程實施階段是開展事中跟蹤審計的重要環節，應科學抓好簽訂合同、設計、采購與施工等重點環節。在簽訂合同階段，應著重對施工合同展開跟蹤審計，對其主體合法性、內容合規性、表達文字準確性、合同內容條款完整性、招標、合同、投標文件統一性進行全面審查。尤其對于投標階段中沒有考量，而在決算階段中需進行調整的各類項目，例如優質工程獎、趕工費用如何科學計取、實踐履約進程中簽證、變更等問題如何處理、怎樣進行違約界定、履行相關法律責任等應進行細化的全過程跟蹤審計。在房地產項目具體施工階段中則應做好隱蔽工程驗收記錄，基于其審查困難性，較多施工方均在該環節上下功夫，想方設法謀取更多利益，還有一些施工方與建設方、監理方互相串通，借助隱蔽工程進行國家資金套取，由此可見隱蔽工程多為房地產項目最富爭議且難于監督的環節。因此，跟蹤審計工作人員應深入施工現場全面了解隱蔽工程施工辦法，做好取證記錄。房地產所有隱蔽項目工程均應通過監理、建設、審計、施工與設計單位的聯合會簽方可予以隱蔽處理。對于施工現場應展開全面的工程變更與簽證審計。這是由于房地產項目工程一般來講建設周期相對較長，包含較多不確定因素，因而勢必存在簽證與工程變更問題。對于該類問題應重點關注，審核具體變更手續的合規合理性、完整及時性、真實可靠性，是否進行技術經濟比選分析等。另外還應做好審核材料價格相關簽證工作，基于建筑材料占有的房地產項目較大造價比例，且品牌眾多、型號復雜，價格與質量差異較大，在符合結構設計標準基礎上，應做足市場調查，依據滿足功能情況下最低價格、同樣價格情況下最強功能的科學原則，良好選擇材料品牌、價格與型號規格。

3.3?交付竣工與結算階段科學實施跟蹤審計

房地產項目事后審計階段，應確保最大化控制審計風險，有效提升房地產企業綜合運行效益與質量，因此首先應審查竣工階段編制決算依據標準性、資料手續完備齊全性，核查執行預算內容情況，是否包含預算外項目、是否發生質量安全事故并引發經濟損失。另外應對竣工決算簽證編制及工程量展開全面審查，判定是否通過批準實施設計變更，工程套用定額預算單價相符性，有無高估冒算、錯誤套用定額現象。再者應審核計算材料價差合理性、材料用量真實性、價格與市場標準相符性，是否依據規定進行了退料款手續辦理，竣工決算相關報表的真實全面性，進而真正確保工程竣工驗收的科學有序。

4．結語

總之，針對房地產項目實施全過程審計的科學內涵、綜合優勢，我們只有依據被審計企業對象現實特征、發展規模選擇合理的審計模式，科學開展事前、事中及事后的全過程跟蹤審計，才能全面提升房地產項目建設管理水平，促進房地產企業在激烈的市場競爭中穩步健康的持續發展。

參考文獻：

篇2

1．房地產開發項目全過程跟蹤審計的主要特點

全過程跟蹤審計不同于傳統意義上的工程結算審計。傳統的工程結算審計是對工程造價進行事后控制，這種工程造價的控制方法是在工程實體形成，竣工交付使用后進行的，雖然也能節約一定的建設資金，但是存在難以克服的缺點，即工程建設投資具有不可逆轉性，只要發生了便不好挽回，即使在工程結算審計中認為不應增加或可以降低的費用，但由于已經發生且程序合法、手續完善，已經無可挽回。而全過程跟蹤審計則是對工程施工前期至結束全過程的控制，即工程招標結束簽訂合同前造價咨詢就介入，在整個工程合同簽訂、材料采購、施工、竣工結算過程中，對工程造價進行全過程控制。

房地產項目的全過程跟蹤審計更具有其突出的特點。隨著房地產市場宏觀調控的不斷深入和土地“招掛拍”制度的推行，房地產開發從過去的暴利時代逐步向微利時代過渡，與此同時，房地產開發項目的成本控制日益成為開發商所關心的重點。當前，許多房地產企業會在項目前期指定目標成本，成本控制會圍繞這個目標成本的實現來進行。開發項目造價全過程跟蹤審計是圍繞著目標成本的實現來開展工作，在項目前期協助開發商制定目標成本，在項目實施過程中通過方案測算、比選來及時調整項目動態成本以確保目標成本的實現。因此房地產項目的全過程跟蹤審計與一般項目的跟蹤審計相比，其介入的時間早，一般在項目投資估算階段就進入了。房地產項目的全過程跟蹤審計在設計階段的測算、為設計方案比選提供的幫助，更是區別于其他項目全過程跟蹤審計。因此房地產項目全過程跟蹤審計對工程造價進行的主動控制，從投資估算、設計階段、材料采購招標、材料設備合同簽訂、工程合同管理、索賠與反索賠、預決算審核、工程進度款支付審核等方面進行項目全過程跟蹤審計服務，合理確定并有效控制工程造價，使工程建設投資在事前和事中得到控制，達到主動控制的目的，最大限度地降低工程造價。最后，全過程跟蹤審計相對于竣工結算工作業務量大，并且帶有很大的咨詢性、服務性，實施開發項目全過程跟蹤審計后，專業審計人員可以根據項目委托方或投資方的需要，及時提供咨詢服務，從而將盲目擴資、超投資計劃、超預算等現象消滅在事前。

2．房地產開發項目全過程跟蹤審計工作的實施

房地產開發項目全過程跟蹤審計的內容十分復雜，從總體上看，可劃分為以下幾個階段進行實施：

2．1投資估算階段。該階段接受委托的造價咨詢機構協助委托人編制目標成本。房地產開發項目的目標成本是房地產企業為了其目標利潤的實現，并作為合成中心全體職工奮斗目標而設定的一種預計成本，它是成本預測與目標管理方法相結合的產物，目標成本越來越受到房地產企業的重視。在此階段，造價咨詢機構通常協助房地產企業成本部完成以下幾個方面的工作：

（1）實事求是地搜集相關數據，為房地產企業提供相關成本經濟技術指標。

（2）為房地產企業提供各類材料的市場價格。

2．2設計階段：該階段接受委托的造價咨詢機構協助委托人對各設計方案進行費用計算和方案比選，幫助委托人選出最優方案。之前，全過程跟蹤審計在此階段的作用往往被忽視，實際上，在此階段，全過程跟蹤審計對于造價的控制起著非常重要的作用。全過程跟蹤審計通過計算各類指標、含量，可以及時發現設計階段造成的浪費。全過程跟蹤審計也可以根據自己造價專業的經驗，為設計提供一些合理化的建議。

2．3招標階段。該階段接受委托的造價咨詢機構協助委托人編制或審核施工、材料設備采購招標文件，保證其內容完整，有關要求合理、合法；主要包括：審核工程量清單，并保證其完整、正確；項目設置、項目名稱表達、工程量計算規則是否符合《建設工程工程量清單計價規范》要求；評標標準和方法是否科學合理；審核標底，并保證其完整合理；參與招標、評標過程，提出合理化建議，保證其符合有關規定等。審計人員參與招投標工作，主要從招標程序、招標文件、招標組織上進行審計監督，審查有無不按規定執行，有無暗箱操作，是否按招標工程的綜合條件擇優確定中標單位。

2．4合同簽訂階段。該階段造價咨詢機構的主要工作內容有：擬訂施工及設備材料采購合同，保證其合理、合法合同形式；審要合同條款（付款方式、合同雙方風險的分擔，特別是主要建筑材料及設備供應方式及價格的確定、合同質量等級、合同工期、工程計量程序和方法、工程變更和索賠的處理等）是否有利于降低風險、控制造價、發揮投資效益；重點審核合同中關于工程價款調整的范圍、程序、計算依據和設計變更、現場簽證、材料價格的簽發和確認方面的條款，明確工程造價結算方式，避免因合同簽訂的漏洞造成索賠現象的發生。

2．5工程實施階段。對工程量清單報價招投標的工程，依據招標、投標文件和合同的內容進行跟蹤設計。跟蹤審計部門參與圖紙會審及設計變更的論證，對影響工程價款的部分提出相應的建議或方案；審核圖紙以外工程經濟簽證，對于影響工程造價較大，特別是隱蔽工程，審計人員及時到現場進行審核或確認，并作相應的取證；嚴把簽證關，嚴格控制工程變更，盡量減少變更費用；參與工程進度款支付額的審核。審核付款、工程進度、工程質量是否與合同條款相符，以及進度撥付款額度，防止工程款超付或業主方所供材料款的漏扣，避免工程進度滯后或出現質量問題，造成不必要的糾紛；定期進行計劃支付與實際的比較分析，不定期提交造價變化分析報告，找出存在的問題，研究糾偏的措施；收集整理有關新材料、新工藝實施過程中的有關資料。對工程施工過程中采用的新材料、新工藝的性能等進行跟蹤記錄，作為審核與編制招標文件的基礎資料；根據工程的實際需要，審計咨詢機構會同開發企業、施工承包單位、監理單位對新工藝的工、料、機的消耗量進行試驗、測定、計量，積累施工項目單價資料。

2．6竣工階段。分析研究可能發生工程費用索賠的誘因，制定防范性對策，避免減少承包單位提出索賠的機會；審核承包單位提出的索賠要求，并進行協商，及時處理費用索賠；審核承包單位提交的竣工結算書；審計工程財務決算。

3．房地產開發項目全過程跟蹤審計工作的注意事項

3．1及時性：由于房地產開發項目對時間的要求比較高，因此常常提出一個方案后，需要全過程跟蹤審計在較短的時間內計算出所需要的數據。這就要求全過程跟蹤審計及時完成相關測算。

3．2準確性：全過程跟蹤審計計算的數據直接作為房地產開發商判斷和比選方案的依據，因此，要求跟蹤審計人員一定要認真、仔細，力求準確。

3．3與各部門保持良好的溝通：房地產開發項目目標成本的實現不是某一個人、某一個部門的努力就能完成的，需要整個團隊互相配合、共同努力。全過程跟蹤審計作為其中的一份子，一定要保持與設計、采購、工程等部門的良好溝通。測算前要明白所要數據的用途，對設計方案要清楚明了，便于計算的結果準確無誤；為采購提供的材料要清晰、準確，利于采購部門及時準確地采購項目所需材料；對工程部的簽證進行指導、把關，盡量減少變更費用。

房地產開發項目全過程跟蹤審計不僅能夠減少漏洞，提高資金使用效率，而且避免了許多在決算中業主與承包商不必要的價格糾紛。全過程跟蹤審計也是在新形勢下產生的一項新的審計方式，正在不斷實踐探索階段，在今后的實踐過程中還要不斷加以完善，使其在完善開發項目工程造價管理，提高開發建設資金使用效益方面發揮更加積極的作用。

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關鍵詞：征地拆遷；政策標準；補償；管理

中圖分類號：U415文獻標識碼： A

征地拆遷是一項政策性強、持續時間長、影響面廣、涉及多方面利益博弈的工作，是房地產開發項目建設的首要瓶頸。如果征地拆遷工作不能做到“明明白白”，不僅會產生社會矛盾，增加征地拆遷的難度，而且也容易產生腐敗，造成建設資金流失，這就要求開發商在依法取得土地使用權的基礎上，與所在地人民政府協商妥善處理征地拆遷問題。從近幾年對房地產開發項目管理的審計情況看，筆者認為可重點圍繞三個方面內容審計征地拆遷補償。

1補償政策標準執行

調閱相關協議、合同等，調查了解征地拆遷安置補償依據的合法、合規性。檢查征地拆遷安置補償是否按規定的標準支出，有無超規定、超標準和超權限違規進行安置補償。主要審查是否嚴格執行國家和所在地政府正式頒布的補償標準，國家有關減免征地費用的政策規定是否得到落實，補償標準調整是否報具有審批權限的政府機關批準等。

1.1補償政策規定執行情況。征地拆遷補償標準必須經過地方政府批準，建設單位和其他任何單位不得擅自確定征地拆遷補償標準。要摸清土地、青苗、住宅、生產經營類房屋、房地產開發項目、其他地上附著物、海域養殖、社會保險、安置區建設等方面國家和地方政府的補償政策規定，以及軍隊重點建設項目減免有關稅費政策規定，核實有明確政策規定的補償項目執行政策規定情況、未執行的原因，未明確政策規定的補償項目軍地協商及執行情況。

1.2補償標準執行情況。征地拆遷補償標準的確定必須符合相關法規的規定，不得突破上級政府頒布的拆遷補償自定政策，提高標準。要摸清土地補償年產值標準及倍數、綜合區片價，短期農作物、中長期經濟作物、林木補償標準，村民住宅不同結構形式的補償標準，安置區建設用地規模標準、預留發展用地比例，海域圍池、沉箱、筏式養殖補償標準，漁船補償標準，社會保險參保條件、繳費標準，拆遷補助、臨時過渡安置等費用標準及調整情況，抽審補償標準執行情況。

1.3權屬依據情況。核實土地勘測定界報告、土地分類報告，國有建設用地土地使用權屬資料，抽審地方及公安部門出具的戶籍證明，村民住宅宅基地證，生產經營類房屋土地使用證、房產證、營業執照，海域養殖承包協議，漁業船舶所有權證書、捕撈許可證，掌握不同權屬的補償標準。

1.4項目評估情況。摸清評估項目的評估單位數量、資質、評估結果、報批方案采用結果及審批情況。

2征地拆遷補償實施

在征地拆遷實際操作過程中，開發商必須專門成立征地拆遷聯合指揮部，由于素質和政策水平參差不齊，造成征管不分、重拆輕管，工作必備程序未能得到執行。審計應關注在相應的工作必備程序下征地拆遷是否按照標準要求進行。主要審查補償項目的主要實物量是否經過軍方核查，被征土地權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等原始記錄與實際情況是否相符，原始記錄有無建設方代表、地方政府代表、被征地農民三方簽字，各種戶籍證明、產權證、經營證照、原始承包協議是否真實有效，評估單位及人員是否具備相應資質，評估原則、方法和標準是否合理，補償協議是否依據上級批準的補償方案簽訂、有無防范資金風險措施等。

2.1征地拆遷補償是否按規定公告。征地拆遷補償事項公開是防止暗箱操作，保護權利人合法權益的重要措施，是征地拆遷審計的重要環節。截留、擠占挪用、虛報冒領補償資金等問題的發生往往與征地拆遷補償不公開、不透明有直接關系。審計應重點關注公告的時間、地點、形式是否符合規定以及公告的內容是否全面，是否按照相關主管部門的規定在規定范圍張榜公布。必要時制定統一公示樣表，作為批準《拆遷方案批準通知書》的必備材料，做到公開、公正、透明，接受社會的監督。檢查由集體經濟組織支配的征地補償費用，是否監理了財務公開制度，如此才能盡量避免拆遷資金管理出現紕漏，同時也有利于補償資金足額發放到拆遷戶手中，做到專款專用。通過完善公開機制，加強監督制約。

2.2拆遷評估程序是否按規范執行。按現行房屋拆遷管理辦法，房屋拆遷之前需經評估公司評估，以其評估結論作為補償的重要依據。評估業務要嚴格按程序開展，不能省略規定的必要步驟。房地產評估公司，多由拆遷實施單位直接委托，由于缺乏監督和行業自律，導致評估水分多，甚至先定價后湊數字，評估的客觀、公正性無法保證。

2.3對特殊事項的補償是否制定并執行了相關的議事程序和審批程序。由于規劃控制、區位調整、權證發放凍結以及農村集體土地房屋合法權屬登記管理滯后，造成無證、違建混雜不清。維護歷史遺留無證房屋住戶的利益等特殊事項，應引起審計人員的關注。在實際操作中，為了加快征地進度，采取變通的方式特事特辦，相關單位沒有執行必要的議事程序和審批程序，這就同時為不法分子提供了侵占國家資金的空間。

3征地拆遷補償管理

3.1實物量統計情況。調查了解拆遷安置基礎檔案資料是否真實、有效和完整。重點審查青苗、房屋、海域養殖等方面部分實物量原始登記表，審查實物量測量、記錄、復核、確認、統計匯總情況。

3.2補償方案報批情況。重點審查青苗、房屋、海域養殖等方面部分補償方案，核實補償方案實物量原始統計數據、補償標準執行政策規定、實際權屬情況。檢查有無擴大征地拆遷范圍現象，是否擅自變更土地用途用于概算外項目建設，有無和其他拆遷項目串戶核算的現象，成本負擔是否劃分清楚等。有無虛列項目或以老項目代替新項目，多列征地拆遷安置費用，將其他項目拆遷成本或未發生的拆遷費用擠入項目，將物業開發或商業設施用地以項目臨時用地名義報拆，將拆遷成本擠入項目拆遷成本。

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關鍵詞：房地產 項目 工程造價 控制

中圖分類號：F293文獻標識碼： A

房地產項目的工程造價控制對于工程質量和成本的控制具有重要的作用。從業主和投資商的角度而言，工程造價指的是完成某個項目所需花費的費用之和，包括固定資產再生產和無形資產，以及流動資金的一次性費用之和。在其具體的實施中，業主在選定房地產開發項目后，應對其可行性進行研究和評估，然后進行設計招標、工程施工和投資招標等一系列的活動?；诜康禺a項目工程造價的重要作用，我國對其較為重視，現對其控制和管理措施進行分析。

一、房地產項目工程造價失控的主要原因

（一）投資估算的作用不能夠得到有效的發揮

在房地產項目工程的造價管理中，工程投資估算對整個工程項目的費用管理具有決定性作用。相對于西方國家，我國對于投資估算的管理控制較為缺乏，致使其龍頭作用不能夠得到較好的發揮。而西方國家則極為重視工程的投資估算，在每個工程項目可行性分析的基礎上，實施嚴格準確、科學合理的投資估算，將估算確定之后，便對其進行嚴格的控制，保證不會超過，但可以減少，若是超出估算，則主管方必須承擔相應的經濟責任。

（二）工程招標投標存在不合理性

在我國現在的招標投標管理中，存在較多的問題，為我國在工程建設項目領域中治理腐敗的重點關注內容。投標和招標的原則在于擇優錄取。經過各單位之間的比較進而競爭，找出信譽良好、經驗豐富并且業績顯著、資質相符的單位。但同時，因為招標和投標過程中存在不合理的競爭，存在部分人士應用不正當、不公平的手段進行投標和招標。在工程中指定人情工程和關系戶，致使招標和投標的原則不能夠得到較好的實施，最終讓部分不能夠承當工程建設的單位奪標。在施工中，因為機械和人員不能夠及時到位，進而造成工期延后，最終導致工程造價失控。

（三）工程設計缺乏嚴肅性

在房地產工程項目的管理中，相應的工程施工圖為權威設計單位所制定，是為滿足工程需要而制定的合理工程結果，可進行較小的改動和變更。存在部分單位出于本地區利益的考慮，進而獲取更多的國家資金，對已定的設計文件進行更改，隨意增加征地數量和賠償金額，將工程量大量增加?；蚴峭ㄟ^將材料的單價提高，或是改變施工的方式，忽略工程造價的嚴肅性，尋求單位的利益，促使工程造價提高 ；或是在施工過程中，更改原計劃，將工程項目增加和擴大，促使設計標準提高，將工程造價提高。

（四）合同管理缺乏規范性

雖然我國已經頒發了相應的施工合同標準，但在具體的實踐中，部分施工單位并未按照相應的合同標準進行施工，或是部分合同條款存在表述不嚴謹的現象，促使在實施中雙方存在理解歧義的問題。如由于對工程量清單中所含的工作內容理解不同，致使工程不能夠如期完成。同時因為建設單位缺乏相應的法律意識，缺乏對合同法律的理解，存在反索賠的意識差，以及有法不依的情況。另外，因現場管理的缺位，致使相應資料的存檔、記錄、整理和保管存在問題，在需要索賠時，不具有書面證據，致使反索賠失敗。

二、房地產項目工程造價控制的優化措施

為促進房地產項目工程的造價得到有效的控制，需對其管理方法進行優化，從設計招標等環節進行管理和控制。

（一）提升房地產項目工程設計階段的工程造價控制

施工前期的設計和投資決策對項目投資的控制具有決定性作用。根據相關的調查研究顯示，由于缺乏對設計階段的控制，90% 以上均會對工程造價造成影響。房地產項目在設計階段的控制中，應將合理的設計確定作為基礎，而有效管控則為其核心。在其設計中，通過設計確定工程造價，通過結算和預算的方式，只能進行計量，但不能使工程造價發生改變，因此，需注意對其關鍵作用的控制。首先需堅持所設定的招標和投標制度。相應的競爭機制的引進需在開發單位委托后，便將其落實到位，通過招標的形式，選取優秀的設計單位，保證設計的合理性和先進性，防止由于設計質量而導致的工程糾紛 ；其次應對設計的費用進行必要的限制，其限制能夠有效的對工程項目的投資規模進行控制，對總體的工程造價控制具有重要的意義。項目設計的優劣直接關系到建設工期和費用，并且對房地產工程竣工后的經濟效益和使用價值均具有較大的影響，為此，應控制其費用。最后需將價值工程的具體應用落實到位。根據價值工程的主要特點，基于使用者的功能需求，對研究對象的具體應用功能進行分析，在滿足功能需求的基礎上，降低成本。如地下室可應用深基礎進行增加，可停放車輛和堆放雜物，不但能夠美化環境，還能夠節約用地。

（二）加強房地產項目工程的招標控制力度

招標管理在房地產項目工程的管理中具有核心作用，可促進其有效的管理和控制。在招標和投標的過程中，合同和招標文件的編寫為招標管理中最為重要的環節，并且還是工程造價控制的核心和源頭。為此，需明確招標文件的主要影響作用，在其文件中明確工程的現場情況和性質，以及工程項目的承包范圍、結算方法、計日工、水電使用、勞保統籌和地址交通等情況。同時還需特別明確甲限、甲供和甲指定材料等。在有關索賠變更的附件的簽證洽商的處理方面，需將結算方式、時間實效和量度的標準等明確。另外，還需注重質量評分優等和評定等級內容的制定，推算工期，結合實際情況制定獎懲標準。工程招標的方式應為邀請招標和公開招標，并注意招標條款的準確性、全面性和嚴謹性。將標底編制好，可自行編制，在保證標底質量的同時，控制工程標底處于合理的造價下限，并確保造價水平處于合理的投資范圍中。對于中標后合同條款的簽訂，應注意工期的合理性，明確雙方的責任。需嚴審查投標單位的優質指標、財務狀況、注冊資本、技術人員和企業形象等。

（三）促進房地產項目工程施工和審計階段的工程造價控制

在房地產項目工程的施工階段，由于施工單位通常會將部分在結算中可能發生索賠的項目隱藏，為此，應注重施工單位組織設計的管理。并且審核施工單位的施工方法，確保其與國家所實行的規范和標準相一致。保證不同施工階段中機械和人員的投入與施工設計的預期相一致。若是發生工程延期的情況，應對機械設備投入和人員投入進行調查，同時施工單位在施工期時，也應和施工組織的設計相一致。在進行房地產項目工程的造價審計工作時，應注重對整個工程項目的把控，加強對事后審計、事中審計和竣工后審計的重視度。為保證施工方案編制的合理性，還需加強事前審計。為促進工程投資效益的提升，需注重人才的任用。若是審計人員缺乏必要的責任心和業務能力，將會導致審計工作缺乏實際的應用意義，可對工程造價造成較大的損失，給企業造成較大的損失。因此，房地產投資商應注重人才的任用和管理。

綜上所述，實施房地產工程項目造價的管理，不但能夠有效的控制限額，并且對于促進建設單位、施工單位和設計單位管理方式的完善具有重要的意義，實現物力、人力和財力等有限資源的充分應用。進而促進社會效益、經濟效益的最佳提升。為實現房地產業利潤的最大化，需注重設計階段和決策階段的工程造價控制，確保投資目標的實現。

參考文獻：

[1] 張珊珊 . 談房地產項目實施階段工程造價控制措施 [J]. 中國房地產業，2012（03）.

篇5

關鍵詞：房地產項目；造價；控制與管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

引言：房地產項目工程造價控制是開發商對開發項目投資的有效控制,是房地產開發項目管理內容的重要組成部分。也就是說在項目投資決策階段、設計階段和建設實施階段,把所開發項目的投資控制在批準的投資限額以內,隨時發現并糾正偏差,力求在開發過程中合理使用人力、財力、物力,以獲得良好的經濟效益、社會效益和環境效益。

1 加強房地產項目工程設計環節的控制與管理

項目投資控制的關鍵是對施工前的投資決策和設計階段進行控制。據歷史資料統計，設計階段特別是初步設計階段對工程造價的影響效果達到90%以上。長期以來，我國普遍忽視房地產項工程項目前期階段的造價控制，往往把控制工程造價的主要精力放在施工階段。這樣做盡管也有效果，但畢竟是“亡羊補牢”，事倍功半。要有效地控制工程造價，就要堅決把重點轉到前期階段上來，尤其應抓住設計這個關鍵環節，未雨綢繆，以取得事半功倍的效果。房地產項目工程造價的有效控制，是以合理確定為基礎，有效控制為核心。工程造價的控制是貫穿于項目建設全過程的控制，就是在投資決策階段、設計階段、建設項目發包階段和建設實施階段，把建設工程造價控制在批準的造價限額以內，隨時糾正發生的偏差，以保證項目管理目標的實現，以求在各個建設項目中能合理使用人力、物力、財力，取得較好的投資效益和社會效益。在工程造價過程控制中，必須重點突出。影響建設項目投資的主要階段是設計階段，設計階段是投資控制的關鍵環節。建設項目設計的節約是最大的節約，設計確定了工程造價，預算、結算只能計量而并不能改變工程造價。因此，建設單位的設計階段是工程造價控制的重點部分，這是對項目投資有效控制的關鍵。有良好的經濟效益和合理性特點是對一份比較好的房地產項目工程設計方案評價的主要標準。有如下幾點內容必須高度重視。

(1) 設計方案招投標制度必須堅持。

競爭機制的引進在開發單位進行委托設計之時必須做好，以此強化管理。把優秀的設計單位借助于招投標選出來，確保設計的先進與合理，從而有效避免因設計質量問題而產生的工程糾紛。

(2) 設計必須限額。

要對房地產項目工程進行投資規模限制，限額設計進行控制是最為有效的重要措施。建設費用的多少和建設工期的長短將直接受到項目設計好壞的影響。同樣也影響房地產項目工程項目建設以后的使用價值和經濟效益，對于一個建設項目，開發商要心中有數。

(3)做好價值工程的應用工作。

從價值工程的主要特點來看，其是從使用者的功能需求出發，分析研究對象的功能，在設計工作中統一造價與功能，以功能要求的滿足為前提，把成本降下來，比如，對地下室可通過深基礎來增加，由此可讓儲藏室里儲存雜物和車輛停放，也可以不在小區把停車場建在地面上，對用地的節約和環境的美化都有很大影響。雖然這樣可能要增加價值工程中的成本，但對功能提高的幅度卻是巨大的。

2 房地產項目工程招標是工程造價有效控制與管理的核心

新開工房地產建設項目應進行招投標。招標文件與合同的編制這個階段是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。一份好的招標文件會對以后所有過程產生影響，必須說明清楚工程的性質與現場的情況，還要說明工程項目的地質與交通、承包范圍、計日工、水電使用與結算方法、勞保統籌的模式等等相關的內容。必須充分明確甲供、甲限、甲指定材料等等。關于變更索賠簽證洽商的處理方法中，對于時間實效、結算方式、量度標準等都要一一說明。合理做好質量標準評定等級或評分評優等內容。要準確推算出工期，按實際情況制定好獎懲條款等等。同時，在一般情況之下，不要搞鋼筋、水泥等大宗建材的甲供料，這是因為自身存在財務壓力和難以控制領料結算等。這個階段至少占成本控制的20%。

工程招標應采取公開招標或邀請招標。招標書條款應嚴謹、準確和全面，工程造價及相關費用應盡量包死，少留或不留活口。要編制好標底，有條件的單位盡量自行編制，工程標底要保證質量，把工程標底控制在合理造價的下限。應反復審查造價水平的合理性是否在投資控制的范圍內。中標后合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清日后扯皮的現象。有關的責任人都應熟悉建設工程施工合同條款，了解建筑行業的一般慣例和有關規范，各盡其責。任何一個房地產工程項目的質量如何，都對房地產開發企業的社會地位、口碑、市場賣價、后續工程等將起到決定性的作用，因此，能把一個理想的施工企業選出來非常重要。對于那些不入流的企業，必須把好準入機制的關口，要一一詳細限制企業的注冊資本、公司財務情況、優質指標、同類型工程、技術人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等項目。在舉辦房地產開發招標過程中，比較理想的是邀請最好的合作伙伴型企業來招標，能夠比較了解情況，那種公開的華而不實的招標最好不要搞。對于合同中風險范圍、獎懲、結算調整范圍、分包中配合費問題等一定要寫清楚。此階段對成本控制影響較大，占造價控制的10%。

3 加強房地產項目工程施工環節的工程造價有效控制與管理

在房地產項目工程施工組織設計中，施工單位會隱藏一些結算時可能發生索賠的內容，如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉、運土距離等等。同時，還要對施工組織所提出的施工方法是否與國家強制實行的標準或規范是否一致進行充分地注意。還要對施工不同階段人員的投入、機械的投入與施工組織設計預期是否一致嚴格控制，如果出現施工延期的情況，就要搞清楚人員和機械是否按設計投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設計是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價的控制方法，可是如果萬一出現差錯，將給后來的結算帶來難以估量的麻煩，因此，造價人員必須參與到施工組織的設計審定過程中，這樣可以將造價控制在5%以內。

4 加強工程審計環節的控制與管理

房地產項目工程造價的審計工作，必須著眼于工程整個的生產施工過程。在項目工程審計過程中，對項目的審計要將事后審計與竣工后審計以及事中的審計都要給予足夠的重視。要確保工程項目的施工方案編制的基本合理，就要重視事前審計，以此讓工程項目的班子們對項目管理提前把好關，對那些可以預見的失誤能夠避免和預防。對施工階段的若干過程進行的審計屬于事中審計，這是一種有著針對性和效益性的審計，可以取得最大的效果。要切實將工程投資的效益提高，企業就應堅持以人為本，對工程造價控制的重要環節進行把關。雖然很多企業的管理模式也是非常好的，卻因為沒有比較好的個人業務能力和責任心，也沒有良好的工作態度，一些疏漏就出現在工程造價的管理過程中，企業巨大的經濟損失就會因此造成，這樣的事情發生很多。以這個角度來看，企業生死存亡的競爭就是人才的競爭。通過上述分析我們可以知道，工程成本的降低在于人的因素。目前，土地成本開發日益增加，房地產開發籌措資金難度大，必須對投資加強控制，把工程成本降低下來。因此，只有有效控制住工程造價，才能夠讓企業在競爭市場上立足并將更好的效益創造出來。

5 結束語

綜上所述，我們知道房地產項目工程造價的控制與管理完全是個動態過程，它所包含的內容也不僅僅只是以上方面，房地產公司造價人員只有采取全員、全過程、全方位的管理原則，才能使工程造價始終置于有效的控制之下。

參考文獻：