房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

摘要：本文介紹了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算的概念，并且對(duì)其進(jìn)行延伸分析這些概念的內(nèi)涵。然后，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算的基本程序進(jìn)行闡述，主要分為投資決策階段、前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、租售階段和物業(yè)管理階段，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算的分析，得出如何更好的維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 經(jīng)營(yíng) 管理計(jì)算

一、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算的內(nèi)涵

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

開(kāi)發(fā)一詞是外國(guó)的舶來(lái)品，意思是借助人力對(duì)荒地、礦產(chǎn)、森林、水流等自然資源進(jìn)行改善利用，以方便人類(lèi)生活、生產(chǎn)、娛樂(lè)等多方面的需要。由此可見(jiàn)開(kāi)發(fā)具有生產(chǎn)活動(dòng)的性質(zhì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的目地是為了給人類(lèi)提供生產(chǎn)和生活的空間，而利用已有的各種資源改善人類(lèi)物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中主要利用的資源包括土地、建材、勞動(dòng)力和資金，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)跨越了兩個(gè)領(lǐng)域：生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的順序如下：規(guī)劃設(shè)計(jì)現(xiàn)行，選定土地征地拆遷，接著進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)好后的土地上建造各類(lèi)規(guī)劃好的房屋，建好的房屋要接受工程驗(yàn)收。如果從房地產(chǎn)的詞義上細(xì)分的話，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有可以分為土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)，這些開(kāi)發(fā)活動(dòng)都是房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)與再生產(chǎn)過(guò)程，土地開(kāi)發(fā)，就是把原先的非建筑用地，通過(guò)投資等活動(dòng)將其變成可以用于進(jìn)行建設(shè)的土地。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際上是開(kāi)發(fā)企業(yè)將自己的規(guī)劃變?yōu)榫唧w的房產(chǎn)產(chǎn)品的過(guò)程，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)活動(dòng)可以細(xì)分為六個(gè)環(huán)節(jié)：第一、提出設(shè)想階段，沒(méi)有設(shè)想的提出，沒(méi)有開(kāi)發(fā)企業(yè)的創(chuàng)意，就沒(méi)有房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的存在。第二、對(duì)設(shè)想的可行性分析，開(kāi)發(fā)企業(yè)通常都將這一任務(wù)交給專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)公司來(lái)完成。第三、細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)一般不承擔(dān)設(shè)計(jì)的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)公司，將可行性分析報(bào)告提交給設(shè)計(jì)公司，由設(shè)計(jì)公司將報(bào)告變成藍(lán)圖。第四、緊接著開(kāi)發(fā)企業(yè)要與專(zhuān)業(yè)的建筑公司簽訂合同，由建筑公司進(jìn)行建筑施工。第五、市場(chǎng)銷(xiāo)售，這一階段既可以由開(kāi)發(fā)公司自行銷(xiāo)售，也可外包給專(zhuān)業(yè)的銷(xiāo)售公司。第六、將建筑物交由專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司進(jìn)行管理。

我們通常都將房地產(chǎn)企業(yè)定位為虛擬企業(yè)，這是有原因的，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)流程中，房地產(chǎn)企業(yè)除了在“提出設(shè)想、發(fā)現(xiàn)商機(jī)”這一環(huán)節(jié)上自力更生之外，幾乎將其他的五大環(huán)節(jié)外包給專(zhuān)業(yè)公司，在這一過(guò)程中，各個(gè)專(zhuān)業(yè)公司都被虛擬的納入了房地產(chǎn)企業(yè)，共同完成開(kāi)發(fā)。

2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多、范圍廣，普遍將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)分為廣義和狹義兩方面，本文主張從狹義的角度進(jìn)行定義，狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主要是指房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售方式，具體有出售和出租兩種。

第一、房地產(chǎn)出售，作為一種商品，房地產(chǎn)只有經(jīng)過(guò)銷(xiāo)售才能實(shí)現(xiàn)它的價(jià)值，通常有以下方法：其一現(xiàn)貨出售與期貨出售，現(xiàn)貨銷(xiāo)售就是現(xiàn)場(chǎng)選擇，賣(mài)者得到款項(xiàng)，而賣(mài)者得到部分或者全部房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。期貨交易是指市場(chǎng)供給不足時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者所購(gòu)的的只是期待的房地產(chǎn)權(quán)，只有待竣工后才轉(zhuǎn)移給買(mǎi)者的交易方式。其二訂購(gòu)、現(xiàn)購(gòu)和拍賣(mài)等方式。其三一次性付款或者分期付款。其四評(píng)價(jià)出售或優(yōu)惠出售。其五批量出售或單宗出售。

第二、房地產(chǎn)出租，出租是房產(chǎn)產(chǎn)品交換的特殊形式，主要體現(xiàn)為它的四大特性：其一出讓的是一定期限的使用權(quán)而非所有權(quán)。其二只有經(jīng)過(guò)多次交換，房產(chǎn)價(jià)值才能得到完全顯現(xiàn)。其三承租者雖然未獲得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但他卻只付出了房產(chǎn)價(jià)值極小的一部分便能獲得房產(chǎn)全部的使用權(quán)。其四出租的消費(fèi)與流通二重性。房地產(chǎn)出租分為土地和房屋出租，由于我國(guó)土地公有，土地的經(jīng)營(yíng)只有出租這一形式，國(guó)家規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的只能是國(guó)有土地的使用權(quán)。而房產(chǎn)出租，祖師通過(guò)合同確立租賃關(guān)系，出租人與承租人明確雙方的權(quán)利義務(wù)，房屋出租在當(dāng)下我國(guó)是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的重大市場(chǎng)，不容忽視，而房產(chǎn)出租的價(jià)格則取決于房屋的價(jià)值及同期銀行的利息。

3、房地產(chǎn)的管理計(jì)算

房地產(chǎn)管理計(jì)算是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的資源和方案進(jìn)行科學(xué)化和經(jīng)濟(jì)化的優(yōu)化控制與整合。其實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已經(jīng)包含了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算，或者說(shuō)房地產(chǎn)的管理計(jì)算貫穿了整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的過(guò)程之中，通過(guò)合理的管理計(jì)算促使房地產(chǎn)企業(yè)利益的最大化、資源整合最優(yōu)化和風(fēng)險(xiǎn)最小化。在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，巨大的利潤(rùn)與風(fēng)險(xiǎn)是結(jié)伴而來(lái)的，在開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，主要有以下風(fēng)險(xiǎn)：投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)，即企業(yè)在投標(biāo)過(guò)程中向業(yè)主做出的讓利風(fēng)險(xiǎn)和資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要是指承包項(xiàng)目后，外部市場(chǎng)發(fā)生的不可預(yù)期的較大變化，如鋼材或其他主材的價(jià)格上漲幅度太大；意外風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中發(fā)生不可抗力的意外風(fēng)險(xiǎn)；壞帳損失風(fēng)險(xiǎn)，即項(xiàng)目交工決算后，項(xiàng)目的應(yīng)收帳款由于特殊原因（如業(yè)主破產(chǎn)等）而形成的壞帳損失。

以上風(fēng)險(xiǎn)都需要房產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理計(jì)算，管理計(jì)算水平的高低將決定企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的高低，只有具有高水平的管理計(jì)算能力才能不斷的提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

二、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算的基本程序

1、投資決策階段

這一階段由投資機(jī)會(huì)選擇和投資計(jì)算兩個(gè)程序組成，具體工作包括市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、成本管理計(jì)算和方案設(shè)計(jì)等內(nèi)容，投資機(jī)會(huì)選擇是尋找投資機(jī)會(huì)后，經(jīng)過(guò)一定量的成本收益計(jì)算與分析，篩選出最優(yōu)的機(jī)會(huì)。

2、前期工作階段

這一階段是為了房產(chǎn)建筑而做準(zhǔn)備，主要的工作包括獲得土地使用權(quán)、提出建設(shè)規(guī)劃、計(jì)算所需要的資金并進(jìn)行融資、簽署施工合同等內(nèi)容。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前期階段對(duì)管理計(jì)算有著較高的要求，因?yàn)橘Y金是房產(chǎn)建設(shè)的生命線，只有資金到位，才能集聚到更多勞力、資源進(jìn)行整體的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。在這一階段還要對(duì)房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量及其構(gòu)成、資金的時(shí)間價(jià)值及計(jì)算公式和房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行計(jì)算。

3、建設(shè)階段

這一階段是房產(chǎn)建筑的形成階段，從開(kāi)工到竣工驗(yàn)收。開(kāi)發(fā)企業(yè)一般不承擔(dān)設(shè)計(jì)的任務(wù)，而將這一任務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)公司，將可行性分析報(bào)告提交給設(shè)計(jì)公司，由設(shè)計(jì)公司將報(bào)告變成藍(lán)圖。開(kāi)發(fā)企業(yè)接下來(lái)要與專(zhuān)業(yè)的建筑公司簽訂合同，將設(shè)計(jì)公司的藍(lán)圖交由建筑公司進(jìn)行建筑施工

4、租售階段

也就是狹義的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，房地產(chǎn)租售主要有三個(gè)階段，首先是宣傳自身的物業(yè)及與潛在的消費(fèi)者進(jìn)行溝通，以便消費(fèi)者可以了解物業(yè)狀況。其次是通過(guò)計(jì)算成本、利潤(rùn)而制定出售價(jià)和租價(jià)，并與代銷(xiāo)公司或消費(fèi)者商定合同條件，就售價(jià)或租價(jià)達(dá)成協(xié)議。最后是簽約階段。房地產(chǎn)企業(yè)是自銷(xiāo)房地產(chǎn)或者是由委托的公司代銷(xiāo)，這取決于房產(chǎn)企業(yè)的管理計(jì)算，計(jì)算的內(nèi)容主要是自銷(xiāo)和代銷(xiāo)兩者之間利潤(rùn)較高的是哪一種。

5、物業(yè)管理階段

物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)三方面，物業(yè)經(jīng)營(yíng)主要是為了使物業(yè)保值甚至是增值，通過(guò)管理計(jì)算進(jìn)行策劃，制定出租方案或銷(xiāo)售方案的活動(dòng)。物業(yè)管理是指對(duì)房屋進(jìn)行及時(shí)修繕，維持房屋的使用，并且要完備的計(jì)算房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、完好程度等情況進(jìn)行記錄。物業(yè)服務(wù)是指能夠及時(shí)準(zhǔn)確的滿足用戶(hù)的需求如保潔、綠化、安保等服務(wù)。

結(jié)語(yǔ)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理計(jì)算具有很強(qiáng)的綜合性，并且具有長(zhǎng)期性和很強(qiáng)的地域性等特點(diǎn)，更重要的是在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中具有資金密集型和較高的風(fēng)險(xiǎn)性，雖然具有較高的投資回報(bào)率，但是在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中還是要注意管理計(jì)算，準(zhǔn)確把握市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)及資金風(fēng)險(xiǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)贏得更多的利益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊雨霞.淺談房地產(chǎn)市場(chǎng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)[J].商情，2012年42期。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；經(jīng)營(yíng)管理；分析

中圖分類(lèi)號(hào)：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

企業(yè)都是以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不例外。而這就需要房產(chǎn)商以?xún)?yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專(zhuān)業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的開(kāi)發(fā)和管理模式從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住環(huán)境和品位的要求需要，提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)降低成本、實(shí)現(xiàn)最大限度盈利的首要步驟，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和管理有著重要的意義。

1 土地政策、房地產(chǎn)信貸政策與現(xiàn)代化管理方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的外部環(huán)境對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提出了新挑戰(zhàn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最基本規(guī)則就是優(yōu)勝劣汰。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷深化、房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，以及政府對(duì)土地市場(chǎng)的壟斷，優(yōu)質(zhì)土地資源越來(lái)越稀缺，土地價(jià)格正在以超越房?jī)r(jià)的速度急劇增長(zhǎng)，而與此同時(shí)，土地政策對(duì)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)資金、企業(yè)資格審查要求越來(lái)越嚴(yán)格，土地政策對(duì)企業(yè)拿地的影響越來(lái)越大。在信貸政策方面，要企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行差異化的住房信貸政策，這些新變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)有很大的影響。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)調(diào)整戰(zhàn)略以及時(shí)跟進(jìn)來(lái)應(yīng)對(duì)這一結(jié)構(gòu)性調(diào)控。要想在國(guó)有土地出讓項(xiàng)目招標(biāo)中獲勝，除必須是具備企業(yè)資質(zhì)和整體實(shí)力外，還須要在建筑施工的技術(shù)、質(zhì)量、施工管理等方面具有優(yōu)勢(shì)，使企業(yè)達(dá)到生產(chǎn)諸要素最合理的科學(xué)的配置，運(yùn)用現(xiàn)代化的管理方法，合理配置人力資源，保證質(zhì)量、降低消耗，挖掘內(nèi)部潛力，依靠科技進(jìn)步以達(dá)到最大的經(jīng)濟(jì)效益。在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和建設(shè)過(guò)程中，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，預(yù)測(cè)與控制整個(gè)工程項(xiàng)目的施工活動(dòng)所需的最低人力、物力、財(cái)力消耗等，從而，取得最大的經(jīng)濟(jì)效益，成了項(xiàng)目體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。特別是在建設(shè)企業(yè)置于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之中，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律將無(wú)情地檢驗(yàn)企業(yè)對(duì)現(xiàn)代科學(xué)管理方法的運(yùn)用，是企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中的很大的成敗因素，現(xiàn)代化管理方法的運(yùn)用成為項(xiàng)目管理的當(dāng)務(wù)之急。

2 項(xiàng)目管理與基礎(chǔ)管理

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目是一次性的任務(wù)，決定了項(xiàng)目管理的特殊性。即項(xiàng)目管理既要適合于企業(yè)所具備的經(jīng)營(yíng)管理水平特點(diǎn)，又要具備項(xiàng)目所處的時(shí)間、環(huán)境等條件的特點(diǎn)。在運(yùn)用科學(xué)管理的方法上，任何照搬照抄是不可能收到切實(shí)的效果的。找準(zhǔn)項(xiàng)目管理中自身的特點(diǎn)，抓住管理中的薄弱環(huán)節(jié)，正確選擇一種或多種現(xiàn)代化管理方法，以提高項(xiàng)目管理水平和工作效率。要根據(jù)企業(yè)生產(chǎn)管理需要，建立目標(biāo)成本管理制度，通過(guò)目標(biāo)分解，各子系統(tǒng)健全跟蹤制信息反饋總結(jié)考核的全過(guò)程，不斷推進(jìn)成本管理，確保經(jīng)濟(jì)效益的提高。只有認(rèn)真抓動(dòng)態(tài)過(guò)程的管理，反復(fù)運(yùn)用，才能使科學(xué)管理方法成為項(xiàng)目上的現(xiàn)實(shí)存在。由于計(jì)劃執(zhí)行過(guò)程是復(fù)雜的動(dòng)態(tài)過(guò)程，又受到各種復(fù)雜多變因素的影響。在實(shí)施現(xiàn)代化管理過(guò)程中，離不開(kāi)基礎(chǔ)管理，如計(jì)量管理，監(jiān)測(cè)手段、編制和執(zhí)行各類(lèi)定額、統(tǒng)計(jì)報(bào)表、信息管理等。無(wú)論運(yùn)用何種現(xiàn)代化管理方法，都離不開(kāi)這些基礎(chǔ)工作所提供的資料、數(shù)據(jù)和信息。因此，必須抓好各部門(mén)的基礎(chǔ)管理，積累、更全面的基礎(chǔ)資料，為更好地使用現(xiàn)代化管理方法提供可靠全面的數(shù)據(jù)。

3 物業(yè)管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)保值、增值，同時(shí)為用戶(hù)提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是重要條件。在許多西方發(fā)達(dá)國(guó)家，物業(yè)管理都是由專(zhuān)業(yè)化公司承擔(dān)，而我國(guó)是在上世紀(jì)九十年代初才開(kāi)始從香港引入物業(yè)管理（facility management）的概念。十年左右的時(shí)間全國(guó)各地都成立了不少物業(yè)管理公司，但是大多數(shù)管理公司的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)質(zhì)量都與國(guó)際性的工作標(biāo)準(zhǔn)有較大的差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營(yíng)者。物業(yè)管理方面的投訴和沖突成為近年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的爭(zhēng)論焦點(diǎn)。在這樣的境況下，對(duì)有志于塑立品牌、開(kāi)拓市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，既擁有了前所未有的機(jī)遇，同時(shí)也面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一流的物業(yè)管理服務(wù)成為房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪市場(chǎng)的又一張王牌，而這就需要企業(yè)以顧客滿意作為經(jīng)營(yíng)管理中的行為準(zhǔn)則。即以高素質(zhì)的人才構(gòu)筑企業(yè)的核心，建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度（客戶(hù)部接受住戶(hù)的咨詢(xún)、投訴，維修部立刻派遣人員到現(xiàn)場(chǎng)處理，保安部提供一天24的安全服務(wù)，綠化保潔部門(mén)保持美麗舒適的環(huán)境等），制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用、并實(shí)行財(cái)務(wù)公開(kāi)，創(chuàng)造人性化的生活空間（定期和住戶(hù)交流，節(jié)假日的問(wèn)候或禮品，舉辦住戶(hù)共同參加的文藝晚會(huì)）等。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的重要內(nèi)容，是為客戶(hù)提供的長(zhǎng)期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的意義。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

4.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過(guò)程控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過(guò)程控制基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。

4.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。

5 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開(kāi)發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開(kāi)發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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[2] 李娜，劉守濤. 循環(huán)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)[J].上海房地, 2010，（04）.

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)研究，工程管理

 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理中，其工程管理貫徹始終于整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，它的主要內(nèi)容按先后排列分為：策劃流程管理、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)管理、施工進(jìn)度管理及物業(yè)管理四個(gè)主要部分。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，要想做好工程整體，其中決策、團(tuán)體、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項(xiàng)目獲得成功的基礎(chǔ)。本論文主要對(duì)這四項(xiàng)的管理主要內(nèi)容和基本原則進(jìn)行分析，然后重點(diǎn)闡述四個(gè)管理項(xiàng)目的關(guān)系；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有合適的建議和參考價(jià)值。

1策劃管理

對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，業(yè)內(nèi)稱(chēng)之為策劃管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)把建設(shè)樓盤(pán)的策劃設(shè)計(jì)交給合適的設(shè)計(jì)公司來(lái)完成，就必須要進(jìn)行成本、進(jìn)程和目標(biāo)進(jìn)行管理和控制?？山ㄔO(shè)或使用策劃管理軟件來(lái)對(duì)其設(shè)計(jì)開(kāi)展管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。即策劃管理使用軟件和策劃設(shè)計(jì)軟件是比較獨(dú)立的專(zhuān)業(yè)軟件，策劃管理使用軟件向的是'管理'，策劃設(shè)計(jì)軟件面向的是'設(shè)計(jì)'。

策劃管理和策劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，策劃管理系統(tǒng)成立的主要目的之一就是提高策劃設(shè)計(jì)結(jié)果檢查和管理水平。策劃管理信息系統(tǒng)與策劃設(shè)計(jì)關(guān)系的主要內(nèi)容是：保證策劃設(shè)計(jì)結(jié)果滿足其項(xiàng)目策劃的標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)電腦提供的各種檢查工具，提高策劃設(shè)計(jì)管理的水準(zhǔn)。要做的主要工作涵蓋以下幾條：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人對(duì)于其項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)主要內(nèi)容、原則進(jìn)行確認(rèn)，作為管理系統(tǒng)過(guò)程輸入主要內(nèi)容，在策劃結(jié)束必須對(duì)策劃方案進(jìn)行檢查和評(píng)個(gè)，合適地采納反饋和修定的控制形式進(jìn)行整改，并最后選擇合適的設(shè)計(jì)方案。

（2）策劃管理應(yīng)盡量降低對(duì)策劃設(shè)計(jì)工作性質(zhì)的改變。為了能夠在電腦中自動(dòng)計(jì)算、查詢(xún)、分析各種策劃數(shù)據(jù)，需要將以往面向制圖的策劃圖，改變?yōu)槊嫦?GIS 空間分析的可視化策劃圖。不過(guò)，應(yīng)該盡可能減少對(duì)策劃設(shè)計(jì)員工原有工作習(xí)性的變化，允許只對(duì)必須計(jì)算的方面提出合理要求，要求策劃設(shè)計(jì)員工在設(shè)計(jì)圖層時(shí)，遵循圖層分層和編碼規(guī)定設(shè)計(jì)，其他要素包含一些裝飾性的圖素要求能夠放寬。

（3）提出合理的策劃設(shè)計(jì)分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)楝F(xiàn)在大部分策劃設(shè)計(jì)企業(yè)都使用AutoCAD 軟件，所以需要根據(jù)以上原則，在國(guó)家、部門(mén)、地方標(biāo)準(zhǔn)的原有基礎(chǔ)上建設(shè)一套全面的標(biāo)準(zhǔn)，向相關(guān)的策劃設(shè)計(jì)企業(yè)發(fā)放。與此同時(shí)，制定合理措施，確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及策劃管理部門(mén)能夠使用策劃管理信息系統(tǒng)針對(duì)設(shè)計(jì)企業(yè)提交的策劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審核；

（4）通過(guò)電腦進(jìn)行策劃設(shè)計(jì)結(jié)果審核。假如策劃設(shè)計(jì)企業(yè)遞交的設(shè)計(jì)方案滿足系統(tǒng)規(guī)定的要求，策劃管理系統(tǒng)能夠?qū)⒉邉潏D輸入系統(tǒng)，和地形和管線圖等圖層可以疊加顯示，并能夠?qū)Σ邉澰O(shè)計(jì)方案指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算、排比，展開(kāi)查詢(xún)、統(tǒng)計(jì)、分析等；

（5）使策劃設(shè)計(jì)結(jié)果轉(zhuǎn)成基礎(chǔ)信息。審批通過(guò)的策劃圖，能夠成為策劃管理信息系統(tǒng)的參考資料，為審核、方案分析及后續(xù)研究等工作展開(kāi)服務(wù)。

2開(kāi)發(fā)管理

是指開(kāi)發(fā)企業(yè)為成功完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，對(duì)公司里面的人力資源部、財(cái)務(wù)部、工程項(xiàng)目部、銷(xiāo)售部和后勤部門(mén)開(kāi)展的管理工作，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)后后續(xù)工作的基礎(chǔ)。

工程項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度開(kāi)展管理工作，工作范疇為：所需物品的采購(gòu)和庫(kù)存、施工企業(yè)的確認(rèn)與協(xié)作、施工質(zhì)量及進(jìn)度的把關(guān)、相關(guān)合同的簽訂、內(nèi)部細(xì)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的修改、報(bào)建等。

財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行企業(yè)的資金管理，并對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)情況的定期報(bào)表，工作內(nèi)容為：建設(shè)工程項(xiàng)目的財(cái)務(wù)計(jì)劃、施工企業(yè)的工程資金的發(fā)放和開(kāi)發(fā)企業(yè)本身經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的管理。

銷(xiāo)售部門(mén)顧名思義，就是售樓，銷(xiāo)售方式為：促銷(xiāo)方式的策劃、定價(jià)和銷(xiāo)售渠道的建設(shè)。人力資源管理部門(mén)主要服裝對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)員工工作任務(wù)分配、管理工作人員資料、進(jìn)行績(jī)效考核和激勵(lì)體系的建立等。而生活保障方面由后勤部門(mén)負(fù)責(zé)

3施工管理

對(duì)工程施工項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程加以管理，也就是施工管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司基本由工程管理部門(mén)主要負(fù)責(zé)施工管理，不過(guò)工程整體的管理方式及承包模式由公司各級(jí)管理曾針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)決定。主要模式有：分別發(fā)包、GC、MC、設(shè)計(jì)加施工承包、Construction Management）發(fā)包方式等。在中國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)主要采用分別發(fā)包和GC來(lái)進(jìn)行。工程項(xiàng)目較大、或?qū)哟伪容^高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采用MC或 CM 模式來(lái)開(kāi)展施工管理。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。開(kāi)發(fā)人和某家能力好的企業(yè)或個(gè)體簽訂施工總承包管理合同，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體施工組管理稱(chēng)為施工總承包管理。正常情況下該 MC 企業(yè)不參與具體工程的施工，而是分包工作。MC 模式能夠加速施工進(jìn)度，CM 是由開(kāi)發(fā)企業(yè)托付給CM 企業(yè)，以一個(gè)承包商的身份，使用快速路徑的生產(chǎn)開(kāi)展方式，來(lái)開(kāi)展施工管理，直接控制施工進(jìn)度，影響設(shè)計(jì)方式，它和開(kāi)發(fā)人簽訂“cost plus”協(xié)議。其優(yōu)勢(shì)是設(shè)計(jì)與施工完全連接，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

盡管采取的形式不同，但是目的卻是一致的：成本合理的基礎(chǔ)上，以最迅速的速度完成高標(biāo)準(zhǔn)的工程項(xiàng)目。想要達(dá)到這樣的目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在施工的質(zhì)量、進(jìn)度、成本控制上發(fā)揮積極作。免費(fèi)論文參考網(wǎng)。通過(guò)驗(yàn)資、招投標(biāo)、施工檢查、監(jiān)理企業(yè)的檢查、工程款的發(fā)放等，對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本開(kāi)發(fā)人能夠進(jìn)行控制。另外還包括對(duì)供貨商的協(xié)調(diào)與控制

4物業(yè)管理

為了讓完工后的工程設(shè)施正常使用，實(shí)現(xiàn)保值的同時(shí)完成增值，并為用戶(hù)提供安全、保潔、維修各項(xiàng)服務(wù)，高品質(zhì)的物業(yè)管理很重要。在歐美國(guó)家，物業(yè)管理一般是由專(zhuān)業(yè)公司承接，而中國(guó)的大部分管理公司的服務(wù)內(nèi)容及質(zhì)量跟國(guó)際還有一定的差距。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)人一般啟用自己的物業(yè)管理公司，于是，物業(yè)管理方面的投訴很多，和業(yè)主的沖突成為最近來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的探討焦點(diǎn)。在這樣的時(shí)局下，對(duì)有打算樹(shù)立品牌的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，是一個(gè)很好的機(jī)遇，倘若能夠把握住，成就優(yōu)秀的物業(yè)管理服務(wù)將是成為房地產(chǎn)企業(yè)搶奪市場(chǎng)蛋糕的尚方寶劍，提高顧客滿意度，將是經(jīng)營(yíng)管理中主要內(nèi)容。即采用高素質(zhì)的人才建造企業(yè)的核心，構(gòu)造規(guī)范的物業(yè)管理流程和管理制度，物業(yè)管理費(fèi)用的合理、并財(cái)務(wù)實(shí)施公開(kāi)，建造人性化的生活氛圍等。

物業(yè)管理是為購(gòu)房者提供的長(zhǎng)期服務(wù)，也企業(yè)在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)獲勝的基本條件。服務(wù)是產(chǎn)品質(zhì)量的另一個(gè)升級(jí)，也是房產(chǎn)增值的保證與關(guān)鍵。

6結(jié)語(yǔ)

任何企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，必須有其獲得持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其如此。以高質(zhì)量的人力資源為基礎(chǔ)，并依靠持續(xù)創(chuàng)新的施工技術(shù)為支持、先進(jìn)的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理的整個(gè)過(guò)程中保證顧客滿意度，并在策劃設(shè)計(jì)、規(guī)劃運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)和物業(yè)管理階段進(jìn)行有效的控制，對(duì)運(yùn)營(yíng)成本、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量為原則不斷改善經(jīng)營(yíng)，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，以客戶(hù)滿意為標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)為其提供優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)品和服務(wù)。

 

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[3] 劉克偉．工程建設(shè)的規(guī)劃.建筑基礎(chǔ)學(xué)．．2003 年 8月．

篇4

第一條為了加強(qiáng)對(duì)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條在本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國(guó)有土地上從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理，應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

第三條市及各縣級(jí)市、嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)、黃島區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)）和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)按照職責(zé)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

其他有關(guān)部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的監(jiān)督管理工作。

第四條進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)遵循經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一和全面規(guī)劃、合理布局、綜合開(kāi)發(fā)、配套建設(shè)的原則，注重節(jié)約和合理利用土地，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展。

第五條從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)應(yīng)當(dāng)依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，方可用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)禁在集體所有的土地上從事或者變相從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

第六條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)收集匯總房地產(chǎn)市場(chǎng)信息，建立房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，并向社會(huì)公布有關(guān)信息。

第二章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)依法向工商行政管理部門(mén)申請(qǐng)登記。

設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件。其中，注冊(cè)資本不得低于一千萬(wàn)元。

第八條從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，應(yīng)當(dāng)依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者暫定資質(zhì)證書(shū)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）。

第九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，持下列材料到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)：

（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗(yàn)資證明；

（四）十名以上專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員的職稱(chēng)證明和勞動(dòng)合同備案花名冊(cè)；

（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第十條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起七日內(nèi)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，作出是否準(zhǔn)予暫定資質(zhì)的書(shū)面決定。

第十一條暫定資質(zhì)證書(shū)的有效期為一年。經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)，開(kāi)發(fā)主管部門(mén)可以視企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況延長(zhǎng)暫定資質(zhì)證書(shū)有效期，但延長(zhǎng)期限不得超過(guò)二年。

第十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在暫定資質(zhì)證書(shū)有效期屆滿三十日前，向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申請(qǐng)核定資質(zhì)等級(jí)。

開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理之日起二十日內(nèi)，作出是否準(zhǔn)予核定資質(zhì)等級(jí)的書(shū)面決定。

第十三條不在本市注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家和省資質(zhì)管理有關(guān)規(guī)定，并在取得國(guó)有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件之日起十日內(nèi)，到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)備案。

第十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)變更企業(yè)名稱(chēng)、注冊(cè)資本、經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、法定代表人和主要管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)在變更后二十日內(nèi)向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)辦理變更手續(xù)。

第十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和統(tǒng)計(jì)管理部門(mén)提供統(tǒng)計(jì)資料。

第三章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)

第十六條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同發(fā)展和改革、土地、規(guī)劃等部門(mén)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃，編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。

編制房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃時(shí)，必須優(yōu)先安排普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、危舊住房改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的拆遷補(bǔ)償用房的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

土地、規(guī)劃、建設(shè)等部門(mén)審批開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃的要求。

第十七條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的類(lèi)別、開(kāi)發(fā)期限、項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償要求、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求以及產(chǎn)權(quán)界定提出書(shū)面意見(jiàn)，規(guī)劃部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)、規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件提出書(shū)面意見(jiàn)。前列書(shū)面意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)作為國(guó)有土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一。

第十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得資質(zhì)等級(jí)證書(shū)或者暫定資質(zhì)證書(shū)的，不得向其出讓國(guó)有土地使用權(quán)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在取得國(guó)有土地使用權(quán)證十日內(nèi)，到開(kāi)發(fā)主管部門(mén)領(lǐng)取開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)。

第十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理建筑工程施工許可證前，按照規(guī)定繳納城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。未經(jīng)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不得減繳、緩繳、免繳。

第二十條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、市政公用部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度，會(huì)同財(cái)政部門(mén)擬定應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的建設(shè)計(jì)劃，報(bào)本級(jí)人民政府批準(zhǔn)。開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、市政公用部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的建設(shè)計(jì)劃組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)?；A(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施建設(shè)實(shí)行代建制或者項(xiàng)目法人制，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)建設(shè)、同時(shí)交付使用。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施，除應(yīng)當(dāng)由政府配套建設(shè)的以外，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)方案建設(shè)，并按照規(guī)定辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。未辦理相關(guān)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；轉(zhuǎn)讓、出租公用設(shè)施的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令收回，并辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)。

第二十一條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金占項(xiàng)目總投資的比例不得低于百分之三十五。

第二十二條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定的動(dòng)工時(shí)間和開(kāi)發(fā)主管部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)期限的書(shū)面意見(jiàn)要求進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

第二十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)建設(shè)節(jié)能建筑。

第二十四條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任?？辈臁⒃O(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二十五條開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓?zhuān)凑辗伞⒎ㄒ?guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓后，與開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓有關(guān)事項(xiàng)書(shū)面通知相關(guān)權(quán)利人，并自轉(zhuǎn)讓合同訂立之日起三十日內(nèi)予以公告。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

第二十六條商品房銷(xiāo)售包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。

第二十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)申請(qǐng)，取得商品房預(yù)售許可證。申請(qǐng)商品房預(yù)售許可，應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)規(guī)定的條件。

未取得商品房預(yù)售許可證的，不得以任何形式進(jìn)行商品房預(yù)售。

第二十八條房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自受理商品房預(yù)售申請(qǐng)之日起十日內(nèi)，依法作出是否準(zhǔn)予許可的書(shū)面決定。

第二十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收后二十日內(nèi)，將國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)售許可證、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收備案證明文件和商品房建筑面積實(shí)測(cè)報(bào)告提供給房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)。

房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請(qǐng)之日起七日內(nèi)對(duì)有關(guān)材料進(jìn)行審查；對(duì)符合要求的，予以核準(zhǔn)登記。

第三十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，并在商品房銷(xiāo)售地點(diǎn)向買(mǎi)受人明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，實(shí)行商品房銷(xiāo)售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度，公開(kāi)商品房買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)。

第三十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房，應(yīng)當(dāng)使用符合國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定的合同示范文本（已經(jīng)建立商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案系統(tǒng)的，應(yīng)當(dāng)使用網(wǎng)上合同備案系統(tǒng)推行的合同示范文本），明確載明商品房建筑面積、使用面積、分?jǐn)偟墓灿貌课患懊娣e、大型設(shè)施設(shè)備更換等內(nèi)容。合同實(shí)行實(shí)名制，遵循公開(kāi)、平等、自愿的原則，不得利用格式條款侵害買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第三十二條商品房預(yù)售合同訂立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)備案。

房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)人與備案的商品房預(yù)售合同載明的買(mǎi)受人不一致的，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)不得辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

第三十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定按時(shí)交付商品房，并提供商品房使用手冊(cè)。商品房使用手冊(cè)應(yīng)當(dāng)包括商品房使用說(shuō)明書(shū)和質(zhì)量保證書(shū)。

商品房使用說(shuō)明書(shū)應(yīng)當(dāng)載明房屋平面布局、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)備、詳細(xì)的房屋結(jié)構(gòu)圖（注明房屋承重結(jié)構(gòu)）以及其他有關(guān)安全合理使用房屋的注意事項(xiàng)。

商品房質(zhì)量保證書(shū)應(yīng)當(dāng)載明保修單位、保修范圍、保修期限、保修責(zé)任以及損害賠償?shù)葍?nèi)容。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)做好商品房售后服務(wù)工作，并按照商品房質(zhì)量保證書(shū)的約定對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。

第三十四條買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房買(mǎi)賣(mài)合同、契稅完稅證明等有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)登記。

非因買(mǎi)受人的原因致使商品房權(quán)屬在一年內(nèi)無(wú)法登記確認(rèn)的，買(mǎi)受人可以退房或者換房；給買(mǎi)受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十五條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房的，應(yīng)當(dāng)訂立銷(xiāo)售合同。中介機(jī)構(gòu)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房買(mǎi)受人出示有關(guān)商品房的證明文件和商品房銷(xiāo)售委托書(shū)。

第三十六條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷(xiāo)售中介機(jī)構(gòu)商品房銷(xiāo)售廣告，必須載明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和銷(xiāo)售中介機(jī)構(gòu)名稱(chēng)、預(yù)售許可證批準(zhǔn)文號(hào)或者商品房權(quán)屬登記證明文件。未取得商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，不得包含商品房銷(xiāo)售信息的廣告。商品房銷(xiāo)售廣告的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)真實(shí)、合法，不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

第五章法律責(zé)任

第三十七條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令改正，并處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質(zhì)審批部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

第三十八條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款：

（一）弄虛作假騙取資質(zhì)證書(shū)的；

（二）涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書(shū)的；

（三）未按照規(guī)定期限開(kāi)發(fā)建設(shè)的。

第三十九條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正或者警告；情節(jié)嚴(yán)重的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款：

（一）不按照規(guī)定報(bào)送開(kāi)發(fā)統(tǒng)計(jì)資料的；

（二）登記事項(xiàng)發(fā)生變更后，不按照規(guī)定辦理變更手續(xù)的。

第四十條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者綜合驗(yàn)收的房屋交付使用的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期改正、補(bǔ)辦驗(yàn)收手續(xù)，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款；將驗(yàn)收不合格的房屋交付使用的，由開(kāi)發(fā)主管部門(mén)責(zé)令限期返修，并處以工程合同價(jià)款百分之二以上百分之四以下的罰款。情節(jié)嚴(yán)重的，由原資質(zhì)審批部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)，工商行政管理部門(mén)吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；給買(mǎi)受人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第四十一條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)按照以下規(guī)定處理：

（一）未取得商品房預(yù)售許可證即預(yù)售商品房的，沒(méi)收違法所得，可并處以已收取預(yù)付款百分之一的罰款；

（二）不按照規(guī)定辦理商品房預(yù)售合同備案的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

（三）不實(shí)行商品房銷(xiāo)售服務(wù)告知和服務(wù)承諾制度的，責(zé)令限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款；

（四）銷(xiāo)售商品房時(shí)，不明示商品房預(yù)售許可證或者商品房權(quán)屬登記證明文件的，責(zé)令改正；拒不改正的，處以二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。

第四十二條開(kāi)發(fā)主管部門(mén)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主管部門(mén)和其他行政管理部門(mén)及其工作人員違反本條例，違法作出行政許可決定，或者不履行法定職責(zé)，或者拖延履行法定職責(zé)的，依照有關(guān)法律規(guī)定，追究其責(zé)任。

第六章附則

篇5

走差別化策略

為期3天的課程，參訓(xùn)企業(yè)代表在新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程、市場(chǎng)需求、把脈趨勢(shì)、面料推廣等方面得到了全方位的培訓(xùn)。在新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)流程管理方面，臺(tái)灣資深紡織企業(yè)經(jīng)營(yíng)者林營(yíng)俊指出，長(zhǎng)期維持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，幾乎都堅(jiān)持走差別化的策略。不管是產(chǎn)品、流程、服務(wù)創(chuàng)新，還是新事業(yè)創(chuàng)新，都必須依靠一套可長(zhǎng)久發(fā)展而且能持續(xù)不斷改善的管理體系及思維模式來(lái)支撐。談到新產(chǎn)品、新流程的開(kāi)發(fā)時(shí)，他說(shuō)，選擇高附加值的產(chǎn)品進(jìn)行開(kāi)發(fā)可以減少短期內(nèi)產(chǎn)品被抄襲的可能性，利用明星產(chǎn)品的銷(xiāo)售帶動(dòng)其他常規(guī)或傳統(tǒng)產(chǎn)品的銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)單一產(chǎn)品復(fù)合化，將給企業(yè)帶來(lái)更大利潤(rùn)。

傳統(tǒng)和時(shí)尚有機(jī)融合

好的面料需要好的原料，同時(shí)好的創(chuàng)意設(shè)計(jì)也是不可或缺的。意大利紡織工業(yè)協(xié)會(huì)面料創(chuàng)意工作室的負(fù)責(zé)Aorletta Pelizzari從創(chuàng)意設(shè)計(jì)方法入手，向?qū)W員介紹了2011／2012秋冬國(guó)際紡織品市場(chǎng)需求的最新動(dòng)向。運(yùn)用最先進(jìn)技術(shù)開(kāi)發(fā)的高檔紗線及用現(xiàn)代技術(shù)對(duì)傳統(tǒng)面料進(jìn)行再造，開(kāi)發(fā)出兼具傳統(tǒng)和創(chuàng)新的面料；正裝風(fēng)格與運(yùn)動(dòng)服風(fēng)格混合，采用特殊整理技術(shù)，如金剛砂起絨棉織物與超薄尼龍襯搭配；刺繡以最現(xiàn)代的方式卷土重來(lái)；探索傳統(tǒng)色彩和紗線，將它們與高科技閃光線結(jié)合；由于有了特殊樹(shù)脂涂層新技術(shù)、全息效果、三維圖案，新型織物采用圖案和整理技術(shù)產(chǎn)生令人眼花繚亂的光幻覺(jué)效果，織物成為新型“觸摸屏”，就像在iPod上通過(guò)光幻覺(jué)來(lái)觸摸和感覺(jué)―樣。這些都是未來(lái)紡織品的開(kāi)發(fā)趨勢(shì)。