房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)評(píng)估法律法規(guī)，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)評(píng)估；房地產(chǎn)估價(jià)

[中圖分類號(hào)]F293.3 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]2095-3283（2012）12-0072-02

一、房地產(chǎn)評(píng)估的概念

房地產(chǎn)評(píng)估包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)工程質(zhì)量評(píng)估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等。但是目前房地產(chǎn)評(píng)估主要指的是針對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估，即房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)是由持有《房地產(chǎn)估價(jià)人員崗位合格證書》或《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的專業(yè)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。它實(shí)質(zhì)上不是估價(jià)人員的定價(jià)，而是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過程將房地產(chǎn)價(jià)格顯現(xiàn)出來，它具有專業(yè)性、技術(shù)性和復(fù)雜性等特點(diǎn)，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗(yàn)三者的結(jié)合。

二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了30多年的發(fā)展和創(chuàng)新過程，通過國(guó)家各級(jí)房地產(chǎn)的主管部門、各評(píng)估機(jī)構(gòu)以及估價(jià)人員的共同努力，目前已初步建立了基本的房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)過注冊(cè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)也逐漸步入正軌，整個(gè)評(píng)估行業(yè)都處在健康發(fā)展的過程中。具體來說，首先，制定了房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)法律和規(guī)章制度，以法律法規(guī)的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度的核心地位，完善了評(píng)估的相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范性文件；其次，基本建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度并制定了房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)規(guī)范，通過統(tǒng)一評(píng)估程序和技術(shù)方法，來保證評(píng)估結(jié)果的客觀、公正和合理；第三，房地產(chǎn)評(píng)估的服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)大，在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展初期，主要服務(wù)內(nèi)容局限于房地產(chǎn)交易管理，以防止房地產(chǎn)交易過程中雙方當(dāng)事人隱價(jià)瞞價(jià)、偷漏稅費(fèi)。隨著我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和完善，目前房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)已經(jīng)逐步在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越重要的作用，如為銀行、城市建設(shè)、房地產(chǎn)開發(fā)、土地管理、司法、保險(xiǎn)、投資等領(lǐng)域提供評(píng)估、咨詢等各方面服務(wù)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問題

（一）立法滯后

雖然目前我國(guó)已形成了以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章組成，以房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)兩項(xiàng)行政許可為核心的房地產(chǎn)評(píng)估法律體系，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。盡管《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中已明確了房地產(chǎn)評(píng)估制度的法定地位，但關(guān)于房地產(chǎn)評(píng)估的專門法律一直是空白。而散落在各項(xiàng)規(guī)章制度和規(guī)范性文件中的相關(guān)規(guī)定，不能夠?qū)υu(píng)估的規(guī)范、規(guī)程以及執(zhí)業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)。這種缺乏充分的法律保障的狀況，使得房地產(chǎn)估價(jià)師在執(zhí)業(yè)過程中往往畏手畏腳，無法充分發(fā)揮其能動(dòng)作用，其評(píng)估結(jié)果也就難以得到社會(huì)的認(rèn)可。同時(shí)這也導(dǎo)致了對(duì)房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)缺乏有效監(jiān)督的局面。

（二）從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊

房地產(chǎn)評(píng)估不僅具有很強(qiáng)的專業(yè)性，而且由于房地產(chǎn)價(jià)值的個(gè)別性，使得沒有兩處房地產(chǎn)的價(jià)值是完全相同的，這就使得房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的科學(xué)性非常倚重估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)和誠信度。但是我國(guó)目前尚未形成一套非常完整和科學(xué)的人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入及晉級(jí)機(jī)制，相關(guān)的法律法規(guī)還不夠健全，而且缺乏對(duì)從業(yè)人員嚴(yán)格的約束和考核，行業(yè)的收費(fèi)情況較為混亂并存在一定程度準(zhǔn)入門檻偏低現(xiàn)象，導(dǎo)致了許多進(jìn)入該行業(yè)的人員并非相關(guān)專業(yè)出身，學(xué)歷層次較低，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的科學(xué)性和嚴(yán)謹(jǐn)性認(rèn)識(shí)不足，工作積極性和熱情較低以及遵守職業(yè)道德的情況較差等。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試的考前資格審查往往過于寬松，導(dǎo)致考生做假的現(xiàn)象較為嚴(yán)重。而且房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度，通過后的注冊(cè)也只有一個(gè)級(jí)別，不能充分體現(xiàn)估價(jià)師水平的高低和資歷的深淺，因此也不能激勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平和提升執(zhí)業(yè)資格而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。

（三）社會(huì)公信力不高

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展較好的國(guó)家，不僅有健全的法律法規(guī)，相關(guān)的行業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)揮著重要的監(jiān)督和規(guī)范作用。但我國(guó)由于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)不健全，缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)缺乏自律，對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為缺乏具體可操作的法律法規(guī)和行業(yè)規(guī)則，導(dǎo)致社會(huì)公信力不高。當(dāng)前比較突出的問題是評(píng)估機(jī)構(gòu)容易受到政府或銀行等機(jī)構(gòu)的干預(yù)、開發(fā)商的利誘等影響，或迎合被拆遷人的不合理要求，評(píng)估結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)值嚴(yán)重背離，損害了其他當(dāng)事人的合法權(quán)益；或者為了交易雙方不合理的避稅要求，使得評(píng)估結(jié)果損害國(guó)家利益。

四、對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展的建議

（一）建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律法規(guī)

有法可依是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。國(guó)家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)專門的《房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法應(yīng)綜合現(xiàn)有法律法規(guī)的各方面規(guī)定和要求，完善以下幾個(gè)方面：一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定和強(qiáng)制推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)的估價(jià)人員要嚴(yán)懲不貸；二是在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，對(duì)總額小的項(xiàng)目應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則面廣量大的小額估價(jià)項(xiàng)目因收費(fèi)少而導(dǎo)致無人承接，對(duì)總額大的項(xiàng)目也應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則容易助長(zhǎng)壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)和給回扣現(xiàn)象；三是制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)師守則等規(guī)定，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為，通過推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法制建設(shè)，實(shí)施詳細(xì)的規(guī)章制度，使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中，有法可依，有據(jù)可查，有章可循。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師。可以參照日本的不動(dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級(jí)考試制度以及美國(guó)的資深、非資深二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國(guó)的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評(píng)估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展，另一方面要提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊(cè)制度。目前我國(guó)的注冊(cè)制度相對(duì)來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，沒有起到其應(yīng)有的作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。

（三）全面推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠信體系建設(shè)

房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的誠信體系建設(shè)十分重要。目前我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)普遍存在的各種不誠信行為是社會(huì)對(duì)估價(jià)行業(yè)評(píng)價(jià)較差和信任程度較低的主要原因。盡管誠信體系建設(shè)需要投入大量的人力、財(cái)力，沒有直接的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但它具有巨大的社會(huì)效應(yīng)，如果能夠通過行之有效的辦法來降低講誠信者的成本，提高不講誠信者的成本，使失信者付出代價(jià)，名譽(yù)掃地，直至清出行業(yè)、繩之以法，就可以達(dá)到使房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都能夠重視信譽(yù)，因而社會(huì)對(duì)估價(jià)行業(yè)有較好的評(píng)價(jià)和較高的信任度，從而才能更好地發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)。全面推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠信體系的建設(shè)，需要充分發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)在行業(yè)自律中的作用。首先，要結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)發(fā)展的實(shí)際需要，完善行業(yè)操作規(guī)程，制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助政府部門做好房地產(chǎn)評(píng)估信用檔案。目前，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案、一級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)信用檔案體系都已建立并投入使用。二、三級(jí)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)信用檔案也逐步建立。要通過信用檔案來實(shí)行誠信預(yù)警機(jī)制和失信懲戒機(jī)制等，使失信者的失信成本大于收益，以此來督促和引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)和估價(jià)師遵守評(píng)估法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)范，營(yíng)造依法評(píng)估、獨(dú)立評(píng)估、公正評(píng)估的市場(chǎng)氛圍。其次，要精心組織形式多樣的繼續(xù)教育，把評(píng)估行業(yè)培育成學(xué)習(xí)型行業(yè)，不僅要進(jìn)行多級(jí)估價(jià)師的升級(jí)教育，也要進(jìn)行同級(jí)執(zhí)業(yè)資格的維持教育，打破終身制，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。不僅要重視業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，更要重視職業(yè)道德教育。除了通過各種方式不斷提高房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員專業(yè)技術(shù)水平外，還應(yīng)對(duì)其進(jìn)行行業(yè)的紀(jì)律教育和職業(yè)道德教育，使他們?cè)趦?nèi)心深處樹立起抵制各種不良現(xiàn)象的屏障。第三，積極參與對(duì)評(píng)估糾紛的調(diào)處，認(rèn)真做好對(duì)違反職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)則行為的處理，維護(hù)行業(yè)形象。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評(píng)估；對(duì)策分析

中圖分類號(hào)：F29 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）025-000-01

我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估主要有：一般評(píng)估、特定評(píng)估和房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估三種類型，隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)也發(fā)生這巨大的變化，其業(yè)務(wù)范圍從單一的房地產(chǎn)交易評(píng)估發(fā)展到周邊房地產(chǎn)抵押、保險(xiǎn)、征收、司法訴訟、企業(yè)合資、股份該組、破產(chǎn)清算、土地拍賣等等各種經(jīng)濟(jì)行為活動(dòng)。當(dāng)前，為了規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)，制定了《中國(guó)任命共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中國(guó)人民共和國(guó)土地管理法》等相關(guān)的法律規(guī)章制度，并對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)進(jìn)行了規(guī)范，制定了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。盡管如此，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)依舊存在著一些問題亟待解決。

一、房地產(chǎn)評(píng)估中存在的主要問題

（一）業(yè)內(nèi)法律法規(guī)實(shí)施細(xì)則不完備

雖然業(yè)內(nèi)已制定了相關(guān)的法律法規(guī)，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了法律依據(jù)，但是這些管理規(guī)則并沒有具體的實(shí)施細(xì)則。在《中國(guó)人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中盡管對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估制度的法定地位進(jìn)行了明確，但對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估專門法律方面內(nèi)容卻是缺失的。其他相關(guān)法規(guī)中有對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)規(guī)定，依舊不能對(duì)評(píng)估行為作出規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)施細(xì)則的不完備使得評(píng)估人員在工作中不能積極發(fā)揮能動(dòng)性，導(dǎo)致評(píng)估不能有效完成。

（二）業(yè)內(nèi)監(jiān)管缺失導(dǎo)致公信力不高

當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)中存在著亂評(píng)估、亂定價(jià)、私收回扣等弄虛作假的亂象，這些現(xiàn)象的出現(xiàn)主要是因該行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管和合理的監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)前較為顯著的問題就是相關(guān)評(píng)估機(jī)構(gòu)易被一些外力機(jī)構(gòu)干擾、誘惑，因利益驅(qū)使做出不合理的評(píng)估行為，嚴(yán)重違背了市場(chǎng)價(jià)值、損害了他人的合法權(quán)益及國(guó)家利益，導(dǎo)致其社會(huì)公信力不高。

（三）業(yè)內(nèi)評(píng)估人員綜合素質(zhì)較低下

房地產(chǎn)業(yè)的特殊性預(yù)示著從業(yè)人員需要較高的專業(yè)素質(zhì)，一些投資風(fēng)險(xiǎn)較高的項(xiàng)目更加依賴于專業(yè)的價(jià)值質(zhì)量鑒定人員。當(dāng)前，業(yè)內(nèi)評(píng)估人員的培訓(xùn)考核方面并不完善，學(xué)術(shù)要求嚴(yán)重欠缺，且入行門檻較低，使得評(píng)估人員的綜合素質(zhì)普遍底下，相關(guān)評(píng)估師資格等級(jí)考試制度只有一個(gè)級(jí)別，不能體現(xiàn)評(píng)估師資質(zhì)的深淺和水平的高低，使得評(píng)估師不會(huì)主動(dòng)提升自身的業(yè)務(wù)能力，無法激發(fā)評(píng)估人員的深造和繼續(xù)學(xué)習(xí)動(dòng)力。

二、房地產(chǎn)評(píng)估中相應(yīng)的對(duì)策探析

（一）建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)實(shí)施細(xì)則的法律法規(guī)

相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行出臺(tái)的相關(guān)法律法規(guī)制定出專門的《房地產(chǎn)評(píng)估法》，并針對(duì)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的技術(shù)行為規(guī)范和章程，對(duì)行業(yè)內(nèi)違法亂紀(jì)現(xiàn)象制定相應(yīng)的處罰政策；針對(duì)業(yè)內(nèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，將評(píng)估總額較小的項(xiàng)目進(jìn)行檔次細(xì)分提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，避免造成因量大收費(fèi)小而無人承接的現(xiàn)象發(fā)生，將評(píng)估總額較大的項(xiàng)目進(jìn)行檔次細(xì)分降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，避免造成壓價(jià)競(jìng)爭(zhēng)、私收回扣的現(xiàn)象發(fā)生；針對(duì)行業(yè)內(nèi)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行相關(guān)行為的規(guī)范，不斷地對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的實(shí)施細(xì)則法律法律進(jìn)行建設(shè)和完善，在評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)行評(píng)估行為的過程中做到有法可依，有章可循。

（二）強(qiáng)化建設(shè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)外監(jiān)管的誠信體系

建立房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)內(nèi)外并行的誠信體系，內(nèi)外監(jiān)管的有效實(shí)施可以對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)進(jìn)行整頓和進(jìn)化，通過相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)制的實(shí)施，對(duì)各類相關(guān)機(jī)構(gòu)和工作人員采取有效的監(jiān)管，避免在評(píng)估過程中出現(xiàn)弄虛作假的現(xiàn)象，針對(duì)違法亂紀(jì)現(xiàn)象進(jìn)行相關(guān)查處追究其法律責(zé)任，創(chuàng)造良性競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)，維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估行為的獨(dú)立性，確保評(píng)估結(jié)果的公正性。在建設(shè)和推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)誠信體系的同時(shí)，需要發(fā)揮房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的自律性，結(jié)合行業(yè)發(fā)展的需要將評(píng)估操作流程規(guī)范和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行完善，協(xié)會(huì)需要協(xié)助相關(guān)部門建立較完善的信用檔案，通過信用檔案的建立對(duì)相關(guān)單位和個(gè)人的誠信機(jī)制進(jìn)行預(yù)警，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)環(huán)境的獨(dú)立性和公平性，加強(qiáng)職業(yè)道德教育的培育和宣傳，提高從業(yè)人員的紀(jì)律和道德素養(yǎng)，建立抵制不良現(xiàn)象的行為準(zhǔn)則。行業(yè)協(xié)會(huì)還應(yīng)該積極對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估事故和糾紛的調(diào)解處罰，對(duì)有損行業(yè)內(nèi)部的行為進(jìn)行處理，以維護(hù)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的良性發(fā)展。

（三）優(yōu)化完善房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)

相關(guān)部門需要對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化和完善，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估師的資格認(rèn)證等級(jí)設(shè)置至少2-3級(jí)的檔次劃分，同時(shí)參考國(guó)外相關(guān)成熟的資質(zhì)認(rèn)證系統(tǒng)，結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)置，并考察房地產(chǎn)評(píng)估師的業(yè)務(wù)能力、對(duì)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的掌握程度、相關(guān)評(píng)估技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等方面。做到房地產(chǎn)評(píng)估師等級(jí)跟隨其綜合素質(zhì)進(jìn)行等級(jí)的升降、動(dòng)態(tài)的監(jiān)管，在確保房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的技術(shù)水平的同時(shí)，推動(dòng)房地產(chǎn)從業(yè)隊(duì)伍的健康良性的發(fā)展。在設(shè)置從業(yè)人員等級(jí)資質(zhì)劃分的同時(shí)，還應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻進(jìn)行提升，從源頭抓起，提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)，要求提高從業(yè)人員的學(xué)歷程度，對(duì)從業(yè)人員注冊(cè)制度進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，提高考試的難度，實(shí)行擇優(yōu)錄取的形式，建立從業(yè)人員良性的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員進(jìn)行優(yōu)化培訓(xùn)教育，不斷完善其行業(yè)的理論實(shí)踐技能和專業(yè)知識(shí)，達(dá)到提升房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的綜合素質(zhì)和能力。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展可以促進(jìn)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)作為房地產(chǎn)行業(yè)的主要成員，同時(shí)對(duì)我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，也是推進(jìn)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)必不可少的作用力之一，我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)雖然還處在初級(jí)階段存在一定的問題，但隨著行業(yè)的發(fā)展，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)行業(yè)內(nèi)部采取一些積極有效的措施進(jìn)行規(guī)范化管理，各相關(guān)部門和機(jī)構(gòu)通力合作和監(jiān)管，不斷培育房地產(chǎn)評(píng)估高綜合素質(zhì)人才等措施的實(shí)施，將會(huì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)逐漸完善和成熟，從而推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步和健康有序的發(fā)展。

篇3

1 有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)不健全，體制準(zhǔn)則不完善，具體體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面

其一，不能正確判斷房地產(chǎn)的抵押有效性。盡管《土地管理法》 《城市房地產(chǎn)管理法》 《擔(dān)保法》等法律具體規(guī)定了不同性質(zhì)的房地產(chǎn)作抵押，如房改房，集資房等，但現(xiàn)實(shí)業(yè)務(wù)中有些評(píng)估人員并不熟悉這些法律法規(guī)，只是按照以往的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，對(duì)被估房地產(chǎn)做出測(cè)算，其結(jié)果是評(píng)估出的抵押物價(jià)值與實(shí)際價(jià)值相差甚遠(yuǎn)， 從而造成抵押價(jià)格無效或缺值。

其二，概念不清晰，易產(chǎn)生歧義。例如，對(duì)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估“可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行”。那么所謂的“正常價(jià)格”是什么呢？是二級(jí)市場(chǎng)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格還是三級(jí)市場(chǎng)的二手房交易價(jià)格？一般來說，銷售價(jià)格高于二手房交易價(jià)格，而抵押房地產(chǎn)的價(jià)格屬于三級(jí)市場(chǎng)，所以，如果以銷售價(jià)格來估算抵押房地產(chǎn)價(jià)格，就會(huì)導(dǎo)致評(píng)估價(jià)值高于實(shí)際價(jià)值。而這樣的歧義正是由不完善，不健全的準(zhǔn)則和規(guī)定造成的。

其三，對(duì)于本身存在問題的規(guī)定評(píng)估中也未涉及。房地產(chǎn)抵押是一種在將來可能轉(zhuǎn)讓的行為，其前提是房地產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行了登記，并通過讓渡來實(shí)現(xiàn)。但事實(shí)上并不是所有的房地產(chǎn)權(quán)利都能登記，而在當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估中并沒有提及這些不能登記或無法登記的權(quán)利，也就是說在評(píng)估時(shí)沒有把這些客觀的權(quán)利價(jià)格評(píng)估進(jìn)去，就會(huì)導(dǎo)致抵押人的房地產(chǎn)權(quán)利大于等于抵押權(quán)人所能實(shí)現(xiàn)的房地產(chǎn)權(quán)利，可想而知，這樣估算出來房地產(chǎn)價(jià)值并不是真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值。

其四，責(zé)任劃分不明確，加大了評(píng)估的法律風(fēng)險(xiǎn)。由于涉及資產(chǎn)評(píng)估的行政管理部門較多，加上現(xiàn)行法律法規(guī)的不健全，所有的行政管理部門都希望通過立法或頒布法規(guī)的形式對(duì)其管轄的資產(chǎn)來進(jìn)行管理。

2 房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)本身也存在一些問題，具體包括

第一，評(píng)估人員自身素質(zhì)不高。自身素質(zhì)包括專業(yè)勝任能力和職業(yè)道德兩方面。專業(yè)勝任能力不足會(huì)影響其對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值特性的判斷、對(duì)特定評(píng)估目的的理解以及對(duì)委托方提供資料的辨析等等。職業(yè)道德水平不高，往往表現(xiàn)在評(píng)估師在評(píng)估業(yè)務(wù)中受到來自委托方對(duì)評(píng)估報(bào)告期望用途的影響。

第二，抵押貸款的特殊目的涉及到銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方。在評(píng)估業(yè)務(wù)中，委托方要想把其擁有的房地產(chǎn)進(jìn)行抵押以拿到更多的貸款，就必須依賴評(píng)估公司對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行高估；而評(píng)估公司面臨日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，為了生存，也必須討好銀行以獲取業(yè)務(wù)來源。

第三，評(píng)估收費(fèi)過高。不考慮不正當(dāng)?shù)牡盅涸u(píng)估，單就目前評(píng)估行業(yè)規(guī)定的收費(fèi)來看，確實(shí)給委托方造成了一種負(fù)擔(dān)。目前，房地產(chǎn)行業(yè)是以累進(jìn)費(fèi)率方式收取的，具體如下：100萬元以下，收取5‰；100萬-1000萬元，收取2.5‰；1000萬-5000萬元，收取1‰；5000萬元以上，收取0.5‰。按照上述規(guī)定，無論貸款金額的大小，價(jià)值600萬元的房產(chǎn)評(píng)估后需一次評(píng)估費(fèi)15000元，除此之外，還需繳納房地產(chǎn)抵押登記費(fèi)用。有不少需要融資的企業(yè)，因評(píng)估成本過高而放棄了貸款的請(qǐng)求。

針對(duì)以上問題，本文提出以下幾點(diǎn)建議：

第一，健全相關(guān)法律法規(guī)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)在相關(guān)部門的指導(dǎo)與領(lǐng)導(dǎo)下盡快制定并完善。將其中不詳細(xì)的規(guī)定予以完善，不合理的制度予以糾正，不僅如此，相關(guān)部門還應(yīng)當(dāng)就不同的評(píng)估目的制定不同的規(guī)定和準(zhǔn)則，以便為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)健康正確的發(fā)展創(chuàng)造一個(gè)良好的條件。

第二，完善評(píng)估程序及評(píng)估方法，提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)公信力。房地產(chǎn)估價(jià)過程兼具復(fù)雜性和綜合性。評(píng)估程序中任何一項(xiàng)操作不慎或遺漏，都有可能造成評(píng)估結(jié)果失真，引起評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，應(yīng)學(xué)習(xí)借鑒其他機(jī)構(gòu)或西方國(guó)家的先進(jìn)的評(píng)估方法，結(jié)合具體實(shí)例，選擇多種方法進(jìn)行比較，提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的公信力。

第三，對(duì)于相關(guān)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，建立外部監(jiān)管制度。凡是涉及抵押貸款評(píng)估的金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立完善的抵押評(píng)估管理制度，通過內(nèi)部控制確保評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估行業(yè)的獨(dú)立性和有效性。同時(shí)，為了防止委托人與評(píng)估機(jī)構(gòu)串通，銀行內(nèi)部應(yīng)設(shè)有專業(yè)人員對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，或委托其他評(píng)估師進(jìn)行復(fù)核。針對(duì)涉及抵押評(píng)估業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)，建議政府部門定期對(duì)其進(jìn)行檢查，并將檢查結(jié)果作為對(duì)銀行考核的內(nèi)容之一，以此督促其完善管理制度。

第四，大力培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人才，促進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)整體水平提高。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)是智力勞動(dòng)密集型行業(yè)，該行業(yè)的健康發(fā)展離不開評(píng)估人員綜合素質(zhì)的提高。因此，相關(guān)部門應(yīng)定期對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員進(jìn)行文化、業(yè)務(wù)及職業(yè)道德等素質(zhì)的培訓(xùn)與教育，并組織活動(dòng)交流各評(píng)估人員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，使房地產(chǎn)估價(jià)人員的知識(shí)更新加快，同時(shí)對(duì)于抵押貸款評(píng)估中的違法違規(guī)行為應(yīng)嚴(yán)厲懲罰，規(guī)范行業(yè)整體道德水平。

第五，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)。由于我國(guó)抵押貸款估價(jià)起步較晚，而國(guó)外抵押貸款體系相對(duì)比較成熟，因此，可以向國(guó)外經(jīng)驗(yàn)借鑒。如國(guó)外對(duì)于抵押貸款估價(jià)通常就是傳統(tǒng)與抵押估價(jià)方法并行。此舉是為了說明抵押貸款估價(jià)結(jié)果與一般性估價(jià)結(jié)果之間的差別，反映抵押估價(jià)的謹(jǐn)慎性、保守性的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)觀點(diǎn)。并且通過評(píng)估結(jié)果的對(duì)比，還可以表明評(píng)估人員對(duì)被估對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)以及對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)觀點(diǎn)，這樣便能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)咨詢性和顧問型的特點(diǎn)了。

鑒于此，本文旨在“拋磚引玉”希望有更多專業(yè)人員關(guān)注房地產(chǎn)抵押評(píng)估，從我國(guó)實(shí)際情況出發(fā)，引進(jìn)國(guó)外科學(xué)、成熟的行業(yè)管理和各種評(píng)估方法，早日探索出一條適合我國(guó)實(shí)際情況的房地產(chǎn)抵押估價(jià)方法。

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[3]林金豪.淺析抵押貸款評(píng)估存在的問題和相關(guān)建議[J]現(xiàn)代商業(yè).2008（23）

篇4

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 評(píng)估 問題 措施

房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興的行業(yè),房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)活躍在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償以及稅收、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等各種業(yè)務(wù)之中,房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)已成為我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中的一個(gè)重要的中介服務(wù)行業(yè),正視當(dāng)前房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的問題,把握其發(fā)展趨勢(shì),尋找發(fā)展對(duì)策,來促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康發(fā)展。

一、完善法律法規(guī)體系的建立

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)各個(gè)方面的法律法規(guī)都不太健全，某些領(lǐng)域甚至是空白的。為了使我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)能夠健康的發(fā)展，應(yīng)該頒布一些相關(guān)的法律規(guī)范，從而解決房地產(chǎn)評(píng)估的管理問題，實(shí)行統(tǒng)一管理；解決房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)問題，實(shí)現(xiàn)真正的政企分開，使評(píng)估行業(yè)健康有序地競(jìng)爭(zhēng)；解決房地產(chǎn)評(píng)估師職業(yè)道德不高問題，提高房地產(chǎn)評(píng)估師的責(zé)任感和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；解決房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果客觀合理問題，規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序。對(duì)于目前已經(jīng)有的一些條例、規(guī)定，要加以統(tǒng)一，打破門戶之見，使它們統(tǒng)一口徑，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，排除相互間的干擾，互為補(bǔ)充，互為完善。

二、建立統(tǒng)一的管理體制

在縱向上實(shí)行統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理，即在房地產(chǎn)評(píng)估管理方面的重大方針政策應(yīng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，而在具體執(zhí)行國(guó)家政策上，又要結(jié)合本地區(qū)和本部門的情況進(jìn)行管理，要發(fā)揮各級(jí)管理部門的積極性，因地制宜地做好房地產(chǎn)評(píng)估管理工作。在橫向上，應(yīng)明確房地產(chǎn)評(píng)估管理部門歸口管理。歸口管理包括單位和價(jià)格的歸口。單位歸口管理是指那些跨行業(yè)、跨部門、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)和團(tuán)體，不論其經(jīng)營(yíng)形式和隸屬關(guān)系如何，都應(yīng)歸口到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。價(jià)格歸口管理是指各行各業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)單位房地產(chǎn)商品的銷售、租賃、抵押等價(jià)格的確定和調(diào)整，必須由房地產(chǎn)管理部門統(tǒng)一審核、監(jiān)督和檢查。另外，還應(yīng)建立房地產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督機(jī)構(gòu)，包括對(duì)社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和對(duì)政府房地產(chǎn)評(píng)估部門的監(jiān)督。對(duì)于評(píng)估中、串通舞弊、弄虛作假，致使評(píng)估結(jié)果有失公允的，政府有關(guān)管理部門應(yīng)視情節(jié)輕重給予處理。

三、注重制度創(chuàng)新

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作，擬定科學(xué)的評(píng)估計(jì)劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序和方法，制作全面規(guī)范的評(píng)估報(bào)告。特別是建立完善并確實(shí)執(zhí)行評(píng)估復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升評(píng)估師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強(qiáng)委托人對(duì)評(píng)估報(bào)告的信心，而且更重要的是它可以評(píng)價(jià)評(píng)估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對(duì)評(píng)估報(bào)告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。還必須加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅(jiān)決查處，為評(píng)估工作建立一個(gè)良好的外部環(huán)境。同時(shí)穩(wěn)步設(shè)立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

四、加強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力創(chuàng)新

創(chuàng)新是房地產(chǎn)評(píng)估企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，“技術(shù)創(chuàng)新”、“管理創(chuàng)新”、“服務(wù)創(chuàng)新”是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的源泉。因循守舊、固步自封，企業(yè)就可能在市場(chǎng)上萎縮甚至被淘汰。目前我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)本身的競(jìng)爭(zhēng)力主要具有如下特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)資質(zhì)單一，僅限于房地產(chǎn)評(píng)估、經(jīng)紀(jì)、咨詢，因而較難在市場(chǎng)發(fā)展。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)應(yīng)尋求強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、資質(zhì)共享，人員資格共用，以提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。二是對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清。個(gè)別機(jī)構(gòu)對(duì)經(jīng)營(yíng)和股權(quán)的關(guān)系認(rèn)識(shí)不清，為保護(hù)股東利益不顧外來人才資源的發(fā)揮，只有股東才能任部門經(jīng)理，“任人唯親”，不是采取任人唯賢、人盡其才的做法。三是大股東不是評(píng)估師。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)的大股東本人不是評(píng)估師。房地產(chǎn)評(píng)估是個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，不是評(píng)估師作為大股東違反了建設(shè)部142號(hào)令專職注冊(cè)評(píng)估師應(yīng)占60%股份的規(guī)定。四是股權(quán)集中。有些評(píng)估機(jī)構(gòu)只有一個(gè)股東，股權(quán)太集中吸納不了人才，也難以做大做強(qiáng)。應(yīng)改變股權(quán)結(jié)構(gòu)，吸納優(yōu)秀人才，獲取管理經(jīng)驗(yàn)，以提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。

五、提高評(píng)估人員素質(zhì)

要把提高評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)水平作為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的重要因素。要保持評(píng)估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會(huì)對(duì)它的要求，就要注重評(píng)估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)有計(jì)劃地組織人員集中進(jìn)行培訓(xùn)和考核活動(dòng)，評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點(diǎn)進(jìn)行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義，應(yīng)針對(duì)當(dāng)前評(píng)估工作遇到的新問題、新情況有目的地進(jìn)行，既可采取聘請(qǐng)名師講座的形式，也可采用評(píng)估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實(shí)為提高評(píng)估人員素質(zhì)水平服務(wù)。同時(shí)建議實(shí)行評(píng)估員等級(jí)制度。評(píng)估員一般可分為評(píng)估員、助理評(píng)估師、評(píng)估師和高級(jí)評(píng)估師。為了配合評(píng)估人員等級(jí)制度還應(yīng)積極推行評(píng)估師考試和注冊(cè)制度。1995年以來，我國(guó)實(shí)行了評(píng)估師資格考試，通過這一考試者可獲得注冊(cè)評(píng)估師職別。按照國(guó)際慣例，房地產(chǎn)評(píng)估師制度要對(duì)報(bào)考者的學(xué)歷、工作經(jīng)歷作出具體要求，符合條件者方可參加考試，經(jīng)過考試合格后方能注冊(cè)，注冊(cè)后方可從業(yè)。這一制度的推廣有利于消除在資格評(píng)審過程中出現(xiàn)的論資排輩、講人情、拉關(guān)系等不正之風(fēng)，確保評(píng)估隊(duì)伍的可靠性。

六、加強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)域的開拓

篇5

關(guān)鍵詞：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 房地產(chǎn) 估價(jià) 問題 對(duì)策

一、前言

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日漸完善促使房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)工作在其中具有越來越重要的作用，同時(shí)也為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展提供了巨大的機(jī)遇。作為一種社會(huì)性中介活動(dòng)，房地產(chǎn)估價(jià)主要實(shí)際由于房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不平衡性以及不對(duì)稱性所產(chǎn)生的社會(huì)需求，無論是房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)抵押、房地產(chǎn)交換、房地產(chǎn)拍賣、房地產(chǎn)征用、房地產(chǎn)糾紛、房地產(chǎn)合并等等，同時(shí)還涉及到企業(yè)合資、企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)、企業(yè)合并等等，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)在其中具有至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)性非常強(qiáng)并且涉及范圍非常廣，使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)性非常強(qiáng)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)影響下，房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)具有非常重要的作用，從房地產(chǎn)市場(chǎng)角度分析來看，需要構(gòu)建和平貿(mào)易發(fā)展模式，保證市場(chǎng)秩序合理性以及有序性，為房地產(chǎn)估價(jià)正常化以及規(guī)范化提供保障，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)具有非常重要的影響。

二、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)估價(jià)存在的問題

（一）房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)存在著不健全

從目前的發(fā)展來看，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)普遍存在著，但是并不是屬于專業(yè)化房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，甚至一部分估價(jià)結(jié)構(gòu)以及估價(jià)工作人員自身并不具備估計(jì)資質(zhì)。雖然我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)制定了相關(guān)法律法規(guī)，但是卻并沒有提出針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的法律法規(guī)，因此往往只能夠規(guī)范供給主體，但是對(duì)于估價(jià)市場(chǎng)供給主體之外的部分并不存在著約束作用。在房地長(zhǎng)估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展過程中，由于需求主體在其中具有非常重要的作用，但是由于約束限制性使得估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展受到影響，使得供給主體存在著非常大的工作負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)估價(jià)工作的可持續(xù)發(fā)展受到影響。由于在房地產(chǎn)估價(jià)方面缺乏法律約束力使得缺乏配套懲處規(guī)定，因此，房地產(chǎn)估價(jià)工作的順利進(jìn)行受到了非常大的影響。

（二）房地產(chǎn)估價(jià)工作人員綜合素質(zhì)不高

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的起步時(shí)間非常晚，這就使得從事房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)人員并沒有達(dá)到預(yù)期數(shù)量，實(shí)際的技術(shù)能力以及專業(yè)素質(zhì)水平也并不是非常理想，這就使得房地產(chǎn)估價(jià)水平受到了影響。我國(guó)房地產(chǎn)的估價(jià)主要是采用職業(yè)資格認(rèn)證工作制度，從事房地產(chǎn)估價(jià)工作的專業(yè)人員需要經(jīng)過國(guó)家統(tǒng)一的資格考試，在成績(jī)合格之后才能夠獲得職業(yè)資格證。從目前來看，一部分估價(jià)技術(shù)工作人員綜合素質(zhì)不高使得其從注冊(cè)資金方面弄虛作假，嚴(yán)重的影響到估價(jià)工作人員的估值技術(shù)以及房地產(chǎn)整體掛機(jī)質(zhì)量，同時(shí)也不能夠真實(shí)反映出估價(jià)師資歷以及水平，房地產(chǎn)估價(jià)師缺乏工作熱情以及工作動(dòng)力，鼓勵(lì)其提升自身專業(yè)素養(yǎng)更是難上加難。作為一名合格房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員，需要不斷研究執(zhí)業(yè)過程，不斷突破自身，提升自身專業(yè)水平，為房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量提供保障。

（三）房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管工作力度不足

從目前發(fā)展來看，一部分監(jiān)督管理工作部門由于改制使得評(píng)估結(jié)構(gòu)往往與管理工作部門之間構(gòu)建練習(xí)，但是由于雙重身份以及公司兼營(yíng)等使得其背離了改制工作目標(biāo)，特別是一部分行政工作部T在實(shí)際工作中往往存在著計(jì)劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展行為以及發(fā)展心態(tài)，存在著執(zhí)行活動(dòng)有效性不強(qiáng)的現(xiàn)象，進(jìn)而權(quán)錢交易等腐敗行為非常常見，過多的行政干預(yù)使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)出不公平性，房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)存在著混亂。從目前房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)來看，缺乏專業(yè)性、高水平專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師。在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)過程中，往往開設(shè)的勞動(dòng)人事檔案轉(zhuǎn)移證明以及社會(huì)保險(xiǎn)證明都存在著虛假性，往往空頭的資產(chǎn)評(píng)估師為其作弊使得資格驗(yàn)證工作以及資格核查工作陷入形式化。由于缺乏有效監(jiān)管工作，使得并沒有獲取法律認(rèn)可評(píng)估機(jī)構(gòu)實(shí)際數(shù)量不斷增加，特別是掛靠現(xiàn)象非常嚴(yán)重，這就需要結(jié)合目前的工作來強(qiáng)化審查工作、審批工作以及管理工作，避免房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管工作陷入形式化。

三、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)策

（一）構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)法律法規(guī)

在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展過程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展實(shí)際情況來構(gòu)建更加完善房地產(chǎn)估價(jià)法律體系，同時(shí)還需要結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際情況制定房地產(chǎn)估價(jià)的針對(duì)性法律法規(guī)，明確房地產(chǎn)估價(jià)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)工作中的重要作用，嚴(yán)格的規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)組織結(jié)構(gòu)以及實(shí)際的審批程序，同時(shí)對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)的違法行為以及違規(guī)行為制定有效的懲處工作標(biāo)準(zhǔn)。此外，還需要明確不同業(yè)務(wù)工作部門實(shí)際評(píng)估工作，為公平競(jìng)爭(zhēng)提供有效保障。總之，需要不斷提升房地差估價(jià)組織能力以及估價(jià)準(zhǔn)確性，提升估價(jià)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，充分利用法律手段來為房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)正常運(yùn)行提供有效保障。總之，需要針對(duì)放點(diǎn)產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)來構(gòu)建信息反饋工作機(jī)制，促使房地產(chǎn)估價(jià)工作能夠居于社會(huì)監(jiān)督下，同時(shí)也能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)糾紛提供法律依據(jù)。

（二）重視房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)規(guī)范性

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展使得房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展呈現(xiàn)出獨(dú)特性，房地產(chǎn)估價(jià)也并不只考慮到房地產(chǎn)價(jià)值，還需要涉及到其他方面的內(nèi)容，這就對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員提出了更大的挑戰(zhàn)。因此，估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價(jià)的質(zhì)量。為了能夠做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范性具有非常重要的作用。房地產(chǎn)估價(jià)工作人員需要嚴(yán)格遵守相關(guān)法律法規(guī)，堅(jiān)持公正原則和客觀原則，提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)水平以及整體素質(zhì)。為了能夠保障房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的合理性和科學(xué)性，房地產(chǎn)評(píng)估工作人員需要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行要求以及房地產(chǎn)運(yùn)行原則，保證房地產(chǎn)估價(jià)組織以及房地產(chǎn)估價(jià)個(gè)人獨(dú)立性，政府工作部門需要明確自身的重要作用，保證政府不直接的干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員工，對(duì)于非法的房地產(chǎn)估價(jià)工作，需要加大實(shí)際的調(diào)查工作力度以及實(shí)際出發(fā)工作力度，嚴(yán)厲處罰哪些制造不實(shí)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的工作人員，同時(shí)還需要將不良記錄更新到個(gè)人檔案中。諸如，對(duì)于虛假報(bào)告對(duì)房地產(chǎn)當(dāng)事人造成巨大損失的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)或者是房地產(chǎn)估價(jià)個(gè)人還需要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，進(jìn)而樹立法律權(quán)威性，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展提供保障。

（三）提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)以及整體素質(zhì)

作為一項(xiàng)全面性、靈活性以及繼承性系統(tǒng)，房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有非常重要的影響。考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)以及市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展特點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)工作實(shí)際上并不只是房地產(chǎn)價(jià)值的估值，業(yè)務(wù)拓展對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員提出了更高的要求。房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的也睡水平以及整體素質(zhì)直接的影響房地產(chǎn)估價(jià)質(zhì)量。在房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的培養(yǎng)過程中，不僅需要培養(yǎng)其公正原則和客觀原則，對(duì)其專業(yè)素養(yǎng)以及基本素質(zhì)等具有更高的要求。諸如，房地產(chǎn)估價(jià)工作人員需要具備政策法律中關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)知識(shí)，培養(yǎng)房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的職業(yè)道德素養(yǎng)以及誠信觀念，提升房地產(chǎn)評(píng)估工作人員語言文字的表達(dá)能力，促使其能夠更加熟練掌握評(píng)估工作方法，提升房地產(chǎn)估價(jià)工作人員的經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)而做好房地產(chǎn)估計(jì)的全面工作，為房地產(chǎn)估價(jià)工作的客觀性以及合理性提供保障。

（四）構(gòu)建完善的房地產(chǎn)估價(jià)管理體制

為了能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)估價(jià)的健康發(fā)展提供保障，在實(shí)際工作中需要制定更加完善管理工作體制，構(gòu)建房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的全程性管理工作模式。政府在房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)發(fā)展中具有宏觀調(diào)控作用，這就需要縷清房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中政企事之間關(guān)系，構(gòu)建專業(yè)組織來有效規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估工作。因此，為了能夠完善房地產(chǎn)估價(jià)管理工作體制，政府需要發(fā)揮宏觀調(diào)控的作用，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)工作人員的行為，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的全面發(fā)展，為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

四、Y束語

房地產(chǎn)估價(jià)已經(jīng)成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不可替代的部分，但是房地產(chǎn)估價(jià)運(yùn)行工作系統(tǒng)卻無法有效滿足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展需求，不利于房地產(chǎn)估價(jià)健康發(fā)展。因此，需要結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展情況來規(guī)范行業(yè)操作流程以及操作制度，及時(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)能夠嚴(yán)格尊重相關(guān)法律法規(guī)。為了能夠促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)更好發(fā)展，需要發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)工作的重要作用，為房地產(chǎn)估價(jià)可持續(xù)發(fā)展提供保障。因此，為了能夠保證房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有效發(fā)展，需要充分發(fā)揮相關(guān)法律法規(guī)的依托作用，結(jié)合行業(yè)發(fā)展實(shí)際來做好監(jiān)督工作，引導(dǎo)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)規(guī)范性、有序性以及穩(wěn)定性發(fā)展。

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