房產投資的策略精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房產投資的策略，期待它們能激發您的靈感。

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論文關鍵詞：商業房地產投資風險　防范風險　防范

論文摘要：商業房地產的投資在我國乃至于全球都是備受矚目的，因為房產投資本身的獲利有著不可估量的前景，不過跟一般的投資項目一樣，商業房地產的投資風險也是存在的，怎樣正確認識商業房產的風險并通過有效的措施進行防范，是本文講述的重點。

由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。

一、商業房地產的概念及特點

所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業房地產的投資風險

由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：

(一)經營風險

經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。

(二)財務風險

財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。

(三)市場風險

市場風險是指由于商業房地產市場價格得變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。

(四)利率風險

利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣一來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。 轉貼于

(五)無流動性變化風險

由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。

(六)自然災害帶來的風險

自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震，水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。

三、商業房地產風險的防范策略

商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非常客觀的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。

總結

總之，商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。投資者在選擇投資項目的同時一定要根據自身的狀況慎重選擇，盡量避免不必要的風險，必要時采取一定的措施，防范于未然。

參考文獻

[1]楊洋，房地產估價風險分析與防范[J]價值工程，2010，26

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【關鍵詞】 固定資產投資 審計 風險 防范

審計風險貫穿固定資產投資的全過程，造成審計風險的原因主要是有以下一些方面：審計人員的風險意識薄弱、審計方法和技術不專業以及審核機構不健全。有效的對審計風險進行防范有利于投資的健康發展。

一、固定資產審計的概述

固定資產的投資審計是我國審計監督體系的一個重要部分，它主要是指審計機關根據國家相關的法律法規以及政策制度，對固定資產投資的項目財務收支的真實性、合法性等效益進行監督和評價的過程。

二、固定資產審計風險的定義

根據審計風險的定義，通常可以把審計風險劃為兩部分，即廣義風險和狹義風險。其中廣義風險主要是針對審計職業風險來說，內容十分廣泛，主要包含以下這些方面：在審計過程中由于本身的缺陷會造成審計的結果與現實有差異，導致損失或者有可能導致損失;公司由于自身管理經營不當造成公司無法清償債務、破產;審計人員以及審計組織不夠專業造成的審計營業風險。狹義的審計風險主要是來自于審計的從業人員造成的，在審計中沒有及時發現其中嚴重的錯誤造成的風險;錯誤判斷帶來的風險。固定資產的投資過程中若不采取合理的辦法來進行控制，會出現很大的差錯，審計是其中一個方面，另外一個方面是投資活動自身的投資問題引起的。前者屬于固有風險，后者屬于控制風險，二者相互關聯。所以審計人員應該擁有專業的審計專業技能，對投資風險做出準確的判斷，制定相應措施來降低風險。

三、固定資產投資審計風險的形式

前文也有提到，固定資產審計這項工作非常復雜，需要大量資料和數據來實現，所以會受到各種因素的影響，這就導致了不同程度以及不同形式的審計風險形成。通過大量研究得出審計風險的形式主要有以下幾個方面。

1、審計的方式有缺陷

在固定資產投資的審計過程中，通常會采用分析復核法和審計抽樣法。對于分析性復核，大量運用會造成很懂分析性復核風險，增加了審計風險的內容;對于抽樣調查，抽樣的樣本很有限，這種得出的結果通常都是不準確的，比較局限性而不能推斷出整體的審計結果。

2、審計單位不配合

在對固定資產投資的審核中，往往需要很多資料來提供依據。如果審計單位不配合，提供的資料不全面、不真實，那么審計人員的判斷也會有誤，對于固定資產投資的審計就沒有真實性可言。

3、審計人員專業度不高

主要是說審計人員自身的專業知識以及技術水平有限，沒有辦法發現在固定資產投資中存在的問題，然后提出錯誤性的意見。

四、固定資產投資審計風險形成的原因

1、審計風險意識淡薄

在固定資產的審計中，產生風險的原因是多種多樣的，審計人員的風險意識薄弱是其中重要因素之一。固定資產投資的審核具有復雜性，所以需要審計人員擁有很高的風險意識，并時刻保持著對風險的警醒。但是在實際生活中，對于固定資產投資的審計人員是否具有這方面的警惕性完全沒辦法去確定。根據我國現有的審計發展狀況來推斷，由于審計人員意識淡薄引起的審計風險時常發生。例如，在固定資產投資項目現場取證時，審計人員就沒有及時對固定資產的投資施工單位或者監理單位進行現場簽字確認，沒有對固定資產投資中所使用的物資價格進行一個審核和確定，從而導致了最后的審計沒有充分依據而出現缺陷。所以如果在審計中，審計人員沒有高風險意識，不能時刻的保持警惕，會引起審計過程中的高風險。

2、審計方法和技術缺陷

當前由于市場機制還不夠健全，所以固定資產投資審計工作的技術和方法也存在一定的缺陷，這種狀況很容易引起審計風險的發生。主要有以下幾個方面。

（1）固定資產的審計通常情況下都是簡單的“就項目審核項目”，內容主要是側重于微觀層面，而不是對所獲得審計資料進行深度分析研究，然后從宏觀上對于固定資產投資提出可行性的建議和審計方法。

（2）現有的固定資產審計內容還是以傳統的方式來尋找審計過程中所出現的紕漏，審計的重點是真實性和可靠性，在固定資產的投資中發現其違紀違法的內容仍是審計過程中的主要內容。但是，就現在的經濟環境而言，固定資產投資效益審計以及全過程審計成為未來的主流發展，但是現有的審計方法不能滿足審計實際的發展需求。

3、參建方責任機制不健全

固定資產的投資涉及很多責任方，所以參建方的責任機制是否健全將會影響到審計風險。在我國現有的固定資產投資市場中，往往忽略了這個方面，固定資產投資參建方責任機制都不完善和健全，很容易誘發導致風險因素。理論上來說，建設方應該對固定資產的全過程進行管理負責，設計方應該對建筑的可行性和實施性負責，監理方要對現場的施工情況進行監督，包括工程的變更、簽證的時效性和真實性。如果各個參與建設的合作方都能明確自己的責任，這就有效的減少了審計風險的發生。但是在固定資產投資過程和實施過程中，經常會出現合作方自顧自的行事，管理不規范、資料不完整進而導致了固定資產的投資風險。

五、固定資產投資項目審計風險的應對措施

1、強化審計人員的風險意識

為了應對審計人員風險意識薄弱而導致的固定資產投資風險，審計人員應該在對固定資產投資審計之前就樹立好風險意識，對審計風險有一定警惕性。首先，審計人員應該清楚地了解自己所要審計的固定資產的具體資料，以及明確自己在審計中所需要承擔的責任和工作范圍，一絲不茍地對待固定資產投資的審計工作，尤其是將固定資產投資的審計規范化和標準化符合相關的要求和程序。其次，更要對固定資產做風險評估，審計人員應該對可能造成固定資產投資審計風險的因素進行分析，提前做出決策未雨綢繆，這樣才能有效的防止審計中的風險發生，也能夠在突發性的風險中快速做出決策。在風險評估中，可以采取風險的大小來合理安排審計項目的先后順序，確定審計工作的重點，明確降低固定資產投資審計的風險方法與措施，這樣有利于審計人員在后期對于固定資產投資風險的審計工作的有效防范。

2、完善審計的方法和技術

隨著經濟與技術的發展，現有的很多固定資產投資審計都沒辦法滿足固定資產投資的審計任務，不能適應多變的經濟環境，審計難度大幅增加。由于審計具有審計范圍大、審計內容多、審計時間長等特點，從而導致了固定資產的投資審計方法相比較一般的審計項目更加復雜，且技術要求更高，所以對于完善固定資產投資審計的技術和辦法刻不容緩。對于固定資產投資審計的改進方向，根據現有的固定資產投資審計辦法的基礎上進行完善和改變，將原有的審計辦法轉變成以對內部控制系統為基礎的抽樣審計，借助該控制系統的評價結果來確定審計工作的重難點。加強投資方內控制度建設，同時要進行充分的分析測試，根據分析結果擬定審計計劃、實施審計具體工作、得出重要的結論，最后在審計程序中把風險因素列入進去。

3、控制來源于各個參建方的風險

實踐證明，固定資產的投資審計和其他項目的審計明顯不一樣，這就要求我們區別對待，一般的財務審計主要是根據材料來做出審計意見，而對于固定資產投資審計不僅要對資料進行審計工作，同時也要對工程現場實物方面進行審計。所以在進行審計的時候，需要各個參建方提供真實有效的數據，審計人員根據自己的專業經驗對參建方提供的資料進行專業綜合性分析。如果在此過程中，參建方提供了錯誤的資料，而審計人員也沒有發現就會導致審計工作誤判，從而不能提出可行性的審計意見，所以審計機構應該督促參建方提供真實可靠合法的資料。嚴格要求固定資產投資的建設方對自己提供的資料負責，并簽訂承諾書，若出現資料的不真實性，切實追究有關人員的責任。

4、做好投標招標的工作

對于固定資產投資審計而言，由于工程施工招投標審計為事后審計，加上違規手段隱蔽，往往存在較大的風險，這就要求在審計過程中更加注重審計程序到位，掌握招投標審計的重點和方法。

根據招投標工作流程，工程項目招投標審計主要分為三個階段：工程施工招投標審計、開標評標以及定標審計，簽訂合同審計。其中工程施工招標審計是最為重要的一個環節，應重點關注招標的合法性，關注建設項目是否符合招標條件，主要審計初步設計及概算、招標范圍及方式，審計招標人是否具有編制招標文件和組織評標的能力;關注招標文件及投標文件，重點審查是否存在招標人以不合理的標段或工期限制或排斥投標人現象，以及是否存在哄抬標價或泄漏標底現象。開標評標以及定標審計重點關注開標過程是否符合程序，避免虛假評標現象出現。簽訂合同審計重點關注合同主要條款是否與中標文件中內容一致，有無實質性變更，避免中標方違規將項目主體分包的風險。

5、開展合同審查實施

加強審計人員的法律意識，針對合同條款是否嚴密規范做審查，關注相關文件審查的先后順序，規定雙方應該承擔的義務以及權利，對風險做好明確規定。針對一些工期較長的合同，應定量做好風險范圍的約定。加強對合同的追蹤管理，避免因文件遺失或者文件不齊全而導致的糾紛問題。

六、總結

固定資產投資是項龐大的工程，涉及單位多、建設內容廣、項目周期長，資金投入以及流動都很大，這加大了審計工作的難度。再加上各種因素的影響，審計過程中難免會出現各種各樣的風險，就更要求審計人員給予高度的重視，在審計過程中時刻有風險意識，并采用科學合理的方法進行固定資產投資的審計工作。

【參考文獻】

[1] 孫瑞平：淺談固定資產投資審計的風險防范策略[J].全國商情?理論研究，2014（4）.

[2] 龔玲：固定資產投資審計風險及防范策略探析[J].現代經濟信息，2014（10）.

[3] 張文利：固定資產投資審計的風險與防范[J].江西審計與財務，2002（z1）.

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【關鍵詞】房地產；投資分析；成本控制；控制路徑

1 房地產投資商進行成本控制的必要性

我國房地產行業經歷了漫長的發展歷程，已經由過去的統分統籌的計劃經濟時代跨越到現在的市場化競爭的階段，房地產行業朝著規范化、公開化和透明化的發展方向邁進，并發展成了國民經濟的支柱性產業。在白熱化的市場競爭中，企業想要戰勝競爭對手取得成功，要結合自身發展特點，切實以最小的投入獲得最大的經濟效益，因而加強企業的成本控制是必由之路。

成本控制不僅是財務管理的重要內容，還是企業的戰略手段。如何科學地進行成本控制，成為企業興衰成敗的關鍵。只有降低企業的經營管理成本，才能為企業提供有力支撐，給企業帶來經濟效益。因此，降低企業的成本，加強成本控制已經成為備受房地產開發商關注的話題。成本控制自始至終的貫穿于整個房地產開發項目，并涉及到房地產企業的每個職能部門，房地產企業的成本控制任重而道遠。

2 房地產企業在成本控制方面存在的問題

2.1 缺乏科學的成本控制方法

科學技術發展日新月異，房地產企業應該把先進的科學技術引入成本控制領域，使企業成本能夠得到行之有效的控制與管理，以實現利潤最大化的經營目標。然而，從目前的發展情況看，房地產企業成本控制的分析方法太過片面、簡單，缺乏系統性，例如，片面強調對生產過程的成本控制，而忽略了在招投標環節、開發前期以及銷售階段的成本控制，使得企業總體成本難以控制下來。

2.2 行業整體成本控制意識不到位

各種傳統因素影響著房地產投資商的成本控制意識，許多房地產企業的成本控制缺乏整體性，只關注“事后”控制，忽略“事前”控制；只注重眼前的短期利益，忽視長遠的整體利益；只限于施工階段和財務領域的成本控制，輕視設計、選址、規劃過程的成本控制；單純依靠擴大投資規模，搞規模化經營來獲得利潤，不懂得合理控制經營規模。以上種種行為，都不利于企業形成完整的成本控制理念，不能行之有效地控制整個工程項目的成本。

2.3 企業風險意識較為薄弱

雖然競爭日益激烈，企業的生存難度加大，然而，房地產企業仍然缺乏足夠的風險意識，或者風險意識不強。房地產企業的風險意識淡薄會加大企業在行業中的競爭風險，企業間的競爭不斷加劇，經營風險也與日俱增，這就使得房地產企業要轉變意識，強化競爭意識和風險意識，加強企業內部管理和控制，提高企業相關管理人員的思想意識，樹立風險意識、成本意識，以免影響企業的長遠發展。

3 房地產投資商的成本控制有效策略

3.1 在工程項目的投資決策和設計環節加強成本控制

對工程項目的投資決策和設計環節進行成本控制是整個項目工程實施成本控制的關鍵環節。長期以來，我國房地產投資商普遍關注工程項目施工階段的成本控制，而不注重項目前期的成本控制。只有把精力放在工程項目的投資決策和設計階段，才能從源頭上控制企業的生產和經營成本。

3.1.1 優化招投標和設計方案

房地產投資商在進行項目投資時，適度引入競爭機制，在委托設計時采取設計招投標機制來確定設計單位，競爭機制可以優化項目設計方案，選取有實力的設計公司，以此來保證工程設計的科學性、合理性以及安全性，在根本上控制企業的工程成本，減少直接的經濟損失。

3.1.2 實施工程項目限額設計

在工程項目建設過程中，實施限額設計能夠有效地控制工程項目的建設成本，抑制大規模盲目投資，是控制房地產投資規模的有效手段。此外，工程項目的設計影響著整個工程項目，決定著建設費用和建設周期，也決定著工程項目完工后的使用價值和經濟效益。

3.1.3 加大對設計圖紙的評審力度

在對設計圖紙審查環節，加大對設計圖紙的審查和復審力度，是為了保證施工環節的暢通、有序。在審查過程中，對于設計圖紙不完善的環節及時向設計企業提出修改意見，以免在施工環節出現無法施工而影響工程進度。對設計圖紙的技術性指標進行嚴格審查，保證施工的合理性和可行性，避免出現由于設計環節的失誤而影響整體工程的情況。

3.1.4 價值工程在開發項目中的運用

價值工程能夠把創新理念巧妙融入房地產的設計中，通過經濟分析和技術分析，實現了使用價值最大化。不僅能夠降低工程造價，還能最大限度地提高工程整體功能。例如，保溫層墻體設計，既能有效使用太陽能資源，還能減少資源浪費和環境污染，使設計工作完成了成本控制和環保功能的完美結合。

3.2 在工程項目具體實施階段進行成本控制

3.2.1 在招投標階段實施有效的成本控制

在招投標階段進行有效的成本控制是項目工程成本控制的核心環節。工程項目的招投標主要包括兩個方面：材料設備的招投標和施工招投標。房地產開發商通過招投標可以擇優選擇建筑施工材料和設備，選擇優秀的施工單位，這對整個工程建設至關重要，這不僅能夠提高施工企業自身的經營效率，還能夠為建設單位解決后顧之憂。

3.2.2 在工程施工階段進行成本控制

施工階段是建設資金投入最多的階段，是建設時期最長的階段，做好施工環節的成本控制也是投資企業較為注重的環節。加強對施工階段的控制，也就是加強對履約行為的監督和管理。

首先，加強對合同的管理，避免出現工程索賠事件。造價管理人員要做好事前把關，加強監控力度，對于工程變更嚴格審核，避免投資失控；其次，建立和完善監理機制，明確職責分工，落實責任制，加強對項目投資的有效控制；再次，工程建設可以采用新工藝和新材料，在技術方面對成本進行有效控制，力爭提高勞動生產效率，縮短施工周期，進而降低在建工程成本；最后，對于施工現場的經費和管理費用進行控制，使費用支出合理化。

3.2.3 在竣工階段實施成本控制

對竣工階段進行成本控制，要依據項目合同、工程預算及費用定額對工程款項進行審核，審核是否在工程建設的某個環節出現紕漏，款項的支出和預算是否一致，同時根據合同及相關規定，對報送的竣工結算進行審核，保證結算與工程實際造價相吻合，做到量準價實。

4 結束語

在激烈的市場競爭中，房地產投資商除了要迎合市場需求提供優質的產品和服務外，還要在建設項目開發過程中，保證工程進度與質量，嚴格做好成本控制，力求以最低的項目投資成本取得最大的經濟效益和社會效益。唯有如此，才能在市場競爭中搶占商機，掌握競爭主動權，只有進行有效的成本控制，才能使房地產企業長久健康地發展。

參考文獻：

[1] 陳小文.房地產企業成本控制的戰略思想[J].中國房地產,2004,(07).

[2] 費樹林.房地產項目開發建設過程中的成本控制[J].住宅科技,2005,(03).

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關鍵詞：建設銀行；商業房地產；金融風險；應對策略

中圖分類號：F832.45，F069.9 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-01

由于前期國家出臺了很多關于商業房產方面的有利措施，所以現在很多人愿意投資商業房產，以獲取既得利益。不過商業房地產有其自身的發展規律和特點，它的投資風險也很大。尤其隨著國家近期房產政策的調控，部分城市的房產價格肯定會降下來。作為商業房產，由于投入比較大，房租比較高，房價也一直在攀升，超過了商家所能接受的范圍，這樣房產投資就很有可能面臨巨額資金難以收回的情況。所以我們應該正視商業房地產的投資風險，并采取策略應對其帶來的風險。

一、商業房地產的概念及特點

所謂“商業房地產”，顧名思義，就是指用作商業用途的房產。像是商超，酒店，街道上的商鋪，還有那些商業廣場，批發市場或者是購物中心等所用的房產都屬于商業房地產。表現最突出的就是購物中心，它是最典型的一種商業房地產形態。當然，之所以叫做商業房地產，肯定跟住宅地產有明顯的差異。首先，商業房地產的收益高。不同于住宅直接販賣，商業房產主要靠租金來增加收入。所以地段的好壞，建成后的管理層次，開發商的商業品牌，最終的資金流通程度對于房租的多少都會產生作用，而且影響深遠。商業房地產的收益還跟當時的物價水平緊密相連，隨著物價的上漲，房租也有可能隨之上升。其次，商業房地產的經營方式相似，但內容多種多樣。雖然商業房地產一般都是將各個店鋪租給相應的商家，然后通過租金來獲益，但是出租給商戶的經營模式是多種多樣的，不管是搞餐飲還是搞IT都可以。再次，商業房地產一般投資規模大而且建設周期和資金回收期比較長。就像購物中心，如果要建成一個特色的商業區，前期必須投資大量的資金，而且大部分的商業房地產都要經歷兩到三年的過渡后才能走向正軌，這就要求房產開發商有雄厚的資金來周轉才行。最后，對于商業房地產來講，經營管理要求也會偏高一些。由于商業房地產經營的好壞直接決定自身的盈利狀況，而且現在商業房產的市場競爭特別激烈，所以對于經營管理者的要求也變得比較苛刻。

二、商業房地產的投資風險

由于商業房地產本身投資比較高，收益比較慢，所以在此過程中肯定是存在一定的風險，加之商業房地產的投資回報率比較高，所以高收益肯定包含高風險。從宏觀和微觀兩方面考慮，現在商業房地產的投資主要風險如下：經營風險是針對于商業房產投資者而言的，是指由于自身的經營問題而導致收益水平實現率不夠或是沒有實現收益的問題。也可以說是資金流出與期望不符的風險。這種風險主要來自于投資企業或者投資者自身的內在因素，如果經營管理不善，決策出現嚴重失誤就很有可能導致運營成本增加，期望值減低。值得一提的是，經營風險也是目前商業房地產面臨的最主要的風險。財務風險是指商業房地產投資者或者其它主題財務因受到影響而使得商業房地產不能完工或者不能形成資金回收等狀況。第一，投資者在運用財務杠桿時可能帶來風險。所謂財務杠桿指的是投資者運用借貸的資金來擴大自身的透支產出，這樣就會導致投資的不確定性增大，從而不能達到預期收益的可能性也會增大。第二，拖欠風險也是應該考慮的問題。當房屋購買者或者租賃者不按時交房租或者借款的時候，由于拖欠自己所帶來的風險就壓到了商業房地產投資者的身上。市場風險是指由于商業房地產市場價格的變動而給房產投資者帶來損失的風險。這一點是很值得重視的，因為市場風險是最難把握的，它會隨著市場的走向而變動。利率風險顧名思義就是指商業房地產投資因為利率的變化而影響收益所帶來的風險。眾多周知，商業房地產在開發初期的投資力度都是很大的，所以大部分的開發商都會選擇跟銀行合作，進行貸款等動作，這樣以來，銀行利率的增減就跟商業房產的投資風險直接掛鉤了。由于商業房地產從建房開始都是不能流動的，所以投資進去的資金就不能夠隨時轉出轉進，這樣就有可能由于投資周期過長，使用周期等早場房地產價值增大，交易成本也很高的局面，也由于這種流動性太差的原因很有可能導致投資收益水平，而造成無流動性變化風險。自然災害帶來的風險估計一般人都可以理解，像是地震、水災等風險對于商業房地產業也是不可抵擋的，不過這項災害可以轉嫁到保險公司那里，相對風險比較低。

三、商業房地產風險的防范策略

商業房地產的投資收益是建立在對未來房價走勢判斷的基礎上的，只要判斷的準確就一定能夠得到好的結果。不過由于很多不確定因素的困擾，使得很多情況下房產的實際收益與預期收益偏差太多，所以防范這種預期收益的偏差成了商業房產風險最重要的防范策略。最好的辦法就是通過仔細認真的市場調查，考慮各種因素，最終進行歸納統籌，得出最準確的數據最為投資依據。要做到這些，首先作為投資者來講，要對經濟市場比較了解，對于市場的走向要有比較深刻的意識，最重要的是要針對自己所投資的商業房產的未來發展有非常客觀的認識，要能統籌全局，掌控趨勢。其實防范商業房地產投資風險，大體上有這幾種途徑：一，風險規避、損失控制與風險轉移。簡單地講就是回避一些風險比較大的項目，而選擇風險較小的項目進行投資。這是一種最理性的策略，可以將房產投資風險降到最低。二，損失控制。它主要是指通過一些方式方法，而將房產損失控制到最低。就像我們可以通過改善管理方法，減少風險投資。三，風險轉移。這點的意思就是把風險轉嫁到其它項目或單位上，比如保險公司就是一個很好的平臺。

商業房地產的投資風險是不可忽視也不可阻擋的。建設銀行對此投資者在實施投資項目貸款的同時，一定要根據企業自身及市場狀況進行金融分析，盡量避免脫離實際的計劃付諸行動，必要時采取相應的措施，降低金融風險。

參考文獻：

[1]楊洋.房地產估價風險分析與防范[J].價值工程,2010,26.

篇5

關鍵詞 民營企業經營用房 節稅 資產轉移

一、民營企業經營用房產節稅背景

中國經濟的高速發展，成就了很多民營企業，在高通脹的背景下，民營企業在有了閑置資金后， 會考慮購買房產作為辦公場地，一方面可以滿足企業經營的需要，另一方面也可以抵抗通脹、保值增值。然而，多數企業在投資購買房產時，都是以公司的名義購買，產權登記在公司名下，這是非常可惜的，也與投資保值增值的初衷南轅北轍。而且，從很多實際案例來看，這種民營企業自有房產的持有策略未必是最優的選擇。

二、民營企業經營用房產案例及問題分析

讓我們通過以下幾個案例，來大致了解部分企業經營用房產面臨的瓶頸。

2.1 案例一：企業投資買房，資產跟經營規模不匹配

甲公司注冊資本只有60萬，由境內兩個自然人投資，經營服裝，每年會計報表反映的營業收入一百余萬，盈利不足5萬元。實際上，甲公司擁有知名的服裝品牌，在各大都市繁華地段擁有自己的直營店，生意非常火爆。這些直營店是以個體工商戶的形式存在，稅款基本都是核定征收，稅負比較低。所以，甲公司看起來生意紅火，利潤實際上都在老板個人口袋，公司沒錢。甲公司打算以公司的名義投資購買房產，一方面便于向銀行抵押貸款，另一方面，向客戶展示自己的實力，擴大競爭力，但同時又遇到以下難題：

1、公司買寫字樓，價值達五百多萬，但公司每年才一百多萬的營業額，資產規模跟經營業務很不匹配，在以下方面可能對公司不利：

（1）如果營業額不增長，企業將會出現虧損。在甲公司所在地的實際稅收征管業務中，如果企業稅務上出現虧損，企業需花大精力對稅局做出情況說明。

（2）資產周轉率、資產收益率較低，財務指標不正常，不利于第三方，包括銀行、客戶、稅務機關等對公司的財務報表分析，影響了外界對公司的業績評價和再融資過程，也阻礙了眾多潛在投資者。

（3）資產規模長期明顯高于經營規模，稅務機關在進行納稅評估時，可能會質疑公司賬外經營，從而長期耗費精力應對稅務檢查。

2、 如果股東不增資、不借款，公司就沒有足夠的資金投資購買房產。

（1）如果增資，根據《公司法》的規定，公司以股東投入的資產對外承擔有限責任，其股東不愿意投入太多資本。

（2）如果借款，由于是關聯交易，根據《稅收征收管理法》第三十六條等的規定，其股東擔心稅務機關會對個人股東核定利息收入征稅（營業稅及其附加稅費、個人所得稅）。

（3）甲公司的股東還有一個擔憂，稅務機關是否會質疑并調查股東財產的合法來源？

針對甲公司面臨的難題，只有兩種選擇，要么將更多的業務裝入甲公司，擴大營業規模，然后投資購買房產；要么以股東個人的名義投資購買房產，然后出租給公司使用。

2.2 案例二：企業必須注銷，房產處置稅負高

丙公司成立于2003年，由3個自然人投資，均以貨幣資金投資，注冊資本3000萬元。丙公司成立后購買土地建造了一棟辦公樓，建造成本1200萬元。2009年，受金融危機的影響，丙公司嚴重資不抵債，難以持續經營，被法院依法進行破產清算。此時，該房產已經升值到3400萬元，丙公司轉讓房產繳納了大量的營業稅及其附加稅費、土地增值稅。其股東王某才意識到，當初要是個人投資建房租給公司，這時就會減少許多不必要的納稅環節，也會大大減輕企業負擔。

三、民營企業經營用房產節稅的持有策略

從以上案例可以看出，房產具有價值高、升值快、處置環節稅負高的特點。針對這些特點，結合當前涉稅法規，建議企業投資房產時，其產權持有采用以下策略：

1、如果公司持有，應當由集團內運作規范、承擔法律風險較小的企業持有，這類公司的壽命相對要長一些。

2、企業隨著規模的擴大，業務、組織架構隨時可能需要作出相應調整，應避免房產產權因為經營的調整而出現變動。一般是將房產放在個人名下，哪個公司需要使用，就出租給這家公司。這樣，不管你投資的企業如何風云變換，房產產權始終不變，并且相對安全。

現在已經有部分民營企業在香港等境外地稅負國家或地區成立企業進行國際資本運作，開拓國際業務，也有部分境內人士及其親屬移民到境外，因此，有部分企業咨詢是否可以由境外企業或個人持有房產。根據我國目前的法律法規，境外企業或個人在境內持有房產是行不通的，主要是我國境內實行嚴格的房地產調控，防止境外熱錢在境內炒房，根據建住房〔2006〕171號、建房〔2010〕186號等文件規定，境外機構和個人只能購買自用、自住商品房。如果境外企業或個人在境內購買房產用于出租，屬于經營房地產業務，需要先在境內成立外商投資企業，以外商投資企業的名義購買房產經營。

建住房〔2006〕171號文第一條明確規定，境外機構和個人在境內投資購買非自用房地產，應當遵循商業存在的原則，按照外商投資房地產的有關規定，申請設立外商投資企業；經有關部門批準并辦理有關登記后，方可按照核準的經營范圍從事相關業務。

建房[2010]186號文規定，境外個人在境內只能購買一套用于自住的住房。在境內設立分支、代表機構的境外機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

綜上分析，對于民營企業經營所需房產，以公司的名義持有，或遇到法律限制，或面臨稅務風險，或面臨高稅負。如果換一種思路，房產由老板個人持有，出租給公司使用，收取租金，則會“柳暗花明”，不僅可以解決上述案例中公司持有房產所面臨的困惑，還可以為個人股東節稅。

四、個人投資者持有房產出租給公司策略的優勢

個人投資者持有房產，將房產租給公司使用，在稅務方面和經營方面具備以下優勢：

1、 可以減少房產過戶轉讓的環節，避免房產過戶面臨的高稅負。

目前公司轉讓房產，通過投資到另一家公司后再轉讓股權、合并、分立等方式，可以規避一部分稅收，但并非所有的房產轉讓都可以這樣操作，且操作起來也很復雜。

（1）利用房產投資，免征土地增值稅有條件限制，根據財稅字[1995]048號、財稅字[1995]048號文規定，如果所投資的企業從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資，不免征土地增值稅。

（2）將房產投資到另一家公司后再轉讓股權，如果被投資企業僅有房產，沒有其他資產、負債、勞動力等，避稅的意圖過于明顯，容易被稅局認定為轉讓“以股權形式表現的資產”，參照國稅函[2000]687號文，稅務局有可能要求股權轉讓繳納土地增值稅。

（3）合并、分立免征契稅的政策有期限限制，根據財稅【2012】4號文執行期間為2012年1月1日至2014年12月31日，到期后是否繼續執行，存在不確定性。

（4）合并、分立須符合財稅[2009]59號、國家稅務總局公告2010年第4號規定的特殊重組條件，資產轉移才不確定轉讓所得繳納企業所得稅。特殊重組的條件比較苛刻，比如： 具有合理的商業目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的；重組后的連續12個月內不改變重組資產原來的實質性經營活動等。這些條件企業在操作中往往難以得到稅務局的認可。

2、 房產在個人名下，更適合一些行業企業輕資產上市。

公司出資方式可以多樣，但是根據《公司法》第二十七條規定：全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十。房產在個人名下，合理解決了公司股東以房產投資帶來的貨幣出資金額限制難題，擴大了公司的融資渠道。

3、 房產在個人名下，可以提高企業資產周轉率、總資產收益率指標。

企業資產周轉率、總資產收益率指標是分析企業運營情況的重要指標，極大的影響著第三方對企業的評價。當企業資產周轉率、總資產收益率指標過低時，對于融資、投資、貸款都會產生不利影響。通過將房產持有在個人名下，可以提高企業資產周轉率、總資產收益率指標，利于企業進行發展、融資。

4、 房產在個人名下，通過租賃，可以實現企業與個人股東之間資金的合法轉移。