房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)處理精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識(shí)的探索者，寫(xiě)作是一種獨(dú)特的藝術(shù)，我們?yōu)槟鷾?zhǔn)備了不同風(fēng)格的5篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)處理，期待它們能激發(fā)您的靈感。

篇1

房地產(chǎn)企業(yè)的 售后回租，是指房地產(chǎn)公司將某一房地產(chǎn)項(xiàng)目出售后，又將該項(xiàng)目從買主( 即出租人) 手中租回的一種銷售方式。具體 售后回租又有兩種情況，一種是回租期結(jié)束之后，購(gòu)房者可以根據(jù)市場(chǎng)情況選擇退房還是買房，租賃期內(nèi)不辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，回租期結(jié)束后，如果購(gòu)房者退房，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司退還購(gòu)房者開(kāi)始支付的房屋價(jià)款，如果買房，則辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù); 另一種情況是付款時(shí)買賣合同既生效，同時(shí)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，回租期結(jié)束后購(gòu)房者不可以退款。對(duì)這兩種情況下應(yīng)如何進(jìn)行財(cái)稅處理，下面分析如下:

( 一) 售后回租的會(huì)計(jì)處理

1. 回租期結(jié)束后可以選擇購(gòu)房或退房

回租期結(jié)束之后，購(gòu)房者如果選擇購(gòu)房，回租行為實(shí)際上就是房地產(chǎn)公司預(yù)收貨款的行為，而這種預(yù)收貨款是有代價(jià)的，就是每年要支付購(gòu)房者租金; 如果回租期結(jié)束后，購(gòu)房者沒(méi)有選擇退房，則相當(dāng)于房地產(chǎn)公司向購(gòu)房者借入了款項(xiàng)，每期支付的租金既利息費(fèi)用。針對(duì)這兩種情況，在收到購(gòu)房者購(gòu)房款時(shí)，都要確認(rèn)為負(fù)債，對(duì)支付給購(gòu)房者的租金則作為資金使用費(fèi)，對(duì)外出租收取的租金屬于房地產(chǎn)公司的業(yè)務(wù)收入，下面舉例說(shuō)明。

案例一: 甲房地產(chǎn)公司采用 售后回租的形式銷售門市房，售后回租期為 5 年，門市房的售價(jià)為 480 萬(wàn)元，成本為 300 萬(wàn)元，門市房回租期內(nèi)每年租金 28 萬(wàn)元，租金每年支付一次，同時(shí)房地產(chǎn)公司將該回租的房屋對(duì)外租給一家超市，每年收取租金 32 萬(wàn)元，經(jīng)計(jì)算該門市房每年攤銷額為 10 萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)處理如下: ( 以萬(wàn)元為單位)

( 1) 收到購(gòu)房者 480 萬(wàn)元房款時(shí)借: 銀行存款 480貸: 預(yù)收賬款 480同時(shí)，借: 出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 300貸: 庫(kù)存商品 300( 2) 支付每年的租金費(fèi)用時(shí)借: 財(cái)務(wù)費(fèi)用 28貸: 銀行存款 28( 3) 對(duì)超市收取租金及攤銷成本借: 銀行存款 32貸: 其他業(yè)務(wù)收入 32借: 其他業(yè)務(wù)成本 10貸: 出租開(kāi)發(fā)商品 10( 4) 計(jì)提各種稅費(fèi)借: 其他業(yè)務(wù)成本 5. 44貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 1. 6應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交房產(chǎn)稅 3. 84借: 營(yíng)業(yè)稅金及附加 0. 16貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加 0. 16( 5) 回租期結(jié)束后，購(gòu)房者選擇購(gòu)房時(shí)借: 預(yù)收賬款 480貸: 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 480借: 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 ( 按攤余價(jià)值結(jié)轉(zhuǎn))250貸: 出租開(kāi)發(fā)商品 250( 6) 回租期結(jié)束后，購(gòu)房者選擇退房時(shí)借: 預(yù)收賬款 480貸: 銀行存款 480

2. 出售時(shí)即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的情況

出售時(shí)即辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，在這種情況下，購(gòu)房者交付房款的同時(shí)就取得了房屋的產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)公司通過(guò) 售后回租的方式取得了房屋的收益權(quán)，通過(guò)對(duì)外出租獲取收益，并以支付給購(gòu)房者的租金作為成本，這實(shí)際上是房地產(chǎn)公司的一種經(jīng)營(yíng)行為。應(yīng)按業(yè)務(wù)的類別確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本。沿用前例，會(huì)計(jì)處理如下: ( 以萬(wàn)元為單位)

( 1) 收到購(gòu)房者 480 萬(wàn)房款時(shí)借: 銀行存款 480貸: 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 480借: 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 300貸: 庫(kù)存商品 300( 2) 收到超市支付的租金時(shí)借: 銀行存款 32貸: 其他業(yè)務(wù)收入 32( 3) 計(jì)提各種相關(guān)稅費(fèi)借: 其他業(yè)務(wù)成本 1. 6營(yíng)業(yè)稅金及附加 0. 16貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加 1. 76( 4) 支付給購(gòu)房者租金時(shí)借: 其他業(yè)務(wù)成本 28貸: 銀行存款 28

( 二) 售后回租的稅務(wù)處理

1. 營(yíng)業(yè)稅的處理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用 售后回租等形式進(jìn)行銷售，根據(jù) 《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按 銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目征收營(yíng)業(yè)稅。具體處理時(shí)應(yīng)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司售后回租業(yè)務(wù)分成銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行處理。銷售房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，根據(jù) 銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目，以銷售房屋取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)，按 5%的稅率計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。如果銷售同時(shí)，代當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門收取了一部分些資金或費(fèi)用，不管其會(huì)計(jì)上如何核算，均應(yīng)全部計(jì)入營(yíng)業(yè)額計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。另外，對(duì)于銷售業(yè)務(wù)，要把購(gòu)房款和折扣額同時(shí)開(kāi)在一張發(fā)票上，這樣才可以按扣除折扣后的價(jià)款作為營(yíng)業(yè)額; 如果將價(jià)款和折扣分別開(kāi)具發(fā)票，無(wú)論如何，都不能在營(yíng)業(yè)額中扣減。房地產(chǎn)企業(yè)從納稅籌劃的角度上看，應(yīng)采用將價(jià)款和折扣額在同一張發(fā)票上開(kāi)具，以避免納稅風(fēng)險(xiǎn);售后回租后，房地產(chǎn)公司通常先向商戶收取租金，然后再按合同約定將租金支付給購(gòu)房者。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取的租金，應(yīng)按 服務(wù)業(yè)稅目征收營(yíng)業(yè)稅，以租金的全部收入為計(jì)稅依據(jù)，按5% 的稅率計(jì)算并繳納營(yíng)業(yè)稅。特別需要注意的是，房地產(chǎn)公司按合同約定支付給購(gòu)房者的租金不能抵減銷售房屋的計(jì)稅依據(jù)[1]。

2. 企業(yè)所得稅的處理

在企業(yè)所得稅方面，2007 年國(guó)稅總局了《關(guān)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理批復(fù)》，該批復(fù)規(guī)定: 房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋后，又通過(guò)回租的方式從購(gòu)買者手中租回該房屋，不論企業(yè)采取哪種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解成銷售和租賃兩項(xiàng)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行稅務(wù)處理。房屋銷售收入與該被轉(zhuǎn)讓的房屋相關(guān)的成本、費(fèi)用的差額，應(yīng)計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。從這份批復(fù)可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的售后回租業(yè)務(wù)的企業(yè)所得稅處理和營(yíng)業(yè)稅稅務(wù)處理是一致的，即都是要分為出售和回租兩個(gè)交易步驟處理，在出售環(huán)節(jié)應(yīng)該確認(rèn)為企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入，并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)行計(jì)算[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè) 非貨幣性資產(chǎn)交換業(yè)務(wù)

( 一) 非貨幣性資產(chǎn)交換業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理

根據(jù) 《非貨幣性資產(chǎn)交換》準(zhǔn)則的規(guī)定: 對(duì)于具有商業(yè)實(shí)質(zhì)的交換，在換入資產(chǎn)或換出資產(chǎn)公允價(jià)值能夠可靠地計(jì)量的情況下，應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)之和作為換入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，換出資產(chǎn)的公允價(jià)值要比換入資產(chǎn)的公允價(jià)值更容易取得，因此通常以換出資產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，其和應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)作為換入資產(chǎn)的成本，其與換出資產(chǎn)賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益[3]。

案例二: 甲房地產(chǎn)公司將本公司辦公樓與乙房地產(chǎn)公司的一塊土地使用權(quán)進(jìn)行交換，甲公司辦公樓的原價(jià)為 900 萬(wàn)元，累計(jì)折舊為 400 萬(wàn)元，交換時(shí)公允價(jià)值為 1 200 萬(wàn)元，乙公司土地使用權(quán)的賬面價(jià)值為 800 萬(wàn)元，交換時(shí)的公允價(jià)值為 1 150 萬(wàn)元，由此乙公司另支付給甲公司 50 萬(wàn)元補(bǔ)價(jià)。( 假定在此項(xiàng)交換中，甲公司應(yīng)交的營(yíng)業(yè)稅為 60萬(wàn)，應(yīng)交的城市維護(hù)建設(shè)稅為 4. 2 萬(wàn)元，教育費(fèi)附加為 1. 8 萬(wàn)元，應(yīng)交的土地增值稅為 55 萬(wàn)元，乙公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 57. 5 萬(wàn)元，應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅4. 025 萬(wàn)元，應(yīng)交教育費(fèi)附加 1. 725 萬(wàn)元，應(yīng)交土地增值稅 45 萬(wàn)元)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，房屋有可能是企業(yè)的固定資產(chǎn)，也可能是企業(yè)的商品，對(duì)于不同用途的房屋應(yīng)采用不同的方法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，本案例中的房屋屬于甲公司的固定資產(chǎn)，處置時(shí)應(yīng)通過(guò) 固定資產(chǎn)清理賬戶進(jìn)行核算，甲公司對(duì)換入的土地使用權(quán)，一般應(yīng)按 無(wú)形資產(chǎn)核算。

通過(guò)此例可以看出，甲公司收到的補(bǔ)價(jià) 50 萬(wàn)元 換出資產(chǎn)的公允價(jià)值 1 200 萬(wàn)元 =4. 17%，由于該項(xiàng)交易所涉及的補(bǔ)價(jià)占交換的資產(chǎn)價(jià)值的比例低于 25%，且根據(jù)具體情況判斷，該項(xiàng)交易具有商業(yè)實(shí)質(zhì)并且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量。其會(huì)計(jì)處理如下: ( 以萬(wàn)元為單位)

甲房地產(chǎn)公司以房換地會(huì)計(jì)處理如下:1. 固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理借: 固定資產(chǎn)清理 500累計(jì)折舊 400貸: 固定資產(chǎn) 9002. 發(fā)生固定資產(chǎn)清理費(fèi)用借: 固定資產(chǎn)清理 121貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 55應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加 663. 換取土地使用權(quán)，作為無(wú)形資產(chǎn)入賬借: 無(wú)形資產(chǎn) 1 200銀行存款 50貸: 固定資產(chǎn)清理 621營(yíng)業(yè)外收入 629乙房地產(chǎn)公司以地?fù)Q房會(huì)計(jì)處理如下借: 固定資產(chǎn) 1 150貸: 無(wú)形資產(chǎn) 800應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 45應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加63. 25銀行存款 50營(yíng)業(yè)外收入 191. 75

( 二) 非貨幣性資產(chǎn)交換的稅務(wù)處理

1. 營(yíng)業(yè)稅的處理

非貨幣性資產(chǎn)交換，交換的雙方?jīng)]有實(shí)質(zhì)的貨幣結(jié)算，按照營(yíng)業(yè)稅規(guī)定應(yīng)由稅務(wù)局核定營(yíng)業(yè)額，具體的核定順序?yàn)? 首先按照納稅人當(dāng)月同類資產(chǎn)的平均價(jià)格確定，其次按納稅人最近銷售同類資產(chǎn)的平均價(jià)格確定，如果沒(méi)有上述兩種價(jià)格，可按如下公式計(jì)算: 計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 = 營(yíng)業(yè)成本 ( 1 +成本利潤(rùn)率) ( 1 - 營(yíng)業(yè)稅率) 。在實(shí)際工作中，對(duì)于一般普通資產(chǎn)價(jià)格比較好確定，但對(duì)于土地使用權(quán)等換出資產(chǎn)的價(jià)格比較難以確定。在這種情況下，一般都是以換入資產(chǎn)的價(jià)值作為換出資產(chǎn)的價(jià)值確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。

2. 所得稅的處理

根據(jù) 《國(guó)稅總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅的通知》 國(guó)稅發(fā) [2006] 31 號(hào)規(guī)定:資產(chǎn)換出方以土地使用權(quán)換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分別進(jìn)行所得稅處理，并按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的公允價(jià)值和土地使用權(quán)的賬面價(jià)值之差確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。對(duì)于資產(chǎn)換入方，在換出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售和購(gòu)入土地使用權(quán)分別進(jìn)行所得稅處理，并將土地使用權(quán)的公允價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本。

三、分期收款銷售方式

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定了銷售收入確認(rèn)的具體條件，必須同時(shí)滿足銷售確認(rèn)的五個(gè)條件，才可以進(jìn)行收入的確認(rèn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的 分期收款銷售，企業(yè)可以根據(jù)房產(chǎn)是否交付，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移等一次或分次確認(rèn)收入。而對(duì)于分期收款銷售，稅法上計(jì)稅收入的確認(rèn)原則和會(huì)計(jì)上有所不同，企業(yè)應(yīng)依據(jù)稅法規(guī)定按照合同約定付款日期與實(shí)際付款日期孰先的原則進(jìn)行納稅義務(wù)的確認(rèn)和稅款的申報(bào)與解繳。

案例三: 甲房地產(chǎn)公司于 2014 年 1 月 1 日銷售寫(xiě)字樓 1 幢，價(jià)款為 1 000 萬(wàn)元，價(jià)款分兩期收取，2014 年 1 月 10 日收取 600 萬(wàn)元，2015 年 1 月10 日收取 400 萬(wàn)元。該寫(xiě)字樓的成本為 600 萬(wàn)元。2014 年 7 月 1 日辦理了產(chǎn)權(quán)手續(xù)。( 該業(yè)務(wù)的土地增值稅預(yù)征率 2%，所得稅率 25%，且按季預(yù)繳)下面分三種情況分析該業(yè)務(wù)的財(cái)稅處理: ( 以萬(wàn)元為單位)

( 一) 按合同約定收款時(shí)間確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)

1. 2014 年 1 月 10 日，按合同約定收取銷售款600 萬(wàn)元

由于未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移，會(huì)計(jì)上暫時(shí)不能確認(rèn)收入，收到款項(xiàng)做預(yù)收賬款處理，借記銀行存款 600 萬(wàn)元，貸計(jì)預(yù)收賬款600 萬(wàn)元。

2. 2014 年 2 月申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅與土地增值稅

雖然會(huì)計(jì)上未確認(rèn)收入，但根據(jù)合同約定收款日，納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生，需要計(jì)算預(yù)繳稅金。借: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 30應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 12貸: 銀行存款 42

3. 2014 年 4 月，申報(bào)預(yù)繳企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額 = [1 000 ( 1 - 5% - 2%)- 600] 1 000 600 = 198 ( 萬(wàn)元)借: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅 49. 5貸: 銀行存款 49. 5

4. 2014 年 7 月 1 日，確認(rèn)收入借: 預(yù)收賬款 600貸: 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 600借: 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 360貸: 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 360

5. 2014 年 7 月份計(jì)提稅金，因已預(yù)繳，次月無(wú)須再申報(bào)繳納

( 1) 計(jì)提營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅借: 營(yíng)業(yè)稅金及附加 42貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 30應(yīng)交稅費(fèi)土地增值稅 12

( 2) 計(jì)提企業(yè)所得稅若計(jì)提數(shù)與預(yù)繳數(shù)有差異，則在年度匯算清繳時(shí)再予以調(diào)整。借: 所得稅費(fèi)用 49. 5貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅 49. 5

6. 2015 年 1 月 10 日，收取 400 萬(wàn)元銷售款借: 銀行存款 400貸: 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 400借: 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 240貸: 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 240

7. 2015 年 1 月，計(jì)提稅金

( 1) 計(jì)提營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅借: 營(yíng)業(yè)稅金及附加 28貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 20應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交土地增值稅 8

( 2) 計(jì)提企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額 = [1 000 ( 1 -5% -2%) -600] 1 000 400 = 132 ( 萬(wàn)元)借: 所得稅費(fèi)用 33貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅 33( 二) 會(huì)計(jì)上按房產(chǎn)交付之日全額確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)1. 2014 年 1 月，財(cái)稅處理同上2. 2014 年 7 月，確認(rèn)收入與結(jié)轉(zhuǎn)成本借: 應(yīng)收賬款 400預(yù)收賬款 600貸: 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1 000借: 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 600貸: 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 600

3. 計(jì)提稅金借: 營(yíng)業(yè)稅金及附加 70所得稅費(fèi)用 82. 5貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 50應(yīng)交土地增值稅 20應(yīng)交所得稅 49. 5遞延所得稅負(fù)債 33其中，應(yīng)交所得稅 49. 5 = [600 ( 1 -5% -2% ) - 600 600 1 000] 25%4. 2015 年 1 月，計(jì)提稅金借: 遞延所得稅負(fù)債 33貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅 33

( 三) 會(huì)計(jì)上按房屋交付并收回全部應(yīng)收賬款日確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)

1. 2014 年 1 月，財(cái)稅處理同上借: 遞延所得稅資產(chǎn) 49. 5貸: 應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅 49. 5

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)解讀

1.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概念。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理帶來(lái)困難和損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)化大生產(chǎn)的客觀產(chǎn)物。但是企業(yè)可以通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的良性化運(yùn)作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類。(1)房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，前期投入成本較高，投資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)的主旋律。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目牽涉的范圍非常廣，項(xiàng)目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過(guò)程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)。(2)房產(chǎn)項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤(rùn)大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。(3)項(xiàng)目資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。資金回籠風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房子開(kāi)發(fā)成功后，在向公眾出售的過(guò)程中，由于出售成功的時(shí)間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在回籠資金的時(shí)候，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征。(1)不確定性。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個(gè)別性特點(diǎn)。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。(2)分散轉(zhuǎn)移性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)十分敏感，但由于其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，對(duì)形勢(shì)波動(dòng)做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過(guò)防范和控制來(lái)分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。(3)預(yù)測(cè)決策性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過(guò)財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來(lái)不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而做出投資經(jīng)營(yíng)決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問(wèn)題

1.大量舉債，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的營(yíng)運(yùn)資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒(méi)有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，也沒(méi)有考慮催收應(yīng)收賬款，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無(wú)疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也會(huì)越大，隨之而來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2010年11月19日公布，上市房企三季報(bào)及多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前國(guó)內(nèi)上市房企資產(chǎn)負(fù)債率已升至歷史最高水平，甚至超過(guò)全行業(yè)最艱難的2008年。個(gè)別房地產(chǎn)公司的負(fù)債率則高達(dá)100％以上。而11月18日，中郵證券分析師表示，“2010年三季末，20家樣本企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到71.3％，比2009年末提高5.09個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到我們研究-時(shí)間范圍內(nèi)的最高水平。”最新的數(shù)據(jù)銀監(jiān)會(huì)完成對(duì)60家大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)的調(diào)研，有18家平均資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70％。而在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)，公認(rèn)的資產(chǎn)負(fù)債率安全范圍為60％-70％以內(nèi)。可見(jiàn)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)雖然經(jīng)“國(guó)十條”、新“國(guó)五條”及地方各級(jí)調(diào)控政策后，仍然居高不下的房?jī)r(jià)后面，隱藏著巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，有關(guān)部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來(lái)越緊張，一旦資金鏈斷裂，后果不堪設(shè)想。

2.不注重日常資金管理。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有制定資金的使用計(jì)劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作只是停留在簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算上面，沒(méi)有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。

3.忽略了投資前的準(zhǔn)備調(diào)查工作。很多企業(yè)只要有項(xiàng)目就盲目投資，在事前沒(méi)有從資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，企業(yè)也沒(méi)有很好地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒(méi)有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，從而導(dǎo)致決策沒(méi)有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的思路

1.建立多元化的融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實(shí)施信托計(jì)劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購(gòu)融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過(guò)融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

2.優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長(zhǎng)期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長(zhǎng)期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)可通過(guò)合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營(yíng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。一是企業(yè)應(yīng)編制《項(xiàng)目進(jìn)度資金需求計(jì)劃表》，根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中的資金需求量分批次的借入資金，杜絕一次性的全額借入資金而引起的資金的閑置。此外借款期限的長(zhǎng)短與利率的高低也是成正比例變動(dòng)的，建議企業(yè)以短期借款為主，借款到期及時(shí)償還再申請(qǐng)下一批次的短期借款，如此周轉(zhuǎn)可以提高企業(yè)在金融機(jī)構(gòu)的信譽(yù)度，又為以后的增加授信額度打下了基礎(chǔ)，還可以節(jié)省借款利息支出。二是要提高項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，加快資金的回籠，采取優(yōu)惠政策鼓勵(lì)一次性付款。對(duì)于可辦理按揭貸款的項(xiàng)目，在工程的進(jìn)度達(dá)到辦理按揭的條件時(shí)，及時(shí)予以辦理。三是嚴(yán)格按照工程的進(jìn)度付款，對(duì)于施工單位的工程進(jìn)度要加強(qiáng)督促并及時(shí)進(jìn)行獎(jiǎng)罰。辦理零保證金或差額保證金的銀行承兌匯票改變付現(xiàn)款的方式也可以在一定程度上節(jié)省利息支出。

4.加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。另外，投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期越長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開(kāi)發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.加強(qiáng)企業(yè)之間的合作。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機(jī)遇時(shí)，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關(guān)系，如果，投資項(xiàng)目規(guī)模較大，可以通過(guò)與其他企業(yè)合作，以實(shí)現(xiàn)共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，還要促使企業(yè)間合作和競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享從而增強(qiáng)自身防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、小　結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的一些問(wèn)題，就如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策分析還有待進(jìn)一步的研究，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]李曉梅：淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理，財(cái)會(huì)研究，2007，(1)

篇3

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的概述

為了適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的需要，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)行為， 應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理。其對(duì)于防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、促使市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，有著積極的意義。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的內(nèi)容包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)期間的資金籌備、調(diào)度與運(yùn)轉(zhuǎn)、對(duì)資金耗費(fèi)進(jìn)行前期預(yù)算、中期控制以及后期記錄、對(duì)資金使用進(jìn)行核算與分析，以及正確處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的順利開(kāi)展便是房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的主要目的

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

1.管理的資金量數(shù)額巨大

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要大量的資金支出，其中房屋工程造價(jià)以及地價(jià)方面是主要的資金投入，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)前期的資金籌備量是保證開(kāi)發(fā)過(guò)程能夠順利開(kāi)展的關(guān)鍵所在。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理具有管理的資金量大、籌集資金的任務(wù)重、資金管理的難度大等特點(diǎn)。

2.財(cái)務(wù)預(yù)算管理的難度大

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理包括對(duì)土地征用、工程施工、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)、材料購(gòu)置、配套設(shè)施安裝等多種費(fèi)用的估計(jì)與預(yù)算，而由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的內(nèi)容不同，相同類型的產(chǎn)品在不同環(huán)境以及不同時(shí)間段內(nèi)的開(kāi)發(fā)流程也具有差異性，因此導(dǎo)致了前期財(cái)務(wù)預(yù)算管理的難度大，房地產(chǎn)成本的結(jié)構(gòu)十分復(fù)雜。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理

（一）財(cái)務(wù)預(yù)算管理的概述

房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理包括對(duì)土地征用、工程施工、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)、材料購(gòu)置、配套設(shè)施安裝等多種費(fèi)用的估算。根據(jù)預(yù)算管理的不同目的，可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理分為損益預(yù)算和資金預(yù)算兩類，分別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成果的預(yù)算與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金收支的預(yù)算。

（二）損益預(yù)算

與財(cái)務(wù)支出及財(cái)務(wù)成果相關(guān)的經(jīng)濟(jì)情況都屬于損益預(yù)算的范疇，其中包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體成本預(yù)算、施工期間的費(fèi)用支出、繳納的法定稅額、開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)收入預(yù)算等等。其中的施工期間費(fèi)用支出包括了對(duì)房地產(chǎn)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用以及日常維護(hù)費(fèi)用等；在繳納法定稅額方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要向國(guó)家繳納包括銷售不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅以及細(xì)節(jié)稅費(fèi)等稅務(wù)金額，是損益預(yù)算中的重要預(yù)算環(huán)節(jié)。

（三）資金預(yù)算

資金預(yù)算是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售過(guò)程中可能產(chǎn)生的現(xiàn)金收入支出情況進(jìn)行預(yù)算，分為流入與流出兩類。首先是現(xiàn)金的流入預(yù)算，房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)期間會(huì)以銀行貸款、銷售回款以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金支持等多種方式來(lái)保持現(xiàn)金流通情況，現(xiàn)金流入預(yù)算就是對(duì)上述流入企業(yè)的現(xiàn)金款項(xiàng)進(jìn)行預(yù)算管理。現(xiàn)金流入預(yù)算是十分重要的預(yù)算流程，對(duì)工程持續(xù)開(kāi)展以及房地產(chǎn)順利銷售起到了基礎(chǔ)的保障作用。

現(xiàn)金流出預(yù)算主要針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的以現(xiàn)金方式支出的工程管理費(fèi)用、建筑施工費(fèi)用、地價(jià)費(fèi)用以及后期房地產(chǎn)銷售階段支出的銀行貸款費(fèi)用、房地產(chǎn)管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅額費(fèi)用等現(xiàn)金費(fèi)用。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中融資的管理

（一）融資概述

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，融資是主要的資金籌措方式，是以開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用為基礎(chǔ)，通過(guò)銀行或個(gè)人的資金融通進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金運(yùn)作的方式。融資作為投資的一種，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，其中包括在融資期限內(nèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法償還債務(wù)、需要使用不動(dòng)產(chǎn)與房地產(chǎn)進(jìn)行債務(wù)抵押或者開(kāi)發(fā)企業(yè)在接受融資后如果積累了一定的負(fù)債，會(huì)產(chǎn)生損害股東利益的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受融資的方式以及融資期限的不同，融資所伴隨的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)存在差異。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資管理中，存在融資成本的概念。融資成本主要由基礎(chǔ)的融資費(fèi)用以及后續(xù)的使用費(fèi)用兩方面組成。融資費(fèi)用產(chǎn)生在資金的籌措階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了接受多方融資，會(huì)委托金融機(jī)構(gòu)以自身企業(yè)資產(chǎn)為基礎(chǔ)發(fā)行股票、債券等融資項(xiàng)目，這就會(huì)產(chǎn)生代辦股票與債權(quán)的注冊(cè)費(fèi)用以及代辦費(fèi)用。

（二）主要融資方式

1.銀行貸款

信用是銀行審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資資格并進(jìn)行房地產(chǎn)融資的主要依據(jù)。銀行貸款是間接融資的一種，也是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金籌措階段的主要融資方。

2.房地產(chǎn)信托

與銀行貸款對(duì)融資期限的嚴(yán)格要求相比，房地產(chǎn)信托采用信托公司評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用程度并發(fā)放信托貸款，融資期限的彈性較大。

房地產(chǎn)信托的形式包括與傳統(tǒng)銀行貸款相類似的貸款方式、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的股權(quán)融資形式以及產(chǎn)品的信托交易，這也是房地產(chǎn)信托最主要的特點(diǎn)。由于是信用托付形式的融資，不會(huì)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債務(wù)壓力，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定以及持續(xù)發(fā)展有著重要意義。因此房地產(chǎn)信托融資對(duì)當(dāng)前中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一種重要的融資方式。

（三）融資策略

1.投資決策階段

前期投資決策是對(duì)整體開(kāi)發(fā)流程投資的分析，對(duì)融資的分析是其中的一部分，投資決策分析決定了融資與企業(yè)的聯(lián)系，同時(shí)決定了投資結(jié)構(gòu)。投資決策階段直接影響了融資來(lái)源與融資結(jié)構(gòu)，同時(shí)融資結(jié)構(gòu)也會(huì)隨著投資結(jié)構(gòu)的變化而進(jìn)行調(diào)整。

2.融資決策階段

融資決策階段會(huì)對(duì)融資期限、融資款額、融資費(fèi)用等進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。融資者在融資階段會(huì)明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)，并且會(huì)將可能的融資方案進(jìn)行系統(tǒng)比較，最終確定融資方法。

3.融資談判

該階段主要由融資方起草方案，并與相關(guān)融資渠道方進(jìn)行談判，綜合雙方對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的要求，對(duì)融資方案進(jìn)行修正與調(diào)整，以符合整體項(xiàng)目的投資結(jié)構(gòu)。

4.融資執(zhí)行

在達(dá)成共識(shí)的前提下，需要根據(jù)融資方案來(lái)執(zhí)行實(shí)際融資，該階段還包括簽訂融資文件并進(jìn)行備案、執(zhí)行詳細(xì)的融資計(jì)劃、對(duì)融資過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制并控制資金使用情況等。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的主要問(wèn)題

（一）對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算管理報(bào)告的認(rèn)識(shí)問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作是對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售過(guò)程可能產(chǎn)生的所有收入與支出費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算，以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流通的資金支出，保障工程施工的持續(xù)開(kāi)展，并且合理安排后期銷售流程，掌握房地產(chǎn)銷售的經(jīng)濟(jì)效益情況，在整體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，是保障成本、資金、工期等情況的關(guān)鍵工作，而預(yù)算管理期間編制的財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)表與報(bào)告，便是將收入支出數(shù)據(jù)直觀呈現(xiàn)于書(shū)面的最好方式。

目前財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告的主要問(wèn)題在于企業(yè)內(nèi)部的認(rèn)識(shí)存在錯(cuò)誤與偏差，將預(yù)算報(bào)告的編制交由企業(yè)財(cái)務(wù)部門完全負(fù)責(zé)。這種情況使得財(cái)務(wù)部門忽略了與施工部門、銷售部門的交流，無(wú)法掌控工程設(shè)計(jì)規(guī)劃、設(shè)備材料采購(gòu)、交通物流運(yùn)輸、工程開(kāi)展情況等信息，一定程度上影響到了財(cái)務(wù)預(yù)算報(bào)告的可靠性和真實(shí)性，無(wú)法體現(xiàn)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的綜合性和廣泛性。

（二）財(cái)務(wù)預(yù)算管理的準(zhǔn)確性問(wèn)題

財(cái)務(wù)預(yù)算管理的損益預(yù)算以及資金預(yù)算是系統(tǒng)性的預(yù)算工作，因此需要經(jīng)過(guò)的流程工序長(zhǎng)、涵蓋的相關(guān)部門多，造成了財(cái)務(wù)預(yù)算管理準(zhǔn)確性不穩(wěn)定的問(wèn)題，執(zhí)行率也存在明顯差異。另外，企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門的業(yè)務(wù)能力以及財(cái)務(wù)預(yù)算管理經(jīng)驗(yàn)也是導(dǎo)致財(cái)務(wù)預(yù)算管理準(zhǔn)確性不穩(wěn)定的問(wèn)題所在，預(yù)算執(zhí)行力以及統(tǒng)計(jì)整合能力不高。

（三）注重年度預(yù)算，忽略流程預(yù)算

當(dāng)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在側(cè)重于年度預(yù)算與年度財(cái)務(wù)報(bào)表的制定，而忽略了開(kāi)發(fā)與銷售過(guò)程中的具體項(xiàng)目的預(yù)算工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是周期性的流程，從初期的獲得土地產(chǎn)權(quán)到工程竣工再到最后的房地產(chǎn)售罄，期間需要經(jīng)歷至少兩年左右的時(shí)間，在這段周期內(nèi)可能發(fā)生與計(jì)劃不相符合的事件，因此就需要對(duì)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的具體項(xiàng)目流程進(jìn)行預(yù)算。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用傳統(tǒng)的年度預(yù)算與年度報(bào)表方案，無(wú)疑是輕視了房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算的完整性與客觀性，以年度預(yù)算為引領(lǐng)的預(yù)算管理不利于開(kāi)發(fā)企業(yè)的宏觀戰(zhàn)略發(fā)展與管理。

（四）財(cái)務(wù)預(yù)算管理的考核機(jī)制問(wèn)題

目前，在大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部，財(cái)務(wù)預(yù)算管理的考核機(jī)制并不完善，沒(méi)有建立起系統(tǒng)且嚴(yán)格的責(zé)任制度。財(cái)務(wù)部門在進(jìn)行預(yù)算管理前沒(méi)有簽訂責(zé)任合同，企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有相關(guān)的獎(jiǎng)懲制度，也降低了財(cái)務(wù)預(yù)算人員的工作積極性與責(zé)任心。在后期的考核過(guò)程中，財(cái)務(wù)部門會(huì)回避主觀因素以及業(yè)務(wù)能力問(wèn)題，而強(qiáng)調(diào)預(yù)算過(guò)程中的客觀原因以及市場(chǎng)環(huán)境與政治環(huán)境對(duì)預(yù)算結(jié)果的影響。

四、強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理的措施

（一）提升現(xiàn)金流通程度

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，現(xiàn)金的流通是多項(xiàng)工程工序持續(xù)開(kāi)展的關(guān)鍵所在，因此，當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將現(xiàn)金作為開(kāi)發(fā)的主體，確定其主導(dǎo)位置。以流通的現(xiàn)金支持來(lái)償還銀行貸款等支出款項(xiàng)，避免市場(chǎng)環(huán)境對(duì)銀行貸款利息率造成的影響。

（二）加強(qiáng)各部門交流

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該以財(cái)務(wù)部門為中心，加強(qiáng)財(cái)務(wù)部門與企業(yè)內(nèi)其他部門之間的交流與聯(lián)系，保障財(cái)務(wù)部門掌握工程設(shè)計(jì)規(guī)劃、設(shè)備材料采購(gòu)、交通物流運(yùn)輸、工程開(kāi)展情況等信息，將財(cái)務(wù)預(yù)算管理涵蓋到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)。在提升財(cái)務(wù)預(yù)算管理效率與可靠性的同時(shí)提升部門之間的流通程度。

（三）關(guān)注國(guó)家政策變化

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，國(guó)家進(jìn)行的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控以及政策頒布與實(shí)施，很大程度上影響了開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益以及成本支出程度。關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境變化，實(shí)時(shí)掌握政策變化情況，結(jié)合最新的企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況以及生產(chǎn)指標(biāo)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的具體項(xiàng)目進(jìn)行修正與更改，測(cè)算出最符合當(dāng)前政策情況的財(cái)務(wù)預(yù)算與收入盈虧情況，通過(guò)調(diào)控預(yù)算方案、預(yù)測(cè)年度財(cái)務(wù)狀況等方式，保障工程順利開(kāi)展以及后續(xù)銷售流程的正常展開(kāi)。

篇4

尊敬的各位評(píng)委、各位同事：

大家好！

我是xxx，首先非常感謝大家給我這次機(jī)會(huì)，我競(jìng)聘的崗位是財(cái)務(wù)部綜合處主任一職。今天我本著鍛煉、提高的目的走上講臺(tái)，向大家匯報(bào)自己的工作，闡述自己的理想，誠(chéng)懇地接受大家的評(píng)判。

一、個(gè)人情況：

我今年28歲，本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師職稱。于20**年3月榮幸加入公司，一直從事財(cái)務(wù)工作，曾在超市財(cái)務(wù)室工作了一年，大部分時(shí)間從事房產(chǎn)會(huì)計(jì)。現(xiàn)任職于房產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部收入處。在公司工作的五年里，我得到了諸多的幫助與鼓勵(lì)，是領(lǐng)導(dǎo)的培養(yǎng)、同事的關(guān)心讓我得到了進(jìn)步，在此非常感謝所有給予我?guī)椭椭笇?dǎo)的領(lǐng)導(dǎo)、同事。

二、前段工作、學(xué)習(xí)和思想總結(jié)

1、思想方面：認(rèn)同公司的企業(yè)文化，遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度。思想積極上進(jìn)，待人誠(chéng)懇。

2、學(xué)習(xí)方面：能積極參加公司組織的各項(xiàng)學(xué)習(xí)，在工作當(dāng)中能虛心地向領(lǐng)導(dǎo)、同事請(qǐng)教。但學(xué)習(xí)主動(dòng)性不強(qiáng)，對(duì)專業(yè)知識(shí)、國(guó)家政策掌握不全面。

3、工作方面：在財(cái)務(wù)部我從制證崗位開(kāi)始學(xué)起，工作認(rèn)真、勤奮，積累了一定的工作經(jīng)驗(yàn)。前段時(shí)間完成的工作主要有：

（1）對(duì)銀河電腦城、河西家居廣場(chǎng)、世紀(jì)花園等項(xiàng)目的未售資產(chǎn)進(jìn)行了清理，建立了臺(tái)賬，并草擬了未售資產(chǎn)租賃方案。在財(cái)務(wù)部長(zhǎng)的指導(dǎo)下，擬定并通過(guò)了委托租賃補(bǔ)充協(xié)議，對(duì)規(guī)范租賃管理做了基礎(chǔ)工作。

（2）配合用友公司完成了對(duì)房屋軟件的優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了房屋軟件與用友財(cái)務(wù)系統(tǒng)的無(wú)縫連接。在查詢客戶信息時(shí)，速度得到了提高；數(shù)據(jù)提供也更加全面、準(zhǔn)確。

（3）擬定并通過(guò)了電腦票據(jù)管理制度，房款收據(jù)實(shí)現(xiàn)了電腦出票，提升了我們的窗口形象。

三、對(duì)競(jìng)聘崗位的認(rèn)識(shí)

綜合處是我們財(cái)務(wù)部剛分離出來(lái)的新處室，主要的崗位職責(zé)有合并會(huì)計(jì)報(bào)表的編制、財(cái)務(wù)預(yù)算分析、資產(chǎn)管理以及關(guān)系到員工切身利益的工資福利的編制與發(fā)放等。我認(rèn)為競(jìng)聘該職我具備以下幾個(gè)基本條件：

1、有一定的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。我從事會(huì)計(jì)工作已有十個(gè)年頭，先后做過(guò)工業(yè)會(huì)計(jì)、零售業(yè)會(huì)計(jì)以及現(xiàn)在的房地產(chǎn)會(huì)計(jì)。進(jìn)入公司財(cái)務(wù)部后，做過(guò)基礎(chǔ)核算、編制過(guò)工資、也在原資產(chǎn)信用處任過(guò)資產(chǎn)管理，能熟練操做財(cái)務(wù)部大部分工作。

2、有系統(tǒng)理論知識(shí)。會(huì)計(jì)是我的專業(yè)，工作以來(lái)，一直未間斷過(guò)學(xué)習(xí)，20**年就通過(guò)了會(huì)計(jì)師職稱的考試，后又通過(guò)自學(xué)考試取得了會(huì)計(jì)本科學(xué)歷。

3、有嚴(yán)謹(jǐn)務(wù)實(shí)的工作作風(fēng)和較強(qiáng)的敬業(yè)精神。

四、如果有幸競(jìng)聘成功，我的工作思路是：

1、堅(jiān)決服從上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的安排，全力以赴做好本職工作。

2、勤奮學(xué)習(xí)，努力提高個(gè)人業(yè)務(wù)水平。

3、增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，做好后勤工作，維護(hù)財(cái)務(wù)人員的良好形象。

4、嚴(yán)格按工作崗位職責(zé)的要求帶領(lǐng)本處室人員完成本處室的工作，并創(chuàng)造性地開(kāi)展工作。

5、制定本處室的工作流程，讓工作有章可循，同時(shí)也方便崗位的輪換交接。

篇5

“甲供材”產(chǎn)生的原因是甲方從材料質(zhì)量和成本效益角度考慮的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一是可以有效的控制材料的質(zhì)量，為建造的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量提供了可靠的保障，防止建筑施工企業(yè)在材料上做文章，擔(dān)心不能確保建筑材料質(zhì)量，影響住房質(zhì)量和自身的聲譽(yù)；二是利用材料集中采購(gòu)的優(yōu)勢(shì)可以降低材料的采購(gòu)價(jià)格，進(jìn)而降低工程造價(jià)，一般材料占商品房建造成本的30%～40%；三是可以降低各種取費(fèi)，降低工程總造價(jià)。

而“甲供材料”，對(duì)于乙方而言，優(yōu)點(diǎn)就是可以減少材料的資金投入和資金墊付壓力，避免材料價(jià)格上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，其缺點(diǎn)就是縮小了各種取費(fèi)的基數(shù)，降低了工程造價(jià)，減少了建筑施工企業(yè)的利潤(rùn)。因此，這成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)常采用的一種承包方式。 但是對(duì)于“甲供材料”這種合作方式，甲乙雙方特別需要注意相關(guān)稅收政策的規(guī)定。

一、“甲供材”料的會(huì)計(jì)核算

在“甲供材”料方式下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)處理一般會(huì)出現(xiàn)一下兩種處理方法。

第一種購(gòu)入建筑材料時(shí)借記“工程物資”，建筑施工企業(yè)領(lǐng)用材料時(shí)，依照施工企業(yè)領(lǐng)用材料的價(jià)值，借：預(yù)付賬款（應(yīng)付賬款）/××施工企業(yè)，貸：工程物資；工程結(jié)算時(shí)依照施工企業(yè)開(kāi)具的工程價(jià)款包含材料價(jià)款及施工勞務(wù)費(fèi)組成的發(fā)票金額結(jié)算工程款，有的結(jié)算價(jià)還可能包含取費(fèi)及稅金，會(huì)計(jì)處理為借：開(kāi)發(fā)成本，貸：預(yù)付賬款（應(yīng)付賬款）/××施工企業(yè)、銀行存款等。

這種會(huì)計(jì)處理的依據(jù)是，根據(jù)國(guó)家關(guān)于工程造價(jià)的相關(guān)規(guī)定，在工程中，無(wú)論材料由誰(shuí)提供，工程總造價(jià)中都要包括全部的材料價(jià)款，在總造價(jià)確認(rèn)的情況下，建設(shè)方在支付現(xiàn)金給施工方時(shí)是做預(yù)付賬款處理，同樣，建設(shè)方將材料給施工方時(shí)也應(yīng)作為預(yù)付賬款處理，只不過(guò)付的是實(shí)物。

第二種購(gòu)入建筑材料時(shí)借記“工程物資”，建筑施工企業(yè)領(lǐng)用材料時(shí)，依照施工企業(yè)領(lǐng)用材料的價(jià)值，借：開(kāi)發(fā)成本，貸：工程物資；工程結(jié)算時(shí)依照施工企業(yè)開(kāi)具的不包含材料價(jià)款、及對(duì)應(yīng)的各種取費(fèi)的發(fā)票金額結(jié)算工程款，借：開(kāi)發(fā)成本，貸：預(yù)付賬款（應(yīng)付賬款）/××施工企業(yè)、銀行存款等。

由于建設(shè)方在發(fā)出材料時(shí)是直接計(jì)入了工程成本，因此，施工方在收到材料以及以后將材料用于工程時(shí)就不做任何會(huì)計(jì)處理了。

這種會(huì)計(jì)處理的依據(jù)是，建設(shè)方認(rèn)為其所購(gòu)物資給施工方就是用于本單位的工程，因此在發(fā)出材料時(shí)直接計(jì)入在建工程是符合規(guī)定的。

二、“甲供材”的相關(guān)稅收政策規(guī)定及稅務(wù)處理

以上兩種不同的會(huì)計(jì)處理方法帶來(lái)不同的的施工方建筑業(yè)發(fā)票的開(kāi)具問(wèn)題：

1.甲供材”方式下的發(fā)票開(kāi)具及營(yíng)業(yè)稅處理

第一種方式由于建設(shè)方在發(fā)出材料時(shí)是通過(guò)預(yù)付賬款核算的，沒(méi)有進(jìn)入工程成本，根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）第十六條規(guī)定，“除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營(yíng)業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動(dòng)力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款。

稅法之所以這樣規(guī)定，主要是防止納稅人將“包工包料”的建筑工程，改為以“甲供材”料的名義購(gòu)買原材料，從而逃避營(yíng)業(yè)稅收。因此，施工方應(yīng)按含甲供材金額開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票，并全額繳納營(yíng)業(yè)稅。

此種方式施工企業(yè)按含甲供材金額開(kāi)具建筑施工發(fā)票給建設(shè)方并確認(rèn)收入，但“甲供材”料由于是建設(shè)方購(gòu)買提供給施工方的，施工方無(wú)法取得發(fā)票入成本。對(duì)于這部分，施工企業(yè)在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)如何扣除是一個(gè)大問(wèn)題。

2.“甲供材”料的發(fā)票開(kāi)具及營(yíng)業(yè)稅處理

第二種方式在“甲供材”料的情況下，由于建設(shè)方在發(fā)出材料時(shí)是直接計(jì)入了工程成本，施工方在收到材料以及以后將材料用于工程時(shí)就不做任何會(huì)計(jì)處理了。因此，施工方在最終開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票時(shí)，只能按不含甲供材金額開(kāi)票，如果按含甲供材金額開(kāi)票就會(huì)導(dǎo)致“甲供材”料在建設(shè)方重復(fù)計(jì)入成本的情況。同時(shí)，考慮到稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)管不到位的原因，這種會(huì)計(jì)處理方法還能少繳部分甲供材的營(yíng)業(yè)稅，對(duì)兩方都有利。但是，施工方也要知道，這種情況下，自身承擔(dān)了很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)了，施工方必須要繳納“甲供材”料的營(yíng)業(yè)稅，甚至要按偷稅進(jìn)行處罰，同時(shí)由于甲供材在工程造價(jià)時(shí)沒(méi)有和建設(shè)方按規(guī)定提稅，最終只能是自己承擔(dān)。

三、結(jié)論

由于目前相關(guān)法律法規(guī)對(duì)于“甲供材”料如何進(jìn)行會(huì)計(jì)處理沒(méi)有明確的規(guī)定，因此，從某種角度講，以上兩種模式都是可以的。