房產資金托管精選(五篇)

序言：作為思想的載體和知識的探索者，寫作是一種獨特的藝術，我們為您準備了不同風格的5篇房產資金托管，期待它們能激發您的靈感。

篇1

關鍵詞：房地產投資 信托 基金風險

房地產投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，REITs）是從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。它可以被看成是為投資者從事其自身的資金和管理能力所不能及的房地產經營活動的一種融資形式。REITs通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益的收益和服務費用。基金管理者收取費用。

不同于一般的投資基金，REITs是專門用于房地產投資、租賃開發、銷售和消費等方面的投資基金，投資范圍限于房地產領域，是集眾多的分散資金于一體，同時采用專家經營、專業化管理的一種投資體制。其設立的目的是集聚資金、分散風險、獲得較高的規模效益，促進房地產市場的健康發展。

一、房地產投資信托基金（REITs）的基本特征及相關概述

一般來說，房地產投資信托基金（REITs）有以下幾個顯著地基本特征：

流動性較高――REITs是一種典型的房地產證券化產品，可以在美國所有主要交易市場交易，其通過受益憑證交易的形式，使房地產可以流動起來，REITs的交易市場包括紐約交易所、納斯達克、全美證券交易所。

REITs具有股東價值――就像所有上市公司的股票一樣，REITs的投資者不僅僅享受股利收益，還可以獲得REITs公允價值上漲的資本收益。

專家經營，專業化的管理，完善的公司治理結構――公開交易的REITs，大多為主動管理型公司，積極參與物業的經營全過程，投資者可以把資金投入到有職業投資經理管理的房地產投資組合中。同時，REITs和上市公司一樣擁有完整的公司治理結構。基金管理機構具有專門的理財專家和市場分析人員，他們專門對國內外經濟形勢、各個行業甚至某一公司的運營狀況和潛力，進行科學系統的分析，并在此基礎上作出投資決策。因此相對于個人投資者來說，更能把握市場的脈搏，從而贏得較高的收益。REITs可以通過專業化的經營管理，使房地產營運績效大幅度提高，從而可以使投資者分享房地產專業投資的成果。

信息披露――上市的REITs和上市公司一樣，同樣有信息披露的義務，每季度、每年度必須公布經審計的財務報告。

股東無償債義務――REITs投資人個人對于REITs的負債無償債義務，這點和上市公司是一致的。

低杠桿――REITs與上市公司相同點在于，REITs也是杠桿經營；但不同點在于，REITs的杠桿較為適中，美國的REITs資產負債率長期低于55%。

二十世紀80年代后期，REITs市場整體呈現出爆發式增長，市場構成逐漸由權益、抵押、綜合三種類型三足鼎立的格局變為權益REITs一家獨大。截止到2008年年底，美國在公開市場上的REITs的總市值達到了1915.5億美元，其中，權益型REITs市值為1762.3億美元、抵押型REITs141.9億美元、綜合型REITs11.3億美元，其中權益型REITs占到總市值的92%。

REITs自身的稅收待遇：REITs自身稅收待遇的最重要的特征是它享有作為“收入傳遞證券”（Pass Through Securities）的稅收待遇，根據信托稅制的“導管原理”，它被視為收入傳遞的工具而免征所得稅。

REITs股東的稅收待遇。1986年美國修訂的《國內稅法典》將獲取收入的活動區分為被動行為和非被動行為（Passive Activities and No Passive Activities）兩類，所謂“被動行為”是指納稅人沒有實質性參與的交易或經營行為。非被動行為則包括：薪水、工資；擔保費；利息與股息；股票與債券。REITs的分紅視同證券組合收入，也就是說，它屬于非被動行為所得，按照非被動行為所得繳納所得稅。

國務院2013年連續出臺多項嚴厲調控房地產的政策，“新國四條”、“新國十條”政策打擊力度大、針對性強，對房地產市場產生相當大的影響。在國家加強宏觀調控下，房地產商正在急切地尋找著除銀行之外更好的融資渠道，這便為中國提供了發展REITs的最佳時機。

對于REITs的必要性、可行性分析，以及對目前我國REITs的發展現狀的討論，就顯得尤為重要。

信托投資公司業務重組的需要。我國的信托投資公司曾經不僅是“全能型金融機構”，而且還涉足多方面的實業投資，其中房地產業務占有相當的比重。根據分業經營的原則，信托投資公司實業的投資部分業務必須進行剝離，這其中當然也包括房地產業務。對于房地產業務的剝離，可以采取把原來的房地產業務或全資子公司改造為REITs的方式進行。也就是說，把原有的房地產業務或房地產公司改組為一個REITs。信托投資公司把已有的房地產直接投資轉換成為REITs的股權，由原來的房地產經營開發者轉為REITs的戰略投資者。

我國的信托行業在經歷了五次全面性的清理整頓之后，已逐漸步入了正軌，基本完善的法律框架確立了信托業在我國金融業的地位。信托公司在股權結構、資產規模、內部治理、風險控制能力、業務拓展能力、經營自律性等方面都有了很大提升，有序競爭環境初步形成，為REITs在中國的推行提供了很好的契機。

通常而言，風險是指投資者達不到預期的收益或遭受各種損失的可能性，即投資收益的不確定性。REITs作為一種房地產封閉式基金，一方面受到宏觀經濟、房地產行業、房地產市場和房地產項目的多重風險所帶來的一系列不確定因素的影響，同時又面臨著信托業務基金運作管理過程中的諸多隱患。所以，本文把REITs的風險歸結為投資風險和運營風險兩大類予以展開剖析。

由于投資者是以購買REITs股票的形式對REITs進行投資，因此，其不僅需要承擔REITs作為房地產證券化產品的特殊風險，而且還需要承擔股票市場的特定風險。

信托業是我國金融業核心的四大支柱之一，是整個金融市場體系的組成部分。而房地產業又是整個市場體系中至關重要的一部分。所以，REITs是宏觀經濟中的微觀主體。由于專業化和分工化的日益深化，我國經濟體系中的各個環節、各個組成部分之間更加相互依賴、緊密聯系。因此，REITs的發展是由宏觀經濟政策所影響和決定的。政局的變動可能引起經濟政策的改變，從而影響REITs市場；戰爭、動亂則通過影響宏觀經濟環境而導致REITs市場的變動；文化、自然因素及其變遷則通過影響消費、儲蓄、投資等來影響REITs市場。這就足以說明REITs市場從根本上是與宏觀經濟相關的。

宏觀經濟因素對信托業的影響既是根本性的，也是全局性的。宏觀經濟因素則幾乎對每個信托投資行業都會構成影響，因而必然影響整個信托業的走向，其中當然也包括REITs。從各國信托市場的發展史來看，除個別處于不規范時期的信托市場以外，信托市場的每一次快速發展都是以宏觀經濟向好為背景的，而每一次衰退的背后也是因為宏觀經濟的發展緩慢甚至是倒退。

由以上分析可見，REITs作為一種建立在眾多機制之上的復雜的房地產投融資工具，從試點到規范運作，有一個政策、法規出臺和調整的過程。每一項政策、法規出臺或調整，對它都會有一定的影響，有的甚至會產生很大的影響，從而使得REITs面臨巨大的風險，而且這種風險特別是在REITs發展初期會處于非常重要的地位。

二、我國房地產投資信托基金（REITs）的風險和不合理之處

隨著商品房市場的逐漸打開，住房的需求在短短幾年內發展極其迅速，推動了房地產行業的興盛。很多城市明確的提出將房地產業作為其經濟新的增長點，甚至作為支柱性產業。同時，不少企業和個人也紛紛躋身房地產業。房地產業也因此成為了中國風險最高的行業，具體體現在行業的周期性風險及行業內公司融資結構的不合理。

周期性風險――周期性風險是指房地產行業的周期波動給REITs投資者帶來的風險。房地產業本身就是一個具有周期性循環發展特征的行業。每一個周期都可分為復蘇與發展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個階段。當房地產業從繁榮階段進入危機與衰退階段，繼而進入蕭條階段時，業內就會出現持續時間較長的房地產價格下跌、交易量銳減、新開發建設規模收縮等情況，從而使REITs的收益大幅度下降，導致投資者的失利。例如美國1991-1992年的房地產蕭條期間，房地產成交價平均只有原價的14%甚至更低，其中商業房地產總體市場價值從1989年的35000億美元跌至1991年的15000億美元。房地產價格的大幅下跌和市場成交量的萎縮，導致一些實力不強、抗風險能力較弱的投資者因資金債務等問題而破產。

行業內公司融資結構的不合理、負債水平高――中國房地產企業高負債、低現金流的狀態，很大程度上與經營方式有關。房地產公司多數都是借助銀行貸款等外債開發和建設新房，然后通過售房回收資金。在國家經濟發展良好、房產需求旺盛的時期，這種高負債運行模式顯得非常的經濟。房產出售率高、交易活躍，房產開發企業可以迅速回收資金。因此，即使沒有太多的自有資本和現金流，也可以使項目正常運轉。但是，一旦行業有效需求出現下降，例如由于宏觀調控或者房地產價格過高而導致市場需求萎靡，那么房地產公司的資金鏈條就會立刻斷裂。而當前，房地產行業又沒有很好的風險規避工具，極容易陷入資不抵債的困難境地。

由此可見，房地產行業內各公司的融資結構不夠合理、負債水平很高，這勢必影響到它們的風險抵抗能力。發展REITs是促進房地產行業健康發展的必經之路。REITs本身就是一個復雜的風險管理業務，這要求REITs的主體應當正確而且客觀的認識到REITs的風險問題。只有這樣，才能使REITs這個重要的社會公眾金融投資工具更加規范、穩健地發展。

三、總結

篇2

關鍵詞：資產證券化；房地產；宏觀調控；窘境

中圖分類號：F832.45

文獻標識碼：A

文章編號：1003-4161(2007)02-0130-03

1.當前房地產宏觀調控的窘境

對房地產企業，特別是以中國為代表的新興市場上的房地產企業而言，通過銀行進行間接融資，是其最重要的資金融通渠道。據房地產企業的資金來源調查顯示，截至2004年底，房地產開發資金中使用銀行貸款的比重在55%以上①。而另一方面，在房地產企業的自有資金中，購房者定金和預付款的很大一部分同樣源自銀行對個人住房消費的貸款。據資料顯示，截至2005年底，商業性個人住房貸款余額達到1.84萬億元，占金融機構(主要是銀行）人民幣貸款余額的8.9%②。可以說，銀行是房地產行業供給與需求雙方的最大資金供給者，很明顯，銀行一方挑起了房地產發展的重擔的兩頭(供給與需求)。

如果只是挑起重擔，那么這還沒有影響到整個銀行系統的穩定。問題是在這種情況下，大部分房地產行業的風險也被集中在銀行系統中。風險主要來自兩個方面，其一是房產項目的爛尾、質量、產權糾紛等所導致的房地產行業供給的市場風險，往往使銀行系統投入房地產項目的資金成為“不良資產”。其二，房地產的資本屬性，往往使社會資金進行投資，并以之作為能夠帶來回報的資本。這就使房地產市場價格具備了偏離實物價格的條件。偏離了實物價格所產生的房地產消費方面的泡沫風險，又由于銀行的消費按揭貸款而大量存在于銀行系統中。在經濟增長時，銀行系統往往將房地產貸款視為優質貸款，風險被雪藏在銀行系統中；但是當經濟增長趨緩時，銀行系統內積累的房地產風險往往導致對經濟增長的致命影響。1991年日本房地產泡沫的破滅，終結了日本長達20年的經濟高速增長的神話，其經濟至今尚未走出陰影，這足見房地產風險潛在的破壞力。

面對房地產行業發展的現狀，中國采取了比較果斷的宏觀調控政策。2005年的國八條③和2006年的新國六條④，無不昭示國家宏觀調控促進房地產行業健康發展的決心。但是面對銀行挑擔的現實環境，如果采取相對緊縮的政策，那么房地產宏觀調控的“促進房地產行業健康發展”和“宏觀經濟穩定”雙重目標的中間目標與措施之交集，就會由于大量集中于銀行系統中的房地產風險而明顯縮小。也就是說，如果以宏觀經濟穩定為最終目標，宏觀調控就只能選擇相對溫和的中間目標和措施，調控的有效性大打折扣。以2006年的宏觀調控為例：在將房地產價格作為調控重點的2006年，據國務院發展研究中心推出的《2006年房地產行業發展白皮書》預測，全國房地產價格漲幅，仍將超過2005年下半年的增速水平，商品房平均價格年漲幅仍將達到或超過6%。而一旦以消化房地產泡沫，促進其健康發展為最終目標，伴隨著房地產價格的理性回歸，銀行不良資產將大幅上升，最終可能會影響宏觀經濟穩定，對經濟增長造成不利的影響。可見房地產宏觀調控會陷入投“房地產泡沫”之鼠，忌“銀行系統穩定”之器的窘境，而窘境一旦出現并持續，國家宏觀調控的緊縮程度稍有降低，這時銀行信貸又會迅速集中于房地產開發貸款，并且偏向利潤率較高的高檔房貸款，引致房地產價格猛漲，泡沫與風險進一步積累。而每次這樣政策性的波動，往往使公眾很難形成針對房地產行業政策的穩定預期，最終同樣會影響房地產行業的長期發展，這成為房地產宏觀調控面臨的另一窘境。

很明顯，解決宏觀調控窘境的關鍵，并不在于每次宏觀調控周期中的政策松緊程度，而在于銀行作為房地產行業的相對單一的資金來源的現實環境。改變了這樣的環境，宏觀調控的雙重目標的交集就會變大，窘境就可緩解甚至消失。因此，拓寬房地產行業的融資渠道，改變銀行一家挑擔的現狀，對解決宏觀調控的窘境至關重要。

2.資產證券化――擺脫房地產行業宏觀調控窘境的金融創新

資產證券化是指，金融機構或企業單位將其能產生相對穩定現金流的資產打包成資產組合，轉移到特定目的機構(簡稱SPV），建立起信托關系以進行資產分割；之后首先達到破產隔離的目標，其次通過內部或外部的信用增級提升其信用等級，并最終獲得良好信用評級；最終，SPV以該等級資產為基礎發行證券，在資本市場上募集資金的過程。

簡單地說，資產證券化即是企業將其資產或資產對應的未來應收款提前變現的行為。應用于房地產行業，資產證券化的形式多樣，有的通過發行信托受益憑證的方式，以房地產未來的收入向憑證持有者提供回報，將募集的資金定向進行房地產投資或抵押貸款投資。這種資產證券化模式針對房地產的供給，被稱作房地產投資信托(Real Estate Investment Trusts簡稱REITs）；有的則以商業銀行等金融機構將其持有的住房抵押貸款債權作為基礎資產轉讓給spv，spv以其收購的抵押貸款為基礎在資本市場上發行證券(主要是住房抵押貸款債券)。這種資產證券化模式針對房地產的需求，被稱作住房抵押貸款證券化(Mortgage-backed Sscurities簡稱MBS）等等。應用于房地產領域的資產證券化具備以下主要特點：

(1）針對房地產資產或其未來收益提出權利主張，通過證券化分離后，將證券持有者置于最優的清償地位上。

(2）可將房地產整體資產中的部分專項資產分離出來作為信用基礎，降低了房地產資產風險。

(3）房地產領域的資產證券化與發起人整體信用無關，只與房地產基礎資產及信用增級體制有關。

(4）權力主張對象不是資產證券化對應的產權所有人，而是spv。

(5）spv資產不會因任何關聯方破產而受影響。

3.資產證券化應用于房地產行業后對房地產行業和宏觀調控產生的影響及現實問題

很明顯，對房地產行業而言，資產證券化是比較有競爭優勢的金融創新，只要在新興房地產市場中建立比較完善的制度約束與保障，其自我發展是指日可待的。而一旦資產證券化類產品廣泛出現在房地產行業中，房地產行業的關聯方――銀行系統、房地產企業、投資者之間的經濟關系將發生重大的轉變。

對房地產行業的供給關聯方――房地產企業、銀行系統而言。只要REITs計劃通過了監管部門的審核，房地產企業，無論是建設房屋出售，還是購買商品房出租，都可以發放收益憑證的方式盡早收回投資，企業資金周轉率必然顯著提高。而銀行則改變原來的直接對房地產企業貸款的投資方式，通過參與REITs計劃分享房地產行業的業績，另外因REITs計劃的結構化產品設計，使得房地產投資者逐漸向多層化，結構化演變。最終改變銀行一方挑起房地產供給重擔的現狀，在更廣泛的領域分散房地產風險，在更加商業化的市場環境中促進房地產行業的健康發展。

對房地產的需求關聯方――房地產消費者、銀行而言。MBS同樣改變了兩者的關系。房地產消費者依然像以前一樣購買房產，但是對消費者的金融支持由原來的銀行一方提供，演變為證券的持有者集體提供，銀行通過MBS將對消費者的住房抵押貸款收回，提高了資金的流動性。

對房地產宏觀調控而言，采用資產證券化的方式，能夠從根本上改變房地產產業關聯方之間的相互關系，通過降低了與房地產相關的銀行系統的潛在風險，解開房地產行業與銀行之間糾結在一起的復雜關系。從而使宏觀調控雙目標的措施交集，因“宏觀經濟穩定”措施集合的靠近而得到擴展。也就是說，由于資產證券化使得房地產行業的供給與需求的資金來源多樣化，原先可能會提高銀行的房地產不良資產風險，進而影響到“宏觀經濟穩定”的宏觀調控策略，會因此減輕對銀行系統的負面影響，進而進入宏觀調控措施集。以增大房地產商房屋滯銷后的成本措施為例，以前房屋開發的資金來自銀行，房產商的房屋滯銷后，這部分資產成為“不良資產”，但房地產商自身支付的成本很小。宏觀調控政策從“經濟穩定”出發，凡導致房地產“硬著陸的”措施如“增收高額房屋滯銷稅”，“大幅提高房地產按揭貸款比例”都被劃在措施集之外。而一旦資產證券化引入房地產之后，銀行將投入資金以受益憑證的形式收回，一旦房屋滯銷，原先以投資為目的的購券資金將承擔風險，房地產商的自身成本因受益憑證、信譽等因素而增高。宏觀調控政策從“房地產行業的健康發展”出發，可能會導致影響“經濟穩定”的措施因銀行資金的收回而大幅減少，投“房地產滯銷”之鼠，忌“銀行系統穩定”之器的窘境將盡可能被減少。

目前，雖然資產證券化應用于房地產領域，在國外已經有了二三十年的發展歷程和比較規范的運行經驗，但事實上，對中國而言，無論是REITs還是MBS，還是新生事物，存在著很多亟待解決的問題。

首先是制度保障的問題。“好主意要有好制度才能有好結果”，目前關于資產證券化應用于房地產領域的制度建設還沒有跟上。截至2005年底，中國有的四家上市REITs，且全部集中在香港，接受香港的《房地產投資信托基金守則》的管理。而內地目前如果出現上市REITs，只能依照暫行的《資金信托管理辦法》來進行管理。而MBS的監管已經走在了REITs之前，其監管法規――《金融機構信貸資產證券化試點監督管理辦法》于2005年12月1日正式施行。但是關于資產證券化應用于房地產領域的其他制度建設，包括信息披露制度和稅收制度的建設還遠遠滯后。

其次，資產證券化作為新生事物，其運作除了需要合規以外，怎樣讓其發揮良性作用，避免惡性結果也是行業發展需要解決的關鍵問題。例如，如何在資產證券化應用中，在培養大量理性機構投資者同時，避免機構投資者將其作為轉移房地產風險至中小投資者的手段？怎樣引導資產證券化的發起者將優質資產注入資產池，而不是僅僅將劣質資產進行證券化，將房地產風險推向社會？這些問題都是促進資產證券化長期應用于房地產的需要考慮的問題。

另外，確保專項計劃及其資產的“破產隔離”，即不會受到任何其他機構破產的不利影響，包括資產不被強制執行；專項計劃資產的完整性不受發起人、受托人、受益人破產的影響等，也是資產證券化應用的難題，亟須解決。

總之，資產證券化這一金融創新應用于房地產發展中是大勢所趨的。在解決了面對的新問題的同時，資產證券化將改變銀行與房地產糾結的現狀，為國家宏觀調控政策的制定與實施，以及政策效用的展現與傳導，奠定市場條件下外部環境的基石。

注 釋：

①資料來源于《2004年中國房地產金融報告》.

②房地產調控軟硬之間[N].第一財經日報,2006-6-16.

③國務院總理于2005年4月27日召開的國務院常務會議上提出的加強房地產市場引導和調控所采取的八條措施。

④國務院總理于2006年5月30日召開的國務院常務會議上針對國八條提出后房地產業依然存在的問題提出新的六措施。

參考文獻：

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[8]住房抵押貸款證券化的法律問題研究[EB/OL]. 省略/html/lunwen/09152478461136191.htm.

篇3

自歐債危機爆發以來，西方發達國家的經濟生活乃至我國的經濟發展都受到了不同程度的沖擊，為刺激經濟的復蘇，多數國家采取了寬松的貨幣政策，通貨膨脹隨之逐漸升溫，房地產價格存在較大的上行壓力，如何對沖通貨膨脹對經濟發展的影響，緩和房地產發展周期的波動性，保證經濟平穩復蘇，是當前經濟工作的重要任務。房地產投資信托基金作為房地產業新型的融資工具，能否為房地產金融業提供良好的對沖通貨膨脹作用呢？本文對房地產投資信托基金（REITs）的最新研究成果和文獻做一個梳理和總結，以期為我國房地產金融業的發展起到一定的啟示作用。

二、房地產投資信托基金的特點

房地產投資信托基金經過不斷地發展和完善已具備幾個區別于其他股票的特征，這些特征激起眾多學者們研究其對沖通貨膨脹功能的極大興趣。第一，REITs具有高收益，包括紅利收入和資本收益兩部分，Ibbotson協會的研究表明,截止到2008年12月31日的數據,權益型REITs30年的年平均收益率達11.99%，而同期S&P500指數收益率為10. 99%，股息稅收驅動的支出要求帶來穩定的股息流，高的穩定的股息流提供一個良好的機會來評估REITs是否擁有通貨膨脹對沖功能，第二，REITs的現金流量相對于其他上市公司來說更加透明，現金流的透明度與持續的股息支付相結合可推斷出REITs投資者不太可能遭受通貨膨脹幻覺，因為他們能夠掌握更多的關于現在的和將來的現金流量和股息支付信息。第三，REITs的組合投資起到分散風險的作用。組合投資因其投資的多樣化，相對于單一投資來說能夠消除部分非系統風險， REITs一般通過多元化投資,選擇不同地區,不同類型的房地產項目組成投資組合,不僅獲得較高的收益，而且能夠有效降低通貨膨脹等帶來的非系統風險。

三、房地產投資信托基金與通貨膨脹的關系

研究房地產資產收益與通貨膨脹的關系最先可追溯到1977年Fama and Schwert發表的《資產收益與通貨膨脹》文獻中，他們在擴展費雪方程的基礎上，對1953年至1971年期間美國政府債券、股票及房地產等資產收益與通貨膨脹的關系進行了實證研究，結果表明房地產是完全對沖預期和非預期通貨膨脹的。

在此之后，大量學者運用不同的方法和不同時期的數據對房地產收益和房地產投資信托基金收益與通貨膨脹的關系進行深入的分析。Joseph（1988）等學者調查了多種房地產類型的收益、股票和債券與通貨膨脹的關系，實證結果表明不同類型的房地產的通脹對沖特性很不一樣，REITs收益被非預期通脹嚴重壓抑了，在二十世紀七十年代中后期抵押型REITs收益被非預期高通脹嚴重壓抑，權益型和混合型REITs的遭遇也是一樣。因此房地產的對沖通脹特性是不均勻的，有些房地產，尤其是收入生產型房地產總的收益和增值收益與通常的通脹和非預期通脹之間都有很強的正向關系，其他類型的房地產，如REITs收益，與非預期通脹是強烈負相關的。

Chiuling Lu, Raymond (2001)運用一個向量誤差修正模型來檢驗REITs收益、實際活動、貨幣政策與通貨膨脹的關系，實證結果表明REITs市場、貨幣政策與通貨膨脹之間存在長期的均衡關系，REITs市場、實際活動與通貨膨脹之間也存在長期的均衡關系，且REITs收益隨著貨幣政策的變化而變化。總的結論表明房地產投資信托基金不存在不正當對沖通脹能力，實證中被觀察到的REITs收益與通貨膨脹的負向關系只是REITs收益與其他宏觀經濟變量之間的基本關系的一種代替。

William ,Xiaoquan Jian(2011)等學者運用由Campbell and Vuolteenaho(2004)提出的股息收益分解方法探索了房地產投資信托基金的通貨膨脹幻覺和通貨膨脹對沖效應。他們根據未來股息增長與貼現率之間主觀和客觀的區別鑒別了REITs股息收益率的偏差成分，在1980年至2008年期間通貨膨脹幻覺效應趨向于通貨膨脹支配對沖效應，因此，他們根據通貨膨脹幻覺假設為短期REITs收益與期望通貨膨脹之間的負向關系提供了另一種解釋。

Gwangheon, Lee（2011)為研究觀察到的REITs與通貨膨脹之間的負向關系是否能由通貨膨脹幻覺來解釋，根據現在的線性和對數線性價值模型識別出REITs價格中的偏差成分，然后檢驗通貨膨脹是否能解釋這偏差成分。在給定常量利率的線性模型中，他們發現有證據支持關于REITs收益與通貨膨脹關系的通貨膨脹幻覺假設，因此通貨膨脹能解釋部分偏差成分，且對偏差的影響是負向的。

四、結束語

由此發現，關于REITs能否作為有效對沖通貨膨脹的工具并沒有統一的結論，學者們對不同時期的數據采用不同的分析方法往往得出相反的結論。不過，普遍的共識是，基于REITs的多項優勢它肯定能在一個投資組合中起到分散風險的作用，從而增強組合投資對沖通貨膨脹的作用。中國房地產市場正處在調控轉型期，房地產商資金緊縮已是不爭的事實，為擴寬房地產融資渠道，發展房地產投資信托基金是大勢所趨，而面對日益嚴重的通貨膨脹現象，研究其是否具有對沖通貨膨脹的功能為我國更好地開展房地產信托投資基金具有重大的借鑒意義。

參考文獻

[1]Fama,E.F.,Schwert,G.W. Asset returns and inflation.[J]..Journal of Financial Economics,1977,5(2):115–146.

篇4

國內二手房市場還將持續20年的繁榮時期。作為一名成功的理財者，不應該不涉足房產投資。想要成功地投資房產，特別是想成功地投資二手房，不注重一定的投資細節，將難以實現你的預期收益。

二手房投資絕不是一項包賺不賠的生意，要想成為二手房投資的贏家，你必須掌握如下三件致勝武器。

內外衣裝都要到位

地段再"黃金"，樓層戶型再好，但畢竟是二手房，想讓"半老徐娘"再現風姿，必須做個到位的精心美容。除了要保證整套房子潔凈白亮、室內基本設施完備外，更要關注二手房的外在環境。

王先生在北京國展中心附近的靜安東里，有一套43平米的一居室。雖說有點舊，但一輪精心裝修后，王先生躊躇滿志地準備以25萬元的價格出售。但眾多購房者考察之后，幾乎都要求降價。王先生堅持認為：當初就是因為怕麻煩，想省卻討價還價的糾纏，已經將價位訂得比市場均價略低了。因而王先生始終不肯降價。

半年下來，看房的人也有一打多了，但就是沒有成交。心急火燎的王先生不得不開始遍尋高手，診斷問題到底出在哪里。他的一位好友，在實地考察了那套房子后，總算看出了問題所在――房子"衣裝"不到位。

原來，王先生只對房屋進行了內部的"美容"，而樓梯樓道、單元樓門等外在環境卻極差，給購房者留下一個“樓房居住者素質不高、鄰里環境不好”的感覺。

在好友的建議之下，王先生自費將灰暗骯臟的樓梯、樓道的四壁刮白，更換缺損的單元樓防盜門，并將每層緩步臺缺失損毀的窗戶修補完好。然后，將對外裝修所花費的6000元加在房價里，打出26萬元的售價。結果不過半月，就輕易將房子賣出，王先生還比原來多賺了4000元。

特別提醒：

在對二手房進行出售前的美化時，不妨在健康方面做點文章，關注細節上的設計完美化，如對地漏進行科學設置，對窗戶進行改造、保持空氣的潔凈等，讓"健康住宅"概念得以充分體現，提升二手房的價值。

節省稅費：由"購"變"換"

在稅務部門工作的小章和小葉，因為熟悉稅法，他們之間的這筆二手房交易，不是賣與買，而是交換。顯示在現金上的好處是：兩人都至少省下了1萬元。

小章和小葉原來是同事，但稅務局分為國稅和地稅后，小章分配在地稅局，小葉則去了國稅局。工作單位和上班地點的改變，使兩人居住地都遠離了單位，于是他們都產生了賣掉現住的房改房，在單位附近購房居住。

巧的是，他們各自的住房都離對方的工作單位不遠。一次兩人碰面時聊到購房一事，馬上一拍即合，達成了換房意愿。后經一番評估，兩人的住房現值大約都在30萬元左右，很快他們就去房管所變更了房產證。

根據稅法規定，城鎮職工按規定第一次購買公有住房，免征契稅；相互交換房屋，以房屋的價格差價征收契稅，交換價格相等時，免征契稅。如果他倆不是換房，而是各自賣掉現有的房產后再購賣，就要按購房價款繳納3%~5%的契稅。也就是說，小章和小葉都各自節省了近1.5萬元的契稅。

特別提醒：

其實"交換"這一招，還可巧用在三方交易中。例如，A想賣掉西城的公有住房而想在東城買套二手房，而B在東城正好有一套公有住房要出售，C正想購買A在西城的住房。如果以買賣方式來實現各自的目的，那么就要繳納兩次的契稅。現在用交換的方式：A和B之間先交換房產，只要補繳少量的價差部分的契稅；C再向B購買西城的房產，此時要繳納契稅。雖然要經過一番周折，但此時一筆不少的契稅已被省掉了。

交易安全：選擇銀行托管

和游先生一樣，許多人在二手房交易中都有相同的困擾：不是嫌市場上的二手房中介機構收費高，就是擔心非法中介卷走房款和房產證。

最近，游先生心情特別的好，因為通過銀行的一項交易資金托管業務，他解決了二手房交易的中介困擾。早在3月份，游先生的新同事介紹了一位朋友小李，前來購買游先生要出手的一套二手房。經一番交談，兩方達成了一致的價位，但最終因雙方不是很了解而無法立即成交：游先生怕辦理房產過戶后拿不到全額款項；小李則擔心付款后房產過戶手續還辦不妥。

經過咨詢，游先生和小李知道了銀行現在有針對大額資金轉移的交易托管業務，于是雙雙來到了銀行。沒想到非常順利。

小李先將這筆45萬元的交易資金存在銀行，接受托管，然后倆人辦理房產的交接過戶等等手續。一個半月后，倆人又一次在銀行會合，作為這次交易的中介方銀行，在履行了必要的手續后，交易終于完成。

一個半月時間里，小李還獲得了317元的利息收入，他用這些錢請游先生小撮一餐，增進了買賣雙方的感情。小李說：“我請客，銀行買單。”

特別提醒：

在此次交易中，游先生與小李還需共同來對等負擔共1800元(450000元×4‰)的托管手續費。相比于現今社會上的中介機構收費，每人僅支付900元的費用應該算是相當低了。

這種交易資金托管業務，其實是銀行向社會推出的一項金融新產品。凡是涉及大額資金轉移或者權益交割與資金轉移存在時間差的交易，而交易雙方又互不了解、相互不信任的情況下，都適合選擇此項業務。

篇5

關鍵詞:存量房 交易 按揭貸款

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914（2010）12-281-01

存量房交易資金監管關系到交易資金安全和市場的健康運行。根據建設部“關于進一步加強存量房交易資金托管”的有關精神，為強化房地產市場監管，提供公共服務，確保存量房交易資金安全，規范房地產市場的交易行為,維護消費者合法權益，太原市于2006年4月1日正式啟動存量房資金監管工作。

一、太原市關于存量房交易資金監管的主要做法

太原市的主要做法是：“設立專戶、自愿托管、銀行合作、政府監管”。2006年，我們在太原市房地產交易服務大廳設立存量房資金監管工作窗口，以一站式服務創建了“高效、便捷、安全”的交易平臺，盡可能做到簡化手續，方便群眾，實現了對存量房交易資金的監管。

在受理存量房交易登記時，首先查驗其交易資金是否進行托管。交易當事人約定自行交割的，要有書面協議；交易當事人需要進行交易資金托管而未托管的，要在補辦交易資金托管手續后，方可進行登記。存量房交易雙方簽訂資金托管協議前，房地產市場管理部門就對交易的房產進行初步查詢，看權屬是否清晰、有無法院查封、銀行抵押等限制情況，避免購房者上當受騙。如果材料審核不通過或雙方撤銷交易的，由監管部門直接通知買賣雙方，退回登記材料和買方的房款。

通過與商業合作建立存量房交易資金托管專戶；存量房交易資金監管期間，不計利息，不收手續費；制定了存量房交易資金監督支付協議的示范文本，在協議中明確存量房交易資金存入、支取的條件、程序。

存量房資金托管的兩種業務流程如下：

第一種是二手房資金托管（現金）流程：買賣雙方簽訂《房屋買賣契約》及《資金托管協議》后，買方人將購房款存入指定銀行托管帳戶；通過銀行卡付款的，可在房地局托管窗口可通過銀聯POS機直接轉帳，或直接交付現金的，可到指定銀行辦理現金繳款；買方憑POS小票或《現金繳款單》回單，開具《資金托管憑證》；買賣雙方在辦理完過戶手續后，憑《太原市存量房資金托管憑證》、身份證等支取托管資金。

第二種是二手房資金托管（貸款）流程：買賣雙方簽訂《房屋買賣契約》及《資金托管協議》后，買方將首付款（30%以上）存入資金托管帳戶；銀行審查后同意貸款并對所購房屋進行評估；買房人與銀行簽訂貸款合同，交齊相關費用；買賣雙方辦理房產過戶、抵押登記手續后，銀行將貸款存入賣方人賬戶。

二、太原市存量房交易資金監管的效果

太原市存量房資金監管改變了原有的二手房交易的付款方式，使得交易付款和交房過戶的過程在資金監管部門完成，從根本上解決了交易雙方信息不對稱和不信任的狀態；有效地壓縮非法中介機構的活動空間，使進行規范操作的合法中介機構能夠獲得一個公平的市場環境。同時這也讓百姓能放心購房，從而極大地活躍了二手房市場，以局部帶動整體，進一步加快了我市住宅與房地產業的發展。

三、太原市存量房交易資金監管存在的問題

1.存量房交易資金監管的比例偏小，不足5%。一方面是宣傳不夠，另一方面是監管意愿相對不高。二手房資金監管在實施過程中遇阻的主要原因在于賣方對先辦手續后收房款存在疑慮。資金監管出臺以后，只有在辦理完房屋過戶手續后，賣方才有可能拿到購房款，對賣方而言，從思想上接受起來比較困難。

2.存量房交易資金未實現全額監管。由于在實際的存量房交易登記當中，買賣雙方已先行進行了所謂定金的交付，無法做到實際全額監管；另一方面買賣雙方考慮到交易稅費的繳納，登記的成交價格往往低于實際成交價格，因此也無法做到全額監管。

四、制約存量房按揭貸款業務發展的原因

1.買賣雙方難以達成共識。首先是在一般情況下，賣方要見到購房全款才會同意申請辦理轉移登記相關手續。其次是買方則需要把房屋抵押出去之后才能支付購房全款。再次是賣方絕對不會同意把還在自己名下房屋做抵押。這樣一來買賣雙方就會在購房款支付與辦理轉移登記的問題上產生矛盾，很難達成共識。

2.涉及兩種登記類型，需要并案辦理。存量房交易按揭貸款業務涉及兩種房屋登記類型，一是轉移登記，二是抵押登記。兩種登記互不相干，而且在現行的存量房按揭貸款業務流程中分別進行，即買賣雙方先申請進行轉移登記，之后買方和銀行再申請抵押登記。由于兩種登記中間存在空當，致使此業務難以大規模開展。

3.買方需要額外負擔高額的擔保費用。正是由于此項業務的兩種房屋登記類型存在時間上的空當，銀行發放貸款就會存在風險，致使買方必須尋找相關擔保機構進行擔保，結果常常是不僅擔保機構不好尋找，而且高達5%擔保費用又使買方增加負擔。

五、資金托管與抵押登記（按揭貸款）一體化探索

針對制約存量房按揭貸款業務發展的原因，資金托管能夠利用自身的業務特點給予補充。將資金托管業務同抵押登記結合，能夠進一步盤活房地產交易二級市場，從而推動房地產經濟的進一步發展。

1.資金托管已經得到社會公眾認可。資金托管業務開展三年以來，托管總金額已達13596萬元，托管總套數440余件，促進了二手房市場的活躍，維護了買賣雙方的合法權益，得到了人民群眾的支持和信賴，贏得了社會公眾的普遍認可，形成了一定的社會影響力。

2.資金托管有效的填補轉移登記與抵押登記間隙空當。資金托管有效介入存量房交易按揭貸款業務中，將兩種登記種類聯系起來，運用自身業務特點保障了資金支付的安全和買賣雙方合法權益。

3.商業銀行的有效合作。資金托管業務必須依托銀行存儲和支付能力，銀行更為愿意吸納流動資金，這樣一來資金托管和商業銀行的合作珠聯璧合、實現雙贏。資金托管業務開展三年以來，已經同銀行方面建立了良好的合作機制，形成了信任基礎，為新業務的開展鋪平了道路。由于資金托管與存量房按揭貸款相結合，銀行方面在為買方辦理貸款業務時，一是可以節約時間，二是不必需要買方尋求擔保機構作擔保。

我們通過梳理房屋轉移登記、抵押登記和銀行貸款的各個環節，將資金托管業務與之相結合，力求打通制約和影響存量房按揭貸款業務中的瓶頸，使購房人在托管30%首付款的情況下通過我們資金托管業務的延伸，可以貸款買到二手房，使之成為既叫好又叫座、既便民又惠民的新型業務。

參考文獻：

1.趙沂.任房補貼政策的經濟學分析，理論探索，2009（6）

2.黃天弘.新時期我國現代化進程分析，理論探索，2009（6）